Konut sektöründe fiyat ve arz sorununa çözüm Hazine arazileri!
Türkiye Gazetesi'nde Necmi Çiçekçi tarafından hazırlanan ve her pazar günü yayınlanan Emlak&Trend sayfasında bu hafta konut piyasasındaki yüksek fiyat ve arz sorununa çözüm alternatifleri ele alındı.
Konut sektöründeki fiyat artışlarının önüne geçmek için, üretimin artırılması gerekiyor. Bunun için de devletin atıl durumda bulunan Hazine arazilerini uygun şartlarda müteahhitlere açabilir… Üretim maliyetleri arasında en büyük paya sahip olan arsa payının düşmesi, ihtiyaç sahibi olan vatandaşların daha uygun koşullarda ev sahibi olmasının önünü açabilir.
Türkiye konut piyasa son yılların en ‘dengesiz’ dönemini yaşıyor. Sektörün büyük oyuncuları ekonomiye katkı sağlamak ve ayakta kalabilmek adına büyük çaba sarf ederken, artan inşaat maliyetleri ve düşen satışlar karşısında zorlanıyor. Türkiye'nin de üyesi olduğu Uluslararası Ödemeler Bankası’nın (BIS), 58 ülkede yaptığı konut fiyatları araştırması, sektördeki tabloyu en net şekilde ortaya koyuyor. Yapılan araştırmada göre 2022 yılının tamamında Türkiye’deki satılık ve kiralık konut fiyatlarındaki artış 168’i bulduğu belirtiliyor. 2023 yılının ilk yarısını da içine aldığında bu rakam yüzde 200’leri görüyor. Aynı araştırmada Türkiye; bu rakamlar ile ‘dünyada konut fiyatlarının en fazla arttığı ülke’ konumuna yükseliyor.
HALA KONUT AÇIĞIMIZ VAR
Fiyatların yükselmesi satışların düşmesine sebep oluyor. TÜİK verilerine göre bu yılın haziran ayında Türkiye genelinde toplam konut satışları geçen yılın aynı ayına göre yüzde 44.4 azalarak 83 bin 636 adet oldu. Ocak-Haziran döneminde ise yüzde 22.1 düşerek 565.779 adede geriledi. Bu resme geniş açı ile bakıldığında fiyatların yüksek olduğu ve satışların frene bastığı görülüyor. Peki bu durumda ne yapılabilir? Öncelikle Türkiye’de konut talebi açığı olduğunu belirtelim. Bu açığın kapatılması için de inşaat sektörünün, artan maliyetler, düşen satışlar ve yükselen fiyatlar karşısında desteklenmesi gerekiyor. Burada da devletin 250 alt sektöre dokunan bu büyük sektöre bazı imtiyazlar vermesinin elzem olduğu ortaya çıkıyor. Bunun için de en büyük koz ‘Hazine arazilerinin özel sektöre açılması…”
Doğru, güçlü ve büyük şirketler desteklenmeli
Sektörde eski gibi güneşli günlerin yakalanması zor değil. Yalnızca müteahhitlerin için değil, vatandaşın da uygun fiyatlı konuta ulaşabilmesi için sektördeki arzın artması gerekiyor. Bunun için de en önemli nokta devletin hazine arazilerini uygun koşullarda ‘doğru müteahhitlere’ açması. Burada ‘doğru’ kelimesi önemli… Çünkü sermayesi güçlü ve sürdürülebilir şirketlerin bu işte olması sektörün devamlılığı açısından önemli.
Yatırımcılar değil oturumcular alıyor
Türkiye'de yıllık ortalama yeni konut talebi 800 bin adede yaklaşırken, son yıllarda arz sayısı 550 binlerde seyrediyor. Konuta talebi artıran en önemli nedenler arasında evlilikler, boşanmalar, öğrencilerin üniversite kazanarak eğitim için başka bir kente gitmesi, iş arayanların işe girmesi, kiracıların daire alması ve artan nüfus gibi hususlar yer alıyor. Kısacası yatırım için alanlardan ziyade ihtiyaç sahiplerinin talebi çok daha yüksek.
