Kemerburgaz’ın gayrimenkul yatırım değerini neler etkiliyor?

Kemerburgaz’ın gayrimenkul yatırım değerini neler etkiliyor?

Sektörden Haberler Hüseyin Belibağlı 23.08.2013
TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. kıdemli değerleme uzmanı Fatih Bilgili, özelikle beyaz yakalı kesimin tercihi olan Kemerburgaz bölgesinin gayrimenkul geleceğini mercek altına aldı

Kemerburgaz, İstanbul'un Eyüp ilçesinde bulunan ve 2013 yılı nüfusu 27.644 olan bir bucak merkezidir. Kemerburgaz, İstanbul metropoliten alanı içerisinde henüz kırsal niteliğini koruyabilen nadir yerleşmelerden biri olması, İstanbul'un kuzeybatısında bulunan önemli alanlara ulaşımın ana noktasında bulunması nedeniyle ayrıcalıklı bir durumdadır. Kemerburgaz, bugüne değin yakınlarına kadar ulaşan sanayi alanlarının baskısından kurtulabilmiştir. Orman içi kırsal yerleşme özelliğini taşıyan Kemerburgaz'ın çevresi 1985 orman tahdit sınırı ile çevrilmiştir. Osmanlı İmparatorluğu Devri'nde bir Rum iskan sahası olan Kemerburgaz'a 1924 senesinde yapılan mübadele neticesinde Türkler yerleştirilmiştir. Kemerburgaz, tarihten bu yana İstanbul'un mesire ve piknik yerlerinden biridir.

Bölge genellikle orta ve üst gelir grubuna hitap etmektedir. İçerisinde her türlü sosyal tesisi, spor alanları, binicilik ve golf sahaları bulunan Kemer Country benzeri yerleşimler büyük bir hızla çoğalmaktadır.

Kemerburgazın yeşili koruyan yapısı, şehir merkezi olarak nitelendirilebilecek noktalara olan ulaşılabilirliği sayesinde, özellikle 90'lı yılların başından itibaren ciddi bir gelişim göstermiştir. Şehir içi rekreasyon alanı ve doğal park gibi kent merkezinin yoğunluğuna karşı alternatif olabilecek niteliklere sahip olması nedeni ile özellikle üst gelir grubu tarafından tercih edilen bölgenin son 20 yılda gösterdiği atılım kendini öncelikle emlak fiyatlarında göstermektedir. 90'ların başında tarla veya orman alanı olarak değerlendirilen alanlar, değişim süreci  ile birlikte, lüks konut ve villalar için arsa arzı oluşturmuş, bu da beraberinde çok ciddi bir değer artışı getirmiştir. 2000'li yıllarda, ulaşım imkanlarının iyileştirilmesiyle birlikte, merkezi iş alanlarında çalışan kişiler tarafından tercih edilebilirliği artan Kemerburgazîn özellikle Göktürk Mahallesi'nde, zaman içerisinde Artel Kemerburgaz, Gölpark, İki Kemer Evleri, Country Life, Doğa Evleri gibi üst gelir grubuna hitap eden projeler gelişmiş ve 2000'li yılların sonlarına doğru bölge, İstanbul'un bir anlamda sayfiye yerlerinden biri halinde gelmiştir. Bu duruma paralel olarak, bölgeye nitelikli markaların gelmesi, özellikle ticari gayrimenkullerde değer artışına neden olmuş ve Kemerburgaz'ın geleceğini şekillendirecek bir döngü başlamıştır. Son yıllarda ise 3. Havalimanı ve Kuzey Marmara Otoyolu gibi projelerle birlikte, İstanbul'un gelişiminin kuzeye doğru seyretmesi, bölgedeki fiyatların yükselmesine neden olan en önemli etkenler olarak ön plana çıkmaktadır.

Bugün, Kemerburgaz ve Göktürk'te yer alan villa projelerinde fiyatlar 3.000 TL/m2 alt değerden başlamakta olup, bu değer, sitenin kalitesi, imkanları ve niteliklerine bağlı olarak 10.000 TL/m2 seviyesine kadar çıkabilmektedir. Özellikle İstanbul'un kuzeye doğru gelişim göstermesi ile birlikte birim değerlerin daha da yukarı çıkacağı muhakkaktır.

