Kuzeydeki araziler büyük talep görüyor!
Yeni İstanbul'un kurulacağı Karadeniz kıyalarındaki yerleşim yerleri, son aylarda ardı arkası kesilmeyen ziyaretçilerini ağırlıyor
Herkes arazi alma peşinde. Bölgedeki tapu dairelerinde kuyruklar hiç eksilmiyor. Sürekli el değiştiren araziler, 2010 yılından bu yana yer yer beş altı misle değer kazandı. Bölgeyi emlakçılar ve gayrimenkul yönetim şirketleri ile birlikte gezdik ve bugüne kadar yapılmış en kapsamlı "Kuzeyin Arazileri" dosyasını hazırladık.
Yakın tarihindeki hiçbir dönemde, coğrafya ve demografik sınırlarına sığamayan İstanbul, Türkiye'de plansız kentleşmenin sembol metropollerinden biri. 2000'li yılların ortalarına kadar neredeyse her yıl Eskişehir kaçlar büyük bir kentin, hiçbir altyapısı olmadan İstanbul'a eklendiğini düşünün. Mimariden ulaşıma, eğitimden sağlığa herkesin bugün yüzünü buruşturduğu kaçınılmaz görüntülerin nedeni işte bu...
Neredeyse asırlardır bu açmazla serpilip büyüyen İstanbul, belki de tarihindeki en planlı büyümenin arifesinde. İstanbul'un Kuzey'e göçünü öngören bu planın ana artelleri ortaya çıktıkça kentin Avrupa kısmının Karadeniz kıyılarına yönelik gayrimenkul hareketleri de aldı başını gitti.
TAPUDA KUYRUKLAR
Gerçi şimdilik bu hareketler sadece arazi alışverişine dayanıyor olsa da bölgenin arazi kayıtlarının bulunduğu Arnavutköy ve Çatalca gibi merkezlerin tapu müdürlüklerinin önündeki kuyruklar her şeyi açıklıyor. Kuzey'in arazileri bu ara adeta kapanın elinde kalıyor. Hem büyük grupların hemde küçük yatırımcılarının gözü hep bu arazilerin üzerinde.
Ne çıkarsa bahtına ama... Çünkü daha büyük imar planı çıkmış değil. Sadece üç faktöre göre hareket eden yatırımcılar, müteahhitler ve gayrimenkul değerleme şirketleri nerede bulurlarsa oradan alıyorlar arazileri.
ÜÇ FAKTÖR TETİKLİYOR
Bu üç faktörü sıralamaya gerek yok her halde... Birincisi 3'üncii Köprü. İkincisi geçen yıl açıklanan İstanbul'un 3'üncü havalimanı projesi ve bir hayal bile olsa Başbakan Recep Tayyip Erdoğan'ın 'ustalık eserim' dediği 'Kanal İstanbul' Projesi...
Üçü de Karadeniz kıyılarının Kilyos ile başlayan ve Çatalca'ya kadar devam eden hinterlandı içinde yapılacak. Ve bu da tüm kesimlerin dikkatlerini buraya çevirmiş bulunuyor. Tabii bir de bu arazilerin sahipleri var. İşte bu cangılı araştırmak için Ekonomist olarak 3 tam günü o bölgede geçirdik.
Emlakçılardan tapu müdürlüklerine, köylülerden bölgeye gayrimenkul projeleri için arayışta olan müteahhitlere kadar tüm kesimlerle görüşmeler yaptık. Ortaya bugüne kadar yapılmış en kapsamlı ve detaylı Kuzey'in Arazileri dosyası çıktı.
ÜÇ AYAKLI PROJE
Dediğimiz gibi İstanbul büyük bir dönüşüm içerisinde. Karadeniz'in kuzey şeridinde kurulması planlanan "Yeni İstanbul", bu eski şehre kuşkusuz bambaşka bir çehre kazandıracak.
İstanbul'un kuzeyinde inşası planlanan ve yeni şehir olarak adlandırılan bölge, 40 bin hektarlık alanı kapsıyor.
Bakanlar Kurulu kararıyla ilan edilen ve sınırları çizilen bu rezerv alan, kuzeyde üçüncü havalimanın yapılacağı Yeniköy-Akpınar'dan başlayıp, güneyde Başakşehir'i de içine alarak Küçükçekme Gölü'ne kadar iniyor.
Proje kapsamında tüm bu bölgelerdeki ruhsatsız, iskansız ve afet riski altındaki yapılar tasfiye edilerek yepyeni yaşam alanları oluşturulacak.
