Tarım arazilerinde tiny house kullanımı yasal mı?
Net&Brüt Proje Pazarlama kurucusu Volkan Göreci, tarım arazilerinde tiny house ve mobil ev kullanımı noktasında önemli açıklamalarda bulundu.
Net&Brüt Proje Pazarlama kurucusu Volkan Göreci, tarım arazilerinde tiny house ve mobil ev kullanımı noktasında önemli açıklamalarda bulundu.
-Bugün tarım arazilerinde tiny house ve mobil ev kullanımı konusunu ele alacağız. Bu konuda siz Türkiye’nin genelinde satış ağınızdan dolayı işlemler yapıyorsunuz. Ama uzmanlık bölgeniz Marmara ve Ege bölgesi olduğu için sormak istiyoruz. Arazimiz var ve tinyhouse koymak istiyoruz. Ne dersiniz?
Volkan Göreci: Şunu söyleyebilirim. Arazim var diyip üstüne tinyhouse / mobil ev koyamazsınız.
-Tarım arazilerinde tinyhouse ve mobil ev kullanımı konusunda son zamanlarda birçok tartışma var. Bu konuda genel bir bilgilendirme yapabilir misiniz? Yeni düzenlemeler mobil evlerin kullanımını nasıl düzenliyor?
Volkan Göreci: Resmî Gazete’de yayımlanan yeni düzenlemelere göre, içinde hayat alanı, yatak, banyo ve tuvalet bulunan mobil evlere turizm yatırım belgesi artık verilmeyecek. Mobil ev tesisleri, yalnızca kamping, kırsal ya da eko turizm kullanımına ayrılmış alanlarda kurulabilecek. Her bir mobil ev için en az 250 metrekarelik alan ayrılması gerekiyor ve tesis alanları çevre düzenlemeleri ile aydınlatılacak ve çevrelenerek tecrit edilecek. Ayrıca, her konaklama biriminde en fazla iki kişi konaklayabilecek. Resmî Gazete’de yayımlanan yeni düzenlemeler kapsamında mobil evlerin kullanımı ve yerleşimi konusunda belirlenen standartlar ise şöyledir;
1. Turizm Yatırım Belgesi Kısıtlaması: Artık içinde hayat alanı, yatak, banyo ve tuvalet bulunan mobil evlere turizm yatırım belgesi verilmeyecek.
2. Mobil Ev Tesis Alanları: Mobil ev tesisleri, tahsisli kamu taşınmazları hariç, yalnızca kamping, kırsal ya da eko turizm kullanımına ayrılmış alanlarda kurulabilecek. Bu alanlar en az 5 ve en fazla 49 konaklama birimini içerecek şekilde planlanacak ve her bir mobil ev için en az 250 metrekarelik bir alan ayrılacak.
3. Çevre Düzenlemeleri: Tesis alanları çevre düzenlemeleri ile aydınlatılacak ve çit, duvar gibi unsurlarla çevrelenerek tecrit edilecek. Her konaklama birimi doğal ışık alacak şekilde düzenlenecek.
Özetle;
Tiny house ve mobil ev kullanımıyla ilgili şöyle özetleyelim; Tiny house veya mobil evlerde en fazla 2 kişi kalabilir. Bu yapıların içinde tuvalet, banyo, mutfak ve ayrı bir oda bulunamaz. Tiny house yerleştirilebilecek arazilerin imarı, kamping, kırsal veya eko turizm imarlı olmalıdır. Bu tür arazilerde en az 5, en fazla 49 tiny house bulunabilir. İş burayla kalmıyor.Tüm parsel bir işletme olarak değerlendirilecek. Arazi sahibi ve içinde yer alan O2 çekme belgeli tiny house tanımlaması yapılan çekme karavanların ruhsat sahibi arsa sahibi ile aynı kişi veya tüzel kişi olmalıdır.
-Peki hobi bahçeleri ile arasında ne fark var?
