Kentsel dönüşümde başarıya ulaşan proje sınırlı sayıda
Kentsel dönüşüm için yeni yapılan düzenlemeler sektörün önünü açıyor.
EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, kentsel dönüşümde gerekli düzenlemelerin yapıldığını belirtiyor. Sektörü bir ölçüde rahatlatan düzenlemeler nasıl etki edecek?
EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, büyük bir motivasyonla başlayan kentsel dönüşümde birçok nedenden dolayı istenen başarının sağlanamadığını, dönüşümler bina bazlı olurken, başarı kaydeden dönüşüm projesinin sınırlı sayıda kaldığını belirtiyor. Dönüşüm süreçlerindeki anlaşmazlıkların dönüşüm süresini aşırı uzattığını ifade eden Yazıcı, bu durumun yüksek miktarda zarara yol açtığını kaydediyor. Yazıcı, yatırımcı ve hak sahiplerinin mağduriyetinin giderilmesi ve sürecin sağlıklı ilerleyebilmesi için yönetmelikte yapılan yeni düzenlemelerin ise sektörün önünü biraz açtığını belirtiyor.
Ada bazlı dönüşüm ağırlık kazanacak
Yeni düzenlemeyi geçmiş uygulama ile kıyaslayan Yazıcı şunları söylüyor: “Önceki yönetmelikte riskli alanlarda 15 bin metrekare sınırı vardı. Riskli alan ilan edebilmek için gerekli olan 15 bin metrekare sınırlaması kalktı. Yeni düzenlemeyle artık 15 dönümün altındaki her ada riskli alan kapsamına girecek. Bundan sonraki süreçte ada bazlı dönüşüm ağırlık kazanacak. Tamamen yapılaşması bozuk alanlar ve yapılaşma bütünlüğünün %65'i bozuk alanlar riskli alan ilan edilebilecek. Riskli alanlarda bahsi geçen %65'in sağlanabilmesi için sadece bina sayısına bakılacak. Bağımsız bölüm sayısına veya arsa payına bakılmayacak.”
‘Riskli alan' tanımı genişledi
Yeni düzenlemeyle Türkiye'nin neredeyse tamamının riskli alan uygulaması kapsamına gireceğini ifade eden Yazıcı, tarihi yapılarda da risk tespiti yapılabileceğini, ancak uygulama sırasında Anıtlar ve Koruma Kurulu'ndan onay alınması gerektiğini belirtiyor. Riskli alanlarda ve riskli yapılarda 18 ay olan kira yardımı süresinin de değiştiğini belirten Yazıcı, riskli alanlarda inşaat faaliyetinin 24 ay ile 48 ay arasında sürmesi göz önünde bulundurularak yeni yönetmelikle 36 ay uzatıldığını, riskli yapılarda eskisi gibi kira yardımının 18 ay süreyle yapılmaya devam edileceğini kaydediyor.
Apartmanlarda karar almak kolaylaşacak
Yönetmelikte yapılan değişiklik ile apartmanlarda karar almaların kolaylaşmasını ümit ettiklerini söyleyen Yazıcı şunları aktarıyor: “Riskli yapıların dönüşümü söz konusu olduğunda üçte iki ya da üçte birlerle ilgili sıkıntılar vardı. Eski düzenlemede binanın üçte iki kararı aldıktan sonra, üçte ikiden geri kalanların payının satışı noktasında bina yıkılmadan açık artırmaya gidilemiyordu. Yeni kentsel dönüşüm yönetmeliği ile bina yıkılmadan açık arttırma yapılabilecek. Üçte birin açık arttırma ile satışına sadece üçte iki girebilecek. Üçte ikiden alıcı çıkmazsa sadece müteahhit veya Bakanlık satın alabilecek.”
Yıkım süresi dolmuş binalar yıkılacak
Eski uygulamada belediyelerin yıkım süreleri dolmuş binaları anlaşmaya varılamadıysa yıkamadıklarını belirten Yazıcı, yeni kentsel dönüşüm yasasına göre artık binaların yıkılması şartı koşulduğunu ifade ediyor. Yazıcı, Bakanlığın 30 ve 60 günlük tahliye sürelerinin dolmasını yeterli kabul ettiğini ve bu sürenin sonunda belediyelere iki aylık denetim süresi verdiğini belirtiyor. Bu sürenin sonunda eğer bina yıkılmamışsa zorunlu yıkım şartı getirildiğini kaydeden Yazıcı, kolluk kuvvetlerinin riskli yapılarda riskli yapı tespiti yaptırmayanlara ve tahliye olmayanlara karşı kullanılacağını dile getiriyor.
Söz konusu yasal değişiklik hakkında Yazıcı şu yorumu yapıyor: “Yeni düzenlemenin kentsel dönüşüm sürecinde tıkanmayı engellemesi ve binalardaki maliklerin daha hızlı hareket etmeye motive edeceğini düşünüyoruz. Ayrıca artık vatandaşlar da riskli alan başvurusu yapabilecek. Üçte iki sağlandığında özel sektör de doğrudan Bakanlığa başvurabilecek. Buradaki soru bu konuda yetki kimde olacak sorusudur. Yetki şimdilik Bakanlıkta görünüyor.”
Kiracıların mağduriyeti
Yazıcı, kentsel dönüşümde kiracıların yaşadığı mağduriyetlerin de önüne geçilebilmesi için yeni yönetmelikte eğer 30 ve 60 günlük tahliye sürelerinde kiracıya bildirimde bulunulmamışsa, belediyelerin zorunlu olarak bu süreleri kiracıya bildirim yapılan günü baz alarak yeniden başlatacağını, bu gerekçeyle mal sahipleri kiracılarını yasal süre içinde uyarmadıkları takdirde yasal sürenin yeniden başlatılacağını kaydediyor.
Kentsel dönüşüm sürecini uzatan bir diğer konunun ise mirasçıların yaşadığı problemler veya vefat edip mirasçısı olmayan kişilerden kaynaklandığı ifade eden Yazıcı, mahkemelere intikal eden bu sorunların süreci çok uzattığını, yeni yönetmeliğe göre ise mirasçılık belgesini Bakanlığın çıkaracağını, mirasçı yoksa kayyumu Bakanlığın atayacağını veya ölen son kişi yerine tüm işlemleri Bakanlık yerine getireceğini belirtiyor.
Satıştan sonra alan kişinin imzaladığı sözleşmeyi iptal ettirebildiğini hatırlatan Yazıcı, bu durumlarda alan kişi satış sözleşmesini iptal ettiğinde satış sürecinin tekrar başlatılmayacağını ve sonraki ilk yüksek teklifi verene devredileceğini kaydediyor. Sonrakilerde de aynı sorun yaşandığında Bakanlığın devralacağını söyleyen Yazıcı, bu değişimin de mal sahiplerini dönüşüme motive eden bir etken olduğunu belirtiyor.
Yorum Yaz