Gelinen noktada, Kemerburgaz'dan, Şişli ve Topkapı'ya düzenli otobüs seferleri olmakla birlikte, metrobüs ve metro gibi İstanbul'un ana ulaşım alternetifleri, bölgeye yaklaşık 45 dakika mesafede yer almaktadır. 

Bölgedeki gelişme paralel olarak, sağlık sektörünün temsilcileri de bölgede var olmaya başlamıştır. Günümüzde, Kemerburgaz-Göktürk bölgesinde Florance Nightingale, Acıbadem Tıp Merkezi gibi sektör aktörleri Kemerburgaz'da tıp merkezleri ile yer almaktadırlar.

Yatırımcıyı çeken 6 kritik özellik

1-  Kemerburgaz, bulunduğu konum itibari ile şehir merkezine ve birçok ticari aksa yakın olmasının yanı sıra, şehirin gürültüsünden ve kalabalığından da bir o kadar uzaktır.
2- İstanbul'a yapılması planlanan 3'üncü havaalanının bölgeye yakın konumda inşa edilmektedir. Havaalanı ulaşımı için hazırlanan planlarda, Kemerburgaz'dan geçmesi planlanan raylı sistem projeleri bulunmaktadır.
3- İstanbul'da inşa edilmesi planlanan yeni şehrin İstanbul'un kuzeyinde ve Kemerburgaz'a kısmen yakınlarında olacağını açıklaması.
4- 3. Boğaz Köprüsü İstanbul'un kuzeyinde inşa edilmekte olup, Kemerburgaz, söz konusu köprü yolu güzergahına oldukça yakındır.
5- Bulunduğu bölgenin zemin şartları sebebi ile deprem bakımından güvenli bir bölge olması.
6- Bahçeli ve sosyal donatıları olan çeşitli konut imkanları sunması.

Havalimanı cazibeyi artıracak

İstanbul'a yapılması planlanan 3'üncü havaalanının bölgeye olan yakınlığı bölgenin önemini artırmaktadır. Havaalanı inşaatı ile bölgenin yeni bir değişim süreci daha yaşaması beklenmektedir. Günümüzde bölgede 3+1 standart konutların metrekaresi 3.800 - 5.500 TL aralığında, kiraların metrekaresi ise 15-20 TL/ay aralığında seyretmektedir. Son 5 yıl içinde bölgeye talebin hızla artmasıyla birlikte satış fiyatları yukarı yönde ivme göstermektedir. Bu neden ile kaliteli projelerde yer alan konutlar istenen fiyatlara rahatlıkla alıcı bulduğu vurgulanıyor. Bölgenin hem kent merkezine yakın olusu, hem de kent merkezinin kargaşasından ve trafiğinden arınmış olması, bahçeli ve sosyal donatıları olan çeşitli konut imkanları sunması bu bölgeyi öne çıkaran başlıca özellikler arasında gösterilmektedir. 

Bölgenin emlak piyasası analiz edildiğinde; bölgede gerçekleşen konut satış değerlerinin ortalama 4.100 TL/m2 seviyelerinde, kiralama değerlerinin ortalama 16,4 TL/m2/ay, yatırımın geri dönüş süresinin ise 21 yıl olduğu ortaya çıkmaktadır.

Bölgede, yakın zaman içerisinde gerçekleşmesi beklenilen, 3. köprü ve bağlantı yolları, yeni şehir projesi ve 3. havalimanı projeleri ile Kemerburgaz - Göktürk aksındaki gayrimenkul sektörünün ivme kazanarak hareketlenmesi beklenmektedir. Bölge günümüzde özellikle şehir merkezine yakın fakat şehir merkezinin gürültüsü ve karmaşasından kaçmak isteyenler tarafından yoğun olarak tercih edilmektedir.

Fatih Bilgili/TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş.

Kemerburgaz Eyüp Göktürk Köyü Fatih Bilgili TSKB Kemer Country Artel Kemerburgaz Gölpark İki Kemer Evleri Country Life Doğa Evleri