Nazmi Durbakayım 10 soruda kentsel dönüşümü değerlendirdi!
Uzun zamandır beklenen "Kentsel Dönüşüm Yasası" birkaç ay önce çıktı. Dönüşüm kapsamında Türkiye genelinde 7 milyon, İstanbul'da 800 bin konut yeniden yapılacak. En az 400 milyar TL'ye mal olması beklenen dönüşümün, 20 yılı bulması öngörülüyor. Tüm bu süreç tabii ki en çok inşaat sektöründeki oyuncuları etkileyecek. Teknik Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Nazmi Durbakayım, "Zaman kaybetmeden icraata geçilmeli" diyor.
1 - Kentsel dönüşüm yasası inşaat sektörüne nasıl bir hareketlilik getirecek?
Yasa tabii ki inşaat sektörüne, yapı sektörüne bir hareketlilik getirecek. Sektörün şu andaki büyümesi yıllık yüzde 2 civarında. Kentsel dönüşümle birlikte yüzde 5'lik bir büyüme tahmin ediyorum. Öte yandan kentsel dönüşüm sayesinde şehir içindeki projeler artacak ve böylece daha ufak ölçekli inşaat şirketleri de işin içine girecek. Ölçek olarak baktığımızda sektördeki asıl canlanmanın o tarafta olacağını düşünüyorum.
2 - En çok hangi kentlerde ve İstanbul'da ise hangi bölgelerde canlanma olur?
Şehir olarak bakarsak İstanbul, Ankara ve İzmir'de canlanma olacaktır. Asıl hareketlilik, kendi rantını yaratabilecek bölgelerde yaşanacak. Örneğin İstanbul'da Boğaz hattındaki bölgelerde, şehir merkezinde, Fikirtepe, Haliç, Balat gibi semtlerde ciddi bir canlanma başlıyor. Büyükada, Heybeliada, Burgazada, Kınalıada, Kuştepe, Ayazağa, Halkalı, Kanarya, Cennet bu semtler arasında sayılabilir. Bence merkez dışındaki bölgelerde fazla etkilenme olmaz.
3 - Bu kapsamda Türkiye'de ve İstanbul'da toplam kaç bina var?
Türkiye'de yaklaşık 20 milyon konutun üçte birinin yeniden yapılması gerekiyor. Yani yaklaşık 7 milyon konut kentsel dönüşüm kapsamında. Tüm süreç 20 yıl olarak alınırsa yılda 300-350 bin binanın yeniden yapılması gerekiyor. İstanbul'da ise yaklaşık 1 milyon 600 bin bina var. Bunların yarısının yenilenmesi lazım. Ancak çok acil ve mutlaka yenilenmesi gereken 100 bin bina var. Bunların 15 bini hiç oturulamayacak durumda. Eğer 1999 depreminden sonra bu işe başlasaydık, 10-12 yılda çoktan bitmiş olacaktı. Her yıl 10 bin konut yaparak bu dönüşümü rahatlıkla tamamlayabilirdik.
4 - Dönüşümün tamamı ne kadar sürecek? Kaç yılda tamamlanması hedefleniyor?
Deprem riski taşıyan binaların tamamının 20 yılda yenilenmesi öngörülüyor. Kademeli Kentsel dönüşüm süreci 20 yıl olarak alınırsa yılda 350 bin binanın yeniden yapılması gerekiyor. Yani binaların durumlarına ve kentin ihtiyaçlarına göre 5-10 yıllık yol haritalarıyla ilerlenebilir. Böylece tüm bu sorunlu konut stoku yenilenebilir.
5 - Peki sektörde bu kapasite, üretim gücü var mı?
Sektör olarak kesinlikle bu güçteyiz. Bana sorsanız 20 yıl değil, 5 yılda bile bu dönüşümü yapabilecek güçteyiz. Sonuçta Türk inşaat sektörü Irak'a gidip 30-40 bin konut yapabiliyor. Satışla ilgili bir sıkıntı olmadığı takdirde üretim kapasitesinde hiçbir sıkıntı yok. Burada önemli olan artık bir yerden başlamak. Bu konu daha fazla gecikmemeli. Bugünden tezi yok "Yılda 10 bin veya 20 bin konut yenilecek" şeklinde net bir hedef koyarak başlanmalı.
6 - Kentsel dönüşümün toplam maliyeti ne kadar olacak? Kaynak nereden gelecek?
