Kentsel dönüşüm rant kapısı olarak düşünülmemeli!

Kentsel dönüşümün Cumhuriyet tarihinin en büyük projelerinden biri olduğunu belirten GYODER Başkanı Işık Gökkaya, "7 milyon konutun yenilenmesi demek. 400 milyar dolarlık, 10-15 yıllık bir projeden bahsediyoruz. Devlet ve millet el ele verirse bu proje yapılır. Bu proje yapılırsa 2023'te Türk ekonomisi dünyanın en büyük ilk 10 ekonomisinden biri olur" dedi. 

 

Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği (GYODER) Başkanı Işık Gökkaya ile kentsel dönüşümden, 2B Yasası'na, Mütekabiliyetten konut kredilerine kadar geniş bir çerçevede söyleşimizi gerçekleştirdik. Türkiye'de gayrimenkul sektörünün büyük bir potansiyel taşıdığının altını çizen Gökkaya, yeni gelişmelerle birlikte sektörün Türkiye ve dünya ekonomisinde önemli bir yer edineceğini söylüyor. Özellikle kentsel dönüşümün sektör, hatta Türkiye ekonomisi için hayati bir önem taşıdığını ifade eden Gökkaya, konuya kesinlikle rant olarak bakılmaması gerektiğinin altını çiziyor. Kentsel dönüşüm projesinin gerçekleşmesi durumunda Türk ekonomisinin 2023 yılına kadar dünyanın en büyük 10 ekonomisinden biri olacağını vurgulayan Işık Gökkaya, projenin gerçekleşmesi için kamu-devlet ve özel sektörün el ele yürümesi gerektiğini söylüyor.

 

 

2B ve Mütekabiliyet Yasası aslında çok önceden beklenen bir yasaydı. 2B Yasası, halkın devletle barışması olarak ifade edilebilir. Daha önce işgal edilmiş veya muhtar tapusuyla satın alınmış tapuların normal, gerçek tapuya geçmesidir. 2B sektör için yeni bir alan oluşturmuyor. Sadece kaynak olarak bakılabilir. 

 

Burada önemli olan oradan elde edilen gelirin kentsel dönüşümde kullanılması. Mütekabiliyet Yasası'na gelince sadece kanunun çıkması yeterli değil. Yeni bir takım hem kanun hem de yönetmelikler gerekiyor. Nedir bunlar? Mesela yabancı yatırımcının Türkiye'de oturma izni olmalı. Bir yabancı yatırımcı satın alma yapıyorsa, 1 yıllık oturma izninin otomatik olarak verilmesi gerekiyor. Yine yabancı buradan ev aldığında Türkiye'deki bankalardan konut kredisini kullanabilmesi gerekiyor. Bu ikisi eklendiği zaman mütekabiliyetle ilgili önemli bir adım atılmış olacak. 

 

 

Biz sonbaharda Yatırım Ajansı, Sermaye Piyasası Kurulu ve istanbul Menkul Kıymetler Borsası (İMKB) ile birlikte Körfez bölgelerinde ve Asya'da Türk gayrimenkul sektörünü tanıtıp, potansiyelini anlatmak için road shovv'lar yapacağız. İlk road shovv'umuzu Londra'da başlatacağız. Körfez fonlarının da bir ofisleri vardır ve bütün yatırımcıların aslında bu bölgedeki merkezi Londra'dır. Ondan sonra Malezya ve Katar'a gideceğiz. Biz daha önceki dönemlerde Türkiye ile ilgili olan insanların bile Türkiye'deki gayrimenkul sektörüne çok vakıf olmadığını gördük. Onun için bizim ve özel sektörün bu tanıtım işini yapması lazım. Artık yabancıların direk muhatap olacağı kurumsal yapıların oluşması lazım. 

 

 

Kesinlikle böyle bir beklentim yok. Yabancıların daha çok kıyı şeritleri, İstanbul ve Bursa gibi yerleri talep edeceğini düşünüyoruz. Böyle baktığınızda fiyatlar çok artacak gibi görülmüyor. Elimizde çok ciddi veriler de var. Biz GYODER olarak Reidin'le birlikte yeni konut fiyat endeksi hazırlıyoruz. Bu endekse baktığımızda 2011 ile 2012 arasında enflasyona paralel bir fiyat artışı olduğunu görüyoruz. Son dönemlerde biraz artış oldu. İnşaat girdileri ile karşılaştırdığımızda fiyat artışlarının yine altta olduğunu görüyoruz, inşaat maliyetlerinde yüzde 14.7 oranında bir artışı oldu. Ama inşaat ektöründe de yüzde 11..Yani çok büyük bir taleple büyük bir artış beklemiyoruz.

