3. Köprü'nün piyangosu hangi bölgeleri uçuracak?

İstanbul'da yıllarca yapılıp yapılmaması tartışma konusu olan 3. köprüde karar nihayet verildi. Köprü yapılacak yapılmasına ama açıklanan güzergah herkesi şaşırttı. Daha önce adı sanı pek bilinmeyen bölgelerin köprünün iki ayağına ev sahipliği yapacağı kimsenin aklına gelmemişti. İstanbul Boğazı'na yapılacak 3. köprü, Avrupa yakasındaki Garipçe köyü ile Anadolu yakasında Poyrazköy'den boğazı birbirine bağlayacak. Herkesin merakla beklediği yeni köprü güzergahı olarak Sarıyer'deki Garipçe ile Beykoz'daki Poyrazköy'ün açıklanmasıyla birlikte gözler bu iki küçük köye çevrildi.

3. köprünün büyük bir rant oluşturacağı gerçeğinden yola çıkarak, emlak piyasasındaki beklentiler artarken, gerçekte ise 3. köprünün etkileri bazı bölgelerde sınırlı olacak. Çünkü özellikle Garipçe ve Poyrazköy'de imara açık alan yok. Peki, 3. Boğaz köprüsünün etkileri gerçekte nerelerde hissedilecek?

Özellikle yatırımcılar için büyük önem taşıyan bu sorunun cevabını bulmak için köprünün geçeceği güzergaha bakmak yeterli aslında. Fakat daha önemlisi köprüyü, büyük parçanın içinde görmek. Büyük parça ise Kuzey Marmara Otoyolu Projesi…

1993 yılında Devlet Planlama Teşkilatı'nın yatırım planına alınan 3. Boğaz Köprüsü projesi tek başına bir proje değil. Yeni köprü Kuzey Marmara Otoyolu Projesi'nin bir parçası olarak hayata geçirilecek. Kuzey Marmara Otoyolu Projesi ise Çatalca'dan başlıyor ve Hendek'e kadar uzanıyor. 3. köprü ise bu projenin en önemli ayağını oluşturuyor.

 

 

Kuzey Marmara Otoyolu Projesi'nin toplam maliyeti 6 milyar dolar. Bu rakamla Kuzey Marmara Otoyolu projesi, Ulaştırma Bakanlığı'nın en önemli projeleri arasında bulunuyor.

 

Kuzey Marmara Otoyolu Projesi, İstanbul'un batı sınırından 41 derece enlem, 28 derece boylamındaki Kınalı mevkisinde TEM otoyolu kavşağında başlıyor. 41 derece enlem 28 derece boylamdan başlayan Kömür ocakları mevkisini geçen proje İstanbul Boğazı'nı ise 41 derece enlem 29 derece boylamda 1275 ana açıklığı olan bir asma köprüyle geçiyor. Otoyol daha sonra 41 derece enlem 29 derece boylamdaki Paşaköy mevkisine ulaşarak, 40.8 derece enlem 29.4 derece boylamda Gebze civarında İzmir otoyolu ayrımına ulaşıyor. Kuzey Marmara Otoyolu, 40.7 derece enlem, 30 derece boylamla İzmit'in kuzeyini geçerek Adapazarı'na yöneliyor. 40.8 derece enlem, 30.3 derece boylamında Adapazarı'ndan Eski Adapazarı ile Yeni Adapazarı-Yeni Kent arasında geçen güzergah, 40.7 derece enlem, 30.6 derece boylamda Ak Yazı ile Hendek ilçe sınırları içerisinde TEM otoyoluyla buluşuyor.

 

 

3. köprü yatık kablolu yerine asma köprü olarak yapılacak ve 1275 metre boyunda olacak. Otoyoldan çıkışlar İstanbul'un dış noktalarında yapılacak.

Kuzey Marmara Otoyolu projesi ve bununla birlikte 3. köprü projesi kamu-özel sektör ortaklığıyla gerçekleştirilecek. Diğer iki köprünün aksine doğrudan kamu kaynağı kullanmadan yapılacak Kuzey Marmara Otoyolu'nun maliyeti 3. Boğaz Köprüsü ile kamulaştırma bedelleri de dahil olmak üzere toplam 6 milyar dolar civarında.

