Konut piyasasında en hızlı toparlanan ikinci ülke Türkiye!

ABD'deki sub-prime mortgage krizi sonrasında çöken küresel konut piyasasında toparlanma işaretleri giderek güçleniyor. 2007'de patlak veren krizin merkez üssü ABD'de konut fiyatları artış trendine girdi. Bir balon oluştuğu endişesiyle piyasaların yakından izlediği Çin'de yeni konut fiyatları şubat ayında 9. kez artarak, hükümetin emlak sektöründe yeni sıkılaştırma politikalarını gündeme getirdi. Halen küresel konut piyasasının en zayıf halkası olan Avrupa'da bazı pazarlarında konut fiyatlarında ibre yukarı dönerken, bazı Avrupa ülkelerinde sektörde hissedilen baskılar azaldı.

 

Küresel konut piyasasına bakıldığında en hızlı toparlanan ülkeler ise Hong Kong ve Türkiye oldu. Uzakdoğu'nun gözde konut piyasası Hong Kong'da 2012'de ev fiyatları yüzde 20'den fazla artarken, konut fiyatlarının 2011'de gerilediği Türkiye'de geçtiğimiz yıl fiyatlar yüzde 10 dolayında artış gösterdi. Brezilya, yavaşlayan ekonomisine rağmen fiyatların en çok canlandığı üçüncü pazar. Borç krizinin merkezindeki Yunanistan ve İspanya, 2012'de aşağı yönlü fiyat baskısını en çok hisseden ülkeler oldu.

 

Global Property Guide'nin 2012 yılı konut fiyatları araştırması dünyada gayrimenkul piyasasının güçlenmeye başladığını ortaya koydu. Araştırma kapsamında değerlendirmeye alınan 41 pazarın 24'ünde geçtiğimiz yıl konut fiyatları yükseldi. Bunların arasında Türkiye de var. Araştırmada 21 konut pazarı önceki yıla göre artış hızı açısından daha iyi performans sergilerken, 20 konut pazarında iyileşme hızının yavaşladığı dikkat çekti. Dünya genelinde hemen her bölgeden canlanma sinyali alınan sektörde özellikle ABD ve Ortadoğu yukarı yönlü trendin en çok hissedildiği pazarlar oldu. Avrupa'da bazı ülkelerde baskı azalırken, krizin etkilerini daha ağır yaşayan ülkelerde ıkıntılar sürüyor. Yunanistan, İspanya, Hollanda, Portekiz, Slovenya ve Hırvatistan fiyatlardaki düşüşün devam ettiği ülkeler arasında. Global Property'nin araştırmasına göre dünyada konut pazarının en zayıf olduğu 13 ülkenin tümü Avrupa'da. Araştırmada ülkelere ilişkin tespitler şöyle:

 

 

Son veriler, ABD'de konut pazarının iyileştiğine işaret ediyor. Fiyatlarda güçlü bir artış trendi görülüyor. İnşaat faaliyetleri canlanmaya başladı. İcralar ve batık krediler azalıyor. FHFA mevsimsel etkilerden arındırılmış konut fiyatları endeksi 2012'de yüzde 3.51 yükseldi. Bu oran, 2006'nın ile çeyreğinden bu yana en güçlü toparlanmaya işaret ediyor. Ülke genelinde dikkatle izlenen S&P/Case-Shiller konut fiyatları endeksi de geçtiğimiz yıl yüzde 5.36 arttı. Ülkede talep artıyor. 2012'de satılan yeni konut sayısı bir önceki yıla göre yüzde 20 artarak 367 bin adede çıktı. Konut inşası aktivitesi de hızlanıyor. 2012'de oturum izinleri yüzde 29 artarak 769 bin 700'e çıktı. Ocak 2013'te mücrim konutların sayısı geçen yıla oranla yüzde 11 azaldı. Aynı dönem içinde icra yoluyla satışa çıkan ev sayısında da yüzde 21 düşüş meydana geldi. ABD'nin gayrisafi yurtiçi hasılası 2012'nin son çeyreğinde sadece yüzde 0.1 büyüme göstermesine karşın, konut piyasası canlanma belirtileri verirken, analistlere göre ekonominin ivme kazanmasıyla sektördeki toparlanmanın da hızlanması bekleniyor.

