İstanbul'un kentsel dönüşümünde hangi ilçeler öne çıkıyor?
Türkiye çapındaki yaklaşık 18 milyon konutun, yüzde 55'ük gibi büyük bir kısmı, depreme dayanıksız çürük yapılardan oluşuyor
Türkiye çapındaki yaklaşık 18 milyon konutun, yüzde 55'ük gibi büyük bir kısmı, depreme dayanıksız çürük yapılardan oluşuyor. Mayıs ayında TBMM'den geçip yasalaşan kentsel dönüşüm yasası ile birlikte, Türkiye çapındaki çürük yapıların yıkılıp yeniden inşa edilmesi gündeme geldi. Bu süreçte istanbul, Ankara, İzmir, Konya, Bursa, Şanlıurfa gibi 6 ilde yer alan 40 yeni bölgenin ön plana çıkması bekleniyor. Çünkü büyük kentlerde arsa stokunun sınırlı olması, inşaat sektöründeki gelişme ile birlikte konut, AVM, ofis yapacak alanların sınırlı olması, eski binalann yıkılıp yerine yenilerinin yapılması konusundaki çalışmaları hızlandırıyor. Yine kentsel dönüşüm ve ulaşım planları ile birlikte bir çok semte adeta piyango vurdu. Tıpkı İstanbul Fikirtepe örneğinde olduğu gibi. Buradan yola çıkarak Agaoğlu'ndan Teknik Yapı'ya kadar markalı konut üreticilerinin ilgilendiği öne çıkacak, 'piyango vuracak' yeni semtleri araştırdık. Türkiye genelinde İstanbul'dan Ankara'ya İzmir'den Urfa'ya kadar 40 semte ulaştık.
METRO BEREKETİ
Bu semtler kent merkezine, ana arterlere yakınlıkları, merkezi konumlan ile kentsel dönüşüme odaklanan markalı konut üreticilerinin iştahını kabartan yerler olma yolunda hızla ilerliyor. Semtleri belirlerken aynca metro gibi yaşamı kolaylaştırıcı altyapı projelerinin yaratacağı sinerjiyi de hesapladık.
Ekonomist dergisi olarak kentsel dönüşümle birlikte şu anda pek de dikkat çekmeyen ancak önümüzdeki dönemde yıldızı parlaması beklenen bu semtler ile özelliklerini araştırdık.
Türkiye Cumhuriyeti tarihinin en büyük konut hamlesine kentsel dönüşüm yasasıyla start verildi. Kentsel dönüşüm yasasının çıkması ile birlikte Türkiye çapındaki 18 milyon konutun yüzde 55'lik kısmının yenilenmesi planlanıyor. Yine üçüncü köprü, metro gibi kolaylaştırıcı projelerin de devreye girmesiyle birlikte geçmişte varoş, gecekondu bölgesi şeklinde adlandırılan birçok bölgenin yıldızının parlaması bekleniyor. Uzmanlarla konuştuk ve İstanbul'da İzmir'e, Ankara'dan Konya'ya kadar 6 ilde kentsel dönüşümle birlikte yıldızı parlayacak 40 yeni yerleşim yerini araştırdık.
İSTANBUL ATAŞEHİR-ŞERİFALİ: Finans Merkezi projesi ve Batı Ataşehir'e yakınlığı ile son yıllarda hareketlenen bölgenin kentsel dönüşüm ile birlikte yıldızını daha da parlatması bekleniyor. Finans Merkezi projesinin hayata geçmesi ile birlikte bölgede doygunluğa ulaştığı düşünülen konut ve ofis piyasasında, yeniden bir canlanma yaşayacağı vurgulanıyor.
Bölgede bundan 5 yıl öncesinde 2+1 dairenin fiyatı 80-150 bin TL arasında değişirken bugün bu rakamların 180-450 bin TL arasında değiştiğine dikkat çekiliyor. Rakamların daha da artmasına kesin gözü ile bakılıyor.
