Taksim İstanbul'un kalbi, İstiklal hiçbir zaman bitmez!
Son dönemde dükkanların kapandığı, büyük markaların gittiği haberleri çıkan İstiklal Caddesi'nde tablo hiç öyle değil.
Bir yaşam merkezi olan Taksim, bugünlerde biraz sıkıntılı gibi gözükse de toparlanmanın ilk sinyallerini verdi. Kiraların yüksekliği nedeniyle kapanan birçok dükkan, aslında kötü organizasyon eksikliği nedeniyle İstiklal'den ayrılıyor.
Tamamında yüzde 90 doluluk oranına sahip olan İstiklal Caddesi aslında ciro anlamında hareketlenmeye başladı. Büyük firmaların İstiklal'den gitmek istememelerinin nedenlerinin başında da bu geliyor. Organizasyonlar sayesinde daha çok tanıtılması gereken İstiklal Caddesi, aslında bir yaşam merkezi olarak dikkat çekiyor.
Emlaktasondakika.com olarak görüştüğümüz JLL Türkiye Perakende Danışmanlığı ve Cadde Mağazacılığı Yardımcı Direktörü Roni Saris, İstiklal'in son durumunu değerlendirdi.
Marka algısı oluşmalı
"Caddelerimizi markalaştırmamız gerekiyor. Caddelerimizle ilgili marka algısı oluşturmadan sadece münferit yatırımlarla büyük markaların ilgisini artırmayı bekleyemeyiz. Caddelerin a'dan z'ye bir kurgu içerisinde işletilmeleri gerekir. Küçük bir örnek vermek gerekirse; boş bir mağazanın bile kapamasının belli bir formatta yapılması ve caddenin marka kimliğini yansıtması gerekir. Bizde kapalı mağazaların cephelerinde genelde gazete kağıtları gözüküyor. Ancak Avrupa'da böyle durumlarda boş dükkanlar güzel görsellerle kapatılıyor. Ayrıca sokaklarda mağazaların lokasyonlarını gösteren tabelalar bile var, bu sayede zamanla ziyaretçiler bölgeyi iyice tanır hale geliyor"
İnsanları İstiklal'de daha fazla tutmak gerekiyor
"FashionWeek tarzı organizasyonlar önemli ancak bunların sayıları artırılmalı ve çeşitlendirilmeli. Bağdat Caddesi için ayrı, İstiklal Caddesi için ayrı organizasyonların yapılması gerekiyor. AVM'lerde insanları beklenti içerisine sokacak kampanyalarla, çekim sağlanıyor. Bunun en basit örneği, AVM'lerin hemen hepsi yılbaşındaki kampanyalarını aynı şekilde bir sonraki yıl tekrar edip araba veriyor. Buna rağmen tüketici, o arabayı almak için AVM'de fiş kuyruğuna giriyor ve daha fazla alışveriş yapıyor. Bugün, bu kampanyaların çok daha iyilerini caddelerde uygulamak mümkün. İstiklal caddesindeki ayak trafiğini hiçbir cadde yakalayamaz. Ancak buraya gelen insanların yüzde 60-70'i İstiklal'den transit geçiyor. Bu insanların caddede geçirdikleri zamanı bir şekilde artırmak gerekiyor"
.jpg)
Roni Saris'le İstiklal Caddesi'ni değerlendiriyor...
