Sultanbeyli'deki kentsel dönüşüm konut fiyatlarını artırdı
TSKB Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Fatih Bilgili, Sultanbeyli’nin kentsel dönüşüm kapsamında bölge haritasını değerlendirdi
Sultanbeyli, İstanbul'un Anadolu Yakası'nda yer alan, batısında Sancaktepe, doğusunda ve kuzeyinde Pendik, güneyinde Kartal İlçeleri bulunan ve 2012 Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS)'ne göre nüfusu 492.212 olan bir ilçesidir. Sultanbeyli İlçesi, Ömerli Barajı ile Aydos Ormanı arasında konumlu olup, TEM Otoyolu ile Kuzey Marmara Otoyolu'na oldukça yakındır. Bu sebep ile ilçenin ulaşılabilirliği oldukça yüksektir. Toplam yüzölçümü yaklaşık 29 milyon metrekare olan Sultanbeyli İlçesi'nin %22'lik bir kısmı, orman alanı ve 2B vasıflı arazilerden oluşmaktadır. İlçenin tamamına yakın bir kısmı kentsel dönüşüme tabi olup, daha önceki dönemlerde, kaçak olarak inşa edilmiş olan yapıların büyük bir çoğunluğunun, önümüzdeki yıllarda yıkılarak yeniden inşa edilmesi beklenilmektedir. İlçenin en büyük sorunlarının başında ise mülkiyet sorunu gelmektedir. Mevcut durumda ilçede 20.600 adet parsel bulunmakta olup, söz konusu parsellerin büyük bir bölümü hisseli yapıya sahiptir. 1987 yılında, ilçenin tamamı 103 kişinin adına tescil edilmişken, günümüzde ilçede yaklaşık 34.000 adet malik yer almaktadır. %22'lik bir kısmının 2B arazisi vasfında olduğu ilçede, mülkiyet sorunu çözülmeden, ilçede etkili bir kentsel dönüşümün gerçekleştirilmesinin güç olduğu görülmektedir. İlçe genelinde yer alan mülkiyet sorununun çözülmesi için, 2012 yılı içerisinde Türkiye genelinde gerçekleştirilmeye başlanan Kentsel Dönüşüm Projesi kapsamına, Sultanbeyli İlçesi de dahil edilmiştir. 
Sultanbeyli ilçesinde bulunan bazı alanlarda yürütülecek iyileştirme, yenileme ve dönüşüm uygulamaları kapsamında, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ile Maliye Bakanlığının yetkilendirilmesine ilişkin, Bakanlar Kurulu 26.09.2011 tarihinde karar almıştır. Söz konusu kararın ekinde yer alan krokide, ilçenin tamamının kentsel dönüşüm alanı ilan edildiği görülmektedir. Sultanbeyli'de değişim, 2011 yılında TEM Otoyolu bağlantı yollarının açılması ile beraber, ilçeye ulaşımın kolaylaşması ile hızlanmıştır. Konum olarak TEM Otoyolu'nun ikiye ayırdığı ilçe, ulaşım açısından oldukça avantajlıdır. Mevcut durumda Üsküdar - Sancaktepe hattı olarak inşa edilmekte olan metro hattının ilk etapta 6,5 km. daha uzatılarak Sultanbeyli'ye, daha sonra ise Sabiha Gökçen Havalimanı'na kadar uzatılması planlanmaktadır. Hızlı tren hattının İstanbul girişindeki son durağı da ilçenin sınırında yer almaktadır.
İlçede çok sayıda markalı konut projesi geliştirilirken, bölgede yer alan imarlı parsellerin birçoğunda, konut ve ticari fonksiyonları bulunduran projelerin yer alması planlanmaktadır.
İlçede mevcut durumda bir adet AVM bulunmakta olup, inşaatı devam eden ve 142.625 metrekare inşaat alanına sahip Sultanbeyli AVM'nin faaliyete geçmesi ile beraber ilçenin de hareketlenmesi beklenilmektedir.
Bölgede mevcut durumda inşaatı devam eden diğer bir proje ise, karma kullanıma fonksiyonlarını bir arada bulunduran Byconcept projesidir. Söz konusu projede; ticaret ve ofis fonksiyonlarının yanında, 268 odalı iş oteli alanı ve 326 adet konutun yer alması planlanmaktadır. Söz konusu projede konut satış fiyatları 3.000 - 3.500 TL/metrekare seviyelerinde gerçekleşmektedir. Sultanbeyli'de yer alan önemli projelerden bir diğeri ise, ilçenin Samandıra sınırında yer alan Sinpaş Liva Konutları'dır. 2 etapta inşa edilen proje kapsamında, 800 adet konut ile sosyal donatı alanlarının inşa edilmesi planlanmıştır. Söz konusu proje kapsamında yer alan dairelerin metrekare birim fiyatları 3.100 - 3.250 TL arasında değişmektedir.
Bölgede geliştirilen bir diğer proje ise, 23.500 metrekare inşaat alanına içerisinde, 6 blokta 176 adet dairenin yer alması planlanan, Yapı Yatırım tarafından gerçekleştirilen Sultan Konakları projesidir. Söz konusu proje, ilçenin kuzeyinde yer almakta olup, proje kapsamında yer alan bütün bağımsız bölümler satılmıştır. Sultan Konakları'nda ikinci el satış işlemleri, 2.000 - 2.400 TL birim fiyat aralığında değişmektedir. Sultanbeyli ilçesi genelinde yaşanan bu gelişmeler, bölgedeki fiyatlara da yansımış durumdadır. Sultanbeyli'de eski binalarda konumlu bağımsız bölümlerin fiyatları, konumlarına ve büyüklüklerine göre değişmekle birlikte ortalama 1.000 TL/metrekare seviyelerinde iken, bölgedeki yeni projelerde konutlar 2.500-3.500.-TL/metrekare birim satış fiyatı seviyelerinde işlem görmektedir. Konut fonksiyonlu bağımsız bölümlerdeki birim değer artışı, bölgedeki konut kiralamalarında da ortaya çıkmaktadır.
Fatih Bilgili/TSKB Değerleme
Yorum Yaz