Sultangazi'de kentsel dönüşümün sloganı: Eskiyi getir yeniyi götür!

İlçeye yatırım yapmak isteyen yatırımcıları ve özellikle de inşaatçıları büyük fırsatların beklediğini anlatan Altunay, 'Eskiyi getir, yeniyi götür' sloganıyla yürüttükleri kentsel dönüşüm konusunda hem yatırımcıya hem de vatandaşa ciddi imkanlar tanıdıklarını kaydetti. 

 

Uç yıl önce Gaziosmanpaşa'dan ayrılarak İstanbul'un en yeni ilçelerinden biri olan Sultangazi, bir yandan bu yeni konumu gereği hızlı bir gelişim sürecine girerken diğer yandan tüm İstanbul'u saran kentsel dönüşüm hareketinden payına düşeni almaya hazırlanıyor. Sultangazi Belediye Başkanı Cahit Altunay, Sultangazi'nin her geçen gün ekonomik değeri yükselen bir yer haline geldiğini belirterek ilçedeki gayrimenkul fiyatlarının üç yıl içinde 7-8 kat arttığını söyledi. Bu gelişmede ilçeye getirilen hizmetlerin büyük payı olduğunu kaydeden Altunay, 2009'dan sonra artık çok farklı bir Sultangazi ortaya çıktığını anlattı. 

 

Son üç yıl içinde Sultangazi'ye getirilen hizmetlerin ve buna bağlı olarak yaşanan değer artışının kentsel dönüşüm çalışmalarını da olumlu yönde etkilediğini belirten Cahit Altunay, ilçeye yatırım yapmak isteyen yatırımcıları ve özellikle de inşaatçıları zorlukların değil büyük fırsatların beklediğini anlattı. Kentsel dönüşüm konusunda Sultangazi Belediyesi olarak hem vatandaşa hem de yatırımcıya ciddi imkanlar tanıdıklarını belirten Altunay, bu konudaki sloganlarının 'Eskiyi getir, yeniyi götür' olduğunu söyledi. Bu kapsamda ne kadar çok bina birleşerek yenileme yaparsa o kadar çok imar artışı verdiklerini anlatan Altunay, şunları söyledi: Yüzde 25'e kadar imar artışı "Sayın bakanımızın çıkarmış olduğu yasada (Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun), nasıl kredi verileceği, faizsiz krediden nasıl yararlanacakları, hangi bina riskli yapı sınıfındaysa nasıl kolaylık sağlanacağı belirtilmiş. Ama biz ne yapacağız dersek, biz de adeta bu yasanın geleceğini bilerek yapmış olduğumuz planlarımızda bunu belirledik. Dedik ki 'eskiyi getir yeniyi götür'. Ne kadar çok bina birleşirse, o kadar çok imar artışı vereceğiz. Yani vatandaşı birleşmeye, daha sağlıklı yapılara kavuşmaya teşvik ediyoruz. 1000 metrekarelik birleşmelerde yüzde 10 imar artışı, 2 bin metrekarelik birleşmelerde yüzde 15, 3 bin metrekare ve üzeri birleşmelerde yüzde 25 imar artışı veriyoruz. Bu artışlar, yapılacak olan yapıların neredeyse maliyetinin büyük bir bölümünü karşılamış oluyor." 

 

 

