İstanbul'da her 22 günde yeni bir AVM açılacak!
Son dönemde döviz kurunun yükselmesiyle birlikte bazı AVM'ler kirada kur sabitleme ya da TL'ye dönme yöntemlerini seçti.
Son yıllarda sayıları hızla artan ve bulundukları bölgeleri sosyal anlamda değerlendiren alışveriş merkezleri, son dönemde döviz kularının kiralara etkisi, TL'ye dönme süreci ve güvenlik önlemleriyle gündemde. Son dönemde gündemde olan AVM'leri JLL Türkiye Mülk Yönetimi Yardımcı Direktörü Zehra Tümkaya'yla konuştuk.
İşte röportajın detayları...
Son dönemde döviz kurunun artması, AVM'leri nasıl etkiledi?
"Döviz kurunda son dönemde meydana gelen yükseliş, genel anlamda ekonomide olumsuz bir hava yaratırken, kira kontratları döviz olan AVM'leri de bu paralelde olumsuz etkiledi tabii ki. Kurun yıl içinde belli oranlarda artışı hem AVM Yatırımcıları, hem de kiracılar nezdinde kısmen tolere edilebilir bir durumken, özellikle yılın son çeyreğinde başlayan USD kurundaki artış ve yılın sonunda € kuruyla birlikte her iki kurdaki ani yükseliş sektörde ciddi bir etki yarattı. Perakendeciler açısından kurdaki bu yükseliş, en temel sabit maliyetleri olan kira rakamları açısından maliyet artışlarına yol açmış ve kira ödemeleri ile ilgili sorunları tetiklemiştir. Aynı şekilde bu negatif etki, yatırımcılar açısından da kira tahsilatlarında sorunlar yaratmış, nakit akışlarını etkilemiş ve çok büyük oranda döviz kredisi ile yapılmış bu yatırımlarda kredi geri ödeme riskleri doğurmuştur"
Bazı AVM'ler kur sabitledi, bazı AVM'ler kirada TL'ye döndü. Sektöre ne gibi katkıları oldu?
"Kurdaki bu etki, hem yatırımcıların, hem de perakendecilerin birlikte hareket etmeye çalışmalarına, iki tarafın da finansal anlamda devamlılığını sağlamaya yönelik adımlar atmasına yol açtı. Bu anlamda özellikle AVM yatırımcıları, kendi finansal güçleri ve kredi yapıları ölçeğinde bu dönemlerde kur riskini üstlerine alarak kur sabitlemesi yoluyla kiracılara destek sağladılar. Bu destek, sektör genelinde neredeyse tüm AVM yatırımcılarının perakendecileri bu beklenmeyen artışa karşı koruma yöntemi oldu diyebiliriz. Buna ek olarak bu dalgalanmaya bağlı olarak bazı AVM yatırımcıları, kiracılarının taleplerine de bağlı olarak, kira kontratlarını TL'ye çevirme yoluna gitti. Fakat bu oran, tüm sektör göz önünde bulundurulduğunda yine de çok yüksek değil. Tüm bu yaşananlar, genel itibariyle, sektörün kendini yeniden değerlendirmesi, sürdürülebilirlik açısından sektörün tarafları olarak daha dengeli adımlar atılması yönünde katkı sağladı diyebiliriz"
AVM'lerde güvenlik önlemleri artırılabilir mi?
"AVM'lerde ziyaretçilerimizin konforlu vakit geçirebileceği, güvenli ortamlar yaratmaya çalışıyoruz. Bu açıdan değerlendirildiğinde; AVM'ler bu konuda her zaman gündemi ve gereklilikleri takip ederek çalışmalarına devam ediyorlar"
Genel tabloya bakıldığında ziyaretçilerde ve ciro rakamları ne durumda?
"Genel ekonomik konjonktür değerlendirildiğinde, her ne kadar biraz karamsar bir tabloyla karşı karşıya olduğumuz düşünülse de, buna rağmen sektörde yatırımlar tüm hızıyla devam ediyor. Sanırım bunun da temel sebebi, tüm negatifliklere rağmen, sektörün hem ziyaretçi sayıları, hem de toplam ciro açısından yine de artışlar yakalamış olması"
İstanbul başta olmak üzere Türkiye genelinde AVM sayısı biliniyor mu? Özellikle İstanbul'da kaç AVM var? Yeni açılacak AVM'ler var mı? Ziyaretçi açısından 2016 yılını lider kapatan AVM hangisi?
"İstanbul'da şu an faaliyet gösteren 108 AVM bulunuyor. Buna planlanan ve inşaatı devam eden 32 proje de eklenince 2019 yılı itibariyle İstanbul için 140 AVM'ye ulaşmış olacağız. Türkiye genelinde ise aktif 375 AVM'ye ek olarak 61 AVM'nin inşaatı sürüyor. 2019 yılında 436 AVM'nin hizmet vermesi bekleniyor"
AVM'lerin ortak giderleri çok tartışılan bir konu. Yılın son gününde bununla ilgili bir değişiklik yapıldı. Bu neler kapsıyor?
"Aslında bu konu, sanırım bundan sonra da sürekli olarak gündemimizi meşgul edecek bir konu olarak kalacak. 30 Aralık 2016 günü yayınlanan tadil metni, yönetmeliğin ortak gider dağılımına ilişkin olarak yayınlanmış katsayı tablosunu ortadan kaldırmış. Bu noktada en büyük değişiklik, ortak gider hesaplamasının temelini oluşturan katsayı tablosu yerine, kiracılarla oy birliği sağlanarak belirlenecek bir dağılım esasının geçerli olacak olması. Bunun yapılamadığı durumda ise, ortak gider dağılımı AVM'nin toplam satış alanı metrekaresine bağlı olarak belirlenecek ortak gider birim maliyeti üzerinden, her kiracının kendi metrekaresi ölçeğinde katılacağı şekilde yapılacak. Diğer birkaç ekleme dışında tadil metni ile gelen en temel değişiklik bu oldu"
Bir dönemin tartışma konusu ise bazı AVM'lerde otopark ücretinin alınmasıydı. Hala bazı AVM'lerde ücret söz konusu. Bu ücreti talep etmek ya da otoparkın tamamen ücretsiz olması doğru mu?
"Bu durum genel itibariyle AVM'nin konumuna, otopark alanının ruhsat projesinde ticari alan olarak yer alıp almadığına, otopark kapasitesine bağlı olarak değişkenlik gösterebilecek bir husus. Fakat genel olarak ücretli otoparkların birçoğunda bile, belli sürelerde ücretsiz park imkanı veya belirli alışveriş tutarları karşılığında ücretsiz park imkanı sunuluyor. Dolayısıyla bu konunun AVM özelinde değerlendirilmesi ve uygulamaya yönelik kararların da buna bağlı olarak alınması gerektiğini düşünüyorum"
Uğurcan Tokay / emlaktasondakika.com
Yorum Yaz