Arnavutköy’e yapılacak 3 proje, bölgeye değer katacak!

İstanbul'a yapılacak üç yeni projenin Arnavutköy'ü deyim yerindeyse "uçurması" bekleniyor. PARA dergisi olarak zaman zaman gayrimenkul yatırımcılarına yönelik haber ya da kapak çalışmaları yapıyoruz. Üçüncü boğaz köprüsü ve bağlantı yollarının geçeceği bölgeleri, 213 yasasının en çok etkileyeceği Beykoz ve köylerini, son olarak da kentsel dönüşüm projeleriyle ön plana çıkan Fikirtepe'yi araştırıp gelişmeleri, fiyat hareketlerini okurlarımıza aktarmaya çalışmıştık. 

 

Şimdi İstanbul'a üçüncü havalimanı için somut bir bölge açıklandı. İstanbul Büyükşehir Belediyesi Başkanı Kadir Topbaş, "Üçüncü havalimanı Durusu Gölü'ne yakın bir yere inşa edilecek" dedi. Biz de bunun üzerine Topbaş'ın işaret ettiği bölgeyi mercek altına aldık. 

 

Üçüncü havalimanının Durusu Gölü'ne de yakın olan ve eski kömür ocaklarının bulunduğu Yeniköy'e inşa edilme ihtimali oldukça yüksek. Bu yeni havalimanıyla birlikte yıldızı parlayacak olan ilçe ise Arnavutköy... 

 

Arnavutköy, hem Sarıyer'e bağlı bir semtin hem de İstanbul'un en son ilçesinin adı. 5 yıl öncesine kadar Gaziosmanpaşa'ya bağlı bir köy olan Arnavutköy, 6 Mart 2008 tarihinde kabul edilen 5747 sayılı "Büyükşehir Belediyesi Sınırları İçerisinde ilçe Kurulması ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun" ile birlikte ilçe oldu. 8 farklı belediyeye bağlı 32 mahalle, Çatalca ve Gaziosmanpaşa'nın sınırları içinde bulunan 8 orman köyü ve Küçükçekmece'ye bağlı Şamlar Köyü Sazlıdere Baraj Gölü'nün kuzeyinde kalan kısmı, Arnavutköy Belediyesi'ne bağlandı. Böylece Arnavutköy, 506.52 kilometrekarelik yüzölçümüyle İstanbul'un dördüncü büyük ilçesi konumuna geldi. 

 

Arnavutköy'ün doğusunda Eyüp, güneyinde Başakşehir, Esenyurt ve Büyükçekmece, batısında Çatalca, kuzeyinde ise Karadeniz kıyıları bulunuyor. Tepeler, Dursunköy vadiler, göller, barajlar, maden ocakları, tarım alanları, yerleşim birimleri, ormanlık alanlardan oluşan coğrafyasıyla dikkat çeken Arnavutköy'ün. kuzey doğusundan Karadeniz'e kadar uzanan bölgede eski taş, kum ve maden ocaklarından oluşan çok sayıda gölcük var. Karadeniz'e 22 kilometre kıyısı bulunan ilçenin Karaburun ve Terkos Gölü'nün kuzeyindeki kıyıları kumsal, diğer kıyıları ise yarlar ve alçak tepelerden oluşuyor. Ancak kum ocakları kıyıların doğal özelliklerini önemli ölçüde tahrip etmiş. 

 

Arnavutköy, özellikle son 5 yıl içinde büyük bir değişime uğramış. Hastaneler, okullar, park ve bahçe gibi sosyal donatı alanlarının yanı sıra ilçenin içinden geçen caddenin üzerinde alışveriş ve restoran tarzı iş yerleri hızla artmış. Yine 5 yıl öncesine kadar ilçe merkezinde sadece iki üç emlakçı bulunuyordu. §imdi ise sadece ana cadde üzerinde 15-20'ye yakın emlakçı görülebiliyor. Arnavutköy'ün içinden geçen ve işyerleriyle dolan ana caddenin üzerindeki arsaların metrekare fiyatı 10 bin TL'ye kadar çıkmış durumda. 

 

Osmanlı arşivlerinde ve zamanın haritalarında 19'uncu yüzyılın ortalarından itibaren görülen Arnavutköy, adını geçmişte bölgede yaşayan Arnavut asıllı birinden almış. Köyün nüfus yapısı, 1923 yılında Türkiye ile Yunanistan arasında imzalanan "mübadele" anlaşmasıyla değişmiş. Daha önce Rumların yaşadığı bölgeye, mübadeleyle birlikte Yunanistan Drama'da yaşayan Türkler yerleştirilmiş. 

