Sultanbeyli’de kentsel dönüşüm hızlandı! Bölgenin güçlü ve zayıf yönleri!

Üçüncü köprünün ilçeden geçecek olması, hızlı trenin ilk durağının bölgede olması, Sabiha Gökçen Havaalanı'na yakın olması bu etkenler arasında. Ülkenin gündemindeki Kentsel Dönüşüm projesiyle de kimliğini yenilemeye devam edecek Sultanbeyli'deki gelişimi ve sorunları mercek altına aldık. 

 

1992 yılında ilçe statüsüne geçen Sultanbeyli, 1987 yılına kadar küçük bir mahalleydi. İlerleyen zamanlarda aldığı göçün etkisi ile yaşanan düzensiz ve kaçak yapılaşma dolayısıyla hızla büyüdü ve şu an 15 mahallesinde toplam 298 bin 143 nüfusa sahip. Toplam yüzölçümü 29 milyon metrekareyi bulan Sultanbeyli'nin yüzde 22'si orman ya da 2B arazisi. 

 

Günümüzde Sultanbeyli, gelişimi gözle görülür boyutlara ulaşmış bir İstanbul ilçesi olarak karşımızda. İlçede markalı konut ve alışveriş merkezlerinin sayısı her geçen gün artarken, bölgede bulunan imarlı parsellere otel, rezidans, AVM, fabrika, siteler gibi projeler için ruhsat da verildi. Bu tarz projelerin ilçeye gelmeye başlaması esasında TEM bağlantı yollarının açılışına denk geliyor. İlçe, şehirle olan bağlantısının kolaylaşmasıyla yatırımcının dikkatini de çekmeye başladı. 2009 yılında bağlantının açılmasıyla beraber birçok yapılanmanın inşaatına da start verildi. İlçede hali hazırda devam eden projelere baktığımızda ise, By Group, Sinpaş GYO ve Yapı Yatırım karşımıza çıkıyor. Sinpaş GYO'nun bölgede konut projeleri mevcutken, By Group 200 milyon TL'lik yatırımla 25 bin metrekare alan üzerinde çok katlı mağaza, dükkan ve ofislerin yanı sıra otel projesi inşa ediyor. Ayrıca bölgede Yapı Yatırım'ın içinde ticari birimlerin de olduğu bir konut projesi mevcut. 

 

Bölgenin ilk AVM'si yakında açılıyor Bölge genelinde Alper İnşaat yıl içinde konut ve ticari ünitelerden oluşan yeni bir inşaata başlayacak. 

 

Öte yandan Tuna Gayrimenkul, ruhsat aşamasını tamamladığı bir alışveriş merkezi için harekete geçti ve yakında inşaata başlayacak. Dr. Ahmet Yıldız'ın finanse ettiği ve 48 bin metrekare alan üzerinde inşa edilen, sokak ve meydan temalı ilçenin ilk AVM'si olan Plato AVM ise yakında kapılarını Sultanbeyli halkına açmaya hazırlanıyor. 

 

Sultanbeyli'nin tercih nedenleri Sultanbeyli'nin bu kadar tercih edilmesindeki nedenleri ise Sultanbeyli Belediyesi Başkanı Hüseyin Keskin anlatıyor. Konum olarak Sultanbeyli'nin ulusal ve uluslararası ulaşım aksında kilit noktada olduğunu söyleyen Hüseyin Keskin, "Üçüncü köprünün son bağlantısı da ilçemiz sınırlan içerisinde. Yine Anadolu yakasındaki üç farklı metro projesinin önemli noktalarında yer alıyor. Hızlı tren hattının ilçemizin sınırında olması Sultanbeyli'mize ulaşımda tam anlamıyla bir devrim yaşatacak. 

 

Bununla birlikte TEM otoyoluna zaten bağlantımız var ve Sabiha Gökçen Havaalanına çok yakınız" diyerek tüm bunların İstanbul'un yeşil alanı bol olan nadir ilçelerinden biri olan Sultanbeyli'yi gelecekte de tercih edilen ilçelerden biri haline getireceğine vurgu yapıyor. 

