Aslı Orhan Demiral'dan emlaktasondakika.com'a özel röportaj!
Arsa alırken nelere dikkat edilmeli, hisseli arsa alımında hangi husus önemli, Trakya bölgesinde arsa fiyatları ne kadar? Yeşilvadi Yönetim Kurulu Üyesi Aslı Orhan Demiral, emlaktasondakika.com'a verdiği özel röportajda merak edilen tüm sorulara yanıt verdi.
Gayrimenkul sektöründe son dönemde artan konut fiyatları, yatırımcının arsa ve tarlaya yönelmesine sebep oldu. Tiny house, mobil yaşam, bungalov ev, karavan gibi unsurlarla birlikte doğaya dönüş hızlandı. Yüksek konut fiyatları sebebiyle arsasını alıp tarım yapan ve tiny houseda yaşayan yatırımcıların sayısı ise her geçen gün artıyor. Yeşilvadi Yönetim Kurulu Üyesi Aslı Orhan Demiral ile arsa alırken dikkat edilmesi gerekenler, yatırımda yıldızı parlayan bölgeler, arsa fiyatları gibi çok sayıda konuyu konuştuk.
Yeşilvadi olarak neler yapıyorsunuz, bugüne kadar neler yaptınız, hedefleriniz neler?
Yeşilvadi, 1999 yılında Rafet Orhan ve Cihan Demirel tarafından kuruldu. 25 yıllık bir firmayız ancak kurucularımızın sektördeki tecrübesi 40 yıldan fazla. Bu işe başlarken aslında nasıl yapılmaması gerektiğini çok iyi biliyorlar. Sektördeki boşlukları ve insanların nelerden canının yandığını biliyorlardı. Dolayısıyla bu boşlukların dolmasına karar verdiler ve Yeşilvadi Arsa Ofisi’ni kurdular. Yeşilvadi Arsa Ofisi, sadece inşaata hazır, imarlı ve ifrazlı tek tapulu arsa vasfında yerler üretip projelendirerek yatırımcılarına taksit imkanıyla sunan bir firma oldu. Binlerce insanın hayalini gerçekleştirmesinde, arsa sahibi olmasında, arsalarını kullanmalarında yardımcı olan bir firma haline dönüştük. Bununla birlikte İstanbul ve çevresinde konut üretimimiz de devam ediyor. 25 yıldır bu şekilde devam ediyor.
“Arsa fiyatları 200 bin TL’den başlıyor”
Portföyümüzden bahsedecek olursam Yeşilvadi’nin sektörde konumlandığı nokta, toplumdaki birçok kesime hitap ediyor olması. Biz birçok gelir grubuna hitap eden projeler üretmeye özen gösteriyoruz. Ulaşılabilir olmak, yatırımcısını mutlu eden bir lokasyon olması bizim için en önemli kriter. Mesela şu anda 200 bin TL’den başlayıp 2-3 milyon TL ve üzerine kadar ilerleyen bir portföye sahibiz. Bizim amacımız müşterinin ihtiyacını iyi analiz etmek. Yani müşteri bu arsa yatırımından ne bekliyor önce bunu tespit ediyoruz. Müşteri yatırımı hedefliyorsa, müşterinin amacı ev yapmaksa, tarım yapmaksa bunları iyice dinleyip, müşterilimize sunuyoruz.
Arsa alırken dikkat edilmesi gerekenler neler?
Öncelikle tapu, dünya üzerinde en geçerli evraktır. Tapu sahibi olmak bu açıdan insanlar açısından çok önemli. Geçmişten günümüze gayrimenkul, yatırımcısını hep çok mutlu etmiştir. Uzun vadede toprak, kısa vadede dükkan ve daire diyebiliriz. Arsa alırken dikkat edilmesi gereken bazı önemli resmi süreçleri ve teyitleri iyi bilmek gerekiyor. Ben yatırımcıyım, ben ne istiyorum sorusu burada önemli. Yatırım için alınacak arsada ne kadar süre bekleneceğini iyi bilmek gerekiyor.
“Arsa yatırımında minimum 5 yıl beklemek gerekiyor”
Arsa yatırımında 1 yıl, 1 ay, 6 ay gibi süreler verilirse doğru bir strateji olmaz. Arsa yatırımında minimum 5 yıl beklenmesi gerekiyor. Çünkü arsa, etrafında göç alan unsurlar varsa, devlet projeleri varsa, okul varsa, turizm ve sağlık imkanları varsa arsa prim yapar. Tüm bunların olduğu yerde konutlaşma olur, Ulaşım yatırımı olur. Bu da alınan arsanın değerini artırır. Tarla yatırımında kazanç için minimum 10 yıl beklemek gerekebilir.