 

Kuzey Amerika'nın bir diğer büyük konut pazarı Kanada'da ise 2000'de başlayan patlama, mortgage kredisi kurallarının sıkılaştırılmasıyla sona erdi. Önceki yıl ülkenin en büyük yedi kentinde yaşanan yüzde 4.4'lük fiyat artışından sonra 2012'de artış yüzde 2.22 düzeyinde gerçekleşti. Geçen yılın son çeyreğinde fiyatlar binde 33 geriledi. Kanada Gayrimenkul Birliği verilerine göre, ev satışları geçen aralık ayında yüzde 17.4 azaldı. Kanada'da konut fiyatları 2000'in ilk çeyreğinden 2008'in ilk çeyreğine kadarki dönemde yüzde 62 yükselmiş, 2009 ikinci çeyrek ile 2012 ikinci çeyrek arasında yüzde 18 daha artmıştı.

 

 

Bazı ülkelerdeki olumlu gelişmelere rağmen, araştırmaya göre konut piyasasının en zayıf olduğu 13 ülke Avrupa'da. 2012'de dünyanın en kötü konut piyasası Yunanistan oldu. 2011'deki yüzde 9.2'lik düşüşün bile ötesine geçerek fiyatlar geçen yıl yüzde 14.22 daha eridi. Sadece 2012'nin son çeyreğinde, bir önceki üç aylık döneme göre fiyatlarda görülen düşüş oranı yüzde 5.82'yi buldu. Ülke ekonomisinin 2012'de yüzde 6 daraldığı tahmin edilirken, ekonominin 2013'te de baskı altında kalması bekleniyor.

 

İspanya'da konut fiyatları geçen yıl yüzde 12.73 ile son 20 yıldan fazla bir süredir en büyük yıllık kaybını yaşadı. Son çeyrekte ev fiyatları yüzde 3.1 geri çekildi. Dünyanın en kötü performans gösteren konut piyasaları arasında üçüncü sırada Hollanda var. 2012'de bu ülkede ev fiyatları yüzde 9.52 düştü. Böylelikle konut fiyatları art arda 18 çeyrek boyunca yıllık bazda gerilemeye devam etmiş oldu. Son çeyrekte fiyatlar, temmuz-eylül dönemine kıyasla yüzde 1.27 düştü. Hırvatistan, gayrimenkul piyasası sert baskılar hisseden ülkelerden. Başkent Zagreb'te apartman dairesi fiyatları geçtiğimiz yıl ortalama yüzde 8.8 düştü ve 2009'un son çeyreğinden bu yana en sert gerilemeyi gösterdi. Slovenya'da da aşağı yönlü baskılar sürüyor. Ljubljeana'da evler yılın son çeyreğinde yüzde 8.7 değer kaybetti. Slovenya ekonomisi 2011'de binde 6 büyüdükten sonra geçtiğimiz yıl yüzde 2.3 küçüldü. Yukarıda bahsettiğimiz beş ülkenin tümünde konut fiyatları, bir önceki yıldan daha sert bir düşüş yaşadı.

 

Konut fiyatlarında daha makul düşüşlerin yaşandığı ülkeler ve şehirler arasında Vilnus, Litvanya (% -4.13), İngiltere (%-3.67), Fransa (%-3.12) ve Slovakya (%-2.49) bulunuyor. Tüm bu bölgelerde konut fiyatları yılın son çeyreğinde zayıflamaya devam etti. Bazı Avrupa ülkelerinde ise konut fiyatlarındaki artışın yavaşlama noktasına geldiği görüldü. Letonya'nın başkenti Riga'da 2012'de konut fiyatları sadece yüzde 0.48 yükselirken, İzlanda'da yüzde 0.37, Almanya'da yüzde 0.13 yükseldi.