Sultangazi hem bir konut hem de bir sanayi bölgesidir. Sanayi burada çok önceden kendiliğinden oluşmuş. Çünkü iyi bir insan potansiyeli var, genç bir nüfus var. Biz bazı iş kolları, istihdam sorunu çözeriz anlayışıyla buraya gelmiş, özellikle tekstil ve ayakkabı sektörleri. Tekstil sektörü burada 40 bine yakın insan çalıştırıyor. Yine ayakkabı alanında başarılı bir ilçe. Türkiye'de üretilen spor ayakkabılarının dörtte üçü burada üretiliyor. Dolayısıyla 15 bin-20 bin kişi de burada istihdam ediliyor. Öbür taraftan Gaziosmanpaşa bölünmeden evvel, Turgut Özal'ın başbakanlığı döneminde burada mevcut olan bir hazine arazisine küçük sanayi siteleri yapılmış. Mobilyacılar, kaporta-boyacılar, hadiseciler ve serbest çalışanlar olmak üzere 4 tane de küçük sanayi sitesi oluşmuş. Burada da 10 bin civarında istihdam oluşuyor. Topladığımızda 60 bin- 70 bin insan bu ağ içerisinde istihdam ediliyor. Ancak bunların arasında 4 küçük sanayi sitesinde resmi bir sanayi alanı oluşmuş. Diğerleri tamamen arazide, mevcut konut alanları içerisinde apartmanlar ve iş hanları şeklinde faaliyet gösteriyor. Dolayısıyla onların da talepleri rahat çalışabilecekleri, kendilerine ayrılmış sanayi alanlarının üretilmesidir. 

 

Fakat bütün bunlara rağmen burası bir yerleşim yeri, bir konut alanı. İnsanlar şehir merkezine yakın oluşu, İstanbul'daki iş alanlarına kolay ulaşımı ve biraz da arka mahalleler olduğu gördüğü için daha ucuz yer bulabilecekleri yerler diye burayı tercih etmiş. Ama artık burası da şehir oldu, ucuz diye bir yer kalmadı. Sultangazi her geçen gün ekonomik değeri yükselen bir yer haline geldi. Tabi bu ekonomik yükselme nasıl oluşuyor? Bir yere hizmet geliyorsa oranın değeri artıyor. Özellikle son üç buçuk yılda... Özet olarak Sultangazi ilçe olduktan sonra, İstanbul'un anayasası olarak anılan 1/100.000 ölçekli nazım imar planında yapılan değişiklikle birlikte ticaret ve hizmet alanı olarak belirlendi. 

 

 

 

Belediye kurulduktan sonra buradaki değerler inanılmaz boyutta fırladı. Bu anlattıkların 2009 öncesiydi. 2009 sonrası çok farklı olacak Sultangazi'de... 2009'dan sonra neler değiştiğini görmek için yıl geçmesine gerek yok, artık her ay görebiliyoruz. Çok kısa zamanda kendini gösteriyor. 

 

Şöyle söyleyebilirim, gelir gelmez bir ticari mantıkla yönetim tarzımızı oluşturduğumuz için bize lazım olacak, kamunun ihtiyacı olacak ve burada bir şehir oluşacaksa onun olmazsa olmazlarını oluşturacak alanları tespit ettik. 

 

Ve kıt imkanlarımıza rağmen ucuz olduğu için pek çok yer aldık, belediyeye kazandırdık. Şimdi onların üç yıl içinde 7-8 kat arttığını görünce ne iyi etmişiz dedik. Ama vatandaşın yeri de aynı nispette arttı, değerlendi. Mesela bir yer kamulaştırılırken o zamanlar metrekaresi 400 - 500 liraya kamulaştırılırken aynı yerin kamulaştırma bedeli şu anda 2 bin liranın üzerine çıkıyor. Yani en düşük yer bile dörde katladı. Merkezi yerlerde artış çok daha fazla oldu. Bu artış devam ediyor. 

 

Bunun yanı sıra bizim konseptimizde sadece belediye binası olarak görmediğimiz ciddi bir meydan projemiz var. Belediye binasının yanında da 22 bin metrekare alışveriş merkezimiz var. Otoparklarıyla, meydanıyla, katlı kavşaklarıyla, yeni yapılan çevreyoluyla ve yapılmakta olan bir çevreyoluyla daha - üçüncü köprü yolundan bahsediyorum- ulaşım sorunu olmayan bir Sultangazi'den bahsediyorum. Bununla birlikte ciddi bir yeşil alan ihtiyacı olan bu ilçede, geldiğimizden bu yana yeşil alan miktarı 25 kat büyüdü. Biz geldiğimizde kişi başına 0,2 metrekare yeşil alan düşüyordu, bu gün 25 kat büyüyerek 5 metrekareye çıktı. Bundan sonraki süreçte de bu artış devam edecek. Sayısal olarak ifade edecek olursak, biz geldiğimizde 95 parkımız vardı. Bunların tamamını revize ettik, üzerine de bir o kadar daha koyduk. Yani hedefimiz bu dönem sonuna kadar 200 parkı aşmak. 

