Kentsel Dönüşümle 60 Yıllık Sorun Çözülüyor
Türkiye’de 15 yıllık hedef doğrultusunda riskli görülen 7,5 milyon binanın dönüşümü planlanıyor.
Deprem tehdidi altında yaşayan Türkiye'de son yıllardaki gündem kentsel dönüşüm. Hükümet bunu bir politika olarak benimsedi, 2012'de bununla ilgili yasal bir düzenleme yaptı. 15 yıllık hedef doğrultusunda Türkiye'de riskli görülen 7,5 milyon binanın dönüşümü planlanıyor. Bu kapsamda 200 bini İstanbul'da olmak üzere her yıl 500 bin binanın dönüşüme girmesi hedefleniyor.
Yapılacak tüm bu inşa çalışmaları ile hem vatandaşlar güvenilir konutlarda yaşayacak hem de ülke ekonomisi büyük bir hareketlilik yaşayacak. Şimdiye kadar yürütülen çalışmalarda önemli projelerde görev alan Harmoni Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık AŞ'den Erkan Sümer ile sohbet ettik. Harmoni Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Eğitim ve Araştırma Müdürü Erkan Sümer, kentsel dönüşümde yolun başında olan Türkiye'nin henüz hedeflerini yakalamaya doğru ilerlediğini söylüyor. Şimdiye kadar önemli bir tecrübe elde edildiğini, bundan sonra sürecin daha sağlıklı ilerleyeceğini düşünüyor. Şimdi sözü Sümer'e bırakalım…
Kentsel dönüşüm neden önemli?
1950'li yıllarda artan sanayileşme ve makineleşme ile birlikte kırsal kesimdeki istihdama ihtiyaç azaldı. Bunun en somut örneğini Marshall Kredileri olarak belirtmek yerinde olacaktır. Söz konusu gelişme ile birlikte ülkemizde traktör satın almaları başladı ve birden çok insanın yaptığı işi bir traktör yapınca geriye kalan nüfus kentlere göç etmeye başladı. Söz konusu yıllar ülkemizin henüz şehir planlamayla tanışmadığı yıllar olduğu için kentlere göç eden nüfus kendi yapılaşma şartları ile kentin çeperlerine yerleşti. Bu süreç devam ettikçe 1980'li yıllarda imar affı yasası olarak bildiğimiz düzenleme gerçekleşti ve söz konusu kırdan kente göç ile gelmiş nüfusun bir nevi mülkiyet sorunu çözümlenmeye çalışıldı. Şu an kentsel dönüşüm bölgesi olarak konuştuğumuz alanların büyük çoğunluğu bu şekilde gelişim göstermiş olup hali hazırda fen koşullarından uzak, sağlıksız ve altyapısı yetersiz bölgeler olarak gelişim göstermiştir. Bu bölgelere geniş açıdan baktığımızda ülkemizin yaklaşık 60 yıllık bir sosyal ve ekonomik sorununu fark ediyoruz. Kırsal alanlardaki işsizlikle ve küreselleşme ile birlikte hizmet sektöründe artan istihdam ihtiyacı nüfusu kırdan kente itmiştir.
2012 yılında düzenlenen ve Kentsel Dönüşüm Yasası olarak geçen (6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun) kanun ile aslında 60 yıllık bir sorunun sonucunu çözümlemeye çalışıyoruz. Çoğu ortamda sadece fiziksel bir dönüşümmüş gibi belirtilse de aslında sosyal ve ekonomik bir dönüşüm de doğurduğu yadsınamaz bir gerçek. Ülkemiz binlerce yıldır yaşamın olduğu önemli bir yerleşim alanı ancak çoğu şehrimizin kökeni çok eskiye dayanmakta ve bahsedilen göçler nedeni ile plansız gelişim göstermiş durumda. Yapılarımız yenilenmesi, sağlıklı yaşam koşulları ve altyapı hizmetlerinin düzenlenmesi olması, yaşanabilir şehirlerimizin olması insanlarımız adına gerçekten çok önemli. Doğru stratejik hamleler ile 60 yıldır ötelediğimiz bu sorunları çözebileceğimize ve geleceğe daha güvenli ve yaşanabilir şehirler bırakabileceğimize inanıyorum.
Şimdiye kadar nasıl bir süreç yaşandı?
Kentsel dönüşümün en yalın halini 1980'li yıllardaki imar affı düzenlemelerine bağlamak yanlış olmayacaktır. Ama esasen yaklaşık 5 yıldır hayatımızın olmazsa olmazı oldu kentsel dönüşüm. Bu konuda kötü tecrübelerimiz yaşandı belli başlı bölgelerde ancak eğer bunlardan ders alır ve tecrübe olarak kullanırsak sonraki süreçleri daha verimli geçirebiliriz. Planlama ve stratejisi henüz netleşmeden uygulamalar başladı bu nedenle belli başlı bölgelerde çıkmaza düşüldü. Ancak resmi idareler söz konusu çıkmazlarda çözüm odaklı davranarak olası krizleri engelledi. Şimdiye kadar yaşanan süreci ilk tecrübe olarak düşünebiliriz.
Kentsel dönüşümde beklenen hedeflere ulaşıldı mı?