 

 

Avrupa'da konut piyasasından iyi haber gelen ülkeler arasında ise Türkiye dikkatleri çekiyor. Türkiye, Global Property Guide araştırmasında en iyi performans gösteren ikinci ülke oldu. 2011'de yüzde 2.39 gerileyen konut fiyatları, 2012'de yüzde 10.55 artış gösterdi. Son çeyrekte ise fiyat artışları biraz hız kesti ve yüzde 0.57 civarında gerçekleşti.

 

Avrupa'daki diğer güçlü pazarlar arasında fiyatların yüzde 5.8 yükseldiği Danimarka bulunuyor. Norveç'te fiyat artışları yüzde 5.33 olurken, Ukrayna'nın başkenti Kiev'de fiyatlar yüzde 4.01 yükseldi. Romanya, İsviçre, Estonya, Finlandiya ve İsveç'te fiyat artışları yüzde 2 ile 3.6 arasında değişim gösterdi.

 

Bazı Avrupa ülkelerinde ise ciddi sorunlar sürüyor fakat konut fiyatlarındaki büyük düşüşler yerine biraz daha yumuşak bir eğime bırakmış durumda. Bunun en iyi örneği İrlanda. Burada, iki yıl önce yüzde 18.68 olan konut fiyatlarındaki düşüş oranı, geçtiğimiz yıl yüzde 5.65'e indi. Hatta 2012'nin son çeyreğinde, önceki üç aya göre fiyatlarda binde 40 artış görüldü. Analistler, bu ülkenin konut piyasasındaki çöküşün sona ermiş olabileceğini düşünüyor. Önceki yıllara göre daha az kötü durumda olan diğer ülkeler kategorisinde Portekiz (2011'de % -8.45 olan konut fiyatlarındaki değişim geçtiğimiz % -6.85 oldu), Bulgaristan (2011'de % -8.67 olan konut fiyatlarındaki değişim geçtiğimiz % -5.42 oldu) ve Polonya (Varşova'da önceki yıl fiyatlarda yüzde 10.55 gerileme yaşanırken, 2012'de fiyatlar yüzde 5.2 düştü). Bu kategorideki ülkelerin tümünde konut fiyatları, önceki yıla göre daha az düşüş gösterdi.

 

 

Araştırmaya dahil edilen Asya'daki sekiz ülkenin dördünde pazar önceki yıldan daha zayıf bir görünüm sergilerken, diğer dördünde ise fiyat artışları önceki yılın üzerine çıktı. Araştırmaya göre 2012'de dünyanın en güçlü konut pazarı Hong Kong oldu. Konut fiyatlarının yüzde 20.37 yükseldiği Hong Kong'ta hızlı ekonomik büyümeye paralel olarak konut fiyatlarını bu yılda artmaya devam etmesi bekleniyor. Ancak fiyat artışlarının 2012'nin gerisinde kalabileceği belirtiliyor. Hong Kong ekonomisi, 2010'da yüzde 7.1, 2011'de yüzde 5 ve geçen yıl yüzde 1.25 büyümüştü. İhracattaki artış ve istikrarlı iç tüketim sayesinde bu yıl GSYH artışının yüzde 3 olması öngörülüyor.

 

Hindistan'da konut fiyatlarındaki artış yavaşlamakla birlikte devam ediyor. 2011'de yüzde 25.26 olan başkent Yeni Delhi'deki fiyat artışı geçen yıl yüzde 6.05 oldu. Son çeyrekte ise fiyatlar ivme kazanarak yüzde 7.37 artış gösterdi.

 

Filipinlerde üç odalı bir evin fiyatı yüzde 4.9 artarken, Tayvan'da konut fiyatları yüzde 0.88 yükseldi. Küresel piyasaların yakından takip ettiği Çin'in Şanghay şehrinde fiyatlar yüzde 1.83 gerilerken, Tayland'da yüzde 1.48, Singapur'da yüzde 1.11, Japonya'nın başkenti Tokyo'da yüzde 1.09 arttı.

