İstanbul’un hangi bölgesindeki arsalar değerlenecek?
Arsa yatırımlarında değerli bölgeleri gayrimenkul değerleme uzmanlarına sizin için sorduk
Türkiye'de gayrimenkul yatırımına ciddi anlamda rağbet var. İnsanlar neye yatırım yapmalıyım? sorusuna cevap arıyorlar. Gayrimenkul yatırımlarından en önemlisi olan arsa ile ilgili kafanızdaki tüm soruların cevaplarını sizin için araştırdık. Gayrimenkul değerleme uzmanlarına arsa alırken nelere dikkat edilmesi gerektiğini sorduğumuz yazımızda, arsaya dair her şeyi bulabilirsiniz.
TSKB Gayrimenkul Değerleme İdari İşler ve İş Geliştirme Müdür Özge Aklar, Denge Değerleme Özel Projeler Departman Müdürü Elif İleriye ve Eva Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Gökçen Taşkın'a arsa ile ilgili merak edilen soruları sizin için sorduk
Arsa alırken nelere dikkat edilmeli? Arsa yatırımı yapacaklara tavsiyeler?
Gökçen Taşkın: Her arsanın kendine özel dikkat edilmesi gereken unsurları olacaktır. Dere kenarındaki bir arsa ile kent içerisindeki bir arsanın, çevresel etmenler doğrultusunda farkı olacaktır. Ancak genel itibariyle imar planı ve imar durumu çok iyi sorgulanmalıdır. Arazi/arsanın bulunduğu yerin imar planı olmalı ve üst ölçekli planlarla uyuşmalıdır. Arsayı alma amacıyla arsanın imar planındaki işlevinin de uyumlu olmasına bakılmalıdır. Arazinin tapu müdürlüğünden de kontrolü yapılmalı, üzerinde herhangi bir şerh olup olmadığı mutlaka kontrol edilmelidir. Hukuki ve yasal prosedürler dışında alıcıların arsa aldıkları yerde diğer benzer konumda olan, emsal teşkil edebilecek arsalarla fiyat karşılaştırması yapması yararlı olacaktır. Böylece arsayı rayiç bedelden daha yüksek bir fiyata alıp almadıklarını sorgulayabileceklerdir.
Özge Aklar: İmara yeni açılan bölgelerde ana cadde üzerindeki arsaların fiyatı, arkalardakilere göre daha kısa sürede ve daha hızlı artacaktır. Böyle bir bölgede arsa alınıyorsa mutlaka ana yol üzerindekiler tercih edilmelidir. Potansiyel olarak üst gelir grubunun tercih edebileceği bölgelerde arsa satın alındığında, çevrenin gelişimine bağlı olarak ileride bu durumun arsa değerlerinin yükselişine etkide bulunacağı gözlenmektedir. Bir kente yatırımlar artarsa, arsalar da bundan payını alır. Teşvik kapsamındaki illere yatırım için sıcak para gireceğinden bu arsa fiyatlarına da yansır. Fiyatlarda yükseliş öncelikli olarak sanayi imarlı arsalarda başlar.
Türkiye'deki ortalamasından daha hızlı büyüyen kentlerde doğal sonuç olarak arsa fiyatları da yükselir. Hızlı büyüyen kentlerde konut ve ticari bina yapımı için arsaya olan talep artar. Talep de fiyatları yükseltir. Bunun için arsa yatırımı konusunda hızla büyüyen illeri tercih edilebilir. Enflasyon ve faizdeki düşüşler, emlak fiyatlarını yükseltir. Bu yükseliş önce konut, daha sonra işyeri ve ofiste yaşanır. En son ise arsaların fiyatı yükselir. Bir bölgedeki emlak fiyatlarının yükselmesi o bölgeye yapılacak yol ve ulaşım projeleri ile doğru orantılıdır. Ulaşım yatırımlarının ağırlık kazanacağı bölgelerde arsa fiyatları yükseliş eğilimindedir. Eğer gelişmekte olan bir bölgede arsa alınacaksa, imar planı detaylı olarak incelenmelidir. Hastane, okul, belediye, kaymakamlık, valilik gibi resmi dairelerin yakınında olan arsalar tercih edilmeli. Bu bölgeler geliştiğinde burada yapılacak konut ve işyerleri kısa sürede yüksek bedelle satılma şansına sahiptir. Bir arsanın, ana caddeye olan cephesinin genişliği gelecekte değerinin daha da artmasını kolaylaştırır. Bir arsanın etrafı yollarla çevreleniyorsa bu arsanın değeri de haliyle artmaktadır. Köşe başlarında yer alan parseller veya dört tarafı yol olan parsellerde değer artışı daha hızlı yaşanır.