Bu dev projenin birinci ve en önemli ayağı artık kapasitesi yetmeyen Atatürk Havalimanı'nı rahatlatmak için Arnavutköy-Eyüp sınırlarında inşa edilecek yeni havalimanı. Zaten asıl gelişmeler de burada oluyor.
Diğeri, İstanbul'a yapılacak üçüncü köprü ve çevre yolu ile bağlantı yollan. Üçüncüsü ise bizzat Başbakan Recep Tayip Erdoğan tarafından açıklanan ve 2023 yılına yetiştirilmesi planlanan Kanal İstanbul projesi. Tüm bu ayaklar birleştiğinde yepyeni bir İstanbul'dan söz ediyor olacağız.
KAPASİTESİ 150 MİLYON
Ulaştırma Bakanı Binali Yıldırım, üçüncü havalimanının detayları açıkladığından beri, gündemimizin en önemli maddelerinden birini İstanbul'a inşa edilecek üçüncü havalimanı oluşturuyor.
Üçüncü havalimanı, bilindiği gibi havacılık alanında dünyanın en önemli projelerinden biri olarak lanse edildi. Aslında sadece yeni bir havalimanından değil, içinde AVM'si, otelleri olan yepyeni bir yaşam merkezden de söz ediyoruz. Arnavutköy ve Eyüp ilçe sınırları arasında kalan Yeniköy ve Akpınar'ın arasında, Karadeniz sahil şeridindeki 77 milyon metrekare alan üzerine inşa edilecek proje, 1,5 milyon metrekarelik kapalı alana sahip olacak.
Projenin ayrıntıları içinde 165 yolcu köprüsü, raylı sistemle birbirine bağlanan döıt terminal binası. 3 teknik blok. 8 kontrol kulesi. 6 pist, 16 taksi yolu, 500 uçak park kapasitesi, 6.5 milyon metrekare büyüklüğünde apron, konukevi, 70 bin araç kapasiteli otopark, hastane, oteller, kongre merkezi var. Proje tamamlandığı zaman, yıllık 150 milyon yolcu kapasitesine sahip olacak.
YILDIZ ARNAVUTKÖY
Üçüncü havalimanı projesinin ağırlıklı olarak Arnavutköy sınırlan içinde olmasından ötürü tüm gözler Arnavutköy'e çevrilmiş durumda. Doğuda Eyüp, güneyde Başakşehir, Esenyurt ve Büyükçekmece, batıda Çatalca ve kuzeyde Karadeniz ile çevrili olan Arnavutköy, yüz ölçümü olarak İstanbul'un en büyük ilçelerinden biri. Fakat aynı Arnavutköy, yaklaşık 300 bin kişilik nüfusuyla İstanbul'un en geri kalmış yerleşim bölgelerinden de biriydi. Bugün ise karşımızda bambaşka bir tablo var.
Son birkaç aydır ilçe genelinde büyük bir heyecan söz konusu. Arsa fiyatları son birkaç ayda tam anlamıyla patlama yaptı.
Sadece iki yıl önce metrekaresi 2030 liraya alıcı bulmakta zorlanan yerler, bugün 150 liraya rahatlıkla alıcı bulur hale geldi. Aslında bir emlakçının, 'Artık Arnavutköy'de değerli olan müşteri değil, arazi" sözleri yaşananları net bir şekilde açıklıyor.
HERKES EMLAKÇI OLDU
Size tabloyu şöyle anlatalım: 300 bin kişinin yaşadığı ilçede neredeyse 1000 kişi emlakçılıkla uğraşıyor.
Bunların yaklaşık yüzde 20'si resmi iken. geri kalan bölümü hemen her çeşit meslek grubundan insan oluşturuyor. Muhtar da arsa satmaya çalışıyor, manav da, nalbur da, emekli de... Talep öylesine yoğun ki. normal ilçelerde aynı gün içinde bitmesi gereken tapu işleri Arnavutköy Tapu Müdürlüğü'nde 1 haftayı buluyor.
Kısa bir süre önce yeni binasına taşınan Tapu Müdürlüğü çözümü, hemen yanındaki ayakkabı mağazasını kiralayarak büyümekle ve personel sayısın arttırmakta buldu.
FİYATLAR FIRLADI
Arnavutköy sınırları içerisinde sekiz orman köyü bulunuyor. Bu köyler Baklalı, Balaban, Boyalık, Hacımaşlı, Karaburun, Tayakadın, Yeniköy ve Yassıören... Bu köylere ait 30 da mahalle var.