 

Önemli isimlerin projelerinin yükseldiği bölgenin geleceğine dair öngörülerini ise Keskin şu sözlerle anlatıyor, "Biz Sultanbeyli'nin sosyal donatılarıyla birlikte deprem riskine göre sağlam yaşam alanlarının oluşturulduğu, gelişimini tamamlamış, Anadolu yakasının tercih edilen ilçelerinden biri olmasını hayal ediyoruz. Bugün İstanbul dev projelere imza atıyor. 

 

Kanalistanbul, İki şehir, Marmaray, 3. Köprü, Haliç köprüsü gibi dünyanın dikkatle izlediği projeler bunlar arasında. Bu projeler gelişmekte olan bölgelere, özellikle önemli ulaşım akslannın ortasındaki Sultanbeyli'ye ciddi değer katacak. 2020 Olimpiyatları'nın şehri ve Finans Başkenti olma gibi hedefleri olan bir şehrin genç bir ilçesi olarak Sultanbey'limiz, uluslararası bir nitelik kazanacak ve bu bölgenin cazibe merkezlerinden biri olacak" diyerek bu projeler tamamlanırken kendi içlerindeki sorurılan da aşmayı hedeflediklerini ifade ediyor.

 

Bölgenin gelişimi devam ederken, bunun önündeki en önemli engel ise yaşanan mülkiyet sorunu. Sağlıklı bir kentleşmenin en temel bileşenlerinden birinin mülkiyet ve bu mülklerin sınırlarını belirleyen parsellerin net olması olduğunu söyleyen EVA Gayrimenkul Değerleme, Lisanslı Değerleme Uzmanı Zuhal Balsan, çarpık kentleşmenin önüne geçilmesi ve kentlerin planlı gelişebilmesi için öncelikle mülkiyet sorununun çözülmesi gerektiğine vurgu yapıyor. Zuhal Balsan, "İlçede asıl sorun hisseli parsellerle ilgili. 29 milyon metrekarelik alana sahip olan Sultanbeyli'de yüzde 22'lik kısım orman vasfını yitirmiş arazi (2B), küçük bir kısım hazine arazisi ve geri kalan yerler ise hisseli parsel durumunda. Sultanbeyli'de 20 bin 600 parselde 34 bin mal sahibi var. 1987 yılında ilçedeki tapular sadece 103 kişi üzerine tescil edilmişken, bugün muhtarlık tasdikli senetlerle on binlerce hisseye bölünmüş durumda. İlçedeki taşınmazların yaklaşık yüzde 22'sinin 2B arazisinde olması ve ilçenin sorunları ile birlikte ilçedeki yapıların ruhsata bağlanması oldukça zor gözüküyor. İlçede mülkiyet sorunu ve bazı insanların hisse toplayarak deprem ve afet dönüşümünün önüne geçip rant peşinde olması ciddi bir risk olarak görülüyor" diyerek ilçede hisse sahipleri arasında birlik olmaması ve farklı taleplerin de zayıf yönler arasında olduğunu sözlerine ekliyor. 

 

Nitekim Başkan Hüseyin Keskinde mülkiyet meselesinin, göreve geldiği ilk günden beri üzerine en fazla eğildiği konu olduğunu anlatıyor. Mülkiyet sorununun ilçenin girdiği bu gelişim sürecinin hızını artırmasında en büyük engel olduğunu dile getiren Keskin, "Bunu çözdüğümüzde buna bağlı birçok problem çözülmeye başlayacak. Zaten temel problemlerin başında ismini zikrettiğimiz meselelerin birçoğunu geride bıraktık ve bırakmaya da devam ediyoruz. TEM bağlantı yollarımız sayesinde ulaşım sorunumuzu neredeyse aştık, yeni hastanemiz yapılıyor, bugüne kadar hayal diye addedilen Gölet, kültür merkezleri gibi projelerimiz hayata geçiyor. Sultanbeyli'nin tüm bu çalışmalarla birlikte yaşam standardı giderek artıyor. Ancak temel sorunların başında ifade ettiğimiz bir diğer konu var ki, bizim için önemi büyük. Eğitim bizim olmazsa olmazımız. İlçemizin mevcut eğitim seviyesini yükseltmek adına 2012 yılını Sultanbeylimiz için eğitim ve kültür yılı ilan ettik" diyerek bu anlamda çok sayıda projeye imza attıklarını açıklıyor. 