 

Kamulaştırma bedeli 1 ile 1.5 milyar dolar arasında tahmin ediliyor. Gerçek kamulaştırma bedeli, kamulaştırma işleminden sonra ortaya çıkacak. Otoyolun toplam güzergahının yüzde 75'i kamu arazilerinden geçiyor. Bu bakımdan kamulaştırma bedelinin de daha az olacağı ifade ediliyor.

Kuzey Marmara Otoyolu, anayol ve buna bağlı bağlantı yolları olmak üzere toplam 260 kilometre uzunluğunda olacak.

 

 

Kuzey Marmara Otoyolu projesi yap-işlet-devret modeliyle gerçekleştirilecek ve ihale 2010 yılının içinde yapılacak. Projenin tamamı ihaleye çıkacak. Yüklenici firma bulunduktan sonra da proje etap etap gerçekleşecek ve ilk etap 3 yıl içerisinde tamamlanacak. Projenin tamamının ise 4-5 yıl tamamlanması planlanıyor.

Yapımı süren Marmaray projesi nedeniyle Kuzey Marmara Otoyolu projesinde raylı sistem olmayacak. Sadece araç geçişi olacak. Kuzey Marmara Otoyolu'nda köprü ve ona bağlı çevre yolunda yaklaşık 90 kilometrelik kesimde yol 2x4 olacak. Ondan sonraki kesimlerde ise yol 2x3 olacak.

 

 

Ulaştırma Bakanlığı köprünün güzergâhını belirledikten sonra ihale çalışmalarına hız verdi. Bakanlık yetkilileri, bu yıl içinde ihaleye çıkmayı planladıklarını belirterek, "Proje, yap-işlet-devret yöntemiyle gerçekleştirilecek" açıklamasını yaptı. Üçüncü köprünün maliyetininse 1 milyar dolar civarında olması bekleniyor.

Yap-işlet-devret modeliyle inşa edilecek köprü için, yatırımcılar da Ulaştırma Bakanlığı'nın kapısını çalmaya başladı. Bilgi almak için ABD'den Çin'e, Japonya'dan Fransa'ya, Kore'den İngiltere'ye kadar pek çok ülkeden şirketler sıraya girdi. Yetkililer, ihaleye Uzak Doğu'nun önde gelen şirketlerinin ilgi gösterdiğini belirterek, "Güney Kore'den Samsung, POSCO ve SK yatırımla yakından ilgileniyor. Koreli firmaların yanı sıra Japonlar da var” açıklamasında bulundu.

 

* Güzergah uzunluğu: 260 km
* Özel arazi: Yüzde 16
* Orman arazisi: Yüzde 48
* 2B arazisi: Yüzde 11
* Hazine arazisi: Yüzde 16
* Askeri arazi: Yüzde 11
* Kamulaştırılacak bina sayısı: 222
* Kamulaştırma bedeli: 1-1.5 milyar $
* Toplam proje bedeli: 6 milyar $
* 3. Köprü maliyeti: 1 milyar dolar
* Ayaklar arası uzunluk: 1.275 metre
* FSM 1.090, Boğaziçi 837 metre.

 

 

1- Akashi-Kaikyo (Japonya)- 1991
2- Great Belt East (Danimarka)- 1624
3- Runyang South (Çin)- 1490
4- Humber (İngiltere)- 1410
5- Jiangyin (Çin)- 1385
6- Tsing Ma (Çin)- 1377
7- Verrazano-Narrows (ABD)- 1298
8- Golden Gate (ABD)- 1280
9- Höga Kusten (İsveç)- 1210
10- Mackinac (ABD)- 1158
11- Minami Bisan-seto (Japonya) - 1100
12- Fatih Sultan Mehmet  (Türkiye)- 1090
13- Boğaziçi (Türkiye)- 1074
14- George Washington (ABD)- 1067
15- Kurushima-3 (Japonya)- 1030

 

 

İstanbul Büyükşehir Belediyesi Başkanı Kadir Topbaş, 3. köprü güzergahında bulunan arazilerin planlamasının Çevre Düzeni Planları'nda belirtildiğini ve planlara işlendiğini söyledi. Kadir Topbaş konuyla ilgili olarak yaptığı açıklamada şunları kaydetti:

 

"1/100 bin Çevre Düzeni Planları yaptık. Bunların üzerinde itirazlar vardı. İtirazları işlemek için biraz gecikti, değerlendirmelerimiz devam ediyor. Değerlendirmeler için beklerken köprünün de işleme geçirileceği kanaatindeyim. Arazi kararları verilmiş, lejantların tanımları yapılmış. Tarım alanları, orman bölgeleri, imarlı imarsız alanlar belirlenmiş, planlara işlenmiş durumda. Onun için köprü geçtiğinde birileri gelip de benim arsamı şuna çevirin deme şansı yok. Çünkü planlarda zaten o bölgenin ne olduğu, nasıl kullanılacağı daha önceden belirlenmiş durumda. Biz köprü geçtikten sonda planları yapmış olsaydık, birilerine göre değerlendirme yapmış olacaktık. Kişiler daha önceden yer kapatmış, arsa almış olsalar dahi, planların öngörüsü dışında bir şeye yaramaz."