 

Bu arada, Çin'de Şanghay'da fiyatlar gerilese de ülke genelinde fiyat artışları sürüyor. Asya'nın en büyük ekonomisi Çin'de konut fiyatları şubatta 9. kez arttı ve Pekin hükümetinin emlakta yeni sıkılaştırma politikalarını devreye sokması gündeme geldi. Çin'in en büyük emlak sitesinin sahibi SouFun Holdings Ltd.'ın verilerine göre yeni konut fiyatları aralıkta metrekare başına yüzde 0.8 artarak 1.590 dolara çıktı. Çin'deki hızlı fiyat artışları ikinci konut için alınan mortgage kredilerinde ön ödeme ve faizlerin artırılması talebine sebep oldu. Satışlarda daha sıkı vergi kontrollerine gidilmesi talimatı verilen Çin'de hükümet, emlak piyasasını soğutmak için üç yıldır uyguladığı politikada bir adım daha attı. Devlet Konseyi ya da diğer adıyla Kabine, internet sitesinden yaptığı açıklamada, Çin Merkez Bankası'nın bölgesel tedbirleri, yerel hükümetlerin fiyat kontrol hedefleri ile uyumlu olarak uygulayabileceğini açıkladı. Yapılan açıklamada, artan konut fiyatlarından kaynaklanan 'göreceli olarak yüksek' baskı ile karşı karşıya bulunan kentlerin konut alım limitlerini daha da sıkılaştırması gerektiğinin altı çizildi.

 

Öte yandan Yeni Zelanda'da ortalama fiyat artışı yüzde 8.55 olarak gerçekleşirken, art arda sekiz çeyrek ev fiyatlarında düşüş kaydedilen Avustralya'dan da canlanma sinyali geldi. Ülkenin en büyük sekiz şehrinde fiyat düşüşleri yüzde 0.04 ile sınırlı kaldı. Bu yıllık bazda 2010 son çeyreğinden bu yana en zayıf gerileme olurken, 2012'nin son çeyreğinde fiyatlarda yüzde 1.41 yükseliş kaydedildi. Konut fiyatlarının toparlanmaya yüz tutmasında, Merkez Bankası'nın faiz oranlarını yüzde 3 gibi düşük seviyelerde tutması etkili oluyor.

 

 

Afrika'nın en büyük ekonomilerinden Güney Afrika'da son dört yıl süren zayıflık sonlanmak üzere ve fiyatlar yeniden tırmanışa geçiyor. Sekiz çeyrek boyunca düşüş gösteren orta büyüklükte bir evin fiyatı geçen yıl yüzde 3.57 arttı. 2000-2006 döneminde bir konut patlaması yaşanan ülkede fiyatlar altı sene boyunca yıllık ortalama yüzde 20'lik bir hızla yükseldi fakat küresel finans krizinin ardından 2008'in ilk çeyreğinde patlama sona erdi ve fiyatlar duraklama dönemine girdi.

 

Latin Amerika'ya döndüğümüzde, Brezilya'nın konut pazarının sağlığını koruduğunu görüyoruz. Fiyatlardaki artış hızı düşşe de Brezilya, Global Property Guide araştırmasında 2012'de en iyi performans gösteren üçüncü ülke oldu. Sao Paulo'da 2012 boyunca konut fiyatları yüzde 9.4 yükseldi. FIPE-Zap fiyat endeksine göre 2010 ve 2011 yıllarında sırasıyla fiyat artışları yüzde 17.08 ve 19.21 olmuştu. Brezilya'da ev fiyatlarındaki artış, ekonominin yavaşladığı göz önüne alındığında şaşırtıcı bir gelişme olarak nitelendiriliyor. Brezilya'nın ekonomisi geçtiğimiz yıl yüzde 0.9 büyüdü. Bu yıl ekonomik büyümenin yüzde 3.3 olması bekleniyor. Başkan Dilma Rousseff, ekonomiyi desteklemek için bazı tedbirler açıkladı.  Merkez Bankası da, gösterge faizleri yüzde 7.25'e indirdi.