 

Bölgedeki mülkiyet sorununun temelini hisseli tapuların oluşturduğunu söyleyen Zuhal Balsan, "Kanun Hükmünde Kararname ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığına verilen yetki çerçevesinde Türkiye'nin en büyük kentsel dönüşümü gerçekleştirilmesi planlanıyor. 

 

Bakanlar Kurulu, Türkiye'de çarpık yapılaşmanın simgesi haline gelen Sultanbeyli'de mülkiyet sorununun çözümlenmesi ve kentsel dönüşüm projesi uygulanması için Çevre ve Şehircilik Bakanlığını görevlendirdi. 

Toplu Konut İdaresi bugüne kadar yaklaşık 500 bin konut yaparken, Sultanbeyli'de kat sayısı 1-5 arasında olan 37 bin 450 bina kentsel dönüşüme tabi tutulacak. İlçenin tamamında yeni imar planlarının yapılması gündemde" diyerek bu çalışmalar kapsamında yapılan kamulaştırmalarda, kamulaştırılan yerlerdeki vatandaşlara başka yerde arsa verileceğinin altını çiziyor. 

 

Sultanbeyli ilçesinin tamamı 2011/226 sayılı Bakanlar Kurulu karan ile kentsel dönüşüm alanı ilan edildi. Bu karar dahilinde Çevre ve Şehircilik Bakanlığı yetkili kılındı ve Maliye Bakanlığı bütçesinin kullanılması ile ilgili işlemler için de Maliye Bakanlığı yetkilendirildi. 

 

Mülkiyetin hisseli parseller şeklinde olması sebebiyle ilçede gerçekleşmesi beklenen kentsel dönüşümün diğer ilçelerde görülen uygulamalardan farklı olacağını da sözlerine ekleyen Balsan, "Sultanbeyli ilçesinin tamamı kentsel dönüşüm alanı ilan edildi. 

 

6 Ekim 2011 tarihli ve 28076 sayılı resmi gazetede yayınlanarak yürürlüğe giren kararın ekinde ise kentsel dönüşüm alanının sınırlarını gösteren koordinatlı harita da var. Haritada belirtilen sınırlar ve koordinatlardan ilçenin tamamının kentsel dönüşüm alanı ilan edildiği anlaşılıyor. Sultanbeyli ilçesi, Ömerli içme suyu havzasının kısa, orta ve uzun mesafeli koruma kuşaklarında içme suyu havzaları koruma yönetmeliğine aykın olarak yapılaştı. Barajı besleyen çok sayıda dere yine Sultanbeyli ilçesi içerisinde yapılaşmış durumda" diyerek Ömerli havzasında yer aldığı için, kentsel dönüşümde farklı yol izleneceğini, ama bu aşamaya gelinebilmesi için öncelikle mülkiyet sorununun halledilmesinin gerekliliğine işaret ediyor. Sultanbeyli'nin kentsel dönüşümde diğer ilçelere göre mülkiyet sorunu sebebiyle dezavantajlı olduğunu açıklayan Balsan, "Sultanbeyli'nin gelişiminin önünün açılması için bu sorunun çözülmesi gerekiyor. Özellikle son dönemlerde Sultanbeyli'nin imarlı bölgelerinde büyük bir hareketlilik söz konusu. 2B olan bölgelerde de, tapu sonrası büyük hareketlilik olacağı düşünülüyor. 