 

 

Bunu sayısal olarak değil de oransal olarak söyleyebilirim ama daha önce şunu söylemeliyim ki kentsel dönüşüm çalışmaları, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'nın çıkaracağı yasayı bekliyordu. Onun getirişi çok önemliydi bu konuda. Kendimizi ona göre programlayacaktık, vatandaşın beklentisi de buydu. Şu an çıkan yasa vatandaşın lehine yeterli ve mükemmel olmasa da gerçekten büyük avantajlar ve imkanlar getiren bir yasa. Şimdi biz bunu göz önüne alarak ilçemizde işe tespit çalışması ile başlıyoruz. Yani bu dediğiniz sorunun altını dolduracak, kaç tane yapı, ne kadarı dayanıklı, ne kadarı riskli yapılar, hangi yıllarda yapılmış, hangi zemine oturtulmuş gibi veriler bu çalışma ile ortaya çıkacak. Zemin etüt çalışmaları, dayanıklılık çalışmaları gibi çalışmalarla bütün binaların kontrolden geçmesi gerekiyor. 

 

Bunlar bittikten sonra net ve somut rakamlar verebiliriz ama öngörünüz, tahmininiz nedir derseniz, bizim ilçemizin nüfusu ağırlıklı olarak 1999 yılından sonra artış gösterdi. Dolayısıyla 1999 Marmara Depremi'nden sonra yapılan yapılar genellikle kötü yapılar değil. 1999 öncesi yapılan yapıların hepsi riskli yapılar sınıfına girmese de bir kısmının normal bir kısmının tehlikeli boyutta olduğunu söyleyebilirim. Onun için de 1999 öncesi yapılan yapıları ciddi şekilde ön plana almamız gerekiyor. Bütün bunlar 1999 öncesi yapılan bütün yapılar risklidir anlamına gelmiyor tabii... Çünkü bu etüt çalışmalarında biliyorum ki 1999 öncesinde yapılmış olmasına rağmen çok sağlıklı yapılmış binalar var. 

 

 

Bu tespit çalışmalarından önce, bizim bazı bölgelerde çalışmalarımız mevcut. Mesela Habibler bölgesinde gecekonduların yapısını bildiğimizden dolayı önce orada başlıyoruz. Sanırım birkaç hafta içinde kazma vurulacak noktaya geleceğiz. Mülkiyet ve yer sorunlarını çözdük, projeler bitti, gecekondu mesken burada başlıyor. Orada, su havzası içinde kalmış gecekondu yapıları önce buraya taşıyacağız. Bir başka bölgemizde riskli dediğimiz yapılar var. Çok katlı yapılardan bahsediyorum. Şimdi onları da değiştiriyoruz. Onun için mesela çok ciddi bir proje çalışmamız var. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ile paslaşarak çıkarıyoruz bu projeyi. Sanırım orada 2-3 bin konutluk bir yapının projesi oluşuyor şu anda. O proje tamamlandığında, kısa süre içerisinde oraya da başlayacağız, orada da bir dönüşüm başlayacak. Vatandaşlarımız buna kısmen hazır. Çünkü böyle bir şeyi bekliyorlardı. Bu tür teklifi yapanlar da var. Mesela bir vatandaşımız geldi, 'Sayın başkanım ben şu mahallede oturuyorum, evimin deprem analizini yaptırdım, beklediğim değerlerin çok altında çıktı, dolayısıyla ben daha sağlam bir yerde kiraya çıktım. Bekliyorum, inşallah kanun çıksın biz de buna evet diyelim' dedi. Yani buna çok hazır olan vatandaşlarımız da var. Bu konu gündemde olduğu için bilinçleniyor insanlar. 