 

 

İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanı Kadir Topbaş, İstanbul'da yapılması planlanan 3. köprünün isminin halka sorulmasında fayda olduğunu düşündüğünü söyledi. Topbaş, köprünün isimsiz kalmayacağını, mutlaka değerlendirileceğini, İstanbul'a yakışır doğru bir isim bulunacağını belirterek, şunları kaydetti:
"3. köprünün ismini İstanbullulara sormakta fayda var diye düşünüyorum. Çünkü halkın kendisinin karar verdiği şeyleri daha benimsediğini görüyoruz. Biz vapurlarda bunu yaşadık. Köprünün isminin nasıl belirleneceğini sayın başbakanımızla da konuşmak lazım."

 

 

Kentin su ve oksijen kaynağı Kuzey ormanlarında yapılaşmaya neden olacağı için eleştirilen 3. Boğaz Köprüsü, Sarıyer-Beykoz hattında viyadükler üzerinde transit yol olarak inşa edilecek. Böylece otoyolun İstanbul'un içiyle direk bağlantısı olmayacak. Ayrıca köprünün mimarisinde, maliyeti arttıran ama çevreye tahribatı azaltan sistemlerin de uygulanacağı açıklandı.
 

Köprünün transit olması durumunda gayrimenkul fiyatlarının da beklendiği kadar artmayacağı ama uzun vadede arazilerin yine değer kazanacağı belirtiliyor. Asıl olarak köprünün ayaklarından çok köprü giriş çıkış noktalarında bulunan bölgelerin önemli yatırımları çekeceği vurgulanıyor. Zaten bölgelerin çoğunda arsalar daha önceden toplandı. Hadımköy ve Orhanlı lojistik bölgeler olarak planlanıyor. Köprü bu alanlardaki gelişmeleri daha da destekleyecek. 3. köprü güzergahında yer alan özellikle Hadımköy'ün bulunduğu yeni ilçe Arnavutköy ve Anadolu yakasında Sancaktepe önemli çekim merkezleri olabilir. Zaten bu bölgeler prim yapmaya başladı. Bu bölgelerde çeşitli yatırımcılar tarafından birçok proje geliştiriyor. Ayrıca yine yeni ilçe olan yerlerden Avrupa yakasında Arnavutköy'ün de prim yapması bekleniyor.
 

Kuzey Marmara Otoyolu'nun büyük bölümü, kamu arazilerinden geçeceği belirtiliyor. Şimdi gözler açıklanan güzergahta en çok prim yapacak bölgelere çevrildi. Otoyolun geçeceği güzergahlar üzerinde bulunan Çatalca, su havzasında bulunduğu için arazilere imar izni verilmiyor. Bu yüzden de alınacak arazinin prim yapma olasılığı yok.

 

Kemerburgaz-Göktürk'te de arazi bulmak artık neredeyse olanaksız. Zekeriyaköy'de ise arazi fiyatları zaten oldukça yüksek. Anadolu Yakası'nda bulunan Riva'daki arazilerin de çoğunun imar izni bulunmuyor. Diğer taraftan köprünün ayaklarının oturacağı Garipçe ve Poyrazköy'de imar izni bulunmuyor. Fakat hem Garipçe'de hem de Poyazköy'de köprüyle birlikte bölgenin imara açılacağıyla ilgili beklentiler de artıyor.

 

Avrupa Yakası'nda Kuzey Marmara Otoyolu'na ilk bağlantı Çatalca-Hadımköy arasında ve Anadolu Yakası'nda ise Orhanlı bölgesinde yapılacak. Her iki bölge de lojistik merkez olarak belirlendi. Anadolu Yakası'nda Riva çıkışı ile Kavacık Kavşağı'ndan TEM'e bağlanacak olan yeni otoyolun, Avrupa Yakası'nda ise Arnavutköy, Kemerburgaz-Göktürk ve Zekeriyaköy çıkışları olması planlanıyor.