Alınacak arsanın ilerde yaya geçidi yapılabilecek noktalarda olmasına dikkat edilmeli. Yaya geçidi veya trafik lambalarının olduğu noktalar kendiliğinden merkezileşmekte olduğundan ticari yapılar için tercih edilir. Özellikle konut yapmak veya müteahhide vermek için satın alınacak arsaların endüstri tesislerine yakın olmamasına özen göstermek gerekir. Çünkü sanayi kuruluşlarının kötü etkileri, çevreyi tercih edilebilirlik konusunda olumsuz etkiler.
Elif İleriye: Yatırım konusu arsa olduğunda hakikaten çok dikkatli olmak gerekir. Şöyle ki, gerek yasal mevzuat açısından gerekse topografik konum ve şekli açısından fiziki tespitlerin çok doğru yapılması gerekir. Arsanın konumu ve mülkiyetinin kime ait olduğu, hisseli olup olmadığı ile mülkiyeti kısıtlayıcı hakların mevcudiyeti Tapu ve Kadastro Müdürlüklerinden öğrenilebilir. Yapılaşma koşulları ise taşınmazın sınırları içerisinde bulunduğu ilgili Belediyelerin İmar Müdürlüklerinden öğrenilebilir. Bu bilgilerin mümkünse yazılı olarak alınmasında büyük fayda var. İlgili Kadastro Müdürlüklerinden, alınacak arsanın yeri tespit edilmeli ve mevcut durumda arsanın imar paftasındaki konumu ile karşılaştırılmalıdır. Fiziki olarak ise, alınacak arsanın topoğrafik yapısına bakılmalı, yükseklikleri belirlenmeli ve yapı yapımı düşünüldüğünde maliyetleri göz önüne alınmalıdır. Dikkat edilmesi gereken konulardan biri de alınması planlanan arsanın ulaşım güzergâhlarına olan mesafesidir. Bunların yanında Kamu kurum ve kuruluşlarına olan yakınlık, hızlı gelişen yeni yapılaşma bölgelerinde yer alması, dere kenarı ve sulak bölgelere yakın olmaması tercih edilmeli.
Yatırımlık arsa düşünenler nereden arsa bakmalı?
Gökçen Taşkın: Değerlenecek arsaları öngörebilmek için üst ölçek ve mega projelerin takibini çok iyi yapmak gerekir. En çok kar, arsa henüz araziyken, imara açılacağı planlarla kesinleşen ve mega projelerin olduğu lokasyonlarda gerçekleşir. Kent merkezinde zaten arsa fiyatları yüksektir. İlk çıkış dinamiği yakalanan arsalarda kar oranı da maksimum olur. Eğer İstanbul gibi bir metropoldeyseniz kent merkezi dışına yönelmelisiniz. Arnavutköy, Silivri, Çatalca, Kemerburgaz, Riva, Şile, Beykoz'da arsa fiyatları hala ilk çıkış ivmesinde denebilir. Onun dışında herhangi bir kentte gelişmenin paralelinde, kent merkezinin ilerleme yönüne paralel yerlerde arsa yatırımı yapılmalıdır.