BAYRAMPAŞA-ESENLER: Metro güzergahında yer alması, IKEA, Forum İstanbul gibi alışveriş merkezlerinin yarattığı canlılık ile dikkat çeken bölge, çarpık yapılaşması ile yenilenmesi gereken bölgelerden. Son dönemde ulaşımının kolaylığı ile yatırımcıların gözdesi haline gelen bölgede 70-150 bin TL arasında 2+1 daire bulmak mümkün.
Önümüzdeki 3-5 yıl içinde yeni yapılacak yapıların fiyatlarının 4-5 misli artması bekleniyor.
BEYKOZ-ÇAVUŞBAŞI: Boğaz hattında ve ormana yakın konumu ile semt, markalı konut üreticilerinin gelecekte ilgi duydukları ve mercek altına aldıkları semtlerden biri. TEM'e, Fatih Sultan Mehmet Köprasii'ne ve Boğaz'a, üçüncü köprü güzergahına ve Karadeniz'e yakınlığı, bölgeyi cazip kılıyor. Semtin kentsel dönüşüm gerektiren bölümünde 2+1 daire fiyatlan 150-225 bin TL arasında, kaçak villalar ise 900 bin dolarlar seviyesinde.
BEYOĞLU-KARAKÖY: Karaköy Limanı'nın yarattığı ticari zenginlik ile bölge otel ve ofis projelerinin ilgisinde. Yerli ve yabancı otel zincirlerinin butik otel açma konusunda ilgi duyduğu semtte m2 fiyatların 50 bin TL'lere ulaştığı vurgulanıyor.
Özellikle yabancı uyruklu İstanbulluların tercih ettiği bölge, ileriki dönemde tekrar ele alınacak Galataport Ihalesi'nin ardından daha da öne çıkacak.
BEYOGLU-OKMEYDANI: istanbul'un en çok kaçak binasının bulunduğu bölgelerinin başında yer alıyor. Bu yönü ile çarpık yapılaşmanın ve bina yoğunluğunun en üst düzeyde olduğu bölge, kentsel dönüşüm konusunda merkezi konumu ile konut, rezidans ve ofis üreticisi firmalann dikkatini çekiyor. Bölgede 2+1 konut fiyatları 120-230 bin TL arasında değişirken 5 yıl içinde fiyatlarının 2-3 kat artması bekleniyor.
EYÜP-RAMİ: Semt, kentte yaşanan arazi sıkıntısının ardından merkezi konumu ile konut üreticilerinin dikkatini çekiyor. Ulaşım akslan üzerinde yer alan bölgede şu anda 2+1 daire fiyatları 120-200 bin TL arasında değişirken kentsel yenilenme ile bu rakamların 2-3 kat artacağına işaret ediliyor.
EYÜP-ALİBEYKÖY: Kağıthane ve Sütlüce'nin gelişiminden etkilenen semt, Via/Port'un Vialand projesi ile birlikte önümüzdeki yıllarda en çok prim yapacak bölgeler arasına girdi. SeyrantepeHavalimanı metrosunun güzergahında olması bölgenin cazibesini artırıyor. Bölgede 2+1 daire fiyatları 100-150 bin TL arasında.
Yatırımlarla fiyatların 2-3 misli artması beklentiler arasında.
EYÜP-BALAT: İstanbul'un en merkezi semtlerinden biri olan Balat, merkezi konumu ile konut üreticilerinin dikkatini çekmeye başladı. Tarihi eserleri ile UNESCO'nun kültür mirası listesine giren semtte fiyatlar bundan 5 yıl öncesine kadar 150-250 bin TL arasında değişirken bugün 1 milyon TL'lere ulaştı. Semtte başlanan yenilenme çalışmalan hızla ilerlerken Teknik Yapı gibi şirketlerin de bölgeyle ilgilendiği belirtiliyor.
EYÜP-SÜTLÜCE: Sütlüce Kongre Merkezi'nin faaliyete geçmesiyle dikkat çeken semt, otel yatırımlarının da cazibe merkezi. Konut projelerinin arttığı semtte ofis projeleri de yoğunlaşacak. 2+1 daire fiyatlan 120-220 bin TL arasında değişirken yukarı doğru bir seyir gözleniyor. Beş yıldızlı turizm tesisi ve yönetim binalarının sayısı hızla artıyor.