 

Anadolu Yakası'nda köprü ayaklarından birinin yer alacağı Poyrazköy'de imar yasağı var. 3. Köprü'nün güzergahının Anadolu yakasındaki ayağı Poyrazköy yaklaşık 1200 nüfuslu bir yer. Burada yaşayanlar balıkçılıkla uğraşıyor. Bölge, boğaz ön görünümü ve SİT alanında kalmasından dolayı yeni ev yapılamıyor. Ama sit alanı olan bir yere köprü yapılabiliyor! Bu nedenlerden dolayı Poyrazköy 2. Köprü piyangosundan faydalanamıyor.

Köprünün Anadolu yakasına inşa edilecek Poyrazköy'den başlayarak, köprü güzergahında imarlı arazi yok denecek kadar az. Arazinin büyük bölümü ya askeri alan içinde kalıyor ya da SİT alanı içinde yer alıyor.

 

Köprünün Anadolu yakasında çıkışlarından birinin bulunacağı Riva da köprüden direk olarak etkileniyor. Riva'da uzun zamandır zaten hareketli bir emlak piyasası var ama köprü emlak piyasasını daha da canlandıracak gibi görünüyor. 16 bin dönüm proje alanına bulunan Riva en büyük kullanım alanına sahip bölge olarak dikkat çekiyor.

Riva'da yatırımcılar şimdilik bekle gör politikası güderken, fiyatlarda ciddi artışların yaşanması bekleniyor. Bu fiyat artışında Riva'nın imar ve mülkiyet sorunu olmaması etkili oluyor. Fakat Riva'da sınırlı büyüklükte arsa olması yatırım miktarını kısıtlıyor. Çevredeki diğer köylerde ise mülkiyet sorunun olmadığı ancak imar izni bulunmadığından fiyat hareketliliği olmayacağı belirtiliyor.

 

Riva'da mülkiyet ve imar problemi olmayan arsaların metrekare satış fiyatı 150 ila 300 dolar arasında değişiyor. Kısa vadede bu arsaların metrekare tavan fiyatlarının 200 dolar seviyesine tavan fiyatlarında 400 dolar seviyelerine çıkacağının öngörülüyor.

 

Galatasaray Spor Kulübü: 1.178 dönüm
Alarko Holding: 5.000 dönüm
Ottoman Finans: 1.000 dönüm
Yapı kredi Koray: 700 dönüm
Doğuş Holding: 146 dönüm
Sabancı Çalışanları Koop.: 100 dönüm

 

İstanbul'daki 3. köprünün Avrupa Yakası'ndaki ayağının Garipçe'den geçerek Anadolu Yakası'nda Poyrazköy'e bağlanacağının açıklanmasını ardından gözler çevrildiği bir başka yer ise köprünün Avrupa yakasındaki ayağı konumundaki Garipçe oldu. SİT alanı olması nedeniyle imarın olmadığı ve çoğu hazine arazisi olan Garipçe'de tapulu araziler de bulunuyor. Bölgede bulunan ve 80 TL civarındaki olan arsaların metrekaresi 3. köprünün yerinin açıklanmasıyla birlikte 100 TL'ye çıktı. Ancak diğer yandan da arazi sahipleri şu anda bekleme pozisyonuna geçerek yeni gelişmelere göre fiyatları yeniden konumlandırmayı planlıyor. Garipçe'de 7-8 dönüm büyüklüğünde tapulu araziler bulunuyor.

 

3. köprünün ayağının Garipçe'den geçecek olması çevredeki bölgeleri de etkileyecek. Avrupa yakasında 3. köprü çıkışları olarak Zekeriyaköy, Arnavutköy ve Göktürk-Kemerburgaz olmak üzere 3 bölge belirlendi.

Yapılaşmanın ve yeni konut projelerinin çok fazlaca olduğu Zekeriyaköy ve Kemerburgaz'da arsa ve konut fiyatları hemen tepki vermeye başladı. Bölgelerde fiyatlar yükselmeye başladı. Zekeriyaköy'deki arsa ve konut sahiplerinin fiyatları bir anda yükseltmesiyle birlikte kriz nedeniyle uzun süredir sabit kalan emlak fiyatları da yükselişe geçti. Ancak, bölgede yaşanan çok yüksek fiyat artışlarının gerçek değeri yansıtmadığı belirtiliyor.
 

