Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, kentsel dönüşümle ilgili merak edilenleri hazırladığı yönetmelikle açıkladı!

Yönetmeliğe göre, Bakanlık, TOKİ ve idarelerin dışında artık vatandaş da kendi iradesiyle taşınmazların dönüşüm kapsamında yeni yerleşim alanı olarak değerlendirilmesi için Bakanlığa talepte bulunabilecek. Vatandaşa ait mülkün rezerv alanı olarak tespit edilmesi durumunda ise taşınmazın yüzde 25'i, Dönüşüm Projeleri Özel Hesabı'na aktarılacak. 

     

Bir alanın riskli alan olarak tespiti için asgari 15 bin metrekare büyüklüğünde olması şartı aranacak. Ancak Bakanlıkça uygulama bütünlüğü bakımından gerekli görülmesi halinde parsel veya parsellerin büyüklüğüne bakılmaksızın ve 15 bin metrekare şartı aranmaksızın riskli alan tespiti yapılabilecek. 

     

     

Riskli yapı tespiti için Bakanlık tarafından lisans verilen kurum ve kuruluşlara, yapı denetimi sistemi içinde çalışan laboratuvarlar da eklenecek. 

    

Lisanslı kurum ve kuruluşlarda riskli yapı tespitinde görev alacak mühendislerin, Bakanlıkça veya Bakanlığın uygun gördüğü kurum ve kuruluşlarca açılacak hizmet içi eğitim programlarına katılması zorunlu olacak. 

     

Yetkilendirilen kurum ve kuruluşlara Riskli Yapı Tespiti Belgesi verilecek. Riskli yapı tespitlerinde, bu belgenin vatandaşa ibrazı zorunlu olacak. Böylece kurum ya da kuruluşun yetkili olup olmadığına dair şüpheler giderilecek. 

     

     

Hak sahipleri, riskli yapı tespitine ilişkin taleplerini tapu ve kimlik belgelerinin fotokopisiyle yapacak. Güvenliğin artırılmasına yönelik yapılan bu düzenlemeyle mal sahibinin haberi olmadan kimse binanın riskli olup olmadığını sorgulayamayacak. 

     

Riskli yapı tespiti, Bakanlıkça süre verilerek maliklerden veya kanuni temsilcilerinden istenebilecek. Verilen sürede yaptırılmadığı takdirde, tespitler Bakanlıkça veya idarece yapılacak veya yaptırılacak. Bakanlık, belirlediği alanlardaki riskli yapıların tespitini süre vererek, idareden de isteyebilecek. 

     

İtiraz üzerine yeniden rapor tanzim edilmesi gereken haller ve raporun gerçeğe aykırı düzenlendiğinin belirlenmesi hariç, her yapı için sadece bir riskli yapı tespiti raporu düzenlenebilecek. 

     

Lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlar riskli yapı tespit talebi üzerine o yapı hakkında daha önce rapor düzenlenip düzenlenmediğini elektronik yazılım sistemi üzerinden kontrol edecek. 

     

     

Tapu kütüğüne riskli olarak kaydedilen taşınmazların sahiplerine, 60 günden az olmamak üzere süre verilerek riskli yapıların yıktırılması istenecek. 

     

Yapının bu sürede sahiplerince yıktırılmaması durumunda, idari makamlarca yıktırılacağı belirtilerek, 30 günden az olmamak üzere ek süre verilerek tebligatta bulunulacak. 

     

Riskli yapının yine yıktırılmaması halinde, insan ve eşyadan tahliyesiyle yıktırma işlemleriyle yıktırma masrafı öncelikle Dönüşüm Projeleri Özel Hesabı'ndan karşılanmak üzere, mahalli idarelerin de iştirakiyle mülki amirlerce yaptırılacak. 

     

Süresini aşan riskli yapıların yıktırılması, Bakanlıkça yazılı olarak idareye bildirilecek. Buna rağmen yıktırılmadığı tespit edilen yapılar, Bakanlıkça yıktırılacak. 

     

Uygulamanın gerektirmesi halinde Bakanlık, tahliye ve yıktırma iş ile işlemlerini bizzat da yapabilecek. 

     

Bakanlık veya idarece yapılan yıktırmanın masrafları, ilgili tapu müdürlüğüne bildirilecek. Tapu müdürlüğü, yıkılan binanın paydaşlarının tapu kaydındaki arsa payları üzerine masraf tutarında müşterek ipotek belirtmesinde bulunacak. 

