2B ile ilgili merak edilenler!
Türkiye’nin yıllardır çözemediği sorunlardan bir olan 2B arazileriyle ilgili yasanın çıkması bekleniyor
Türkiye'nin yıllardır çözemediği sorunlardan bir olan 2B arazileriyle ilgili yasanın çıkması bekleniyor.
Yatırımcıların merakla takip ettiği 2B arazileriyle ilgili tasarı beklenti yaratırken, hükümet ise arazilerin satışından gelecek parayı kentsel dönüşüme ayırmayı planlıyor.
Türkiye'nin başlıca gündem maddelerinden olan ve halk arasında 2B Yasa Tasarısı olarak anılan, orman köylülerinin kalkınmalarını destekleyen ve hazine adına orman sınırları dışına çıkarılan yerlerin değerlendirilmesinin amaçlandığı kanun tasarısı TBMM Başkanlığı'na sunuldu. Birçok soruyu da beraberinde getiren tasarının kabul edilmesiyle birlikte mağduriyet yaşamak istemeyen hak sahipleri konuyla ilgili gelişmeleri dikkatle izlemeye devam ediyor. Konuyla ilgili görüşlerine başvurduğumuz Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkan Yardımcısı Ataşehir Belediye Başkanlığı Vekili Avukat Ali Rıza İlgezdi, tasarının detaylarını anlattı.
2B nedir?
Orman Kanunu'nun 2/B maddesine göre, orman niteliğini tam olarak kaybetmiş tarla, bağ, bahçe, meyvelik, zeytinlik, fındıklık gibi çeşitli tarım alanlarının yanı sıra otlak, yaylak gibi hayvancılıkta kullanılmasında yarar olduğu tespit edilen araziler ile şehir, kasaba ve köy yapılarının toplu olarak bulunduğu yerleşim alanları kısaca 2B arazileri olarak adlandırılıyor.
Buradaki araziler aslında ormanlık bir bölgede bulunmasına rağmen, zamanla orman vasfını kaybetmiş araziler olarak tanımlanıyor.
Yürütülmekte olan orman vasfında olmayan bazı arazilerin orman sınırları dışına çıkarılmasına dair çalışmaların 1945 yılından itibaren başladığı söylenebilir. 1961 Anayasa'sında orman vasfının kaybedilme tarihi bu tarihten başlatılırken, 1982 Anayasası'yla birlikte bu tarih 1981'e çekildi.
En çok arazi nerede?
Türkiye'de toplam 473 bin 419 hektar 2B arazisi bulunuyor. Üzerinde kamu binaları bulunan alanlar çıkarıldığında, 300 bin hektarlık alanın işgalcilere satılması planlanıyor. Eskişehir, Kırklareli, Tekirdağ, Manisa, Samsun ve Bursa gibi şehirlerin de araların da olduğu 2B alanlarında ilk sırada yer alan şehirler aşağıdaki sıralanıyor.Hükümet 2B arazilerin satış yasası ile ilgili olarak 25 milyar dolarlık bir gelir bekliyor.
2B arazileri en çok Marmara, Ege ve Akdeniz bölgesinde bulunuyor. İstanbul'da en büyük payı ise Beykoz, Çatalca, Şile ve Silivri gibi semtler alıyor. Ayrıca Ümraniye, Sultanbeyli, Çekmeköy, Şişli, Sarıyer, Eyüp ilçelerinde de 2B arazileri bulunuyor. Şişli'ye bağlı Ayazağa, Sarıyer'e bağlı Kilyos, Zekeriyaköy, Bahçeköy ve Eyüp'e bağlı Göktürk, Kemerburgaz gibi yerler Avrupa yakasında öne çıkan semtler arasında.
İL 2B Alanı
Antalya 45.548
Mersin 39.287
Balıkesir 34.887
Ankara 31.706
Muğla 29.138
İstanbul 18.233
İzmir 14.772
İstanbul'da en çok arazi nerede?