Arzın artırılması fiyatları dengeler
Bugün Türkiye’de bir müteahhit yılda 6 bin konut üretme potansiyeline sahip… Sektörde hatırı sayılır 10 müteahhit yılda 60 bin konut üretebilir. Bu sayısının artmasında sakınca yok. Şayet devlet hazine arazilerini bu şirketlere açabilirse, bu sayı mevcut konut üretim kapasitesine ek olarak 150-200 binleri de bulabilir. Çok basit bir ekonomi denklemidir bu, “arz artarsa fiyat düşer…” ve sektördeki köpük azalır.
Yalnızca ihtiyacı olanlara satılabilir
Burada önemli bir konu da, müteahhitlerin hayata geçirdiği projeleri ihtiyaç sahiplerine satması… Belirttiğimiz üzere, bugün yatırımcıdan çok oturumcu kitle konut alıyor. Dolayısıyla hazine arazilerinin uygun koşullarda şirketlere açılması ile düşük maliyetleri konu üretmek mümkün. Üretilen konutların da ihtiyacı olanlara temin edilmesi gerekiyor. Bunun için de ‘Üzerine tapu olan almamalı’ sistemi devreye girebilir.
“Sektördeki durum ekonomiyi etkiliyor”
Sektörün son durumu ile ilgili gazetemize görüş veren bir sektör temsilcisi son durumu şöyle özetliyor; “Enflasyon, malzeme fiyatlarına yapılan zamlar, üretime gelen zamlar ve daire fiyatlarının sürekli yükselmesi, sektörü durma noktasına getirdi. Yeni inşaat yapımı geçmiş yıllara göre düştü, üretileni satmak zorlaştı. Bundan istihdam da olumsuz etkileniyor, sanayi ve diğer kurumların imalatı da düşüyor. İnşaat sektörü sanayiyi de doğrudan etkiliyor. Gıda, ilaç ve tekstilin dışında sanayi, bütün üretimini inşaat sektörüne yapıyor. Camı, kapısı, mobilyası, penceresi, parkesi, alüminyumu, demiri gibi şimdi aklıma gelmeyen bir sürü imalat, inşaat sektörü için yapılıyor. Sektör durunca bunlar da duruyor. İstihdamından, gıdasına, giyinmesine, beyaz eşyasına kadar hatta sağlığına kadar etkileniyor.”
Arsa maliyetleri düşürülmeli
Çözüm yolu olarak belirttikleri ise şöyle; “Sektörün en önemli ihtiyacı olan arsa maliyetlerini düşürecek önlemler alınmalı. Yüzde 50’lerin çok üstünde olan arsa oranları var. İnşaat maliyetinde en büyük etkenlerden biri arsadır. Belediyeler ve Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının müteahhit firmalarla beraber iş birliği halinde yeni imar alanları açılmalı, müteahhide ucuz arsa tahsisi yapılmalı. Doğal olarak yüzde 50’ye mal olan arsa yüzde 15-20’lere düştüğünde 5 milyonluk liralık dairenin fiyatı 1,5 milyon lira düşer.”
İnşaat maliyetleri yükseliyor
Bir diğer konu ise inşaat maliyetlerindeki artış… Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) Mayıs ayı İnşaat Maliyet Endeksi verilerine göre; İnşaat maliyet endeksi, Mayıs ayında yıllık yüzde 47,95, aylık yüzde 0,54 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi yüzde 0,28, işçilik endeksi yüzde 1,23 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi yüzde 33,55, işçilik endeksi yüzde 104,83 arttı. Bina inşaatı maliyet endeksi yıllık yüzde 49,97, aylık yüzde 0,77 arttı.
İşte İstanbul’daki en uygun bölgeler!