“Pandemi şartları değiştirdi, beyaz yakalı da doğa hayali kuruyor”
Pandemiden sonra insanların arsaya bakışı değişti. İnsanlar müstakil evim olsun, ayağım toprağa bassın, dalından sebzemi meyvemi yiyeyim diyor. Orta gelir grubu bu hayali kurardı geçmişte, bugün üst gelir grubu da, beyaz yakalı da bu hayali kuruyor. Bu tarz talepleri almaya devam ediyoruz. Talepler doğrultusunda Kırklareli’nin Istranca Dağları ve Longoz Ormanları tarafında projeler üretmeye başladık. Arsa alırken konut yapmak isteniyorsa, tarla direk eleniyor. Çünkü tarlaya konut yapılmıyor. Bu yüzden arsa vasıflı alanları almak gerekiyor. Arsa ile tarla arasında siyahla beyaz kadar fark var.
Arsa alırken kredi kullanılabiliyor mu?
Arsa vasfında toprak parçası için kredi kullanılabiliyor. Devlet bankaları, bazı özel banakların bu konuda özel çalışmaları var. Kişinin satın alacağı arsanın üzerine banka eksper gönderiyor, burada çıkan değerin yüzde 60-70’ine kadar kredi çıkabiliyor. Dolayısıyla bizde de bu tarz arsa yatırımı yapanlar var.
“Yeşilvadi müşterilerine özel sıfır faizli ödeme planı”
Yeşilvadi olarak biz de taksitli satış yaptığımız için yatırımcılar, çoğunlukla bizim sunduğumuz ödeme planından ilerliyor. Ama yine de banka kredisi kullanmak isteyenler, arsa kredisi sunulan bankalara başvuru yapıp yatırımlarını gerçekleştirebiliyor. Bizim sunduğumuz ödeme planında ise ödemeler projesinden projesine göre farklılık gösteriyor ancak genel olarak yüzde 50 peşin, kalanı 20 aya kadar vade farksız taksit imkanı sunuyoruz şirket bünyesinde.
İstanbul’da arsa yatırımında hala fırsat var mı, İstanbul dışında hangi bölgeler öne çıkıyor?
İstanbul’da arsa yatırımı yapmak elbette hala mümkün. İstanbul’un dış çeperlerinde yani Arnavutköy, Çatalca, Silivri gibi bölgelerden bahsediyorum. Ancak yine en önemli nokta yatırım yapılacak alanın arsa vasfında olması. Yer arsa vasfında olunca metrekare birim fiyatları otomatik olarak yükseliyor. Şu anda örneğin bu bölgelerde metrekaresi 2 bin 500-3 bin TL seviyelerinde. Bahsettiğim bölgelerden hala yatırım yapılabilir, doymuş bir bölge değil ancak bu fiyatlara daha gelişmekte olan bölgelerde sepet mantığıyla birçok arsa alımı yapılabilir. 20 yıl önce Yeşilvadi ilk olarak Çerkezköy bölgesiyle işe başlıyor. O dönemde bu bölgeye insan götürmek bile çok zorken bugün Çerkezköy’de metrekare fiyatları dolar üzerinden satılıyor. Biz kurum olarak hep 10-20 yıl sonrası düşünerek adım atıyoruz. 25 yıldır Trakya bölgesindeyiz. Bu bölge, hem satıcısını, hem yatırımcısını hiç üzmedi. Gelişimi çok hızlı, toprağı çok verimli, devlet projeleri yoğun olan bir bölge.
“Trakya bölgesinin yıldızı parlıyor”
Tekirdağ, Kırklareli, Edirne ve şimdi de Çanakkale bölgesindeyiz. Yakın zamanda Ege’ye doğru biraz daha genişleme planımız var. Biz özellikle Kırklareli bölgesine ciddi yatırımlar yaptık. Bize göre ileride Trakya bölgesinde Kırklareli büyükşehir olabilir. Çünkü bu bölge hem sanayisi, hem doğası, coğrafyası, öğrenci potansiyeliyle müthiş potansiyele sahip. Kırklareli’nin geleceği çok parlak. Onun dışında Edirne tarihi ve turizmiyle ön plana çıkıyor. Tekirdağ zaten kendisi ispat etmiş bir lokasyon. Çanakkale ise köprüden sonra talep inanılmaz arttı. Çanakkale, devletin çalışmalarının olduğu bir lokasyon.
