İşte kentsel dönüşümün tüm detayları!

Binalar 'riskli yapı, riskli alan, rezerv alanı' grubuna giriyorsa kentsel dönüşüm kapsamında yıkılacak. Binanızın masrafları size ait olmak üzere kat malikleri, Bakanlık tarafından yetkili kurum ve kuruluşlara risk tespit işlemi yaptırılarak sonuç belediyeye bildirilecek. Bu tespit işlemi için bina maliklerine bir süre verilecek ve bu süre için de tespiti kat malikleri yapacak.

Kat malikleri binalarına 'riskli yapı' tespiti için başvuru yapmazlarsa, bu süre içinde tespit Bakanlıkça yada Belediyelerce yapılacak yada yaptırılacak.

 

Binasının yıkılmasını istemeyenler itiraz edebiliyorlar. Yapılan çalışmalarda binanız riskli yapı olarak tespit edilmişse, kat malikleri bu duruma 15 gün içinde itiraz edebilir. Bu itirazlar; Bakanlıkça, üniversitelerde görevli inşaat, jeoloji veya jeofizik mühendisliği ile hukuk öğrenimi görmüş öğretim üyeleri arasından seçilecek üç ve Bakanlıkta görevli iki kişiden teşkil edilen teknik heyetler tarafından incelenip karara bağlanacak.

 

İtiraz edilmesi durumunda yapılan masrafları kat malikleri tarafından karşılanacak. Karşılanamadığı durumda ilgili tapu müdürlüğüne bildirilecek. Tapu müdürlüğü, binanın paydaşlarının tapu kaydındaki arsa payları üzerine, masraf tutarında müşterek ipotek belirtmesinde bulunarak hak sahiplerine de bilgi verecek.

 

Bina riskli yapı olarak tespit edilmişse, tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilmek üzere, tespit tarihinden itibaren en geç on iş günü içinde Bakanlık, TOKİ veya Belediye tarafından ilgili tapu müdürlüğüne bildirilmesi gerekiyor. Riskli yapıların yıktırılması için, bu yapıların kat mâliklerine otuz günden az olmamak üzere süre verilir. Bu süre içinde bina, kat mâlikleri tarafından yıktırılmadığı takdirde, belediye tarafından yıktırılacağı belirtilir ve tekrar ek süre verilir. Verilen bu süre içinde de kat mâliklerince yıktırma yoluna gidilmediği takdirde, bu yapılar tahliye ettirilerek yıktırılacak.

 

Yıktırma işlemi Bakanlık veya Belediye tarafından yapılırsa, yıktırmanın masrafları, ilgili tapu müdürlüğüne bildirilecek. Tapu müdürlüğü, yıkılan binanın paydaşlarının hakları oranında ipotek koyacak ve bunu hak sahiplerine bildirecek. Öncelikli olarak malikler ile anlaşma yoluna gidilecek. Bina sahipleri yıkım aşamasında müteahhitler ile anlaşma yapabilecek ve şartları aralarında özel bir anlaşma ile sağlayabilecek.

 

Binası yeni yapılan ama riskli alanlar içinde kalan binalar uygulama bütünlüğü bakımından birlikte değerlendirileceği için gerekirse yıkılacak.

 

Kentsel dönüşüm sırasında, Bakanlık, TOKİ veya Belediye tarafından talep edilmesi hâlinde, riskli alanlardaki yapılar ile riskli yapılara elektrik, su ve doğalgaz hizmetleri verilmeyecek ve verilen hizmetler ilgili kurum ve kuruluşlar tarafından durdurulacak. Anlaşma ile tahliye edilen yapılardaki kiracı veya ayni hak sahibi olanlara da geçici kira ve konut yardımı yapılabilecek. Üzerindeki bina yıkıldıktan sonra arsa hâline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerine sorulmadan, tapu müdürlüğünce re'sen terkin edilecek ve önceki vasfı ile değerlendirilecek. Eğer kat mâlikleri ile yapılan anlaşma var ise şartları tapu kütüğünde belirtilerek kat mâlikleri adına payları oranında tescil edilecek. 