Beykoz 26.700.000 m2
18.400.000 m2
16. 870.000 m2
Silivri 14.700.000 m2
Sultanbeyli 4.937.000 m2
4.756.000 m2
4.515.000 m2
Pendik 3.215.000 m2
Arnavutköy 2.900.000 m2
Eyüp 1.985.000 m2
Sarıyer 1.908.000 m2
Sancaktepe 763.500 m2
550.000 m2
535.000 m2
Tuzla 212.000 m2
Maltepe 110.000 m2
Kağıthane 85.000 m2
Kartal 35.000 m2
2B'ye nasıl başvurulur?
Kanun yürürlüğe girmeden önceki hak sahipleri 3 ay içinde, yürürlüğe girdikten sonrakiler ise 6 ay içinde başvuruda bulunabilecek. Başvuru bedelleri de yerin konumuna göre değişeceği tasarıda, belediye ve mücavir alanlar içinde 2.000,00 TL, belediye ve mücavir alanlar dışında ise 1.000,00 TL olacak. Satış işlemleri ise başvuru süresinin bitiminden itibaren 6 ay içinde sonuçlandırılacak.
Yüzde 30 indirim veya taksit imkânı
Son yapılan açıklamalara göre 2B arazileri rayiç bedelin yüzde 70'i üzerinden satılabilecek. Böylelikle değeri üzerinden yüzde 30 indirim yapılmış olacak. Peşin satışlarda ise ayrıca yüzde 20 indirim uygulanacak. Taksitli satışların da yapılacağı arazilerde, satış bedelinin yüzde 20'si tebligattan itibaren en geç 2 ay içinde, kalan miktarın ise belediye ve mücavir alanlar içinde en fazla 3 yılda ve 6 eşit taksitte; mücavir alan dışında ise en fazla 4 yılda ve 8 eşit taksitte ödenmesi gerekecek.
Orman köylülerinin kalkınmasını desteklemek ve hazine adına orman sınırları dışına çıkan yerlerin değerlendirilmesinin amaçlandığı tasarıda benimsenen kriterler şöyle sıralanabilir:
-Devlet tarafından gerçek ve tüzel kişilere verilen, özelleştirilen ya da hisseleri devredilen taşınmazların tapu kayıtları geçerli kabul edilecek. Böylelikle devletin tapu ve iskân vererek daha önce dağıttığı, ancak daha sonra 2B kapsamına aldığı yerler, eski sahiplerine bedelsiz verilmiş olacak.
-Kişiler adına herhangi bir şekilde tapu kaydı oluşturulmuş yerler ise, harca esas değer üzerinden eski maliklerine veya kanuni ya da akdi haleflerine satılacak.
-Kırsal kesimdeki arazilerde, kadastro askı ilanlarına göre kullanıcı olarak tespit edilen kimseler, hak sahibi olarak anılacak ve bir bedel karşılığı tapuyu almaya hak kazanacaklar. Bu hak sahiplerinin araziyi beş yıldır kullanıyor olmaları şartının getirilmesi ise henüz kesinleşmedi.
- 2-B'lerde hak sahipliği için süre şartı aranmayacak.
-2B arazileri, yol, yeşil alan ve park gibi alanlarda kalmakta ise satılmayacak. Arazi Kamu hizmet alanı olarak ayrıldıysa ve üzerinde hastane, okul ya da cami yapıldıysa bu yerler satışa sunulmayacak.
-Kentsel dönüşüm alanında ise genel olarak TOKİ'ye tahsis hak sahibine projeden pay verilecek.
-Arazinin evveliyatı tapulu ise yani tapusu iptal edilerek 2B haline geldiyse öncelik evvelki tapu maliki kanuni ya da akdi halefinin önceliği olacak ve emlak vergisine esas değer üzerinden belli bir iskonto ile satılacak
-İptal edilen tapunun altında iskân veya tevzii tapusu varsa ya da arazi daha önce devlet tarafından satıldıysa bedel alınmadan tapu malikine akdi ya da kanuni halefine iade edilecek.
