Güncel
01.10.2014 15:46
Okuma Süresi: 03:28 dakika

Bu bölgede sanayi, konut piyasasını canlandırıyor!

TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Kıdemli Değerleme Uzmanı / Şehir Plancısı Gülçin Özevim, Bursa-Yalova bölgesindeki gelişmeleri değerlendirdi

Marmara Bölgesi'nin önemli metropollerinden olan Bursa ve Yalova'da gelişen sanayi sektörünün gayrimenkul sektörünü de sürekli canlı tuttuğu görülmektedir. İstanbul'a yakınlıklarının yanında sahip olduğu nüfus ve sosyo-ekonomik altyapı yönüyle revaçta olan kentlerin Doğu Marmara Bölgesi'nin en önemli metropolleri olma yönünde ilerledikleri anlaşılıyor.

Bursa ve Yalova illeri İstanbul'a olan yakın konumlarının etkisi ile hızlı bir gelişim göstermiş ve İstanbul'un hinterlandı olma niteliği kazanmaya başlamıştır. Özellikle son yıllarda gündemde olan ve Yalova - Gemlik arasındaki inşaat çalışmalarının son aşamaya gelmiş olduğu Gebze-Orhangazi-İzmit Otoyolu'nun bölgenin çehresini ciddi anlamda değiştirmeye başladığı görülmektedir.

Söz konusu otoyolun sadece İstanbul-İzmir arasındaki mesafeyi kısaltmakla kalmayıp, Bursa-Yalova arasında da güçlü bir sosyo-ekonomik bağ kurmaya başlamıştır. Ulaşım ağının kentsel gelişim üzerindeki etkileri göz önüne alındığında bu iki kentinde ulaşım sistemleri üzerindeki çalışmaları bu durumun en belirgin göstergesidir. Ulaşım sistemlerini gelişmesi ile birlikte bölgede konut-sanayi-ticaret fonksiyonlarının yer seçim kararları şekillenmeye başlamıştır.

Bursa Kent Genelinden Görseller

Bursa'da, ana akslardan olan İzmir Yolu-Mudanya Yolu-Ankara Yolu üzerinde öncelikli olarak sanayi sektöründeki gelişme ile birlikte bu bölgelerde sanayi ve ticari fonksiyonlar yer seçmiş, beraberinde kent merkezindeki dönüşüm ve gelişim ile birlikte konut fonksiyonu da zamanla bu akslar üzerine toplanmaya başlamıştır. Özellikle İzmir Yolu üzerinde yer alan yakın zamana kadar köy statüsünde olan pek çok yerleşimin 1/1000'lik planları hazırlanma aşamasındadır. Öte yandan kentin ana aksları üzerinde erişilebilirliğin yüksek olduğu bölgelerde kamusal kullanıma ayrılan sosyal donatı alanları planlanmıştır.

Yalova Kent Genelinden Görseller

Yalova'da ise kentsel gelişme büyük ölçüde İstanbul Yolu üzerinde şekillenmiştir. Bu durumun başlıca nedenleri arasında; Tuzla, Gebze, Çayırova gibi ilçeleri etki altına alan İstanbul'un gelişme baskısı ve sanayisinin Marmara Bölgesi'ndeki desantrilizasyonu, Körfez Geçişi ve diğer büyük yatırımların, Körfezin güneyini büyük ölçüde etkiliyor olması görünmektedir. Yalova ili sosyo-ekonomik gelişim senaryosu ile bu dışsal etkilere karşı durarak kendi kentsel gelişimini şekillendirme çabası ile ülke ve bölge düzeyindeki kararların mekânsal gelişim stratejilerine dönüştürülmesinde de etkili olacaktır. Ulaştırma Bakanlığı'nın ulaşım yatırımları, Doğu Marmara Bölge Planı, Marmara Bölgesi'nin, dolayısıyla da Yalova'nın geleceğini etkileyen dışsal dinamikleri tetiklemektedir. Yalova'nın; Kocaeli ve İstanbul'un ittiği sanayiyi bünyesinde barındırdığı gözlenmektedir. Yaklaşık 10 yıl öncesinde Taşköprü'de sanayi, Termal ve Samanlı bölgelerinde ise termal turizmin gelişimi planlanmış olmasına rağmen, Altınova'da Tersaneler Bölgesi'nde çok da hazırlık yapılmadan gelişim gösteren bir gelişim söz konusu olmuştur.