Elif İleriye: Yatırım amaçlı arsa satınalmayı düşünenler; yeni gelişim bölgeleri ile birlikte, ticari hareketliliğin yeni başladığı, ulaşım güzergahına yakın olduğu, marka projelerin yer almaya başladığı bölgeleri tercih etmelidirler. Bu bölgeler prim yapacak bölgelerdir.
Arsa yatırımının geri dönüşü ne zaman olur? Arsa yatırımı kârlı mıdır?
Gökçen Taşkın: Uzun vadede yatırımı göze alanlar için arsa çok yerinde bir yatırım aracıdır. Babalardan, dedelerden kalma, yıllar önce alınan arsaların değer kazanma hikayelerini çok duyarız. Bir arsa sahibi olduğumuzda şehrin gelişme dinamiklerini de sürekli kontrol etmeliyiz. Bazen öyle fırsatlar çıkabilir ki, başka şartlar altında 10 yılda yapılan kar, bazı durumlarda birkaç ayda bile sağlanabilir. İstanbul bu açıdan fırsatlar şehridir. 3. Köprü güzergahı, 3. Havalimanı, Kanal İstanbul gibi mega projelerin o bölgelerden arsa alanları kısa sürede karlı çıkardığı örnekler vardır, istisnalar hep olabilir. Bu sebeple arsa konusunda geri dönüş için belli bir süre verilmesi yanlış olabilir.
Elif İleriye: Arsa yatırımında geri dönüşler, yatırım yaptığınız bölgedeki hareketliliğe bağlı olarak değişir. Bölge genelindeki boş arsa sayısına göre ve bölgenin gelişimine göre farklılıklar gösterir. Arsa Yatırımı genellikle uzun vadede yatırımcıya karlılık sağlar. Lokasyon seçimi, arsanın imar şartları ve gelecek dönemde bölgede oluşabilecek olumlu beklentiler (Metro, AVM, hastane vb. etkenler) arsa yatırımları, yatırımcının hedeflerine göre şekillenir. Yatırımcı uzun ya da kısa vadeli hedeflerini belirlemiş ise, arsa yatırımı karlıdır.
Özge Aklar: Bir arsa yatırımının geri dönüş süresini ölçümlemekten ziyade arsa üzerindeki yatırımın geri dönüş süresini değerlendirmek daha gerçekçi sonuçlar verecektir. Bu ise yatırımın türüne, lokasyonuna, sunulan hizmetlere gibi konu başlıklarıyla bağlantılı olarak değişkenlik gösterebilmektedir. Gelişimini henüz tamamlamamış olan bölgeler arsa alımı için karlı bölgelerdir. Gelişimi tamamladığında bölgelerin karlılığı tükenmiş olacağı için 2. el satışlarında yüksek kar beklentisi olmayacaktır. Ancak arsa alımların gayrimenkul sektörü düşünüldüğünde en yüksek kar beklentisi mevcuttur.
En ucuz ve en pahalı arsa nerede?
Elif İleriye: İstanbul'da imarlı arsa fiyatlarında, yeni yasalar ile birlikte gelişen ve değişen ulaşım hatları ile ciddi oranda artış görülmesine karşın, gelişen bölgelerdeki arsalar merkezi lokasyonlarda yer alan arsalara göre çok daha uygun kalmaktadır. En uygun olan arsalar, İstanbul Anadolu yakasında Şile ve civarı, Avrupa yakasında da Çatalca ve bölgesindeki köylerde İstanbul geneline göre en uygun arsaları bulmak mümkün.
Arsaların değerlerinin yükselmesindeki en büyük etken alternatiflerin bulunmamasıdır. İstanbul' un en eski yerleşim yerlerinde yer alan arsalar paha biçilemez duruma geldiler. Talebin fazla olduğu bölgelerde imkanlar kısıtlı ise, değer artışları ve beklentiler de yüksek olmaktadır. Bu gözle baktığımızda İstanbul Anadolu Yakasında Kadıköy ilçesi ve son dönemde hız kazanan Ümraniye ilçe ve bölgesini en pahalı arsaların bulunduğu bölgeler olarak söyleyebiliriz. Avrupa Yakasında ise, en pahalı arsalar Beşiktaş, Eminönü, Kağıthane ve Şişli semtlerinde yer alıyor.