Ülke çapında en fazla konut ihtiyacı metropollerde olduğu belirtiliyor. Özellikle İstanbul bu ihtiyaç pastasından en fazla payı alan il… İstanbul çevresinde birçok devlet arazisi bulunuyor. Üstelik bunlar atıl durumda… Özellikle Silivri, Çatalca, Arnavutköy, Sarıyer, Beykoz ve Şile en uygun bölgeler olarak öne çıkıyor.
DEPREM SONRASI TALEP DEĞİŞTİ
Yeni ve sağlam konutlar revaçta
İstanbul’da 6 Şubat depreminin etkisiyle depreme dayanıklı olduğu düşünülen ilçelerdeki satılık konut fiyatlarının daha hızlı arttığı gözlemleniyor. Verilere göre Çatalca’nın bu dönemde yüzde 33,3 artış oranıyla İstanbul'un depremden sonra konutun en hızlı değerlenen ilçesi olduğu görülüyor. Ayrıca, Şile yüzde 31,7, Arnavutköy yüzde 28,1, Sultanbeyli yüzde 24,4, Silivri yüzde 23,9 ve Sancaktepe yüzde 23,3 ile fiyatların en çok arttığı ilçeler olarak öne çıkıyor. Ayrıca başakşehir ve Ispartakule’de en gözde bölgeler arasında yer alıyor.
BÜYÜKŞEHİRLERE İLGİ VAR
Öte yandan yapılan araştırmalara göre, konut piyasasındaki canlılık göstergesi olarak izlenen ‘satılan konutların satılık ilan sayısına oranı’nın ülke genelinde ve İstanbul’da artarken, Ankara’da ve İzmir’de düştüğü görülüyor. Ayrıca, konut piyasasındaki hareketliliğin bir diğer ölçütü olarak kullanılan, satılık konut ilanlarının ne kadar süre yayında kaldıklarını gösteren ‘kapatılan satılık ilan yaşı’ da önceki aya kıyasla ülke genelinde ve 3 büyükşehirde artmıştır.
Banyolarda işlevsel ürünler ilgi görüyor
Havaların ısınmasıyla beraber evlerin yaz ruhuyla tazelendiği bugünlerde yaşam alanlarında değişiklikler yapmak isteyenler için banyolar önemli bir odak noktası... Banyolarını bir arınma alanına dönüştürmek isteyenler için lake ve doğal ahşap ürünler öne çıkarken, daha işlevsel hale getirmek için iç hacmi geniş dolap tasarımları öneriliyor. Ayrıca banyoyu hem şık hem de kullanışlı hale getirmek için son dönemde pratik depolama alanları da öne çıkıyor. Tüm kişisel bakım ürünleri ile havludan temizlik malzemelerine pek çok eşyanın saklanabildiği dolaplar ve çekmece içi düzenleyiciler, özellikle küçük banyolar için oldukça öneriliyor.
Konut sigortasında dikkat edilecekler
Konut fiyatlarındaki artışın etkisiyle, evimizin manevi değerinin yanında maddi değeri de riske atılamayacak boyuta taşındı. Alt komşuya su sızması, elektrik tesisatında yaşanabilecek bir arıza ya da bir elektronik eşyanın bozulması bile, çoğumuz için eskisinden daha çok dikkat çeken bir konu oldu. Bu nedenle konut sigortaları büyük önem taşıyor. Peki bu sigortaları yaptırırken nelere dikkat etmek gerekiyor;
-Poliçe kapsamını detaylı araştırın
-Önceliğiniz fiyat değil, poliçenin kapsamı olsun
-Primleri nelerin değiştirdiğini öğrenin
-Eşyalarınızı da güvence altına alın
-Poliçedeki konut ve eşya fiyatı gerçek olsun
-Teknolojik teminatlara da dikkat edin
-Kira kaybı teminatını koydurun
-Hasar ödeme seçeneklerini öğrenin
- Etiketler:
Yorum Yaz