 

GYODER olarak yaptığımız araştırmaya göre yıllık 600-650 bin konuta ihtiyaç var. Bunu da ne kamu sektörü ne de özel sektör tek başına yapamaz. Kamu ve özel sektörün yeni enstrümanlarla kaynak oluşturarak el birliği ile yapması gerekiyor. 

 

 

Yeni evlere daha çok talep gösteriyor. Türkiye'de 1999 depreminden sonra insanlar daha güvenli binaları tercih etmeye başladı. 3 büyük şehirde markalı konutlara daha fazla yönelme var. ikinci el pazarı çalışıyor tabii ki. Bu son Afet Kanunu ve kentsel dönüşümle birlikte orada da ciddi bir kırılma olacak. Afet Kanunu ve kentsel dönüşümden sonra Maliye Bakanlığı KDV oranlarını artıracağım diye bir açıklamada bulundu. Bu sektörü ciddi anlamda tedirgin etti ve sağlıksız bir kanun. 

 

150 metrekareye kadar olan konutlarda yüzde 1, 150 metrekare üzerindeki konutlarda yüzde 18 idi vergi oranı. Türkiye'deki konutların yüzde 8090,150 metrekarenin altında. 150 metrekarenin üstündeki konutlar ise yüzde 18 civarında. Burada KDV'nin artması büyük bir sıkıntıya sebep olur. Kanunda bakanlar kuruluna yetki veriliyor, inşaat sektörünün sağlıklı büyüyebilmesi için bu tip koordinasyonları çok doğru yapmak lazım. 

 

 

Türkiye'de ev sahipliği oranı Avrupa ülkelerine göre çok daha fazla. Yüzde 60'ların üzerinde ev sahipliği oranı var. 1999 depreminden sonra 5 milyon konut yapıldı. Bunlar depreme dayanıklı konutlar. Ama geriye baktığınızda 14-15 milyon konutun yüzde 45'i sağlıksız. Bu ev sahipliği demek değil. Bir de Türkiye'de son dönemde çekirdek aile kavramı değişti. Hane halkı sayısı artıyor ve küçülüyor. Son dönemlerde 1+1 ve 2+1 evlere ciddi talep var. Çünkü metrekare olarak daha ufak ve daha satın alınabilir fiyatlarda oluyorlar. 2 jenerasyonun birlikte yaşadığı dönemler yok. Böyle sosyolojik bir şey de var. Son dönemde yeni ev insanlarda bir statü de oluşturmaya başladı. Eski evini satıp, yeni, sosyal olanakları daha zengin bir ev satın almayı tercih ediyorlar. Onun için büyük bir potansiyel var. Konut kredilerine baktığınızda bunu çok net görebiliyorsunuz. 1999'un sonunda konut kredisi stoğu 100 milyon dolar. Bugün itibari ile 76 milyar TL. Şu an ki konut kredi stoğu Türkiye'deki GSMH'ın yüzde 5.5'i. Bu gelişmekte olan ülkelerde yüzde 10-11'lerde. Yani çok yol katedeceğiz. Konut kredisi hem sektör için hem de tüketici için çok önemli bir enstrüman. Fakat maalesef mortgage dediğimiz sistem Türkiye'ye gelmedi, çünkü ikinci piyasalar yok. Şu an Türkiye'nin yüzde 20'si konut kredisi kullanabiliyor. Yıllık geliri 45 bin TL'nin altında olan kişiler şu anki faiz oranları ile konut kredisi kullanamaz. Konut kredisi faiz oranlarını yüzde Tin altına indirirsek, bugün 1.6 milyon hane halkı yararlanırken, yüzde Tin altına indiğinde 3-4 milyon hane halkının faydalanacağı anlamına geliyor. Bu da yeni ev demektir. 

 

 

Konut kredilerindeki faiz oranlarının yükselmesi, insanların konut kredisi alamaması, proje geliştiricilerini yeni pazarlama metotlarına itti. Yüzde 25 peşin, 4 yıl sıfır faizle taksit imkanı... İnsanların daha rahat konut alabilmesi için bu tip pazarlama tekniklerine yönlendiler. Tüketiciler ev alırken arkasında kurumsal bir yapı olan firmaları tercih etmeleri gerekiyor. Çünkü siz ortada olmayan bir binayı önden para yatırarak alıyorsunuz. 

 

Sermaye Piyasası Kurulu'nun yeni kanununda bununla ilgili bir takım yaptırımlar olacak. Türkiye'de maalesef tasarruf oranı çok düşük. Milli gelirle mukayese ettiğinizde insanların tasarruf oranı yüzde 12. Ev alacaksınız yüzde 25 peşin vermelisiniz. Yüzde 12 tasarrufunuz var. Geri kalanını nasıl vereceksiniz? 