 

 

 

Sayın bakanımızın çıkarmış olduğu yasada, nasıl kredi verileceği, faizsiz krediden nasıl yararlanacakları, hangi bina riskli yapı sınıfındaysa nasıl kolaylık sağlanacağı belirtilmiş. Ama biz ne yapacağız dersek, biz de adeta bu yasanın geleceğini bilerek yapmış olduğumuz planlarımızda bunu belirledik. Dedik ki 'eskiyi getir yeniyi götür'. Ne kadar çok bina birleşirse o kadar çok imar artışı vereceğiz. Yani vatandaşı birleşmeye, daha sağlıklı yapılara kavuşmaya teşvik ediyoruz. O da şöyle: 1000 metrekarelik birleşmelerde yüzde 10 imar artışı, 2 bin metrekarelik birleşmelerde yüzde 15, 3 bin metrekare ve üzeri birleşmelerde yüzde 25 imar artışı veriyoruz. Bu artışlar, yapılacak olan yapıların neredeyse maliyetinin büyük bir bölümünü karşılamış oluyor. Bakanlığımızın sunduğu imkanları da göz önüne aldığımızda aslında bundan sonra takviyeyle, güçlendirme ile uğraşmamamız lazım. En iyisi yeni yapılar yapmamız. Bu getirdiğimiz yeni sistemde başka bir şey daha var ki o da dikine yapılanma. Dolayısıyla bu yapılar kendi içlerinde yeşil alanlar, oyun alanları, dinlenme alanları bırakabilecek ve alt katlarda da otopark ihtiyacını çözeceğimiz için asansörle üst kata çıkma imkanına kavuşacak. 

 

 

 

Bizim sanayiye ayıracak fazla alanımız yok. Çünkü 36 bin kilometrekare sınırları olan bu ilçenin 23 bin kilometrekaresi su havzası içinde kalıyor. Dolayısıyla burada yapı izni olsa da çok düşük. Özellikle de sanayiye müsait değil. Çünkü barajları korumamız gerekiyor.  Ama bünyemizde az önce ifade ettiğim sektörler var.  Gerek onları kendi içlerinde daha modern alanlarda çözmek, gerekse biraz daha bu dönüşüm esnasında oluşacak belki boşluklar varsa buralara toplamak gayretinde olacağız. Biz böyle bir ticareti de kaybetmek istemeyiz. Çünkü bir ilçede bu kadar yerleşim varsa, bu kadar genç nüfus varsa onların işe de ihtiyacı var. 

 

Dolayısıyla bizim ciddi bir istihdam sorunumuzu çözüyorlar. Ancak sağlığa zararlı olanları mutlaka bertaraf ediyoruz. Bunlar ya rehabilite ediyoruz ya da buradan taşınmasını sağlıyoruz. Mesela dökümcüler buna iyi bir örnektir. Burada döküm konusunda 74 işyeri çalışırken şu anda 1 tane kaldı, 73 tanesi terki diyar yaptı. Çünkü ciddi bir hava kirliliğine sebebiyet veriyorlardı, insanlarımız burada rahat nefes alamıyordu. İnsan sağlığı ön planda olduğu için bu kolu burada adeta durdurduk ve başka bir yere de gitmelerine vesile olduk ama diğer kollar için aynı şeyi söylemiyorum. İnsan sağlığına zarar vermeyecek şekilde filtrelerle rehabilite edildikten sonra kendi bünyemizde çözmenin gayreti içinde olacağız. 

 

 

Gaziosmanpaşa'dan bölündükten sonra 434 bin nüfusla devraldık. Ama bu gün 3 sene sonra 484 bin resmi TÜİK verilerinde görünen nüfusumuz... 