 

Ortadoğu'nun konut pazarında da güçlü bir büyüme dikkat çekiyor. Dubai'de konut fiyatları, 2011'de yaşanan düşüşün ardından 2012'de yükselişe geçti ve yüzde 19.91'lik sıçrama yaptı. Dubai'nin konut piyasası küresel finans krizinden olumsuz etkilenmiş ve 2008'in üçüncü çeyreği ile 2011'in üçüncü çeyreği arasında fiyatlar yarı yarıya düşmüştü. 2012'de ise Birleşik Arap Emirlikleri ekonomisindeki canlanmayla birlikte Dubai'nin konut piyasasında ibrenin yukarı döndüğü dikkat çekiyor.

 

İsrail'de son çeyrekte konut fiyatları yüzde 0.93 gerilemiş olmasına rağmen yıl genelinde fiyat artışları yüzde 2.79 olarak gerçekleşti. 2012'de İsrail'de satılan konut sayısı yüzde 14 artarak 22 bin 74 adet oldu.

 

 

* ABD'de ibre yukarı doğru: ABD'de konut piyasası iyileşiyor. Fiyatlarda güçlü bir artış trendi görülüyor. İnşaat faaliyetleri canlanmaya başladı. İcralar ve batık krediler azalıyor. S&P/Case-Shiller konut fiyatları endeksi de geçtiğimiz yıl yüzde 5.36 arttı.

 

* Pasifik'de de gayrimenkul canlandı: Asya-Pasifik bölgesinin gelişmiş ülkelerinden Yeni Zelanda'da fiyatlar sıçradı, Avustralya'nın gayrimenkul piyasası da canlılık belirtileri gösteriyor.

 

* Ortadoğu'da güçlü toparlanma: Dubai'de konut fiyatları geçtiğimiz yıl adete fırladı ve yüzde 19.91'lik artışla 2008'in dördüncü çeyreğinden bu yana en büyük yıllık artışını yaşadı. İsrail'de ise düşüş trendi 2012'de tersine döndü. 

 

* Avrupa'da işler iyiye gidiyor: Bazı pazarlarda konut fiyatları geçtiğimiz yıl yeniden yükselmeye başladı. Türkiye'de geçen yıl fiyatlar keskin bir U dönüşü yaparak yüzde 10.55 yükseldi. Bir önceki yıl fiyatlarda düşüş kaydedilen Danimarka, Romanya, Finlandiya ve İsveç'in emlak fiyatları da 2012'de yükseldi.

Sektörden kötü haberler...

 

* Avrupa'da baskı sürüyor: Uzun zamandır konut sektörü baskı altında olan bazı pazarlarda sıkıntılar sürüyor. Yunanistan, İspanya, Hollanda, Portekiz, Slovenya ve Hırvatistan fiyatlardaki düşüşün devam ettiği ülkeler arasında. Global Property'nin araştırmasına göre dünyada konut pazarının en zayıf olduğu 13 ülkenin tümü Avrupa'da.

* Yavaş ilerleme: Araştırmada 21 konut pazarı önceki yıla göre artış hızı açısından daha iyi performans sergilerken, 20 konut pazarında iyileşme hızının yavaşladığı dikkat çekti.

 

* Mevsimsel etkiler: Söz konusu araştırmada istatistikler, enflasyondan arındırılmış fiyat değişimleri göz önüne alınarak hazırlandı. Bu da nominal fiyatlara göre daha gerçekçi bir tablo ortaya koyuyor. Nominal veriler bazen yanıltıcı olabiliyor. Örneğin, 2012'de nominal değerlerle bakıldığında fiyatlar 24 ülkede artarken, sadece 14 ülkede geriledi.

* Sonuç: konut fiyatları daha önceki yıllara nispeten daha fazla ülkede artıyor ve yukarı yönlü hareket daha hızlı. Fakat, Doğu Avrupa'daki bazı ülkelerin yanında İzlanda'da da fiyat artışlarının keyfi sürülse de, Avrupa'nın büyük bir kısmı henüz toparlanmadan nasibini alamadı.