Şu an arsa yatırımı için hangi bölgeler değerli, neden?
Gökçen Taşkın: İstanbul için söyleyecek olursak megakentte kent merkezlerinde arsa sıkıntısının yaşandığı bilinmektedir. Bu durum kentsel dönüşümle çözülmeye çalışılmaktadır. Kent merkezi için yatırımlık bir arsadan ziyade, geliştirici firmalara yönelik, mülkiyetli arsalar bulunmaktadır. İstanbul'da kent toprağına yeni katılan, imara açılmaya hazırlanan bölgeler Çatalca, Silivri, Arnavutköy, Büyükçekmece, Şile, Beykoz, Sancaktepe, Çekmeköy, Pendik gibi yerlerdir. Uzun dönemli yatırımlara açık bu ilçelerde gelişime açık, projelerin yakından ilgilendirdiği yerlerdir.
Özge Aklar: Riva, Silivri, Çatalca, Eyüp, Arnavutköy gibi bölgeler arazi alımında revaçta olan bölgelerdir. Yine İstanbul için 3. Havalimanı, Kuzey Marmara Otoyolu ve 3. Köprü çevresindeki arsa alımlarında gelişim bekliyoruz.
Elif İleriye: Arsa yatırımı için önceliğimiz arsayı hangi amaçla alacağımızı düşünmek olmalıdır. Gereksinimi tam olarak tanımladıktan sonra amacımıza yönelik olarak hangi bölgelerin yeni gelişmekte olduğu 1/25.000 Çevre Düzeni Planı ve 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planları incelenerek analiz edilebilir. Belirlediğimiz yatırım konut olacaksa, Anadolu yakasında nitelikli konut projelerinin artış göstermeye başladığı Sultanbeyli, Sancaktepe gibi kentsel dönüşüme de ihtiyaç duyan ilçeler öncelikli olarak düşünülebilir. Kurtköy, Çekmeköy, Sarıgazi site tarzı nitelikli konut projelerinin gelişme potansiyeli bulunan mahalleler olup, düşük yoğunluklu konut alanı olan villa yatırımı için ise Tuzla-Tepeören değerlendirilebilir. Avrupa yakasında ise Bahçeşehir'in arkasında bulunan Boğazköy yeni konut alanı olarak dikkat çekerken, yapıların eski olduğu Barbaros Bulvarının doğusunda kalan bölgede de boş arsa bulmak sorun olabilir. Barbaros Bulvarının doğusu Maslak MİA alanına kadar kentsel dönüşüme uygun bölgeler olup, yeni yatırım fırsatları sunabilir. Sarıyer, imar sorunları çözümlenmek üzere olan Zekeriyaköy ve Bahçeköy üçüncü köprü güzergahında olması nedeniyle yatırım yapılabilir bölgeler olmaktadır.
İstanbul'daki 3 büyük proje (3.köprü, 3. Havaalanı ve Kanal İstanbul) bölgedeki arsa fiyatlarını artırdı mı?
Gökçen Taşkın: Kesinlikle artırdı, önümüzdeki dönemde daha da arttırabilir. Genellikle arsalarda değer kazanmanın projenin açıklanması ile başladığı, yatırımın gelmesi ile artmaya devam ettiğini görürüz. Talep arttıkça bir noktadan sonra gerçek rakamına ulaşılır, sonunda o bölge artık bir kent parçasıdır. Bu bölgelerde şu an bireysel yatırımcıların alım satım süreci devam ediyor. Emlak sayfalarındaki arsa ilanlarının yüzde 80'i Arnavutköy, Çatalca, Silivri, Büyükçekmece, Şile üzerine. Tarla vasıflı hatta hisseli arsa ilanları oldukça fazla. Bir sonraki aşamada büyük yatırımcıların bu bölgelerdeki projelerini duyacağız. Bu adıma biraz daha var. 10 yıl önce Beylikdüzü- Esenyurt ilçeleri kente uzak noktalar sayılırdı, şimdi ise hepimizin algısı buraların İstanbul'un bir parçası olduğu yönünde. Özetle denebilir ki, üst ölçek projeler, ulaşım projeleri her zaman rantı da beraberinde getirir, fiyatları mutlaka yükseltir.
