Kentsel dönüşüm yönetmeliği rayına oturmaya başladı!
Afet Riski altındaki alanların dönüştürülmesi yasası ve yönetmeliği çıktığı günden bugüne çok ciddi eleştiriler yapıldı ve yönetmeliğin ver yasanın eksiklikleri dile getirildi
Afet Riski altındaki alanların dönüştürülmesi yasası ve yönetmeliği çıktığı günden bugüne çok ciddi eleştiriler yapıldı ve yönetmeliğin ver yasanın eksiklikleri dile getirildi.
Bu çerçevede süreç adeta müteahhitleri tarafından yönetilir hale geldi ve daha önce defalarca söylediğimiz üzere komşuları birbirine düşürdü.
Gelen eleştiriler üzerine Sayın Çevre ve Şehircilik Bakanı bu eleştirileri ciddiye alarak bu yasanın uygulanması konusundaki iddiasını sürdürerek birçok defa “yasa ile vatandaşın mağdur edilmeyeceğini, çantacı denilen kötü niyetli kişilerin bu süreçten arındırılacağını” beyan etti.
İşte Gayrimenkul Hukuku Derneği olarak birçok defalar bizlerinde ileri sürdüğü eleştiriler çerçevesinde afet riski altındaki alanların dönüştürülmesi hakkında kanun ile ilgili yönetmelik konusunda yeni bir “Uygulama Yönetmeliği” hazırlandı.
Buna göre yeni uygulama yönetmeliği yasanın uygulanması konusundaki süreçleri net ve açık bir şekilde belirlemiş oldu. Bizlerin daha önce belirttiği mülkiyet hakkını yok eden 2/3 kuralı aynen korunmakla beraber süreçle ilgili tüm yönetimin arsa sahipleri ve kat malikleri tarafından yürütülmesi sağlandı .
Yeni uygulama yönetmeliğine göre süreç ;
1) Afet riski altındaki riskli yapıların tespiti
2) Bu alanların ve riskli yapıların yıkımı
3) Bu alanlarda ve riskli yapılarda uygulama, inşaat faaliyetleri olarak yeniden belirlendi.
1) Riskli yapıların tespiti :
Riskli yapıların tespitini taşınmaz sahipleri masraflarını kendileri ödemek koşulu ile veya idare Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış kuruluşlardan talep edecektir. (Üniversiteler, jeoloji,jeofizik ve inşaat odaları, yapı denetim kuruluşları vb. lisanslandırılmaktadır.) Her taşınmaz için bir adet riskli yapı raporu düzenlenecek olup, bu rapor 7 gün içinde Çevre Şehircilik İl Müdürlüğüne gönderilecektir. Raporun doğru tanzim edildiğini inceleyecek olan müdürlük riskli yapı tespitinin tapuya şerh edilmesini 10 gün içinde tapuya yazı ile bildirecektir. İlgili Tapu müdürlüğü riskli yapı tespitini şerh olarak koyduktan sonra hak sahiplerinin tamamına (yasal tebligat adreslerine) riskli yapı tespitini bildirecektir. İşte bu süreden itibaren 15 gün içerisinde hak sahipleri riskli yapı tespitine Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü nezdinde itiraz edebileceklerdir. İtiraz üzerine müdürlükçe oluşturulan komisyon karar verecek ve bu karar artık kesin olacaktır. Binanın riskli olduğu kesin olarak tespit edilirse yıkım aşamasına geçilecektir.
2) Riskli yapıların yıkımı :
Riskli olduğu tespiti yapılan ve itirazları sonuçsuz kalan taşınmazlar ile ilgili 60 gün içerisinde yıkım öngörülmüştür. Bu süre içerisinde taşınmazını yıkmayan hak sahiplerine idarece son bir 30 günlük süre daha verilecek olup bu süre içerisinde taşınmaz yıkılmaz ise riskli yapıyı idare yıkmaktadır. İdare taşınmazı kendisi yıkarsa bu yıkım bedelini dönüşüm projeleri özel hesabından kendisi karşılayacak ve bu yıkım ücretini hak sahiplerine tapuda hisse oranında yansıtacak ve şerh koyduracaktır. Burada önemle belirtilmesi gereken yıkım sürecinde hiçbir şekilde bir oran ve onay aranmamaktadır.
3) Riskli yapılarda uygulama ve inşaat :
Yeni yönetmelik ile en esaslı değişiklik uygulama konusundadır. Buna göre riskli yapı tespiti sonrasında yıkımı yapılan taşınmazda uygulama şu süreçte gerçekleştirilecektir :
a) Riskli yapılarda öncelikle maliklerce uygulama yapılması esas olup, bu sürece 3.kişilerin dahil olması engellenmiştir.
b) Riskli yapı tespiti yapılıp yıkılan taşınmazlar ile ilgili bina yaptırılmasına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı esası veya diğer usuller ile yeniden değerlendirme yapılması için karar almak üzere “Yönetici, denetçi veya kat maliklerinin 1/3'ünün istemi üzerine ve noter vasıtası ile yapılacak tebligat ile kat malikleri kurulu toplantıya çağrılacaktır. Bu madde ile de sürecin net bir şekilde hak sahiplerinin alacağı kararlar ile yürütüleceği açıklanmıştır.
c) Kat malikleri oy birliği ile bir anlaşam sağlayamazsa öncelikle riskli yapının değerini SPK lisanslı bir kuruluştan tespit ettireceklerdir. İşte bu madde ile büyük daire, küçük daire, ön cephe, arka cephe gibi sorunların çözümü sağlanmış bir nevi şerefiye sistemi belirlenmiştir.
d) Bu aşamaya bağlı olarak yani binanın değeri üzerinden tekrar taraflar anlaşamaz ise bu sefer arsa paylarının 2/3'ü oranında hak sahipleri karar alabileceklerdir. 2/3'e hiç ulaşılamazsa veya katılmayan 1/3'ün hukuki durumu ilk yönetmelik ve yasada olduğu gibi olup 1/3'ün payı yapılan değerleme ile çıkacak bedel üzerinden komşulara öncelikle teklif edilecek hiç alan olmazsa bu 1/3 ün payı idare tarafından satın alınacaktır. 2/3'e hiç ulaşılamaması halinde de yine taşınmazın tamamı değerleme ücreti üzerinden idarece acele kamulaştırılacaktır.
Bu uygulama yönetmeliği ile yukarıda belirttiğimiz gibi kötü niyetli kişilerin süreci yönetmesi böylece engellenmiş olup, kat malikleri toplantısı sürecinin öngörülmesi, SPK lisanslı kuruluşlar aracılığı ile değerleme zorunluluğu süreci şeffaflaştırmıştır.
Yorum Yaz