 

 

Bizde yastık altı dediğimiz bir kavram var. Tasarrufumuz çok az ama geleneksel yapımızda pembe tapu önemlidir. İnsanlar sağlık, eğitim ve ev alma konusunda her türlü fedakarlığı gösteriyor. Böyle baktığımız zaman yüzde 25 peşinatı çok rahat bir şekilde, kendi aile çevresinden bulup verebiliyor. Öbür türlü de değişik tasarruflarla, biraz sıkıntıya girerek ev sahibi oluyor. Çünkü Türk halkı için ev çok önemli. Bir de insanlarda deprem korkusu var. 

Bu nedenle daha güvenli evlerde yaşamayı istiyorlar. Bu anlamda kentsel dönüşüm hayati bir önem taşıyor.

 

 

KDV Yasası, tüketiciye yüzde 20 maliyetle geri döner. Satışlarda yüzde 20-25 oranında bir düşüş olur. KDV artışı maliyet artışı demektir. Maliyet artışı da nereden bakarsanız bakın tüketiciye muhakkak yansıyacaktır. Bu da kayıtdışılığının azaldığı bir sektörde kayıtdışılığı artıracaktır. O yüzden sakıncalı bir kanun olarak görüyorum ben. 

 

Yıllık geliri 45 bin TL'nin altında olan kişiler şu anki faiz oranları ile konut kredisi kullanamaz. Bugün 1.6 milyon hane halkı konut kredisinden yararlanırken, faiz oranları Tin altına düşerse 4 milyon hane halkı faydalanabilir. Bu da yeni ev demek, üretim ve istihdam demek. 

 

 

Kentsel dönüşüm bence Cumhuriyet tarihinin en büyük projelerinden biridir. 7 milyon konutun yenilenmesi demek. 400 milyar dolarlık, 10-15 yıllık bir projeden bahsediyoruz. Biz Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'na çok ciddi bir çalışma yapıp verdik. Kanunun tabi eksiklikleri var. Bu kanun çok kısa sürede çıktı. Ama çıkmış olması bile önemli. Yol alacağız, yolda giderken eksikleri görüp tamamlayabiliriz. Yeni yönetmelikler yeni kanunlar çıkabilir. Bu çok zor değil. Ayrıca kentsel dönüşüm kesinlikle rant olmamalıdır. Benim 1 tane evim var, buna karşılık 2 ya da 3 tane ev istiyorum. Bunu dediğiniz zaman kentsel dönüşüm olmaz. İnsanlar şöyle düşünmeli; benim 100 metrekare evim var, ben daha sağlam, daha güvenli yeni bir 100 metrekare eve sahip olacağım. Bu düşünceye sahip olmadan kentsel dönüşüm yapamayız. Devlet ve millet birlikte yola çıkarsa bu proje yapılır. Bu proje yapılırsa 2023'te Türk ekonomisi dünyanın en büyük ilk 10 ekonomisinden biri olur. 

 

 

Bu bakış açınıza bağlı. Ticari gayrimenkul, evet bir yatırım aracıdır. Ama konuta yatırım aracı olarak bakmamak lazım. Konutun geriye dönüşü 14 ile 16 sene arasındadır. Bu nedenle uzun vadeli düşünenler için iyi bir yatırım aracıdır diyebiliriz. Ama enflasyonist, alt ve üst yapısını tamamlamamış ülkelerde gayrimenkul her zaman yatırım aracıdır. Ticari gayrimenkul zaten tüm dünyada altından sonra en iyi yatırım aracı olarak görülür. 

 

 

Öncelikle projeyi üreten firmayı, bölgeyi ve fiyatı çok iyi analiz etmelerini öneriyorum. Zaten depremden sonra insanlar artık çok daha bilinçli. Burada önemli olan projeyi geliştiren firmanın kim olduğu. Bu anlamda profesyonel guruplardan destek alınabilir. 

 

 

Türkiye'de imar ve ruhsat haklarının müktesep hak olması lazım. Yani siz bir arsayı alırken oranın imar hakkı, siz inşaata başlarken değişmemesi lazım. Çünkü yatırımızı yaparken ona göre yapıyorsunuz. Sonra bir bakıyorsunuz ki imar değişmiş. Bu böyle olmaması lazım. 

 

 

Türkiye'ye 2005-2008 yılları arasında ortalama 3 milyar dolarlık bir yabancı sermaye girişi oldu. 

2008-2009'da bu rakam 1.8'e düştü. Ondan sonra 2.5 milyar dolar oldu. Geçen sene de 2 milyar dolar yabancı sermaye girişi oldu.

 

Mütekabiliyet Yasası ile birlikte 2013'ten itibaren 5 milyar dolara yakın bir yabancı sermaye girişi bekliyoruz.