Özge Aklar: Ulaşım projelerine ağırlık verilmesi ve bu konuda atılan “mega” adımlarla, güzergahlar itibariyle İstanbul'da gelişim gösterecek bölgelerini tahmin etmek zor olmayacaktır. Ulaşım projeleriyle, özellikle 3. Boğaz Köprüsü ve Marmara Otoyolu gibi ulaşım ağını tamamen değiştiren-geliştiren projelerin; ilk olarak yerleşim ve konut alanlarını etkilendiği, ikinci olarak Merkezi İş Alanlarını etkilendiği, üçüncül etki derecesinde sanayi alanlarının olduğunu söylemek mümkündür. Bu doğrultuda 3.köprü ile birlikte konut alanları anlamında; Ispartakule, Uskumruköy, Riva, Polonezköy, Alemdağ ve Sancaktepe' nin önem kazanacağı, sanayi alanları olarak ise Kınalı, Hadımköy ve Pelitli'nin bu anlamda öne çıkacağını düşünmek yanıltıcı olmayacaktır. Bunun dışında imar planlarına ve bölgeye yapılan mega diğer yatırımlara dayalı olarak (örneğin büyük sağlık kompleksleri gibi) Başakşehir – Ispartakule, Zekeriyaköy – Uskumruköy, Kemerburgaz – Göktürk bölgeleri de gelişimin gözleneceğini düşündüğümüz bölgelerdir.
Sanayi alanları anlamında da ulaşım ağının değişmesi ve 3. Köprü ile birlikte yeni gelişmeler olması beklenmektedir. Avrupa Yakasında Hadımköy ve Kınalı, Anadolu Yakasında ve Pelitli bu gelişmelerden sanayi yatırımları anlamında en çok etkilenecek bölgeler olması beklenmektedir. Hadımköy bölgesinde 2,5 emsaldeki lojistik imarlı arsaların fiyatlarının 100-150 USD/m2 arasında, sanayi imarlı olan 1,5 emsalli arsaların fiyatları ise 200-300 USD/m2 arasında değişmektedir. Silivri Kınalı bölgesinde ise 0,5 emsalli sanayi alanlarında bu fiyatlar 100-150 USD/m2 mertebelerindedir.
İstanbul'a yapılacak 3. Boğaz Köprüsü'nü de içeren Kuzey Marmara Otoyolu Projesinin Kocaeli güzergahında yer alan Gebze ilçesine bağlı Pelitli Köyü sanayi yatırımlarının yeni gözde mekanı olmaya adaydır. Pelitli bölgesinde sanayi imarlı arsaların fiyatları 120-200 USD/m2 mertebelerindedir.
Elif İleriye: 3. köprü, 3. Havalimanı ve Kanal İstanbul Projeleri ile Sarıyer, Bahçeköy, Kemerburgaz, Çatalca, Polonezköy ve Göktürk bölgelerindeki arsa fiyatlarında ciddi oranda bir artış görülmektedir. Bölgeye yapılması planlanan, yapılmaya başlanan bu projelerin değer artışlarına sebebiyet vereceği kaçınılmazdır. Ülkemizde en önemli metropol olan İstanbul için ulaşım ciddi bir sorun olmaktan çıkarılmaya çalışılmaktadır. Öyle ki, bölgelerdeki imarlı arsaların birkaç yıl öncesine kadar talep edilen fiyatları, projelerin gelmesi ile birlikte neredeyse beş katına çıkmış durumda. Ayrıca sadece proje bölgesi değil yakın köy ve civarlarında da arsa fiyatlarında ciddi oranda artışlar yaşandığını söyleyebiliriz.