-Tarım arazisi niteliğindeki yerler ile üzerinde lüks konutların bulunduğu yerler ayrılacak.
- -2B'ler, Toplu Konut İdaresi'ne (TOKİ), büyükşehir ve ilçe belediyelerine kentsel dönüşüm projeleri gerçekleştirmek üzere devredilebilecek. Bu doğrultuda hak sahiplerine yeni inşa edilecek konutlarda daire verilecek.
Ayrıca satılan arazide çarpık yapılaşma riskinin görülmesi durumunda arazi, geri dönüşüm için TOKİ'ye devredilebilecek.
- 2B arazilerinin satışından elde edilecek gelir kentsel dönüşümde kullanılacak.
- Yeniden ormana dönüştürülebilecek 2B arazileri, Orman Genel Müdürlüğü'ne tahsis edilecek.
Birden yandan yatırımcılar heyecan ile yasanın uygulamaya geçmesini beklerken diğer yandan itirazlar gelmeye devam ediyor
Devlet ormanları korumalı ve genişletmeli
Orman vasfını yitirmiş arazilerin satışını öngören 2B Yasa Tasarısı için tepki gösteren son isimler İMO ve Tema Vakfı oldu. Tasarının sorunu çözmek yerine işgalciyi ödüllendirip yeni işgallere vesile olacağını ifade eden Tema Vakfı Genel Müdürü Serdar Sarıgül, kanun tasarısını benimseyen TBMM İçişleri Komisyonuna, yazılı bir belge sunarak görüşlerini belirtti. Devletin ormanları koruması ve genişletmesi gerektiğine değinen Sarıgül, “Anayasanın 169. maddesine göre, yanan ormanların yerinde yeni orman yetiştirilir, bu yerlerde başka çeşit tarım ve hayvancılık yapılamaz. Bütün ormanların gözetimi devlete aittir” dedi. Sarıgül, söz konusu maddede orman arazilerinin satılabileceği yönünde bir düzenleme olmadığının da altını çizdi. 2B arazisi olarak adlandırılan yerlerden tapu kayıtlarına güvenerek taşınmaz satın alanların ve hatta iskân ruhsatına sahip olanların mağduriyetini de vurgulayan Sarıgül, “Arazilerinin 2B arazisi ilan edilmesiyle birlikte tapular iptal oldu ve insanlar mağdur edildi” diye konuştu.
Çok boyutlu ve karmaşık bir konu
Orman vasfının yitirildiği gerekçesi ile orman bütünü içinde kalan bir bölüm arazinin satılarak yapılaşmaya açılmasının ekosisteme zarar vereceğini ifade eden İnşaat Mühendisleri Odası (İMO) Yönetim Kurulu tarafından, 2B arazilerinin çok boyutlu ve karmaşık bir konu olduğu vurgulandı. Kurulun yaptığı açıklamada, tasarının bu haliyle yasalaşması halinde imara açılacak alanlara, yapılaşmanın bir gereği olarak altyapı hizmetlerinin de götürüleceği ve böylece 2B arazisi olarak tanımlanan bölge dışındaki ve çevresindeki alanların da yapılaşma nedeniyle olumsuz etkileneceği ifade edildi. Kurulda, 2B Yasa Tasarısı ile orman niteliğini kaybettiği iddiasıyla orman sınırları dışına çıkarılan arazilerin, rayiç değeri üzerinden hak sahipleri dışında üçüncü kişilere de satılabileceği ya da devredilebileceği belirtilerek, bu durumun çeşitli siyasal ve toplumsal sonuçlar doğuracağına vurgu yapıldı.
Milliyet Emlak
Yavuz Karaman
Yorum Yaz