 

 

Her yerin bir doyum noktası vardır. Ondan sonra artış düşer. Bizde de belki bu ilk hamlede biraz fazla nüfus aldık ama bundan sonra aynı artış devam etmez, biraz daha düşeceği kanaatindeyim çünkü yer sorunu olacak. Amacımız en azından bu seviyede tutmak, insanlarımızı mevcut yapı içinde rahat yaşatabilmektir. 

 

O zaman Sultangazi'de yeni konut açığından değil de yenileme ihtiyacından bahsedebiliriz... 

 

Evet, bu görüşünüze katılıyorum. Zaten dönüşüm bu konuda bir hayli rahatlama sağlayacak. Onun kısmi artışları da beraberinde gelebilir, az önce bahsettiğim imar artışından dolayı... Bazı alanlara emsal çok düşük verilmiş. Oralar biraz daha yük taşıyabilir. Ama bazı yerlerde çok yüksek... Oradan da tam tersine yük almamız gerekiyor. Rezerv alan olarak bir yer ayırıp onları oraya tasfiye etmezsek orada rahat bir yaşam oluşmaz. Onlar da nasıl oluşmuş derseniz, yıllar önce bir başka ilçenin uzantılarıymış, mahallesi de değil çiftliğiymiş. Biraz o yapılaşma milletimizin tercihi ile oluşmuş. Nasıl koymuşsa öyle bulmuş. Kısacası vatandaş önden gitmiş, devlet arkadan gelmiş. Şimdi biz buradaki vatandaşın sorununu da çözmek durumundayız. 

 

Burada bir çekim merkezi oluşumuzun bir özelliği var ki o da şu: TEM'in dibindeyiz, üçüncü boğaz köprüsü yolu da biraz uzak olsa da kuzeyimizden geçiyor, onun tali yolları hemen dibimizden geçiyor. Bir tarafta askeri alan içinden Arnavutköy bağlantısı olan çevreyolumuz bitti, şu an çalışıyor ki bu yol ilçenin sınırından geçiyor. Şimdi yeni yapılacak, Sarıyer istikametinden gelirken hemen barajın üzerinden geçecek bir çevreyolu daha var. Yani şöyle düşünün: İki tane TEM, iki tane de çevre yolunun ortasında kalmış bir ilçe... Şehir merkezine yakın, ulaşımı kolay, havaalanına 15 dakika, yine Sarıyer'e tarafına gidişiniz 15 dakika... Tabi trafik açık olunca... Böyle bir ilçenin yatırımı boşa gitmez diyorum. 

 

 

Sultangazi'de yatırımcıyı zorluklar değil tam tersine fırsatlar bekliyor. Daha önce de belirttiğim gibi Sultangazi devamlı olarak prim yapıyor. İçerde yeni bir yapı stoku oluşuyor ve her geçen gün değeri yükselen bir yer çünkü buraya çok ciddi hizmetler geldi. Örneğin bizim iki tane kent ormanımız burada yeni bir yaşam merkezi oluşturdu. Toplam iki ormanda 1650 dönüm alanımız var. Artık buraya Pendik'ten insan geliyor. İstanbul'un her tarafından hafta sonları gelenler var. Bunun yanı sıra hobi bahçelerimiz var. İstanbul'da ilçe belediyesi eliyle işletilen izcilik kampımızda binlerce yavrumuz yaz tatilini kamp yaparak geçiriyor. Dolayısıyla tüm bu imkanlar Sultangazi'yi cazibe merkezi haline getiriyor. Ama daha fazla ilgiyi çekecek, işadamlarını buraya özendirecek 600 yataklı akıllı bir hastanenin burada olması, huzurevlerinin olması, yeni konseptler, yeni binalar, spor merkezlerinin olması yine biranın cazibesini artırıyor. Bunun yanında yeni yapılan binalar var. Örneğin şimdi otel çalışmaları var, inşallah üniversite için çalışmalar devam ediyor. Böyle bir çalışma da gelecekse tabi ki burada yatırımcının yaptığı yatırım boşa gitmez, her geçen gün prim yapar.