Yurt dışında gayrimenkul yatırımı kabusa dönmesin!
Türkiye Gazetesi'nde Necmi Çiçekçi tarafından hazırlanan Emlak&Trend sayfasında bu hafta Türkiye dışında yapılan yatırımlarda ortaya çıkabilecek sorunlar ve inşaat sektörünün son durumu ele alındı.
Türkiye ekonomisinin lokomotifi konumunda bulunan gayrimenkul sektörü çok zor günlerden geçiyor. Geçen yıl gerçekleştirilen 1 milyon 225 bin konut satışı, son 10 yılın en kötü rakamlarını kayıtlara geçirdi. 260 meslek dalını dolaylı olarak besleyen konut sektörü, hükümetten destek bekliyor. Uzmanlar yüksek kredi faizleri ve kredi bulma sorunu nedeniyle yaşanan bu durumun tüm ekonomiye yansıdığını ifade ediyor. Konut satışlarının azalması nedeniyle mobilya, beyaz eşya gibi sektörlerin de olumsuz etkilendiğini ve devletin vergi kaybının büyüdüğünü belirtiliyor. Müteahhitler tarafında ise durum çok daha kötü… Girdi maliyetlerinin de artması ile birlikte birçok şantiye kapısına kilit vurma noktasına geldi. Sektör oyuncuları sektörün acilen desteklenmesi gerektiğini belirtiyor.
SATIŞLAR TARİHİ DİBİ GÖRDÜ
Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK), mayıs ayına ilişkin konut satış istatistiklerine göre; Türkiye genelinde konut satış sayısı, mayısta geçen yılın aynı ayına kıyasla yüzde 2,4 azalışla 110 bin 588'e geriledi. Ocak-mayıs döneminde ise satışlar, geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 3,4 azalarak 465 bin 761'e düştü. Türkiye genelinde ipotekli konut satışları mayısta geçen yılın aynı ayına göre yüzde 63,9 azalarak 9 bin 909'a düştü. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı yüzde 9 olarak gerçekleşti. Yılsonunda ise toplam satışların yine 2023 bandından gerçekleşmesi bekleniyor.
Yurt dışından 3 milyar dolar konut alımı yaptık!
AMERİKAN RÜYASI KABUSA DÖNMESİN
Başta Amerika olmak üzere yurtdışından konut alımı yaparak kira getirisi sağlamayı planlayanları kötü sürprizler bekliyor. Emlak komisyonları, yüksek vergiler, mecburi sigortalar, bakım-onarım ücretleri ve fahiş aidatlar derken, kira getirisi yatırımı karşılamıyor. Özellikle Amerika’daki yatırımcıların yüksek rakamlar nedeniyle pişman oldukları görülüyor.
Ülkemizde konut fiyatlarının artması ve finansmana erişimi zorlaşması nedeniyle birçok Türk yatırımcı yurtdışından ev almaya başladı. Bu yılın ilk 6 ayında Türk yatırımcıların yurtdışından aldıkları evlerin toplam bedeli 2.4 milyar doları buldu. Uzmanlara göre bu rakamın yılsonuna kadar 3 milyar doları geçmesi bekleniyor. Türk yatırımcıların en fazla tercih ettiği ülke Amerika… Özellikle Florida bölgesi yatırımcıların rotası haline gelmiş durumda. Ancak bilinçsizce alınan bu evler, yatırımcının başına çorap örüyor. Çünkü Amerika’da vergi, mecburi sigorta, bakım, emlakçı komisyonu, aidatlar Türkiye’ye göre çok daha pahalı. Üstelik bu kalemlerin birçoğunu da ev sahibi ödemek zorunda. Ayrıca ülkede ciddi bir konut krizi hüküm sürüyor. Birkaç yıl önce ‘kira getirim olsun’ diye alınan evlerin çoğu boş kaldı.
ÇOĞU YATIRIMCI PİŞMAN
Ayrıca yatırım için alınan evleri kiraya vermek için yüksek masraflar yapılması gerekiyor. Bundan 3-5 yıl önce yatırım için alınan evlerin sahipleri, mevcut masraflardan şikayet etmeye başladı. Birçok kişi sosyal medyada pişmanlıklarını dile getiriyor. Ayrıca geçmişte alınan evler, prim yapmış da değil. Sektör oyuncuları konuyla ilgili “Bir hayal ile alınan evler bugün masraf kalemine döndü. Boş duran bir evi yılık masrafı 12 bin doları buluyor. Ayrıca belli yaşı aşmış evler için belediyeler ‘zorunlu sağlamlaştırma’ şartı koyuyor. 200 bin dolara aldığınız ev size 100 bin dolar masraf çıkarıyor” diyor.