Volkan Göreci: İkisi de sakıncalı ve uygulamasında hatalar içeriyor. 1000’lik plan uygulaması yapılan bir tarım arazini düşünün. Belediye bir bölgeyi Şehir Plancıları tarafından planladığında, oradaki sokak,cadde,yeşil alan,sağlık alanı, okul alanı,spor tesisi,ticaret alanı ve konut alanı gibi altlıkları planlıyor. Bunu şöyle bir örnekle açıklayalım. Sizin belediye tarafından planlan bir yerde 10.000 m2 tarlanız olduğunu düşünün. Bu yerin de yüksekliği 6,50 metre (2 kat konut) yani villa yapabileceğiniz bir arsaya d.nüşecek. Belediyenin maksimum %45 kesinti hakkı var. Tarlanız arsaya d.nüşürken 5.500 m2 olarak parseliniz şekilleniyor. Ve size burada örnek amaçlı 15/30 (0,30 emsal) olarak kabul edelim. Yani arsanızın taban alanında %15 konut yapacaksın ve mevcut arsa büyüklüğünün %30’u kadar inşaat hakkı veriyor.Yani elinizdeki 5.500 m2 arsanın 825 m2 sine yapı yapabiliyoruz. Özetle 10.000 m2 araziniz, arsaya dünüşürken tarım arazinizin %8’ ine yapı yapabilirken. Hobi bahçesi ve Tinyhouse projeleri gibi alanlarda, örnekte söylediğimiz 10.000 m2 tarım arazisi, prefabrik, tinyhouse gibi uygulamalarla neredeyse tamamı işgal ediliyor. Bir de bu olayı iskân politikası tarafından değerlendirelim.
10.000 m2 tarım arazi iskân edilirken, bu arazinin üstünde yaşayabilecek insan sayısını da göz önüne almalıyız. Normalde ortalama verdiğimiz oralamada 15 kişi yaşaması gerekirken, bu uygulama ile 100 kişiyi orada konumlandırıyorsunuz. Kirliliğin önüne nasıl geçebileceksiniz?
-Ama şu an hobi bahçeleri ve tinyhouse gibi projeler nasıl satıyor o zaman?
Volkan Göreci: Bir gayrimenkulün satışı sadece Tapu Müdürlüklerinde, tapu tescili ile olur. Üzerinde imar planı yapılmayan tarım arazilerinde kooperatif yönetimleri tarafından tescili mümkün olmayacak şekilde fiili hisseler oluşturulduğu gözlemlenmektedir. Bu durumlarda kooperatif üyesi olarak hisse satıyorlar. Bunun dışında 2. Bir model ise arazinin mülkiyeti tapuda bir şirkete yapılıyor.Ve kişileri şirket ortağı yaparak araziden sözde oluşturulan numaratajla yer veriliyor. Bir yerin mülkiyetine sahip olabilmeniz için sadece Tapu Müdürlüğünde tapu tescili yapılabilir. Noterlerde şirket veya kooparatif payı almakla mümkün değildir.
Bir de alıcıların şu şekilde düşünmesi gerekiyor. 100 ortaklı payı olan bir şirkete ortak oluyorsunuz. Ama 99 ortağın kimdir nedir hiçbir fikriniz yok. Borsadan hisse kâğıdı almaya benzemez bu. Bir anda diğer ortaklar sermaye arttırsa para koyabilecek misiniz? Bu konu ayrı zaten tarım arazisinde yapılaşmanın şartı kanun ve yönetmeliklerle belli. Bu şekilde bir işi yapamazsınız.
-Emlak danışmanlarının bu konuda ne tür sorumlulukları var?
Volkan Göreci: Emlak danışmanları, müşterilerini tarım arazileri üzerindeki yapılaşma ile ilgili mevzuat hakkında doğru bilgi vermekle yükümlüdür. Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği’nde tarım arazilerinde yapılaşma koşulları açıkça belirtilmiştir. Yanlış veya eksik bilgi veren emlak danışmanları hem müşterilerini mağdur eder hem de yasal sorumluluklarla karşı karşıya kalabilir.
-Müşterilere bu konuda ne tür tavsiyelerde bulunursunuz?
Volkan Göreci: Müşteriler, gayrimenkul yatırımları yaparken alanında uzman ve güvenilir emlak danışmanlarıyla çalışmalıdır. Gayrimenkul danışmanları, mevzuat bilgilerine sahip, finansal analizleri ile yatırım danışmanları olduğu için birçok alanda uzmanlık sağlamalıdır. Doğru
Danışman, bilgiye ulaşmak ve yasalara uygun hareket etmenin büyük önem taşıdığını bilir. Bu yüzden Gayrimenkul Danışmanlarını doğru seçmeleri konusunda hassas davranmalarını tavsiye ederim.
-Bu tür yasa dışı faaliyetlerde bulunanlara ne tür cezalar uygulanıyor?
Volkan Göreci: 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu kapsamında, tarım arazilerinin amacı dışında kullanılması halinde bir yıldan üç yıla kadar hapis ve yüz günden bin güne kadar adli para cezası uygulanabilir. Ayrıca, bu tür fiilleri işleyenler hakkında
Cumhuriyet Savcılığına suç duyurusunda bulunulur. Genelgede ayrıca, arazinin büyüklüğüne göre değişen idari para cezaları da belirlenmiştir.
- Etiketler:
Yorum Yaz