"Kentsel dönüşümde işler zor"
Cansel Turgut Yazıcı Eva Gayrimenkul Değerleme GM
"Kentsel Dönüşümde işlerin çok zor olduğunu düşünüyorum. Kamulaştırmada yol alınan özel kapsamda olan projeler ön plana çıkabilecek. Bunların çoğu tarihi eser. Balat, Tarlabaşı ve Süleymaniye güzel kentsel dönüşüm olmaya aday yerler.
Türkiye kentsel dönüşüm için son bir şans yakalamış durumda, bunu iyi kullanamazsa halkta büyük bir hayal kırıklığı olacaktır."
"Sarıyer'de yenilenecek çok semt var"
Şükrü Genç Sarıyer Belediye Başkanı
"Sarıyer'e bağlı birçok semtte yenilenmesi " gereken bir çok bina var.
Derbent, Pınar Mahallesi, Cumhuriyet Mahallesi ve Armutlu yer alıyor. Biz de Sarıyer Belediyesi olarak buralarda yapılacak kentsel yenilenmelere destek veriyoruz. Yönetim ekibimizle yatırımcısına kazandıracak, oturanı mutlu edecek geleceğin semtlerini kurmayı planlıyoruz."
FATİH-ÇARŞAMBA: İstanbul'un en eski semtlerinden biri olan Fatih'te yapıların eski olması nedeniyle kentsel dönüşümün gerçekleşmesi şart. Tarihi yarımadaya, kent merkezine yakın olan semtte şu anda 90 m2'lik bir daire 70-100 bin TL arasında.
GÜNEŞLİ-BASIN EKSPRESS YOLU: İstanbul genelinde Anadolu Yakası'nda Kartal, Avrupa Yakası'nda ise Basın Ekspres Yolu ve yakın çevresi, şantiye kent görünümünde. Basın Ekspres Yolu'nun en büyük avantajı Atatürk Havaalanı'na yakınlığı. Bölgede inşası devam eden projelerin başında Torunlar GYO'nun Mail of istanbul Projesi, Ege Yapı'nın Batı Şehir Projesi ve Fer Yapı'nın Boyner Grubu ile kat karşılığı inşaat modeli ile gerçekleştirdiği îstwest projeleri geliyor.
Havalimanı metrosunun bölgeden geçecek olması şu anda 2 bin 500 TL'den başlayan m2 fiyatlarını önümüzdeki dönemde daha da yukarı taşıyacak.
KADIKÖY-FİKİRTEPE: Kentsel dönüşüm projeleri konusunda İstanbul'un en çok yatırımcı çeken bölgesi olan Fikirtepe, önümüzdeki dönemde gecekondu mahallesi görüntüsünden sıyrılıp markalı konut projelerinin üssü olma yolunda hızlı adımlar atıyor. Bölgede metrekare fiyatları şimdiden 3 bin dolarlar seviyesinde.
KAĞITHANE-AYAZAĞA: Ulaşım bağlantı yollarına yakın konumu ve kent merkezi içinde yer alması ile bölge son dönemde tüm gayrimenkul geliştiricilerin dikkatini çekti. Ağaoğlu My Home Maslak projesi ile yeni projeler geliştiriliyor.Bölgede geçmişte bin 500 TL olan m2 fiyatlarının yeni projelerle birlikte 3 bin TL'lere kadar ulaştı.
KAĞITHANE-SEYRANTEPE: Kağıthane, Cendere Caddesi boyunca halihazırda büyük geliştirici firmaların özellikle ticari kullanımlı projeleri de devam ediyor. Sur Yapı'nın AVM projesi ve Eroğlu'nun 'Ofıshane' projesi devam eden projelerden. Bölgede m2 iyatları 3 bin 500 TL'lere ulaştı.