Bilindiği gibi havaalanı büyük ölçüde Yeniköy sınırlan içindeki kömür ocaklarında inşa edilecek. Geçimini büyük ölçüde hayvancılıkla sağlayan Yeniköy'de arazilerin tamamı, diğer köylerde olduğu gibi imar görmediğinden dolayı tarla vasfında bulunuyor.
Buna rağmen, başta Yeniköy olmak üzere tüm bölgelerde arsa fiyatları havalimanı projesinin açıklanmasıyla birlikte adeta patlama yaptı.
DURSUNKÖY
Geçtiğimiz yıl metrekaresi 30-40 lira olan bölgedeki araziler, şu an 200 liraya alıcı buluyor. Hatta sahil kesiminde fiyatlar daha da yukarı çıkıyor. Yeniköy'de fiyatlar 350 liraya kadar yükseldi. Havalimanına komşu olacak Tayakadın bölgesinde ise daha önce 30 lira olan arazi fiyatlan kısa sürede 150 liraya kadar yükseldi.
Dursunköy, bölgede dikkat çeken noktaların başında geliyor. Yaklaşık 600 yıllık geçmişse sahip Dursunköy, 2004'te mahalle oldu. İlk başta Çatalca, sonra Hadımköy ve son olarak da Arnavutköy'e bağlanan Dursunköy, 150 haneye ve yaklaşık 600 nüfusa sahip. Geçtiğimiz yıl metrekaresi 15 lira olan arazi fiyatlan şu an 130 lirayı bulmuş durumda.
ARTIŞ SÜRECEK
Herkesin merak ettiği konuların başında fiyatların daha ne kadar çıkabileceği var. Bölgede kiminle konuştuysak, fiyat artışının devam edeceği yönünde görüş bildirdi.
MKE Gayrimenkul'ün sahibi Mehmet Keklik, Arnavutköy'de asıl hareketliliğin Boyalık, Baklalı, Yassıören, Tayakadın ve Yeniköy'de yaşandığını, ihalenin gerçekleşeceği mayıs ayından sonra fiyatların daha da artacağını dile getiriyor. Yeniköy'de 350 lirayı bulan fiyatın mayıstan sonra 450-500 liraya çıkabileceğini, Dursunköy ve Tayakadın gibi bölgelerde ise 200 liraların telaffuz edileceğini vurguluyor.
İLGİNÇ 'AL-SAT'LAR
Arnavutköy'ün tanınmış emlakçılarından biri olan Başbay Gayrimenkul'ün sahibi Metin Başbay, bölgede imarların tamamen durduğunu, Şehircilik Bakanlığı'ndan izni olmadan çivi bile çakılamadığını söylüyor.
Başbay, bölgedeki hareketliliği ise "Her şey öylesine hızlı geliyor ki, kimse bu hıza yetişemiyor. 100 dönümlük bir tarlanın bir bölümünü metrekaresi 20 liradan alıp 35 liraya sattım. Kısa bir süre sonra bir başka kısmım 40 liradan alıp 60 liradan sattım. Hemen sonra 75 liraya aldığım yeri 85'e verdim. Sonra 90 liradan aldığım yeri 115 liradan sattım. İnanılması güç ama tüm bunlar bir iki ay içinde gerçekleşti" sözleriyle aktarıyor.
TEMİZ ARSA KALMADI
Tabii Arnavutköy'de her şey güllük gülistanlık da değil. Örneğin bu yoğun talebe karşın, arazi bulmak hiç kolay değil. Mevcut arazi stokunun neredeyse üçte birinin mahkemelik olduğunu belirtmekte fayda var. Bunda en önemli neden ise tarlaların mirasla bölünmüş olması.
Oldukça eski bir yerleşim bölgesi olan Arnavutköy ilçesinde 1800'lü yıllara ait tapular var. Tek bir arazi üzerinde birbirini tanımayan, hatta Türkiye'nin farklı yerlerine dağılmış yüzlerce hak sahibinin olduğu durumlar sıklıkla görülüyor. Böyle durumlarda tüm hak sahiplerinin onayının alınması gerektiği için de satış süreci çok uzun zaman alıyor. Hatta sonuç dahi alınamadığı zamanlar oluyor.