 

Topraklarının yüzde 52'si (259.4 kilometrekare) ormanlık alan görünüyor. Ancak bu ormanın yaklaşık yarısı iyi korunmuş durumda. Kalan kısmı ağırlıklı olarak makilik, bozuk orman veya orman vasfını yitirmiş alanlardan oluşuyor. 

 

Arnavutköy topraklarının bir kısmı tarımsal amaçlı olarak ve bir kısmı da yerleşim birimleri tarafından işgal edilmiş durumda. Bölgenin önemli bir kısmı üçüncü derece (riski az) deprem bölgesi olarak tanımlanıyor. Ancak zeminin depreme karşı mukavemetinin ölçülmesi lokal olarak incelenmesiyle mümkün. Bu açıdan bölgede özellikle dere yataklarının ve heyelan potansiyeli olan yamaçların riskli olduğu söyleniyor.

 

1980'li yılların ortalarından itibaren yoğun göç almaya başlayan Arnavutköy ve beldelerinin nüfusu 1985 yılında 27 bin 281'e, 1990'da da 56 bin 720 kişiye çıktı. 1990-2000 yılları arasında da göç almayı devam eden bölgenin 2000Tİ yılların başında nüfusu 116 bin 666 adede ulaştı. 2008 yılında yapılan son nüfus sayımına göre Arnavutköy'ün nüfusu 163 bin 510... Arnavutköy'de önemli sanayi tesisleri bulunuyor. Tekstilden ayakkabıya, mobilyadan makineye 40 farklı iş kolunda faaliyet gösteren 108 sanayi tesisi faaliyet gösteriyor. İlçe topraklarının yüzde 35'i (176.4 kilometrekare) tarım alanı olarak kullanılıyor. Tarım alanlarında ağırlıklı olarak buğday ve ayçiçeği ekiliyor. Arpa, mısır, yulaf, fiğ, kanola, korunga yetiştiriciliği de yapılıyor. 

 

Arnavutköy'ün geleceğini etkileyecek bir başka gelişme daha var. İstanbul Su ve Kanalizasyon İdaresi'nin (ISKI) Küçükçekmece Gölü'nü koruma alanı olmaktan çıkardığını hatırlatan Arnavutköy'deki gayrimenkul uzmanları, Sazlıbosna Barajının da devreden çıkarılacağı yönünde dolaşan Şimdi devlet hastanesi yapıldı. Yeni havalimanının Terkos Gölü ile Tayakadın arasına ya da Balaban Köyü'ne yapılma ihtimali yüksek. Havalimanı inşaatı başlar başlamaz bölgeden İstanbul'un her yönüne ulaşacak bir metro sistemi yapılması planlanıyor. Yeni imar planları çıkınca arazi fiyatları önce düştü, ardından tekrar yükselmeye başladı. Son dönemde fiyatlarda yüzde 30 artış oldu. 

 

Gayrimenkul uzmanları, açıklamanın aksine yeni havalimanı için Terkos Gölü yakınında arazi olmadığını ifade ediyor. Ardından da Ağaçlı-Akpınar-Yeniköy arasındaki eski kömür ocaklarının doldurulmaya başladığına dikkat çekiyor ve kendilerinden emin bir şekilde "Yeni havalimanı kesinlikle bu bölgeye inşa edilecek" diyorlar. 

 

Buna göre yeni havalimanına en yakın yerler Bolluca ve lmrahor. Bunların ikisi de Arnavutköy'ün mahalleleri. Yeni havalimanıyla birlikte Arnavutköy ile Halkalı arasında inşa edilecek raylı sistem hattı da ihaleye çıkacak, ihale şartnamesi hazırlanan metro inşaatı 730 iş gününde teslim edilecek. 

 

Arnavutköy-Halkalı metro hattının yanı sıra biri Arnavutköy'den Ihsaniye-Göktürk-Kağıthane güzergahını izleyerek Şişli'ye ulaşacak, diğeri de Beylikdüzü'ne gidecek iki metro hattının daha inşa edileceği söyleniyor. 

 

Üçüncü boğaz köprüsünden geçecek Kuzey Marmara Otoyolu da Arnavutköy'ü yakından ilgilendiriyor. Bir ayağı Poyrazköy, diğeri ise Garipçe'ye inşa edilecek üçüncü boğaz köprüsünün Avrupa'ya bağladığı Kuzey Marmara Otoyolu, Uskumruköy ile Zekeriyaköy arasından geçerek Göktürk ve Ihsaniye'ye ulaşacak. Kuzey Marmara Otoyolu'nun Ihsaniye-Çatalca arasındaki bölümü tamamlanmış durumda. 