Yalova'nın kentsel gelişim dinamiklerinin ise kentin ilçe merkezinden Bursa Yolu üzerinde kentsel gelişim koridoru, Altınova merkezden otoyol güzergâhı boyunca metropol koridoru oluşturulmak istenmektedir. Kentin gelişimi açısından tek bir bölgede yığılma olmaması adına ilçe merkezinde kentsel odak, Taşköprü Sanayi Bölgesinde bölgesel odak, Altınova Tersaneler bölgesinde ise metropol odak oluşturulması söz konusudur. Bunun dışından kent merkezinin batısında termal su kaynaklarının kullanımına yönelik üniversite, sağlık turizminin, doğusunda ise sanayi ve tarımsal üretimin desteklenmesi, lojistik merkezin kurulması söz konusudur.

Yalova İli Kentsel Makroformu

İki kentinde en önemli ortak noktası “Termal Turizm” konusunda sahip oldukları potansiyeldir. Bu sayede özellikle Arap turistlerin ilgilini çekmektedir.

Bursa'nın termal turizm açısından, Dağyenice, Oylat, Tümbüldek, Çekirge-Kükürtlü termal alanları büyük potansiyeli sahiptir. Özellikle Dağyenice Termal Turizm Bölgesi adıyla yürütülmekte olan projenin ülke genelinde vizyon proje olması beklenmektedir. Bölgeye ait 1/25.000 ölçekli planları hazırlanmış olan proje tamamlandığında 1016 hektar alanda toplam 7 bin yatak kapasiteli bir Termal Tatil Köyünün faaliyete geçmesi söz konusudur.

Bursa İli Kentsel Makroformu

İstanbul, Kocaeli ve Bursa illeri bulundukları coğrafi konum itibari ile Türkiye ekonomisin gelişme odağını oluşturmaktadır. Bu üç kentin ortasında yer alan Yalova ise üç kentten de etkilenen bir kentsel gelişim profili çizmektedir.

Hinterlantlarındaki doğal zenginlikler ve verimli havzalara sahip bölge için Bursa, nitelikli ulusal ve uluslararası sanayi yatırımlarının merkezi olma özelliği taşımaktadır. Adeta bir üçgeni andıran bu üç kentte ulaşım altyapıları ve sektörel işbirlikleri, işlevsel bütünlük ve entegrasyonun sağlanması açısından önem taşımaktadır.
Son dönemlerde bölgesel gelişim dinamikleri ile gelişme gösteren Bursa'nın ekolojik değerleri, kentsel gelişim özellikleri ile birlikte ele alınmaya başlamıştır. Bu açıdan bakıldığında tıpkı Yalova gibi bölgesel ve kentsel odak temelli bir gelişim göstermesi muhtemeldir. Özellikle kenttin doğu ve batı aksında iki merkezi olan bir bölge profilini destekleyen küçük kentsel gelişim koridorları ekolojik koridorlar ile desteklenmekte ve kentin kaybolmaya yüz tutmuş doğal değerleri gün yüzüne çıkarılmaktadır.

Kentin alt merkezler oluşturarak gelişme göstermesi batı yönünde İzmir ve Mudanya Yolu üzerindeki konut-ticari-sanayi fonksiyonlarını ön plana çıkarmıştır. Doğu yönünde Ankara Yolu üzerinde pek çok resmi kurumun tek bir noktada toplandığı yönetimsel merkezin gelişmekte olduğu görülmektedir.

TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Kıdemli Değerleme Uzmanı / Şehir Plancısı Gülçin Özevim