KAĞITHANE-GÜLTEPE: Merkezi konumu, Levent gibi istanbul'un ücari hayatında önemli bir yere sahip olan lokasyonuna yakınlığı ile dikkat çeken semt, çarpık yapılaşmasıyla kentsel dönüşümde şecek alanlardan. Ünal İnşaat tarafından ilk kentsel düşüm projesinin başlatıldığı semtte 2+1 konut fiyatları 120-210 bin TL arasında değişiyor. Ünal Yapı'nın konut projesinin m2 fiyatının ise 2 bin 750 dolardan başlaması planlanması bölgenin gideceği yere işaret ediyor.
KAĞITHANE-ÇELİKTEPE: İstanbul Sapphire'in yapılması ile dikkat çekmeye başlayan semtte kentsel dönüşüm konusunda gidilecek çok yolun olması yatırımcıların burayı mercek altına almasını sağlıyor. Taş Yapı gibi inşaat şirketlerinin ilgilendiği semtte 2+1 daire fîyatlan 120-220 bin TL arasında değişirken kentsel yenilenme ile m2 fiyatlarının 3 bin dolarlar seviyelerine ulaşabileceği belirtiliyor.
KAĞITHANE-ÇAĞLAYAN: Avnıpa'nın en büyük adliyesine ev sahipliği yapmaya başlayan semtte metrekare fiyatları son bir yılda ciddi bir prim yaptı. Semt merkezi Şişli ve Taksim gibi kent merkezine yakın konumu ile göz dolduruyor. Semtte fiyatlar kısa sürede yüzde 50 arttı.
KARTAL-RAHMANLAR: Kartal'ın sahil kesiminde yer alan semt, Adalar manzarasıyla dikkat çekerken Anadolu Yakası metrosunun da etkisiyle kentsel dönüşümde öne çıkacak bölgeler arasında yerini alıyor. Semtte 2+1 daire fîyatlan 65-180 bin TL arasında değişirken önümüzdeki 2-3 yıl içinde bu rakamların artacağı tahmin ediliyor.
KASIMPAŞA-HASKÖY: Haliç bölgesinin en eski yerleşim yerlerinden biri olan semt, kentsel dönüşümde merkezi konumu ile yatırımcıların en çok ilgi duyacakları yerler arasında. Semtte 2+1 daire fiyatlan 100-220 bin TL arasında değişiyor.
KASIM PAŞA-AYNALI KAVAK: Rahmi Koç Müzesi'nin yapımı ile sanat ve iş dünyasının uğrak noktalanndan biri haline gelen semt, konumu ile markalı konut üreticilerinin dikkatini çekmeye aday. Haliç manzarası ile de dikkat çeken semtte 2+1 daire fiyatlan 85-180 bin TL arasında değişirken Ali Ağaoğlu'nun da aralarında bulunduğu birçok işadamı semtte arazi topluyor.
"Merkezdeki bölgeler öne çıkacak"
Işıl Dinçer TSKB Gayrimenkul Değerlendirme GM
Kentsel dönüşümde kent merkezinde kalmış, düzenli yapılaşmanın olmadığı, daha çok gecekondu tarzı yapılaşmanın ön plana çıktığı bölgelerin ön plana çıkacağını düşünüyoruz. Düzensiz, çarpık, kaçak, ruhsatsız yapılaşmanın olduğu bölgeler olacaktır. Tabii ki kentsel dönüşümün en olmazsa olmaz ana etmeni zemin anlamında riskli bölgeler oluyor."
"Yenilenme derya deniz"
Nazmi Durbakayım Teknik Yapı Holding YKB
"Kentsel yenilenme konusunda İstanbul ciddi bir derya deniz. Kentin her yerinde kentsel yenilenme yapılabilir. Biz Teknik Yapı olarak Uçaksavar ve Fikirtepe'de kentsel yenileme projeleri yapıyoruz. Bunlar ciddi, büyük projeler. Her gün yeni proje teklifleri alıyoruz ama 2013'ten itibaren yeni kentsel yenileme projelerine girişebiliriz."