 

Üç geliş ve üç gidişli inşa edilen otoban, İhsaniye'den sonra Bolluca, İmrahor, Tayakadın, Baklalı ve Boyalık'tan geçerek Çatalca'ya bağlanacak. Kuzey Marmara Otoyolu'nda hem Tayakadın hem de Bolluca çıkışlarıyla Arnavutköy'e ulaşmak mümkün olacak. 

 

 

En büyük değişimi yeni yollarla yaşayan Arnavutköy'e ulaşım oldukça kolay. TEM'den Zekeriyaköy yoluna ya da Bağcı lar girişinden Arnavutköy'e dönerek bölgeye ulaşmak mümkün. 5 yıldır imara kapalı olan bölgede. Arnavutköy ve belde merkezleri için yeni imar planları çıkmış. Yeni imar planlarında kapalı alan oranı yüzde 50 olarak belirlenmiş. Yani yeni imar planına göre bin metrekarelik arsaya 500 metrekare kapalı alan kurulabiliyor. Bölgedeki emlakçılar, sokak aralarında kalan 200-250 metrekarelik arsalara yüzde 10-15 imar verildiği için inşaat yapılamadığını söylüyor. 

 

İmar yetkisinin Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'na devrinin ardından bölgeye özel yeni imar planlarının hazırlanması bekleniyor. İmar oranları yükseldiği takdirde büyük inşaat firmalarının da bölgeye ilgisinin artması bekleniyor. Gayrimenkul uzmanları, 5 yıl aradan sonra çıkan imar planlarında ilçenin merkezi için 2 ile 5 kat arasında kadar çıktı. Diğer köylerde de nerden bakarsanız bakın 10 kat artış var. 

 

Arnavutköy ve köylerine yatırım yapmak için gelen çok. 

Ancak bölgede öyle 40-50-100 dönümlük arazi yok. 20 dönümün üzerindeki arazilerin yüzde 70'i de hisseli. Arnavutköy'de kiralar 500 ile 750 TL civarında. İlçenin merkezinde 100 metrekare büyüklüğündeki bir daireyi 120 bin TL'ye satın alabilirsiniz. 

 

 

Arnavutköy'ün merkeziyle ilçeye bağlı Bolluca, Boğazköy, Taşoluk ve Haraççı imar planlarına dahil olmuş. Köy merkezleri için yapılan 5/1000'lik planlarsa iptal edilmiş. İstanbul'dan ve dışarıdan bölgeye yatırım yapmak için gelen çok sayıda yatırımcı olduğu söyleniyor. 

 

Arnavutköy'ün merkezinde imarlı ve ifrazlı arsaların metrekaresi 500 TL'den başlıyor. İlçenin merkezinden geçen yolun üzerindeki ticari imarlı bir arsanın metrekaresi 10 bin TL'ye kadar çıkıyor. Örneğin, merkezde 2.10 imarlı bir arsanın metrekare fiyatı bin 500 TL'den başlıyor. İmar oranı 1.50'ye düşen yerlerde metrekare fiyatları 700, 1.10'a düşen yerlerde ise 500 TL'ye kadar düşüyor. 

 

Arnavutköy'ün mahalle ve köylerinde tarla vasfındaki arazilerin metrekaresi 40250 TL arasında değişiyor. Ancak bölgede arsa veya arazi yatırımı yapmak isteyenler için şu uyarıyı yapmakta fayda var: Şu an için köy yerleşim alanları dışında imar yok. Yani tarla vasfındaki arazilere imar izni verilmiyor. 10 dönümlük arazi satın aldığınızda küçük bir çiftlik evi bile kuramayabilirsiniz. Ancak bölgedeki gelişmelerin yatırım yapanlara çok şey vaat ettiği de bir gerçek. 

 

Yassıören, Yeniköy ve Nakkaş, Arnavutköy'e bağlandıktan sonra arazileri değerlendi. Daha önce metrekaresi 3-5 TL'ye satılan araziler 50 TL'ye Karaburun imar izni verildiğini belirtiyor. Bölgedeki kentsel dönüşümünse Tayakadın, Çilingir, Boyalık ve Baklalı mahallelerinden başlayacağı tahmin ediliyor.