En iyimser tahminle maliyetinin 400 milyar lira olması bekleniyor. Bu rakam 700 milyar liraya kadar çıkabilir. Ama devletin vereceği böyle bir para yok. Örneğin 2B'den gelmesi planlanan kaynak, ancak çok acil olan noktalara aktarılabilir. Geri kalan değerin sistemin kendi içinde yaratılması lazım. Bu nasıl olacak? Engellerin kaldırılması lazım. Yeni yasa bunu sağladı zaten. Örneğin en büyük engel Kat Mülkiyeti Kânunu'ydu. Yeni yasanın eksiği yok, fazlası var diyebilirim. Bu çarpık yapı garabetini özel sektör ve sivil toplum el ele vererek çözmek zorunda. Sadece devletten kaynak beklemekle olmaz. Şöyle de bir gerçek var. Kendi rantını yapmayacak alanlardaki kentsel dönüşüme özel sektörün ilgisi olmaz. Onun için bir katma değer yaratılması gerekiyor. Burada mümkün olduğunca farklı formüllerin devreye girmesi, devlete de yük olmadan işlerin yürümesi için belli esneklikler yapılması gerekecektir. Farklı çözümlerle imar rantı artırılabilir. Örneğin kat sayısını artırarak veya arsanın fonksiyonunu, kullanım amacını değiştirerek de katma değer yaratabilirsiniz. Parseller birleştirilerek de bu yapılabilir.
7 - Bir konutun yenilenmesi ortalama ne kadara mal olacak?
Yenilenme derken yıkıp tekrar yapmaktan bahsediyoruz. Bugün standart bir evin metrekare yapım maliyeti, 1.000-1.500 lira arasında değişiyor. Yani 100 metrekarelik bir ev, arsa bedeli hariç 100-150 bin TL'ye mal oluyor.
8 - Peki binaların değer tespitleri ve değerlemeler kim tarafından yapılacak?
Asıl değerler piyasanın kendi içinde belirlenecek. Oluşacak arz ve talebe göre değerlemeler ortaya çıkacak. SPK lisanslı değerleme kuruluşları var. Onlar da ekspertizleri yapacak.
9 - Hak sahiplerine proje süresince nasıl bir kira yardımı yapılacak?
Yardımın oranı, bedeli ve süresi ne olacak? Özel sektör şirketlerinin yapacağı kentsel dönüşüm projelerinde özel yardımlar mevcut. Her şirketin kendi planları olacaktır. Sonuçta hem hak sahipleri mağdur olmamalı hem müteahhit firma da makul oranda bir kâr sağlayabilmeli. Tüm bunlar gözetilerek hak sahipleriyle karşılıklı mutabakata varılacaktır. Örneğin biz Teknik Yapı olarak Fikirtepe'de yürüttüğümüz projede, ada sakinlerine yüzde 55 oran verdik. Adalarda yer alan her bağımsız bölüm için belli bir hak mahrumiyeti bedeli ödeyeceğiz. Bu rakam her konut için aylık 700 lira, dükkan içinse aylık 1.000 lira olacak. Ayrıca bir kereye mahsus taşınma bedeli olarak da 1.000 lira ödeyeceğiz.
10 - Dönüşümün emlak piyasasına etkisi nasıl olur? Konut fiyatlarının, kiraların artması söz konusu olur mu?
Mutlaka çok ciddi bir hareketlenme olacak. Sonuçta insanlar bu projeler bitene kadar yer değiştirecek. Mobilya, beyaz eşya gibi farklı sektörlerde de hareket başlayacak. 10 yıllık bu süre zarfında sadece kentsel değil sosyolojik bir dönüşüm de yaşanacak. Bir de işin pazarlama tarafı var. Sadece konutları yenilemek yetmez. Tüm bunların pazarlanması da lazım. Eğer bu pazarlama kısmını sadece yerli alıcıya odaklarsanız, yabancıyı göz ardı ederseniz olmaz. Yabancının da iştahını açacak şekilde organize olmalısınız. Ama bunun için Türk inşaat sektörünün kendisini daha iyi tanıtması lazım. Binaları çok güzel yapmak bir yabancının burada mülk edinmesi için yeterli değil. Finansman modellerimizi, garanti modellerimizi yabancılara tanıtmamız lazım.
Yasemin Erdoğan/Capital
Yorum Yaz