Türk gayrimenkul sektöründe yaşanan sorunlara çözüm aranıyor.
Türkiye gayrimenkul pazarında, maalesef mülklerin adil ve doğru bir şekilde vergilendirilememesi büyük bir sorun olarak öne çıkıyor.
Mevcut emlak vergisi sistemi; değerleme eksiklikleri ve yanlışları yüzünden mülk sahiplerinin gerçek değerinden daha düşük bir vergi ödemesine yol açarak adaletsizliklere neden oluyor.
Üstelik mükerrer beyanlar ve tahakkuk hataları gibi sorunlar da vergi ödeme süreçlerini gereksiz yere karmaşıklaştırarak kamu hizmetlerinin finansmanında eksikliklere zemin hazırlıyor. Bölgesel farklar ve değerlendirme yöntemlerindeki çeşitlilik ise benzer özelliklere sahip mülkler arasındaki adaletsizliği artırıyor. Bununla birlikte, mülk sahiplerinin ekonomik güçlükler yaşadığı durumlarda vergi ödemekte zorlanmaları da bireysel ve toplumsal düzeyde ciddi sorunlar doğuruyor. Tüm bu sorunların temelinde ise gerçek değerlerin yerine düşük değerlerin hesaplanması yatıyor. Peki, benzer sorunlarla karşı karşıya olan Almanya, bu konuda nasıl bir çözüm yoluna gitti?
Sorun mevcut sistem, çözüm Grundsteuer Reformu
Almanya’da 1965 yılından beri yürürlükte olan sistem, emlak vergisini hesaplamak için emlak değerinin yanı sıra emlak sahibinin gelirini ve aile yapısını göz önünde bulunduruyor. Ancak yine de yetersiz kalan bu sistemde, ülkemizdekine benzer sorunlar yaşandığı için Almanya, 2025 yılı itibariyle "Grundsteuer Reformu" ile emlak vergisi hesaplama yöntemini değiştireceğini açıkladı. Yeni sistem, gayrimenkullerin gerçek değerine dayalı bir vergilendirme anlayışını hedeflerken; gayrimenkul değerleri belediyeler tarafından belirlenip yıllık olarak güncellenecek. Reformun teknolojik altyapısı belediyeler tarafından oluşturulacak ve vergi beyannameleri elektronik ortamda doldurulabilecek. Diğer yandan belediyeler, gayrimenkul değerlerini belirlemek için proptech gibi gayrimenkul teknolojilerini kullanarak piyasa verilerini analiz edecek, metrekare fiyatlarını karşılaştıracak ve gayrimenkul uzmanlarının görüşlerine başvuracak.
Tüm bu yöntemlerle kapsamlı bir değer haritası oluşturulmasının yanında emlak vergisinin adil ve doğru bir şekilde hesaplanması amaçlanıyor. Gayrimenkul piyasasının daha adil bir yapıya kavuşmasını hedefleyen bu reform hem kiraların düşmesine hem de belediye gelirlerinin artarak daha iyi hizmet sunulmasına olanak sağlayabilir. Aynı zamanda, mevcut emlak vergisi sisteminin daha adil ve şeffaf bir yapıya kavuşturulması ile konut fiyatlarının daha sürdürülebilir bir seviyeye çekilmesi de reformun bir diğer amacı.
Peki, Türkiye’de doğru vergilendirme ile konut krizi aşılabilir mi?
1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununa göre, Türkiye Cumhuriyeti sınırları içerisindeki arsa, arazi ve evlerin mülk ya da arsa sahipleri tarafından emlak vergisi ödenmesi gerekiyor. Emlak vergisi hesaplanırken değişen oranlar ile gayrimenkul değeri esas alınıyor. Bir diğer deyişle emlak vergisi oranları; arsa, arazi ve evlerin cinsine ve Büyükşehirlerin içinde veya dışında kalmalarına göre değişebiliyor. En düşük oran mesken, en yüksek oran ise arsalar için uygulanıyor. Ancak emlak vergisi düzeni doğru mantıkla kurgulanmış olsa da gerçek değerlerin esas alınmadığı uygulamalar sebebiyle hakkaniyetli değil ve amacına ulaşmıyor.
Gerçeğin çok altında değerler üzerinden hesaplanan arsa emlak vergisi, konut ve herhangi bir proje geliştirme konusunda arsa sahiplerini teşvik etmiyor. Yapı ruhsat sayılarının yıllardır düşük seviyelerde seyretmesi ve depremler gibi gelişmeler sebebiyle nitelikli konut talebi karşılanamıyor.
Bu bilgiler ışığında, Türkiye'deki konut krizini çözmek için gayrimenkul vergilendirme sisteminin ve tapu harcı düzeninin reforme edilmesi gereği yadsınamaz bir gerçek. Türkiye'de de Grundsteuer Reformuna benzer bir sistemin uygulanması ile gerçek gayrimenkul değerlerinin hesaplanmasına dayalı bir sitemin oluşturulması, konut üretimini teşvik edecek, fiyatları dengeleyecek ve sonuç olarak konut krizine kalıcı bir çözüm sunabilecektir.
Diğer yandan Türkiye'de konut fiyatlarının daha adil ve sürdürülebilir hale getirilmesi ve konut sahiplerinin ve kiracıların daha iyi kararlar almasına yardımcı olunması adına şeffaf veri ve teknolojinin kullanılması gerektiği de unutulmamalı.
- Etiketler:
Yorum Yaz