Hisseli arsa nedir, hisseli arsa alırken dikkat edilmesi gerekenler neler?
Hisseli demek, bir yere birden fazla kişinin ortak olması ve ortaklık sonucu paylı bir şekilde kişilerin tapularını alması anlamına geliyor. Ticaret yapan taraf olarak söylüyorum, hisseli arsa ya da tarla üretmek çok kolaydır, ticari açıdan satışı da çok kolaydır. Fakat sorun şu, müşteri beklentileri olacak ve aradan zaman geçtiğinde satıp para kazanmak isteyecek. Bu noktada muhattap bulmak zor, satışı ikinci elde zor. Hisseli tapuda tanımadığınız çok sayıda insanla aynı yerde ortak oluyorsunuz. Örnek veriyorum bir bina yapılması gerekiyorsa herkesin onay vermesi gerekiyor, bir satış yapılması gerekiyorsa önce ortaklar arasında satışın gerçekleştirilmesi gerekiyor. Anlaşmazlık durumunda iş hukuka taşınıyor, burada davalar uzun sürüyor ve genelde de işin sonunda taşınmaz, değerinin altında gidiyor. Hisseli yer aldınız ve imara girdi, bu noktada sizin yeriniz park ya da yola gidebilir, istimlak olabilir. Yeriniz hisseli alımda net olarak belli değil.
Arsa ile tarla arasındaki farklar neler?
Tarla, tarım yapmaya müsait toprak parçasıdır. Arsa ise konut yapmaya müsait toprak parçasıdır. İkisi arasındaki en belirgin fark budur. 2014’ten önce bir yerin arsa vasfına dönmesi belediyelerin inisiyatifinde olmasından dolayı daha kolaydı. Bu tarihten sonra imarlaşma durumu bakanlığa bağlandı. Bir alanın imarlaşması için 13 ayrı birimden görüş alınıyor, onay alınıyor. Arsa alırken o bölgenin belediyesiyle görüşüp, gerekli soruları soruyorsunuz. Size anlatılan tüm detayları bu şekilde teyit edebilirsiniz. Ayrıca Tapu ve Kadastro’nun Parsel Sorgu bölümünden mevcut ada parselin konumunu, vasfını, koordinatlarını ve metrekaresini teyit edebilirler. Tarla alırken ise mutlaka tek tapulu olmasına dikkat edilmeli. Eğer buradaki amaç tarım yapmaksa, bölgede su olup olmadığına dikkat edilmeli. Bir de kadastral yolu olup olmadığına çok dikkat edilmeli.
Yeşilvadi’nin arsa dışındaki yatırımları hakkında bilgi verebilir misiniz?
Pandemiyle insanların arsaya bakış açısı değişti ve müşterimizi iyi dinledik. Şu anda bir Bungalov Ev projesi hazırlığındayız, detayları kısa süre içerisinde duyurulacak. Projede 169 tane bungalov ev olacak. Özellikle bahçenin geniş olmasına bu projede özen gösterdik. Burada yola çıkarken insanların hafta sonu ya da tatillerinde gidebilecekleri bir evleri olsun istedik. Bununla birlikte İstanbul’a yakın olup, müstakil bir evim olsun diyen bir kitle var. Bu kişiler evden çalışmaya aşina ve işine hemen gidip gelebilecek bir mesafede olsun istiyorlar. Bu talep doğrultusunda da Silivri’de bir projeye imza atıyoruz, 59 villalık projenin neredeyse bitişine geldik. Şimdi 2. Projemiz başladı, bununla ilgili de çalışmalarımız sürüyor. Kısa süre içerisinde satışa çıkacak. Bununla birlikte Şarköy’ün son yıllarda inanılmaz yükselen bir ivmesi var. Şarköy’de güzel bir projeye imza attık, denize tamamen sıfır, önü kapanmayan 70 villalık bir proje yapacağız. Bahar aylarına doğru onu da satışa çıkarmayı hedefliyoruz.
emlaktasondakika.com
- Etiketler:
Yorum Yaz