Sultanbeyli'nin önümüzdeki süreçte İstanbul'un en önemli ulaşım aksının tam göbeğinde olacağı ve planlanan kentsel dönüşümün ilçede nitelikli yapılann gelişmesini sağlayacağı öngörülüyor" diyor. 

 

Konum, ulaşım, depremsellik ve çevresel özellikler bağlamında Sultanbeyli'nin birçok avantajı var. Bölge kuzeyde, güneyde ve batıda Kartal İlçesi'ne bağlı Paşaköy ve Sancaktepe ilçesine bağlı Şamandıra ile doğuda Pendik ilçesine bağlı Kurtköy ile çevrili. Denizden yüksekliği ise 130 metre. TEM Otoyolu ilçenin ortasından geçiyor ve ilçeden otoyola giriş ve çıkış bulunuyor. TEM Otoyolu boyunca kuzeybatı-güneydoğu istikametinde lineer olarak yapılaşmış olan Sultanbeyli'nin kuzeydoğu ve güneybatısında orman alanları var. Sultanbeyli'nin kuzeyinden üçüncü köprünün geçecek olması, hızlı trenin ilk durağının Sultanbeyli olması, bir ayağının Marmara, bir ayağının üçüncü köprüde oluşu, Sabiha Gökçen Havaalanı'na yakın oluşu da ciddi yatırımcıları bölgeye çekiyor. 

 

Sultanbeyli 1328 yılında Orhan Gazi'nin emriyle Osmanlı Ordusu tarafından fethedildi Sultanbeyli'deki arazilerin büyük kısmına padişahın kız kardeşi Cemile Sultan malik iken 22 Şubat 1893 tarihinde bu araziler Osmanlı Devletinin Denizcilik Bakanı Hasan Hüsnü Paşaya satıldı. Flipson'un ölümünden sonra varisleri tarafından Sultanbeyli arazileri bugünkü hissedarlara satıldı. Ayrıca 1945yılında Bulgaristan'dan gelen göçmenlerin bir kısmı hükümetçe 7 bin 500 dönümlük arazi istimlak edilerek bölgeye yerleştirildi 1957 yılında Sultanbeyli Köyünün kurulmasına karar verildi. TEM Otoyolunun köyün içinden geçmesi köyü cazip hale getirmiş olup 1985-1987yılları arasında hızlı yapılaşma faaliyetinin neticesinde Sultanbeyli bugünkü haline ulaştı. 31 Aralık 1987 tarih inde Sultanbeyli Köyü nde belediye kurulması kararı alındı, Ancak ilk belediye seçimleri 26Aralık 1989 yılında yapılmış olup 1992'de de Sultanbeyli ilçe statüsüne geçti 1987ye kadar küçük bir mahalle iken aldığı göçün etkisi ile yaşanan düzensiz ve kaçak yapılaşma dolayısıyla hızla büyüyen Sultanbeyli de şu anda 15 mahallede yaklaşık 300 bin nüfus yaşıyor. 

 

 

 • Sultanbeyli'nin konum, ulaşım, depremsellik ve çevresel özellikler bağlamında avantajlarının bulunması, 

• İlçe sınırları içinden TEM Otoyolunun geçmesi ve Sultanbeyli gişelerinden otoyola giriş ve çıkış bulunması, 

• Tem Otoyolu boyunca kuzeybatı-güneydoğu istikametinde lineer olarak yapılaşmış olan Sultanbeyli'nin kuzeydoğu ve güneybatısında orman alanlarının bulunması, 

• Konum olarak Sabiha Gökçen Havaalanı'na yakın olması, 

• İlçenin sınırları dahilinde gerçekleşmesi beklenen kentsel dönüşüm hareketliliği ile cazibesinin gün geçtikçe artması, 

• İlçede markalı konut ve alışveriş merkezlerinin sayısı her geçen gün artması, 

 

• İlçede parsellerin hisseli mülkiyete konu olması sebebiyle mülkiyet sorununun bulunması, 

• Bölgedeki parsellerin, hisseli parseller şeklinde olması sebebiyle ilçede gerçekleşmesi beklenen kentsel dönüşümde yaşanması olası zorluklar, 