 

Yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hâsılat paylaşımı ve diğer usûller ile yeniden değerlendirilmesine, sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilecek. Çoğunluk 2/3 ye katılmayanların, bağımsız bölümlerine ilişkin arsa payları, rayiç değeri tespit ettirilerek bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır.Bu şekilde diğer paydaşların almaması durumunda, bu paylar, Bakanlığın talebi üzerine, tespit edilen rayiç bedeli de Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına re'sen tescil edilir ve yapılan anlaşma çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır veya Bakanlıkça uygun görülenler TOKİ'ye veya Belediyeye devredilir.

 

Üzerindeki bina yıkılmış olan arsanın mâliklerine yapılan tebligatı takip eden otuz gün içinde en az üçte iki çoğunluk ile anlaşma sağlanamaması hâlinde, Bakanlık, TOKİ veya Belediye (İdare) tarafından acele kamulaştırma yoluna da gidilebilecek. Bu Kanun uyarınca yapılacak olan kamulaştırmalar, ilgili tapu müdürlüğüne gönderilerek kamulaştırmanın re'sen tapu siciline işlenmesi sağlanacak. Anlaşma ile tahliye edilen, yıktırılan veya kamulaştırılan yapıların mâliklerine ve mâlik olmasalar bile bu yapılarda kiracı olarak en az bir yıldır ikamet ettiği veya bunlarda işyeri bulunduğu tespit edilenlere konut, işyeri, arsa veya dönüşüm projeleri özel hesabından kredi veya konut sertifikası verilebilir.

 

Konutunu ve işyerini kendi imkânları ile yapmak veya edinmek isteyenlere de kredi verilebilecek. Yoksul veya dar gelirli olarak kabul edilenlere verilecek olan konut veya işyerleri; Bakanlık, TOKİ veya Belediye tarafından, borçlandırma suretiyle de verilebilecek.

 

Riskli alan ve rezerv yapı alanı dışında olup da bu Kanunun öngördüğü amaçlar bakımından güçlendirilebileceği teknik olarak tespit edilen yapılar için, Bakanlıkça dönüşüm projeleri özel hesabından güçlendirme kredisi verilebilecek. Yapılan tespitler sonrası,idarî işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde dava açılabilir.Ancak bu davalarda yürütmenin durdurulmasına karar verilemez.

 

Bakanlık, TOKİ ve Belediye (İdare); danışmanlık, yazılım, araştırma, her tür ve ölçekte harita, etüt, proje, kadastro, kamulaştırma, mikro bölgeleme, risk yönetimi ve sakınım plânı çalışmalarını, her tür ve ölçekte plân yapımı ve imar uygulaması işlerini ve dönüşüm uygulamalarını birlikte gerçekleştirecekler.

 

Riskli yapıların tespiti, tahliyesi ve yıktırma iş ve işlemleri ile değerleme işlemlerini engelleyenler hakkında, işlenen fiil ve hâlin durumuna göre Türk Ceza Kanununun ilgili hükümleri uyarınca Cumhuriyet başsavcılığına suç duyurusunda bulunulacak. Riskli yapıların tespiti, bu yapıların tahliyesi ve yıktırılması iş ve işlemlerine dair görevlerinin gereklerini yerine getirmeyen kamu görevlileri hakkında, tâbi oldukları ceza ve disiplin hükümleri uygulanacak.

 

Gecekondunun sahibi, gecekondusuna karşılık gelecek şekilde, borçlanma suretiyle veya konut verilinceye veya nakde dönüştürülüp ödeninceye veya konut yapmak üzere arsa tahsis edilip lüzumu halinde kredisi sağlanmak suretiyle, konutunu yapıncaya kadar nakdi yardım yapılabilecek.