     

     

Yönetmeliğe göre, taşınmaz sahiplerine, öncelikle dönüşümün uygulanacağı alanlarda yapılacak konut ve iş yerlerinden verilmek üzere sözleşme imzalanacak. Uygulama alanındaki taşınmazın bedeli, hak sahibine verilecek konut veya iş yerinin inşaat maliyet bedelinden düşülecek. 

     

Taşınmaz sahiplerinden kendisine iş yeri verilecekler, müstakil iş yeri yerine iş yeri hissesi de alabilecek. 

     

Bakanlık, TOKİ, valilik ya da belediyelerin yapacağı projelerde vatandaş, anlaşmaya bağlı olarak, yıkılacak taşınmazı karşılığında kat yerine hasılattan pay da alabilecek. 

     

    

Riskli alan ve yapılarda, öncelikle hak sahiplerince uygulama yapılması esas olacak. Riskli yapılarda, parsellerin birleştirilmesi, yeniden bina yaptırılması, kat karşılığı, hasılat paylaşımı ve diğer usullerle yeniden değerlendirilmesi konularında karar alınmak üzere yönetici, denetçi veya kat sahiplerinin üçte birinin istemiyle noter vasıtasıyla yapılacak tebligatla kat malikleri kurulu toplantıya çağrılacak. 

     

Toplantıda, bütün maliklerce oy birliğiyle anlaşma sağlanamazsa riskli yapının değeri lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilecek. Bu değer gözetilerek oy birliğiyle anlaşmaya çalışılacak. 

     

Yine anlaşılamazsa, yapılacak uygulamaya, sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğuyla karar verilecek. Bu karar tutanağa bağlanarak, toplantıdaki bütün kat maliklerince imzalanacak. 

     

Üzerlerindeki yapıların tamamı riskli olan bir veya birleştirilmesi mümkün birden fazla parsel beraber değerlendirilebilecek. Bu alanlarda yürütülecek uygulamaya, sahip oldukları hisseleri oranında proje paydaşlarının en az üçte iki çoğunluğuyla karar verilecek. Böylece birkaç binanın bulunduğu parseller birleştirilerek, daha geniş arazide daha büyük projeler uygulamaya geçirilebilecek. 

     

 

Riskli alanlarda ise maliklerce yürütülecek uygulamalarda parsellerin birleştirilmesi, yeniden bina yaptırılması, kat karşılığı, hasılat paylaşımı ve diğer usullerle yeniden değerlendirilmesine, sahip oldukları hisseleri oranında proje paydaşlarının en az üçte iki çoğunluğuyla karar verilecek. 

     

Riskli alan veya riskli yapıların bulunduğu parselde risksiz yapı bulunması halinde, bu yapı uygulama dışı tutulabilecek. Bu durumda binanın bulunduğu alan ifraz edilebilecek. İfraz imkanı yoksa maliklerin anlaşması halinde binanın halihazır durumu korunabilecek. 

     

 

Anlaşmayla tahliye edilen uygulama alanındaki yapılarla bunun dışındaki riskli yapıların sahiplerine, tahliyeden konut ve iş yerlerinin teslimine veya ilgili kurumca belirlenecek tarihe kadar, mümkün olması halinde geçici konut veya iş yeri tahsis edilecek. 

     

Mümkün olmaması halinde ise Bakanlıkça kararlaştırılacak aylık kira yardımı yapılabilecek. 

     

Kira yardımı aylık 600 lirayı, yardım süresi ise 18 ayı geçmeyecek. Aylık kira bedeli, her yıl Türkiye İstatistik Kurumu'nca yayımlanan Tüketici Fiyatları Endeksi oranında güncellenecek. 

     

Kira yardımının ilk 5 aylık kısmı, taşınma masrafları da dikkate alınarak peşin ödenebilecek. 

     

     

Kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak ikamet edenler veya iş yeri işletenlere, Bakanlıkça belirlenecek oranda defaten kira yardımı yapılabilecek. 

     

Kanun kapsamında kredi kullanacakların bankalardan alacağı kredilere, Bakanlar Kurulu'nca belirlenen oranlarda Dönüşüm Projeleri Özel Hesabı'ndan karşılanmak üzere faiz desteği verilebilecek. 

    

 Özel Hesap'tan aynı kişiye hem kira yardımı hem faiz desteği yapılmayacak. Kira yardımı alanlar faiz desteğinden, faiz desteğinden faydalananlar da kira yardımından yararlanamayacak. 

     

İlgili kurumla anlaşma yapan taşınmaz malikleri, belirlenecek takvime göre 15 gün içinde, varsa su, elektrik, telefon, doğalgaz gibi hizmet ve emlak vergisi gibi vergi borçlarını ödeyerek yapıyı boş teslim edecek.