KÜÇÜKÇEKMECE-İKİTELLİ: Organize sanayi bölgeleri ile dikkat çeken bölge havalimanına yakınlığı ile son yıllarda ön plana çıkmaya başladı. Bölgenin önümüzdeki yıllarda yıldızının daha da parlaması bekleniyor.
Organize bölgeler için şimdiden çok ciddi pazarlıklar yapılmaya başlandı.
Bölgede m2 fiyatlan 2 bin 500 TL'den başlarken, fiyatların metroyla birlikte 2-3 kat artması bekleniyor.
KÜÇÜKÇEKMECE-SEFAKÖY: Avrupa Yakası'nın Ataşehir'i olarak konumlandırılan Atakent'in komşusu olan semt, yenilenmeye ihtiyaç duyuyor. 2+1 daire fiyatları 80-110 bin TL arasında değişirken bölge Atatürk Havalimanı'na yakınlığı ve metronun gelmesi ile önümüzdeki dönemde prim yapacak.
K.Çekmece Belediyesi'nin geliştirdiği kentsel düzenleme ile birkaç milyar dolarlık inşaat hamlesi oluşacak.
KÜÇÜKÇEKMECE-SOĞUKSU: Kentsel dönüşüm faaliyetlerinin sürdüğü bölgenin yıldızı parlamaya başladı. K.Çekmece Gölü'nün kıyısında uzanan semtte 2+1 daire fiyatlan 100-180 bin TL arasında değişiyor. Atakent'e yakınlığı nedeniyle de önümüzdeki dönemde prim yapmayı sürdünnesi bekleniyor.
MALTEPE-BAŞIBÜYÜK: Kentsel dönüşüm faaliyetlerinin sürdüğü bölgenin yıldızı parlamaya başladı, çünkü bölge Maltepe'nin yeni gelişim alanı olarak öne çıkıyor. Bölgede 2+1 konut fiyatı 80-150 bin TL aralığında.
SANCAKTEPE: Çarpık yapılaşması olan Sancaktepe, metro hattının üzerinde yer alması sayesinde avantajlı bir konumda. 216 Yapı gibi markalı konut üreticilerinin proje geliştirdikleri bölgede yer alan 2+1 eski dairelerin fiyatlan 80-190 bin TL arasında değişirken fiyatlar yükselme eğiliminde.
ÜSKÜDAR: İstanbul'un en eski yerleşimlerinden olan semt, çarpık yapılaşması ile biliniyor. Deniz ulaşımının yanı sıra metro bağlantısının da gelmesi bölgeyi cazip kılıyor. 2+1 dairelerin 160-280 bin TL aralığında olduğu semtte butikmarkalı konut üreticileri lüks konut üretecekler.
SARIYER-BÜYÜKARMUTLU: Boğaz hattında yer alması ve Boğaz Köprüsü'ne yakın konumu ile dikkat çeken bölge markalı konut üreticilerinin merceği altında, m2 fiyatları gecekondulara rağmen 2 bin TL seviyesinde.
SARIYER-PINAR MAHALLESİ: Çevresinde yer alan değerli semtlere yakınlığına rağmen çarpık yapılaşmasıyla dikkat çeken semtin önümüzdeki 1-2 yıllık süreçte kabuk değiştirmesi bekleniyor. m2 fiyatları bin 500-2 bin 500 TL arasında değişen bölge, Maslak'a yakınlığı ile dikkat çekiyor.
SARIYER-DERBENT: Maslak'a yakınlığı ile dikkat çeken semt önümüzdeki dönemde Maslak'ın yeni genişleme bölgesi olacak. Markalı konut üreticileri semti izlemeye almış durumda. Bölgede m2 fiyatlan 2 bin TL'lere ulaşılıyor.
SARIYER-CUMHURİYET MAH.: Merkezi konumuna rağmen çarpık yapılaşan semt, hak ettiği primi yapamazken kentsel dönüşümle kabuk değiştirecek yerlerden. Bölgede konut fiyatlan 170-230 bin TL aralığında.