POPÜLER ROTALAR; ABD, DUBAİ, LONDRA
Türk yatırımcıların konut alımında en fazla ilgi gösterdiği lokasyonlar; Amerika, Dubai, İngiltere, Almanya, Yunanistan, İspanya, Portekiz, Karadağ, Makedonya, Kosova olarak sıralanıyor. Merkez Bankası'nın 2023 Ödemeler Dengesi İstatistiklerine göre, Türk vatandaşlarının yurtdışındaki gayrimenkul yatırımları büyük bir artış olduğu görülüyor. 2022'de 701 milyon dolar olan yatırım miktarı, 2023'te 2 milyar 86 milyon dolara yükselirken, bu yılın ilk yarısı itibariyle 2.4 milyar doları buldu. Yapılan araştırmalara göre 2000 yılından bugüne kadar yapılan toplam konut yatırımı 32 milyar doları geçti. Toplam alıcı sayısı ise 120 bin civarında…
BİR EVİN SATIŞI İÇİN 55 BİN $ HARCANIYOR
ABD’de ev fiyatlarının yüksekliği alıcıları zorlarken evini satmak isteyenler de yüksek maliyetlere katlanmak zorunda kalıyor. Fortune’dan Sydney Lake’in haberine göre, hem ipotek faizlerinin hem de ev fiyatlarının yükseldiği göz önüne alındığında, ev satın almak her zamankinden daha pahalı. Ancak ev satın alma sürecinde zarar gören sadece alıcılar değil, satıcılar da bu işlemlerde onbinlerce dolarlık maliyete katlanmak zorunda kalıyor. Haberde, Amerika’da ortalama fiyatlı bir evin satış harcamaları yaklaşık 55 bin dolar tutuyor. Bu rakamın büyük çoğunluğunu, emlak komisyonları ve vergi masrafları oluşturuyor. Alıcıları ve satıcıları emlakçılarla buluşturan bir platform olan Clever Real Estate tarafından yayınlanan rapora göre, diğer harcamalar arasında onarımlar, iyileştirmeler, yenilemeler, kapanış maliyetleri, imtiyazlar, taşıma maliyetleri, pazarlama ve tabelalar yer alıyor.
YATIRIM YAPACAKLAR BİR DAHA DÜŞÜNSÜN
Bu evim 8 aydır hem kiralık hem satılık. Okul zamanı kimse taşınmıyor, yüksek faizlerden dolayı da kimse ev alamıyor. Bu nedenle 8 aydır boş duruyor. 8 aydır boş duran evimin bana gideri 12 bin oldu. (Aidat, elektrik, su, vergi vs.) Evimi kiraya verdim diyelim. Fiyat 2 bin dolar, bu arada bin 900 dolara düşürdüm yine veremiyorum… Konut vergisi, konut sigortası, gelir vergisi, aidatlar, bakım masrafları derken rakamlar çok yükseliyor. Yıllık giderim 12 bin dolar… Aylık 1.000 dolar giderim var. Bin 900 dolara kiraya versem, hesap ortada… Dünyanın parasını verip ev alıyorsunuz, fakat cebinize aylık 900-1.000 dolar giriyor. ABD'de oturduğun ev dışında ev almanın mantıklı olmadığını yaşayarak öğrendim. Yatırım yapıp dolar getiri düşünenler tekrar düşünmeli.
VAATLERE İNANIP YATIRIM YAPMAYIN
Sektör temsilcileri Türk vatandaşların yurtdışından konut alımı yaparken dikkat etmesi gerektiğini belirterek “Bugün konut fiyatlarındaki artış nedeniyle insanlar yurt dışına kaymaya başladı. Ancak hem siyasi hem de ekonomik konjonktür bu yatırımları riske atabilir. Birçok yatırım danışmanının ‘Şişli’de de 2+1 daire alacağınıza ABD’de villada oturursunuz gibi vaatlerine inanmak doğru değil. Türkiye’deki yatırım her zaman kazandırır. Türk gayrimenkul sektörünün önümüzdeki yıllarda eski cazibesini yeniden yakalayacağını ifade etmekte fayda var” dedi.
BUNLARA DİKKAT EDİN!
-Yurt dışından yaptığınız yatırım ile kira getirisi elde edebilirsiniz ancak olası bir sorun ile karşılaştığınızda bunu çözmeniz uzun sürecektir. Mahkeme süreci çok ağır ilerlemekle birlikte hukuk sistemi kendi vatandaşlarına imtiyaz sağlamaktadır.
-Şayet yaşamak istiyorsanız Avrupa ve ABD’de hayat kolay değil. Mevcut ekonomik kriz birçok ülkenin refah seviyesini düşürdü. Alım gücü geriledi. Hele ki Türkiye’de kazanıp Avrupa’da harcama yapıyorsanız bu hiç de mantıklı değil.
-Öte yandan Avrupa’daki binaların yaş ortalaması Türkiye’nin çok üzerinde. Dolayısıyla eski evlerin bakım ve tamirat bedelleri oldukça yüksek.