Köprünün bağlı olduğu Kuzey Marmara Otoyolu'nun başlangıç notasında yer alan Çatalca'daysa arsa fiyatlarında bir artış bekleniyor. Fakat bölgede SİT alanının çokluğu piyasadaki gelişmeyi sınırlı tutuyor. İstanbul'un lojistik merkezi olması planlanan Çatalca'da 3. Köprüyle birlikte konut ve arsa sahipleri gelişmelerden memnun görünüyor.

 

Yeni otoyol güzergahı, İstanbul'a yakınlığı nedeniyle en çok Sakarya-Adapazarı bölgesindeki arazilere değer katacak gibi gözüküyor. Sakarya-Adapazarı'nın merkezinde ve merkeze yakın olan Karaman, Camii ve Korucuk'ta arsaların metrekaresi 70-90 lira arasında değişiyor. 1999 depreminde en çok hasar gören eski Adapazarı'nda arsaların metrekaresi 150 liradan başlayıp 300 liraya kadar çıkıyor. Bölgedeki ticari alanların metrekare fiyatları ise 70-150 lira arasında seyrediyor. Sakarya'nın merkezine çok yakın olan Arifiye, Erenler ve Serdivan'da arsa ve arazi fiyatları merkezdeki fiyatlarla hemen hemen aynı seviyede.

 

Sakarya'nın en gözde bölgesi olan Karasu'da, yazlık konut arsalarının metrekaresi 100 ile 500 lira arasında değişiyor. Kibar Holding'in demir çelik fabrikası ve Çinli Chery'nin bölgeye otomobil fabrikası kuracağını açıklaması, liman yapılması ve iki tane daha liman yapılacağının açıklanması Karasu'daki arazi fiyatlarını patlatmış. Bölgedeki gayrimenkul uzmanları, arazi fiyatlarının her gün daha da yukarıya doğru çıktığını söylüyor.

Metrekare fiyatları 80-200 lira arasında olan sanayi ve depolama arsaları, liman çevresindeki parsellerde 100 ile 500 liraya kadar çıkıyor. Karasu'da Organize Sanayi Bölgesi'nde (OSB) arazilerin metrekaresi ise 60-100 lira arasında değişiyor. Bölgede tarla vasfındaki arazilerin metrekaresi 10 liradan başlıyor.
İhale edilen Karasu-Kandıra-Şile-İstanbul yolu, Karasu ile İstanbul arasındaki mesafeyi 110 kilometreye indirecek. İhale edilen Bartın-Karasu-Arifeye demir yolunun da bölgede hareketlilik meydana getirmesi bekleniyor.

 

Sakarya'nın E-5 Karayolu'na yakın bölgesi Hendek'te, sanayi arsaları ön plana çıkıyor. Hendek'teki Organize Sanayi Bölgesi'nde (OSB) sanayi arsalarının metrekaresi 100 lira civarında. E-5 Otoyolu'na cephesi bulunan arazilerin metrekaresi 100 liradan başlayıp yerine göre 200 liraya kadar çıkabiliyor.
 

Hendek'teki konutların fiyatları ise 65 bin ile 120 bin lira arasında değişiyor. Fındık bahçelerinin fiyatlarında son yıllarda büyük düşüş olduğu ifade edilirken, bahçelerin metrekaresinin 15-20 liraya satıldığı belirtiliyor. Bölgedeki köylerde tarla vasfındaki arazilerin metrekare fiyatları 6 ile 20 lira arasında değişiyor.

 

Karasu ve Kocaali'den sonra Sakarya'nın Karadeniz'e açılan 3'üncü ilçesi Kaynarca. Az gelişmiş bir bölge olarak dikkat çeken Kaynarca'nın, Karasu-Kandıra-Şile otoyolunun açılmasıyla birlikte hareketleneceği tahmin ediliyor. Karasu'daki sanayi yatırımlarının Kaynarca'ya da kayması kaçınılmaz gibi gözüküyor.
 

Bölgenin en ucuz arazileri şu anda Kaynarca'da bulunuyor. Bölgede arazilerin metrekare fiyatları 10 lira civarında. Sahil şeridindeki arsa ve arazilerin metrekare fiyatları da 50-150 lira arasında değişiyor. Kaynarca'nın merkezinde arsaların metrekaresi 70-150 lira, konutların fiyatları da 60 bin lira civarında.