Atıhan Gayrimenkul'un sahibi İsmet Çetli, az önce özetlediğimiz durumu sıklıkla yaşayan emlakçılardan biri. "Bir tarlada 200-250 hak sahibi, inanın artık çok normal bir sayı. Ben 700'leri bile gördüm. Düşünün tek tek bu isimlerle görüşüp vekalet alıyorsun. Papua Yeni Gine'den bile varis buldum. Ki bu varisin bugüne kadar böyle bir tarladan haberi bile yoktu" diyen Çetli, bu durumun arsanın satış fiyatını da arttırdığını söylüyor.
KUZEY MARMARA OTOYOLU
Üçüncü havalimanının yakın ve uzak çevresindeki iş ve konut alanlarına otoyollar ve toplu taşıma sistemleri ile entegrasyonu, en kritik konulardan biri. İşte burada Kuzey Marmara Otoyolu devreye girecek.
Proje, Gebze Şekerpınar Balcık'tan başlıyor. Akfırat Tepeören ve Kurnaköy sapağına yakın bir noktadan geçen yol, Sultanbeyli'nin ormanlık alanlarından ilerliyor. Samandıra ve Alemdağ'dan geçtikten sonra Alemdağ Ormanı'na giriyor. Beykoz lshaklı, Paşamandıra, Riva ve Poyrazköy'ün ardından da üçüncü köprüye bağlanıyor.
Üçüncü Boğaz Köprüsü'yle Avrupa Yakası'na bağlanan yol, Garipçe'den sonra Uskumruköy ile Demirciköy'ün arasından geçip Arıköy'ün arkasından Belgrat Ormanları'na giriyor. Odayeri ve Ağaçlı köylerinin ardından Tayakadın ve Baklalı'nın yanından Hadımköy'e uzanıyor. Ardından Büyükçekmece Gölü'nün kuzeyinden, Çatalca İnceğiz'deki tarlaların içinden ilerleyerek TEM Otoyolu Kınalı'da bitiyor.
ALTI GİŞE-KAVŞAK
Trafiği rahatlatması için planlanan Kuzey Marmara Otoyolu, havaalanı projesinde olduğu gibi birçok bölgeyi de değerlendirecek.
Köprü projelerinde genellikle otoyol gişe çıkışı olan bölgelerin daha çok prim yaptığını söyleyen emlakçılar, benzer bir durumun Kuzey Marmara Otoyolu'nda da yaşanacağını söylüyor. Otoyol gişe çıkışının yakın çevrelerinde birçok proje göreceğiz.
Projenin Avrupa tarafında altı gişe çıkışı planlanmış durumda. Bu gişeler boğazdan sonra sırasıyla Sarıyer, Eyüp, Arnavutköy, Çatalca ve Silivri ilçelerini etkileyecek. Asya yakasında ise beş gişe çıkışı planlandı. Boğazdan sonra sırası ile Beykoz, Çekmeköy, Sancaktepe, Sultanbeyli, Pendik ve Tuzla ilçeleri etkilenecek.
FİYATLAR ARTIYOR
Havalimanının Arnavutköy'de yarattığı etkinin benzerini henüz Kuzey Marmara Otoyolu için söylemek zor. Belli noktalarda fiyat artışları yaşanıyor ama projede yol istimlakları ve yol çalışmaları fiilen başlamadığı için örneğin Çatalca ve Silivri bölgesindeki fiyatlar hala normal seviyelerde seyrediyor.
Tabii ki bazı bölgelerde önemli artışlar var. Örneğin Havalimanı ve köprünün geçeceği güzergâhta yer alan Çatalca'ya bağlı Nakkaş köyünde 2007'de metrekaresi 4 liraya satılan arazilerin fiyatı 50 liraya kadar çıkmış durumda. Üçüncü Köprü'nün Anadolu Yakası'ndaki ayağında yer alan ve eski bir balıkçı köyü olan Poyrazköy'deki arazilerin metrekaresi ise 80 TL'den 150 TL'lere kadar ulaşmış durumda.
ALIM YAPILABİLİR
Uzmanlara göre, Çatalca çıkışı, Hadımköy ve civarındaki arazilere yatırım yapanlar ileriki dönemde kazanacak. İstanbul'a en yakın çıkış olan Eyüp ile Gaziosmanpaşa arasındaki Ağaçlı çıkışı, Eyüp'e bağlı Odayeri, Çiftealan ve Kısırkaya'daki araziler de değerlenecek. Yine bu bölgeye yakın olan Demirciköy ve Zekeriyaköy gibi yerlerdeki araziler de prim yapacak.