Kentsel dönüşümün ilk hedefi afet riski altında kalan alanların yenilenmesiydi. Bu hedef doğrultusunda sağlıksız yapı stoğu her geçen gün azalıyor ve yerine yenileri yapılıyor. Gerek yerel idareler gerek ise merkezi idare kentsel dönüşüm konusunda hassas davranıyor ve söz konusu alanların yenilenmesi devam ediyor. Kentsel dönüşüm ülkemizde zorlu ve uzun bir süreç olarak devam edecek. Henüz yeni başladığımız bir süreç olduğu için şu aşamada hedeflere ulaşıldığını söylemek çok zor.
Ne eksik?
Planlama ve stratejimiz eksik. Uygulamalarda orta vadeli bir plan veya strateji izlenmiyor. Biraz aceleci davranıyoruz açıkçası. Bir bölgede projenin hayata geçmesi için önemli olan birkaç faktör finansman, iş gücü ve hak sahipleri ile uzlaşma. Finansman ve iş gücü olarak ülkemizde herhangi bir sorun yaşamıyoruz ama hak sahipleri ile uzlaşma süreci birçok projeyi haddinden fazla yavaşlattı ve uzattı. Çok değerli bir akademisyenden aldığım bilgiye göre Avrupa' da bölgesel dönüşüm projelerinin uygulama başlamadan önceki uzlaşma süreci yaklaşık 6 -8 yıl sürüyor. Uzlaşmalar gerçekleştikten sonra projenin hayata geçmesi ise en fazla iki yılı buluyor. Bizde inşaat firmaları kervanı biraz yolda düzüyor açıkçası. Uzlaşma süreçleri uzadıkça hem inşaat firmalarının hem hak sahiplerinin sabırları azalıyor ve proje çıkmaza giriyor. Genel olarak planlama ve stratejimizi eksik yönler, katılım ve uzlaşmanın ise geliştirmemiz gereken yönler olduğunu söyleyebilirim.
İstanbul'da en gözde bölgeler neresi, nereleri yükselen trend size göre?
1980‘li yılların kent çeperleri şu an kentsel gelişim alanları olarak nitelendirilmekte olup arzın ve talebin yoğunlaştığı bölgeler. Özellikler ulaşım & alt yapı ve hizmet yatırımları bu bölgeleri ivmelendirmiştir. Anadolu yakası için Pendik ve Kartal son 5 yılda gayrimenkul fiyat artışlarının en çok olduğu ilçelerden ikisi. Buna paralel olarak yatırımcıların talepleri artmıştır. Söz konusu talebe cevap vermek üzere inşaat firmaları bölgede çok sayıda proje geliştirmiştir. Şu an için trend olarak gözüken bu bölgelerde mevcut konut stoğunun erimeden yeni projelerin geliştirilmesi ise geliştirme firmaları tarafından bir risk oluşturabilir.
Yatırım amacıyla konut almak isteyenler için önerebileceğiniz lokasyonlar neresi?
Kentsel dönüşüm projelerinin hayata geçtiği lokasyonlar değerlendirilebilir. Genellikle eski yapıların bulunduğu bir bölgede yeni bir proje geliştirilip satışa başlandığı zaman ister istemez bölgeye olan talep artıyor ve diğer gayrimenkulleri de dolaylı olarak etkiliyor. Bunlar dışında bir lokasyon önerecek olsam Anadolu yakasının doğu kesimini yani, Sancaktepe, Kartal, Pendik, Çekmeköy, Tuzla gibi ilçeleri tavsiye ederim. Özellikle devam etmekte olan ulaşım projeleri ile şehirle kopuk olduğu düşünülen ilçelerin şehirle ilişkisinin güçleneceğini düşünüyorum.
Ankara ve İzmir için bu soruyu yöneltsek ne dersiniz?
Ankara ve İzmir, İstanbul'dan sonra gelen en büyük kentlerimiz. İki şehrin sosyal ve ekonomik yapıları birbirinden farklı olmak ile beraber Ankara daha durağan ve stabil bir trend göstermektedir. Ancak İzmir konuşulduğunda özellikle İstanbul – İzmir otoyolunun tamamlanması ve benim de içinde bulunduğum Y kuşağının metropollerden bunalıp daha sakin kıyı şehirleri araması sebebi ile ciddi fiyat artışları olacağı kanaatindeyim.
Türkiye'de dikkat çeken bir il var mı size göre, gayrimenkul açısından…
Biraz tekrar eder gibi olacak ancak gayrimenkul, şehirleşme gibi konularda büyük altyapı ve ulaşım projelerinin önemli rol oynadığını düşünmekteyim. Osmangazi Köprüsü ve devamındaki otoyol ile Bursa-İstanbul arası yolculuk mesafesi yaklaşık 1,5 saate indi. 1,5 saat İstanbullular için şehir içi ortalama günlük dolaşım zamanı. İstanbul kuşkusuz Türkiye'nin hatta Avrupa – Asya kıtalarının en önemli merkezlerinden birisi. Bu nedenle İstanbul ile ilişkisi artan ve erişilebilirliği kolaylaşan Bursa'da gayrimenkul satış artışları göze çarpmaktadır. Orta vadede gerekli ofis alanlarının da gelişmesiyleBursa şehrinin cazibesinin de artacağını düşünmekteyim.
Yorum Yaz