Cadde AVM'leri caddelere entegre olmalı
"Dijital hizmetler sunan firmalar, perakendecilerle birlikte çalışmak istiyor. Teknolojiyi sektöre biraz daha yayarsak, tüketici davranışlarını daha iyi ölçümleyip doğru içerikler oluşturabilir ve bu şekilde ayak trafiğini daha da artırabiliriz. İstiklal Caddesi için tüm paydaşlara büyük bir resim gösterilmeli. Caddelerle ilgili kapsamlı aktiviteler yapıp, sık tekrarlarla tanıtımı artırmamız gerekiyor. Bugüne dek caddeler üzerine inşa edilen AVM'ler tüketiciler tarafından caddeden bağımsız algılandı. Oysaki caddelerin dokularına uygun projeleri hayata geçirmemiz şart. Üstü açık, sokakta yürüyen insanın içeri girdiğinde caddeden kopmadığını hissettiren ve caddelerle bütünleşmiş projeler üretilmeli. İstiklal'de caddenin dinamiklerini dikkate almadan sadece ticari kaygılarla 10 katlı bir AVM yapılırsa oraya kimse çıkmaz"
Küçük dokunuşlar İstiklal'i uçurur
"Bugün Emek Sineması'nın yeniden hayat bulacağı projede İstiklal Caddesi'nin dokusu ve ziyaretçi davranışları da dikkate alınarak üstü açık bir avlu oluşturuluyor. Caddede en büyük sıkıntımız açık alanın olmaması. Avrupa'daki caddelerin en bilinir tarafı, oradaki kafeleridir. İstiklal'de açık havada oturulacak bir kafe yok, hatta bank yok. Sözünü etmiş olduğum projede oluşturulan avluda 3 tane kafe alanı var ve kafelerin önünde üstü açık oturma alanları var. Bu İstiklal Caddesi'nde bir ilk oldu. Dolayısıyla ufak dokunuşlarla, doğru bakış açısıyla önemli eksiklikler giderilerek yeni yaşam alanları oluşturulabiliyor"
Cazibe merkezi oluşturulmalı
"Taksim Meydanı, İstanbul'un kalbi. Taksim'le Karaköy'ü birbirine İstiklal Caddesi bağlıyor. Karaköy'de çok önemli gelişmeler oluyor. Her iki bölgeye bağlanacak olan insanların yolu bir şekilde Galata'ya düşüyor. Caddeler birbirine entegre edilmeli ve böylelikle tüketiciler için gerçek birer cazibe merkezi oluşturulmalı. Olay sadece kira rakamlarının artıp azalmasından ibaret değil. Asıl konu, doğru içeriğin oluşturulması. Bu şekilde gerek işletmeler gerekse de yatırımcılar için gerçek manada bir değer oluşturulabilir."
Nişantaşı öne çıkıyor
"Nişantaşı bölgesinde yan sokaklar çok hareketlendi. Butik mağazalar, üçüncü dalga kahveciler, tasarımcılar kira açısından daha uygun olduğu için bu bölgeleri tercih etmeye başladılar. İstiklal'de Şişhane'ye doğru benzer bir gelişim vardı ancak biraz tıkandı. Burada da organizasyon eksikliği ortaya çıkıyor"
İstiklal'de cirolar yükselmeye başladı
"Kira rakamlarında İstiklal'de aşağı doğru bir hareket bekliyorduk çünkü bizim verilerimize göre rakamlar yüzde 15 seviyelerinde yukarıdaydı. Döviz kurundaki artışlara rağmen kiraların döviz bazında yukarı yönlü hareket izlemesi çok gerçekçi değildi. Ancak ne zamanki firmalar cirolarla yüzleşmeye başladılar, 2015'in son çeyreğinden itibaren bu yaz başına kadar olan süreçte kiralarda yüzde 30'luk bir gerileme oldu. Bu arada bazı firmalar sadece caddelerden değil Türkiye'den gitti. Ancak burada operasyonel sıkıntılardan dolayı giden firmalar ‘Kira nedeniyle gitti' gibi gösterildi. Bugünkü rakamların çok geriye gideceğini düşünmüyorum. Zaten cirolarda da olumlu yönde bir hareket söz konusu. Ancak yabancılar henüz güvenli ortama erişemedi. 2017'ye kadar olan son çeyrekte bekle gör yapacağız. Bu dönemde firmalar bütçelerini revize edip, önümüzdeki yıla yönelik hedeflerini belirleyecekler. Dolayısıyla yeni stratejiler ortaya çıkıyor. Perakendeciler caddede kalmak istiyor. Firmaların gitmek istemesi gibi bir durum yok. İstiklal Caddesi'nde 300' ün üzerinde kiralanabilen birim var. Caddede kapalı olan mağazaların oranı yüzde 10 seviyelerinde. Yani yaklaşık yüzde 90 seviyelerinde bir doluluk oranına sahibiz. İstiklal Caddesi ölmez, sadece toparlanması için doğru organizasyona ihtiyacı var"
Uğurcan Tokay / emlaktasondakika.com
Yorum Yaz