Remax Erguvanın Genel Müdürü Engin Eren, "Arnavutköy, Eyüp ve Sarıyer ilçeleri 3- Havalimanı projesinin haberlerinden etkilenerek fiyat artışlarını yaşadı. Ancak Çatalca ve Silivri bölgesindeki fiyatlar halen çok ekonomik. Bahsedilen bölgelerden alım yapmak için hala vakit var. Yatırımcı duygusal düşünmeden İSKİ koruma alanları kriterlerini de dikkate alarak alım yapabilir" yorumunda bulunuyor.
GÖZLER ÇILGIN PROJEDE
Çılgın proje olarak nitelendirilen Kanal İstanbul, Başbakan Recep Tayyip Erdoğan'ın 2011 seçimleri öncesindeki vaatleri arasındaydı. Proje, İstanbul'un Avrupa yakasına, Karadeniz ve Marmara Denizi'ni birbirine bağlayacak bir kanal yapılmasını içeriyor. Etüt çalışmalarının devam ettiği Kanal İstanbul projesinin yeri konusunda henüz bir kesinlik yok. Önümüzdeki birkaç ay içerinde ihaleye çıkılması bekleniyor.
Bilindiği gibi, İstanbul Su ve Kanalizasyon İdaresi, Küçükçekmece Gölü'nü koruma alanı olmaktan çıkarmıştı. Sazlıbosna Barajı'nın da devreden çıkarılacağı uzun zamandır konuşuluyor. Bu durum şu açıdan önemli: Sazlıbosna Barajı ile Küçükçekmece Gölü arasında 22 kilometrelik mesafe bulunuyor. Görüştüğümüz uzmanlar, Kanal İstanbul projesinin bu hat üzerine inşa edilme ihtimalinin yüksek olduğunu da dile getiriyor.
MERKEZ KAYAŞEHİR
Yeni İstanbul projesinin en önemli noktalarından biri Kayaşehir olacak. Atatürk Havalimanı'na 17, Boğaz Köprüsü'ne 24 kilometre konumda olan Kayaşehir, Olimpiyat Stadı ve Başakşehir'e komşu konumda. Kayaşehir'in en önemli özelliği ise, Kuzey Marmara Otoyolu bağlantı yolu ile Tem Otoyolu arasında kalması.
Çevre ve Şehircilik Bakanı Erdoğan Bayraktar, İstanbul'da ileriye yönelik 1 milyon nüfuslu şehir kurmayı planladıklarından söz ederken, Kayaşehir'i şehrin çekirdeği olarak tanımlaması gözleri bir anda bu bölgeye çevirdi.
Emlak Konut GYO, bu yıl aralarında Hoşdere, Kayabaşı, Avcılar, Ispartakule gibi yerlerin bulunduğu rezerv alanlarında 6 bin konut inşa edecek. Kayabaşı'nın güneyinde, kurulması planlanan Temapark'ta bölgenin gelişimine önemli katkıda bulunacak.
1-YENİKÖY MEVKİİ: l Bölgenin yaklaşık yüzde 70'lik bölümü havaalanı proje alanı içerisinde yer alıyor. Bölgede imar planı bulunmuyor. Buna rağmen, tarla vasıflı taşınmazlar için istenen satış fiyatı 300-350 TL/m2 civarında.
2-KARABURUN MEVKİİ: Üçüncü Havaalanı proje alanı dışında yer almasına rağmen proje alanına bitişik konumda yer alıyor. 1993'te imara açılan bölgede arsa fiyatları aslında havaalanı projesinden önce de rutin olarak bir artış gösteriyordu. Fakat projeyle birlikte hızla arttı. Şu an fiyatlar, deniz gören konut arsalarında 600 TL/m2; deniz görmeyen konut arsalarında ise 450-500 TL/m2 mertebelerinde.
3-DURUSU MEVKİİ: Eski Terkos Gölü çevresinde konumlu bölge havaalanı proje alanı dışında ancak proje alanına bitişik konumda yer alıyor. Bölgenin kısmen imar planı bulunuyor ve planlı kısım gölün kuzey kısmında yer alıyor. Şu an 250 TL/m2 seviyelerinde satış bedeli isteniyor.
4-TAYAKADIN MEVKİİ: Tamamı proje alanı içerisinde yer alan bölgede imar planı bulunmuyor. Bölgedeki imarsız tarla vasıflı taşınmazlar için istenen satış fiyatları 130-140 TL/m2 mertebelerinde. Bu geçen yıla göre iki katlık bir artış anlamına geliyor.
Emrah Gürkan/Ekonomist
Yorum Yaz