• İlçede bulunan 37 bin 384 binanın yalnız 384'ünün ruhsatlı olması, 

• 29 milyon metrekare alana sahip ilçede yüzde 22'lik oranla 2-B kapsamında arazi, küçük miktarda hazine arazisi ve geri kalan alanların ise hisseli mülkiyete sahip parseller olması,

 

• İlçenin sınırları dahilinde gerçekleşmesi beklenen kentsel dönüşüm hareketliliği ile cazibesinin gün geçtikçe artması, 

• İlgili bakanlık hedeflerinde bölgede yaşayan hiçbir vatandaşın mağdur edilmeden Sultanbeyli'yi dönüştürme ve mülkiyet şehirleşme sağlama hedefinin bulunması,

 • Sultanbeyli'nin kuzeyinden üçüncü köprünün geçecek olması, hızlı trenin ilk durağının ilçede yer alması, 

 

• İlçede yer alan parsellerin hisseli mülkiyete sahip olması ve hissedarlar arasında oluşabilecek muhtemel anlaşmazlıklar, 

• İlçenin büyük bir bölümünün Ömerli su havzası koruma sınırları dahilinde yer alması. 

Bölgedeki önemli projeler 

 

Bölgenin önemine inanan şirketlerin başında gelen Sinpaş GYO'nun bölgedeki Liva İstanbul projesinin ikinci etabı olan Sinpaş Liva Turkuaz, sunduğu olanaklarla ilçeye değer katıyor. 474 konutlu projede kafe ve vitamin bar, kapalı yüzme havuzu, jakuzi, Türk hamamı, saunalar, çocuk yüzme havuzu, fitness center, squash salonu, tenis kortu, streetball alanı ve squash salonu bulunuyor. Projeden daire sahibi olmak isteyenlere 31 Aralık'a kadar cazip fiyatlar sunuluyor. Bu fiyatlar ise şöyle; 53 metrekare 1+1 daireler 162 bin 300 TL'den, 107 metrekare 2+1 daireler 297 bin TL'den, 136 metrekare 3+1 daireler 380 bin 200 TL'den, 167 metrekare 4+1 daireler ise 505 bin 500 TL'den başlangıç gösteriyor. Projede her ev tipi için sadece 15 bin TL peşinat, ilk taksit ve ara ödeme 12 ay sonra yapılıyor. Ayrıca ödeme yapılmayan 12 ay için vade farkı yok ve 60 aylık kredi oranı ile 120 ay vade imkanı var. Sinpaş Liva Turkuaz'da 1. Etap Kasım 2013, 2. Etap Mart 2014'te teslim edilecek. 

 

ByGroup'un 200 milyon TL yatırımla Sultanbeyli'ye kondurduğu ByConcept, yeşil alanları ve kişiye özel bahçe olanaklarıyla dikkat çekiyor. Yaklaşık 6 bin metrekare yeşil alana sahip ByConcept, ByOtell Sultanbeyli, ByOffice ve ByStore'un yanı sıra çocuk parkı, sosyal tesisler, açık ve kapalı yüzme havuzlan ve oyun odaları da var. ByConcept Projesinde 3+1 dairelerin alanları 112 - 156 metrekare arasında değişirken, dubleks olarak inşa edilen 4+1 daireler ise blokların en üst katında yer alacak ve alanlan 155 186 metrekare arası değişiklik gösteriyor. Dubleks daireler için balkon veya teras seçenekleri sunulurken bahçe katlan için şahsa özel kullanılabilir bahçe alanı mevcut. Bahçelerin büyüklükleri 40 metrekare ile 185 metrekare arasında değişirken, bloklarda terasların büyüklükleri 15 - 21 metrekare arası değişkenlik gösteriyor. Üç blok ve 326 konuttan oluşan ByConcept Projesinde 60 aya sıfır faiz ve peşinatın 2014'te ödenmesi gibi avantajlar var.