Kentsel dönüşümle birlikte İstanbul şantiyeye mi dönüşecek!
Gayrimenkul piyasalarının neden olduğu katma değer ve istihdam hacmi dünyada olduğu gibi ülkemizde de ekonomiye önemli katkılar sağlamaktadır
Gayrimenkul piyasalarının neden olduğu katma değer ve istihdam hacmi dünyada olduğu gibi ülkemizde de ekonomiye önemli katkılar sağlamaktadır.
Ancak gayrimenkul ve inşaat sektörümüzün tam gaz gidişini tehlikeli bir gidiş olarak görüyoruz. TOKİ projeleri yanında büyük inşaat firmalarının dev konut projeleri konut stoku, konut talebi, konut ihtiyacı kavramlarını tekrar gözden geçirmeyi zorunlu kılmaktadır.
Türkiye'nin konut ihtiyacının sağlıklı hesaplanabildiğinden şüpheliyiz. Bildiğiniz gibi konut ihtiyacı “kişilerin güçlerinden ve bireysel tercihlerinden bağımsız olarak, en düşük düzeyde barınabilmelerini sağlamak için gerekli konut sayısı ve kalitesi, bir anda var olan konut sayısından ve kalitesinden farklı ise, aradaki fark” olarak tanımlanmaktadır.
Konut talebi hane halkı gelir, harcama ve tasarruf yapılarına bağlı olarak konut ihtiyacının efektif talebe dönüşmesini ifade eder. Konut talebi piyasa mekanizması ile yakından ilgilidir.
Konut stoku ise mevcut durumda konut olarak tanımlanan yaşama alanlarının toplam sayısıdır.
İstanbul başta olmak üzere büyük şehirlere baktığımızda konut stoku, konut ihtiyacının altında olsa bile konut talebi ile konut arzı bakımından sorunlar var. Satılamayan binlerce konuta, sıfır faizli uzun vadeli satış olanaklarına, iflas eden veya hassas mali yapıları olan büyük inşaat firmalarına, yapıldıkça yapılan dev konut projelerine ve bunun konut kredileri ile finansmanına bakıldığında bu saadet zincirinin bir gün kırılacağı kaygısını taşımaktayız.
İstanbul'da Kadıköy ilçe sınırları içerisinde Fikirtepe, Eğitim, Dumlupınar ve Merdivenköy mahallelerinde yapılacak kentsel dönüşüm projesi çerçevesinde 4.14 emsal ile binlerce konutun önümüzdeki 5-7 yılda yapılacağı öngörülmektedir. Şu anda malikler ile inşaatçılar arasında görüşmeler ve anlaşma yapma çaba ve arayışları devam ediyor; çok fazla hızlı gittiği söylenemez. Ancak bu emsale rağmen yatırımcıların yeterli ilgi göstermemesi veya güçlerinin yetmemesi halinde TOKİ devreye girecek ve bu alan yeni bir Ataşehir olacaktır.
Fikirtepe Kentsel Dönüşüm Alanı ile ilgili Kadir Topbaş, Fikirtepe özelinde amacın farklı bir uygulama ile İstanbul'da dönüşümün olabileceğini göstermek olduğunu, büyük emsallerin ise bu nedenle kullanıldığını, ancak bundan sonra Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ve İBB tarafından böyle büyük emsallerin başka bir alana verilmeyeceğini belirterek konut stokunun başka dönüşüm projeleri ile arttırılmayacağını vurgulamakta; ama biz yine de mantar gibi devam eden inşaat projeleri yüzünden inşaat sektörünün sarsıntı geçireceğini düşünüyoruz.
Öte yandan Kadıköy bölgesindeki 2.07 emsalinde seçimler öncesi 2.40-2.50 aralığında tespit edileceği ve bu emsal artışı ile Kadıköy'ün şantiyeye döneceği de rivayetler arasında.
Bu projelerin konut kredileri ve inşaatçıların özkaynakları ile finanse edilmesi mümkün değil. Bu nedenle ciddi bir finansman ihtiyacı doğacaktır. Zaten Türk işadamının en büyük özelliği özkaynağı olmadan, Allah kerim, diye risk alıp işe girmesidir. Kredilere saldırılacaktır. Konut talebi oluşturmak için kıyasıya bir rekabetin doğacağını da unutmayalım.
Bütün bunları üst üste koyduğumuzda, önümüzdeki 5 yılda konut stokunu artırıcı büyük inşaat projelerine ve inşaatlara hazırlıklı olmak gerektiği ortaya çıkıyor. Dolayısıyla yeni finansman modelleri denenmesi gerekecektir:
Birinci seçenek, büyük projeler için yabancıların finansal ortak olarak işin içine sokulması.
İkinci seçenek, menkul kıymet borsalarına yönelmek. Burada önemli bir enstrüman var. O da gayrimenkul sertifika ihracıdır. Gayrimenkul sertifikası, ihraççıların bedellerini inşa edilecek veya edilmekte olan gayrimenkul projelerinin finansmanında kullanılmak üzere ihraç ettikleri, nominal değeri eşit, hamiline yazılı menkul kıymettir.
Gayrimenkul sertifikası ihraç etmek isteyen ortaklıkların;
- Gayrimenkul sertifikası ihracına konu olacak projeye eşdeğer büyüklükteki en az bir projeyi, sözleşmesi ve teknik şartnamelerine uygun olarak kurula başvuru tarihinden önceki 5 yıl içerisinde tamamlamış olması,
- Üstlendiği gayrimenkul projesini gerçekleştirebilecek mesleki ve teknik donanıma sahip olduğunu belgelendirmesi, şarttır.
Detaylar Gayrimenkul Sertifikalarının Kurul Kaydına Alınmasına İlişkin Esaslar Tebliği'ne bakılarak öğrenilebilinir. (20.07.1995 tarih ve 22349 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanmıştır.)
Kentsel dönüşümlerin ve deprem riski nedeniyle yenilenecek binaların gelecek yıllarda özellikle İstanbul'u şantiyeye çevireceğini rahatlıkla söyleyebiliriz. Peki finansman boyutu? İşte bu konuda ciddi bir hazırlık yok. İnşaat sektöründe ciddi tasarruf açığı (işletme sermayesi noksanı) var. Bu nedenle büyük risklerin bizi beklediğini büyük kaygı ile belirtebiliriz.
Mustafa Pamukoğlu/Cumhuriyet
Yorum Yaz