-Ayrıca yurt dışından alınacak bir evin prim yapma oranı oldukça düşük. Örneğin 400 bin avroya aldığınız bir evi, 5 yıl sonra aynı fiyata ancak satabilirsiniz.
-Dolandırıcılık vakaları da artmış durumda. Bu konuda da dikkatli olmanızda fayda var.
KİRA ARTIŞLARI KENT İÇİ GÖÇLERİ HIZLANDIRIYOR
Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK), 2024 yılının Haziran ayına ilişkin enflasyon oranlarını geçtiğimiz günlerde açıkladı. Son günlerin en çok konuşulan konuları arasında yer alan kiralarda yüzde 25 şeklinde olan zam sınırının kaldırılmasından sonra konut ve işyerlerine yapılacak kira artış oranı da belirlenmiş oldu. Söz konusu zam oranı yüzde 65,07 şeklinde kaydedildi. Kiralarda yüzde 25 zam sınırı sona erdi fakat sözleşme tarihi Temmuz'dan önce olan kiracılar gelecek sözleşme dönemine kadar mevcut kira miktarını ödeyebilecek. Konut sahipleri de 12 ay için yüzde 65.07'nin üzerinde herhangi bir zam yapamayacak. Milyonlarca kişi tarafından merakla beklenen yeni zam oranlarının konut piyasası üzerinde önemli etkileri olacak. Enflasyon sebebiyle artış gösteren inşaat maliyetleri, yüksek krediler nedeniyle artan konut fiyatları ülkemizde de konut sahipliği oranını düşürüyor.
UYGUN SEMTLERE GİDİŞ VAR
Yaşanan bu arz talep dengesizliği fiyatları daha da yukarı çekiyor. Sektör temsilcileri kira fiyatlarındaki artışlarında kent içi göçü artıracağını ifade ediyor. Yapılan açıklamalarda "Kiracıların ekonomik imkanları mevcut kira bedellerini ödemeye yetmeyecek. Söz konusu bu durum da arabulucu ve mahkemelerin dava yüklerini artıracak. Şehir içinde hareketlenme olacak. Çünkü bulundukları bölgelerde yüksek kira artışına yetişemeyenler, daha düşük segmentli bölgelerde, daha uygun fiyatlı konutları kiralamaya yönelecek. Bazıları da eğer küçük arsalar bulursa oralara gidecek. Kısacası önümüzdeki süreçte taşınma ve yer değiştirme durumlarını sıkça yaşayacağız” dedi.
KONKORDATO BAŞVURULARINDA İNŞAAT ZİRVEDE
Türkiye ekonomisine 2018 ve 2019 yıllarında adeta kabus gibi çöken konkordatoların, yılbaşından bugüne adeta freni boşaldı. Aylık bazda konkordato başvuruları, son 3 ayda 100’ün üzerinde olurken; bu senenin ilk yarısında konkordato geçici mühlet kararı verilen dosya sayısı 2023 yılının tümünü geride bırakmış durumda. Bu senenin ilk altı aylık döneminde konkordato başvurularında geçici mühlet kararı verilen şirket sayısı 605’i buldu. En yüksek riskin tekstil ve inşaatta olduğu belirtildi. Haziran ayına denk gelen Kurban Bayramı tatili sebebiyle, alınan konkordato kararları hafifte olsa frenlemiş durumda. Geçtiğimiz ay konkordato kesin mühlet kararı verilen dosya sayısı 43 olarak açıklanırken, ret kararı verilen dosya sayısı da 42 şeklinde oldu. 4 firma için iflas kararı verilirken, tasdik kararı verilen dosya sayısı da 3 olarak açıklandı.
TÜRK MÜTEAHHİTLER YURTDIŞINDA BÜYÜYOR
Türk müteahhitlik sektörünün bu senenin ilk 6 ayında yurt dışında üstlendiği proje tutarı 7,6 milyar dolar olarak açıklandı. Toplam proje sayısının ise 82 olduğu belirtildi. Bu rakam 2022 yılının tamamında 19.9 milyar dolar ve 505 proje iken, 2023 yılında ise 27.4 milyar dolar idi. Türk müteahhitlerinin en fazla proje üstlendiği ülke yüzde 20 ile Rusya… Rusya'yı yüzde 10,5'lik payla Türkmenistan izlerken, Irak yüzde 6,8'lik pay üçüncü sırada yer alıyor. Listenin devamında ise yüzde 5.5 pay ile Suudi Arabistan ve sırasıyla Cezayir, Katar, Azerbaycan ve BEA bulunuyor. Öte yandan, ENR Dergisinin geçen bir yılda üstlenilen uluslararası projelerin bedeli üzerinden her sene belirlediği dünyanın en büyük 250 müteahhitlik firmasını gösteren listede Türkiye, 2003'te yalnızca 8 müteahhitlik firmasıyla yer alırken 2023'te 40 firmayla sıralamada yer aldı.
- Etiketler:
Yorum Yaz