GİSP kentsel dönüşümü masaya yatırdı!
İçinde birçok önde gelen gayrimenkul uzmanı bulunan Gayrimenkul İçin Strateji Platformu GİSP kentsel dönüşüm yasasını değerlendirdi
İçinde birçok önde gelen gayrimenkul uzmanı bulunan Gayrimenkul İçin Strateji Platformu GİSP kentsel dönüşüm yasasını değerlendirdi. GİSP'e göre, yasa çok olumlu bir adım olmakla birlikte, birçok belirsizlik de taşıyor
Afet odaklı kentsel dönüşüm kanununun yayınlanmasıyla birlikte dönüşümün nasıl yapılacağıyla ilgili bekleyiş de sürüyor. İçinde birçok gayrimenkul uzmanını barındıran Gayrimenkul İçin Strateji Platformu GİSP de, hazırladığı bir raporla kentsel dönüşümün eksilerini ve artılarını ortaya koydu. GİSP Başkanı Gürler Ünlü, genel hatlarıyla kentsel dönüşümü bir fırsat olarak gördüklerini belirterek, “Kentsel dönüşüm kamu otoritesinin mutlaka düzenlemesi gereken bir alandır. Bu yasa ile birlikte kamunun ilk adımı atmış olması da sevindiricidir” dedi.
Ünlü, bunun yanı sıra kentsel dönüşümün içinde bazı belirsiz noktalar olduğunu ve kamuoyunda çokça tartışılan hususlar bulunduğunu anlatarak, 2/3 uygulaması, özel sektörün rolü, menkulleştirme ve imar hakları transferi gibi konularının bunların arasında yer aldığını söyledi. Birçok konut ve uygulamalarla ilgili önemli soru işaretleri bulunduğuna vurgu yapan Ünlü, “Bu da, sektör temsilcilerinin ve vatandaşların kanunu yorumlarken farklı anlamlar çıkarmasına, yöntem ve uygulama konularında değişik sonuçlara ulaşmalarına neden oluyor” diye konuştu.
Yeni düzenleme gerekli
GİSP Genel Sekreteri İsmail Özcan da, Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'un, dönüşümü, sadece ‘afet tehdidi' altındaki alanları kapsayan bir düzenleme haline getirdiğinin altını çizerek, şunları söyledi:
“Potansiyel içeren veya değer üretmeyen alanlar bu yasa kapsamında değerlendirilmedi. Örneğin işlevini kaybetmiş sanayi alanları, mülk sahiplerinin terk ettiği kiracılık oranı yüksek ve boşalmakta olan çöküntü bölgeleri gibi alanlar sayılabilir. Dönüşümü yönetmek için farklı senaryoları içeren, yeni bir yasal düzenlemeye ihtiyaç olacağı öngörülüyor. Dolayısıyla, mevcut yasayı dönüşüm için ana yol haritası ve tek rehber olarak görmemek sağlıklı bir yaklaşım olacaktır.”
GİSP'in dönüşüm reçetesi
Kentsel dönüşümün yaklaşık 7 milyon haneyi ve 30 milyon vatandaşı direkt ilgilendiren son derece
karmaşık bir konu olduğunu ifade eden GİSP, şu öneriyi gündeme getirdi:
“Çok farklı dinamikleri bünyesinde barındıran ve hiçbir şekilde homojen olmayan bu sorunun çözümü basit değildir. Kentsel dönüşüm problemini ‘parçalara ayırarak' çözmeyi öneriyoruz. Bunun için farklı özellikteki bölge ve alanların senaryo analizleri yapılmalı, farklılıklar ve özel durumlar belirlenmeli ve geniş kapsamlı çözümler bu doğrultuda üretilmelidir. Bununla birlikte, kentsel dönüşüm sadece afet odaklı düşünülmemeli ve kentlerimizin global arenadaki rekabet gücünü arttıracak sosyal, ekonomik ve çevresel unsurlar ile halkımızın yasam kalitesini yükseltecek düzenlemeler de bu seferberliğin bir parçası olmalıdır.”
GİSP'in dönüşümle ilgili oluşturduğu komite tarafından hazırlanan kentsel dönüşüm yasasıyla ilgili raporda özellikle şu hususlara dikkat çekildi:
Riskli alan ve riskli yapı: Kanunda belirtilen rezerv yapı alanı, riskli alan ve riskli yapı gibi tanımlamaların yer alacağı yönetmeliklerin, detaylı ve şeffaf bir şekilde, uzman görüşleri alınarak hazırlanmasının ve kamuoyunda paylaşılarak netleştirilmesi büyük önem taşıyor.
Riskli yapıların tespiti, Bakanlığın tespit edeceği, yetkilendireceği ve lisanslandıracağı
kurumlarca yapılacaktır. Görev alacak kurumların kriterleri henüz belli olmadığından, riskli yapı
ilanına esas kriterlerin neler olacağı konusunda oluşturulacak yönetmeliğin önemi de artıyor.
2/3 çoğunluk: Kanunun ilgili maddesinde, tespit edilen riskli yapının hiçbir mutabakat aranmadan yıkılacağı yer alıyor. Mutabakat, yıkılan yapı yerine geliştirilecek yeni binada, malikler arasında 2/3 çoğunluk olarak aranıyor. Ancak hemen bir sonraki bent de 2/3 çoğunluk sağlanmadığı takdirde Bakanlık, TOKİ ve İdare (yerel belediye) tarafından acele kamulaştırma yoluna gidileceği belirtiliyor. Bu tarz bir kamulaştırmanın tartışmalı olabileceği düşünülüyor.
Yürütmeyi durdurma: Riskli yapı ilanına karşı İdare Mahkemelerinde itirazın önüne geçilerek, ‘yürütmeyi durdurma' kararının mahkemelerce alınamayacağı, yapılacak itirazların ancak bedele ilişkin olabileceğinin belirtilmesidir. Mevcut yasal çerçeve içinde bu maddenin uygulanması hukuk teamüllerine aykırı bir yaklaşım olacaktır. Bu sebeple, farklı yasal düzenlemelerle bu hüküm desteklenmelidir.
Değer tespit süreçleri: Kamulaştırma dışında kalan uzlaşma süreçlerinde değerleme kriterleri net olmadığından, hangi değere göre ‘trampa-hak transferi', ‘menkul değere dönüştürme-kat karşılığı anlaşma yapma' vs. gibi hususların, hazırlanacak yönetmeliklerle çözüme kavuşturulması büyük öneme sahip. Bu noktada değer tespitine ilişkin metotların tanımlanması, farklı kurum ve kuruluşlar tarafından yapılması muhtemel farklı değer tespitlerinin aynı standarda getirilmesi gereklidir.
Kamu-özel sektör işbirliği: Dönüşümde yerel yönetimlerin sürecin içinde aktif olmaları, özel sektör-kamu işbirliklerinin teşvik edilmesi öneriliyor. Tam anlamıyla bir dönüşümden bahsedilmesi için bu işbirliğinin tesis edilmesi son derece önemli görülüyor.
Sosyal stratejiler: Afete dayanıklı kentler yaratma hedefiyle hazırlanan yasa bu aşamada sadece fiziki binalarla ilgili önermeleri içeriyor. Bu kentsel hareketi yönetmek için sosyal politikaları da içeren
düzenlemeler yapılması gereklidir. İnsanların bir yerden taşınıp, başka bir yerin yaşam koşullarına adapte olamaması travmatik sonuçlar da yaratabilir.
Yavuz Karaman/Milliyet
Yorum Yaz