SARIYER-REŞİTPAŞA: Boğaz hattının önemli lokasyonlarından. Bir tarafında Emirgan Korusu'nun varlığı, diğer taraftan Levent ve Maslak hattına yakınlığı, cazibesini artınyor. Küçük çaplı ciddi villa sitelerin kurulduğu bölge, Emirgan'dan da yukan doğru önemli yatırımcı çekiyor. Konut fiyatlan 180270 bin TL olurken yenilenmeyle fiyatların katlanacağı tahmin ediliyor.
ZEYTİNBURNU-VELİEFENDİ: Niteliksiz ve çarpık yapılaşmanın yoğun olduğu bölge, Boğaz hattında yer alması ile son dönemde otel ve rezidans projelerinin arttığı bölge olarak dikkat çekiyor. Arsa bulmak zor olmasına rağmen Mannaray projesi ve diğer projelerin tamamlanması ile üstorta ve üst gelir gruplarını hedef alan projeleri başlatanlar kârlı olacak.
ANKARA KEÇİÖREN: Keçiören, Ankara Büyükşehir Belediyesi'nin kentsel dönüşüm çalışmalarıyla öne çıkıyor. Havalimanı koridorunda yer alan bölge bu özelliği ile gelecek vaad ediyor. Geçmişte 30-40 bin TL olan 2+1 dairenin fiyatı günümüzde 85-150 bin TL'ye kadar ulaşmış durumda.
PURSAKLAR: Havalimanı yolu üzerinde yer alan semt, geçmişte gecekondulan ile dikkat çekerken kentsel dönüşüm çalışmalanyla çehre değiştirmeye başladı.
GÖLBAŞI İNCEK: Ankara'nın gecekondularıyla ünlü merkezi semtlerinden biri olan Gölbaşı Incek, kentsel dönüşümle yıldızı parlayacak bölgelerden.
İZMİR BASMANE: İzmir'in lüks konut tipindeki yapı stoğunun artışı ve birbiri ardına yapılan lüks-nitelikli alışveriş merkezi ile ofisrezidans projeleri dev yatınmcı şirketlerin-yabancı ortaklan firmaların gözünü Îstanbul-Ankara'dan sonra, İzmir'e kaydırdı. Basmane gibi semtlerde yeni projelerin geliştirilmesi bekleniyor. Semtte m2 fiyatları 2 bin TL'lere ulaşıyor.
BUCA: Buca, üniversitesinin yarattığı hareketlilik ile markalı konut üreticilerinin dikkatini çekti.
Yapılaşmanın eski olması semtteki yenilenme talebini, kentsel dönüşüm projelerinin gerekliliğini ortaya koyuyor. Semtte m2 fiyatları 2 bin TL'lere kadar ulaşıyor.
BURSA NİLÜFER: Kentin son yıllarda en çok tercih edilen merkezlerinden biri olan semt, son dönemde geliştirilen markalı konut projeleri ile dikkat çekerken popülerliğini gelecekte de koruyacak. Semtte m2 fiyatlarının bin 500-2 bin TL'lere kadar ulaşıyor.
KONYA MERAM: Konya, 2 milyona yaklaşan nüfusu, turizm ve ekonomideki canlanmayla otel ve markalı konut üreticilerinin ilgi odağı. Konya Meram'daki Et Balık Kuaımu'nun arazisiyle Ağaoğlu ve Fi Yapı ilgileniyor.
SANÜ URFA YEŞİLDİREK-ESENTEPEKARAKÖPRÜ: İmar sorunu nedeniyle yeni yapı bulmakta güçlük çekilen kentte ev fiyatları 300-800 bin TL'ler civarında. Kentin büyükşehir olma yolunda ilerlemesi cazibesini artırıyor.
Esentepe, kentin en hareketli bölgesi olurken, burada konut fiyatları 300- 800 bin TL aralığında. Karaköprü beldesi yeni gelişim alanlanndan biri olurken buradaki 4+1 konutlar 130 bin TL-450 bin TL arasında değişiyor.
Levent Gökmen / Ekonomist
Yorum Yaz