Mega projelere yakın arsaların fiyatları ne durumda?
Gökçen Taşkın: Ana akslarda arsanın birim metrekare değeri şu an bazı özel durumlar da dahil edilirse 5.000 TL /m2'ye kadar yükseldiğini görebiliyoruz. Ancak genel eğilimdeki fiyat aralıklarını kategorilendirmek gerekmektedir. Satış şekli hemen hemen tüm projelerde kanal İstanbul projesine yakınlıkla kıyaslama şeklindedir. Bu bağlamda kanal projesine yakın konut imarlı arsalarda 1500 – 2.500 TL/m2 gibi yüksek bir birim metrekare değeri ile karşılaşmaktayız. İlçenin diğer yerlerinde yine 60 – 1.000 TL/m2 birim metrekare aralığında arsalar bulunabilmektedir. Çatalca'da ise 44 – 3.600 TL/ m2 aralığında konut imarlı arsalar vardır. Ancak genel birim metrekare aralığı 300 - 700 TL/m2 şeklindedir. Mega projelere Arnavutköy'e oranla nispeten biraz daha ikincil konumdadır. Arnavutköy'de hala fırsatlar vardır ancak eskisi kadar değildir. Bu sebeple Çatalca Arnavutköy'ün ilk zamanlarındaki fırsatları yeni sağlamadığından değerlendirmek isteyenlere fırsatlar sunabiliyor.
Özge Aklar: Büyük inşaat şirketleri, prestijli / mega projeleri hayata geçirme olasılıkları yüksek olduğundan bu firmaların arsa satın aldığı bölgelerde arsa fiyatları prim yapmaktadır. Dolayısıyla büyük inşaat şirketlerinin arsa sahibi olduğu bölgelerde arsa satın almak ilerde arsanın kat karşılığı müteahhide verilmesi veya satılması istendiğinde daha cazip teklifler elde edilebilir. Özellikle yeni konut projelerinin olduğu yerlerde, ticari imarlı arsaların en doğru yatırım olduğu düşünülmektedir. Bu şekildeki arsaların konut imarlı arsalara göre daha iyi prim yaptığı gözlenmiştir. Ticari imarlı arsalar yeni yerleşimlerde gelişime bağlı olarak 3 ile 5 sene zarfında iyi prim yapmaktadır.
Planlı kentleşmenin yapıldığı bölgelerde, kaliteli ve üst gelir gruplarına hitap eden projeler gerçekleştirilebilmektedir. Bu projeler bölgenin bilinir ve tanınır olmasını kolaylaştırır. Bu nedenle planlı kentleşen bölgelerde arsa fiyatları daha çabuk yükselmektedir. Ayrıca bu bölgelerde arsaların satışı daha kolaydır.
Elif İleriye: Türkiye' de başta İstanbul olmak üzere, inşaat sektörü son on yılda oldukça hız kazanmış durumdadır. İnşaat sektörü ve paydaşları olarak ele aldığımızda oldukça yüksek istihdam sağlandığı da görülmektedir. Sektörün hareketliliğinde büyük pay sahibi olan ve tercih edilen oluşumlardan biri de mega projelerdir. Mega projelerin yaygınlaşması ile birlikte, gerek ekonomik gerek sosyal anlamda insanların yaşam standartlarına katkı sağladığını söyleyebiliriz. Böylelikle, mega projelere yakın arsa fiyatları, büyük projelerin hayata geçirilmesi olasılıkları yüksek olduğundan, artmış durumda. Öyle ki, prestijli projelerin hayata geçirilmesi ile bölgedeki arsa fiyatlarında da yükselmeler söz konusu oluyor. Mega projelere yakın arsalar için, ileriki dönemlerde arsanın kat karşılığı olarak yüklenici firmaya verilmesi söz konusu olduğunda yapılan anlaşmalardan karlılık sağmak da mümkündür.
- Etiketler:
- arsa yatırımları
- arsa
Yorum Yaz