Torba Yasa'nın kentsel dönüşüme etkisi nasıl olacak?
Prof. Dr. Gürsel Öngören, Torba Yasa'nın kentsel dönüşüme etkisini emlaktasondakika.com'a değerlendirdi.
Kentsel dönüşüm hukuku, gayrimenkul hukuku, imar hukuku denince akıllara gelen ilk isim Prof. Dr. Gürsel Öngören, emlaktasondakika.com'a konuştu. Torba Yasa'daki değişikliklerin kentsel dönüşüme etkisini anlatan Öngören, maliklerin sahip olduğu hakları açıkladı.
Kentsel dönüşümün master planı olması gerektiğini vurgulayan Gürsel Öngören, halkın ihtiyaçları göz önünde bulundurularak 50 yıllık planlama yapılması gerektiğini söyledi. İşte Gürsel Öngören'in emlaktasondakika.com'a yaptığı açıklamalar…
Torba Yasa ile kentsel dönüşümde ne gibi değişiklikler olacak? Özellikle anlaşma sağlanamayan adaların geleceği nasıl şekillenecek?
"Torba Yasa ile getirilen değişiklikleri üç başlıkta değerlendirebiliriz. Birincisi riskli alanda uzlaşmayan parselin, 2/3 çoğunluk kararına tabi olması; ikincisi riskli alan ilanında % 65'lik ruhsatsız yapı kriteri ;üçüncüsü de riskli alanlarda yeni inşaat yapımının 2 yıllık yasaklanması kararları"
"Bu üç maddenin tabiiki en önemlisi 2/3 kararı ile riskli alanda karşı çıkan parsellere ilişkin yapılan düzenleme. Bu değişiklikten önce uzlaşmayanlara sadece acele kamulaştırma uygulanıyordu. Uzlaşmayan parsel sahipleri ve kötü niyetle direnen kişiler için acele kamulaştırma uygulaması süreci bir iki yıl uzatıyor, tescil hemen sağlanmadığı için tevhidler gecikiyordu. Bu gecikme sonucu hak sahiplerinde dönüşüm heyecanı ortadan kalkıyor; yatırımcı müteahhitler bu geciken sürelerde ek kira ödeme riski altında kalıyor ve tüm fizibilite hesapları şaşıyordu. Torba Kanun değişikliği ile artık bu sorunların önüne geçilmek için 2/3 kararı ile gerekirse parsellerin satışı için yasal altyapı oluşturuldu. Ancak Kanundaki bu değişikliğin uygulanması için de bazı ek değişiklikler gerekiyor. Bir de Uygulama Yönetmeliğinin değişikliği gerekiyor. Bu değişiklikler de birkaç ay içinde sağlanırsa gerçekten özlediğimiz kentsel dönüşüm hızına ulaşacağız. Ancak geçmiş deneyimlerimizle, riskli alandaki kentsel dönüşüm sürecinin yargı kararlarıyla kesintiye uğradığını da unutmamamız gerekiyor. Kanunda herşeyi yazmak mümkün olmuyor. Uygulama Yönetmeliği ile ayrıntıların dikkatle düzenlenmesi de gerekiyor. Bu yüzden Danıştay ve mahkemelerin durdurma ve tedbir koyma ihtimallerinin düşünülerek yatırımcı şirketlerce dönüşüm süreçlerinin hukuki açıdan dikkatle planlanması ve hazırlanması gerekiyor"
Üç önemli değişikliğin ikincisi ve üçüncüsü nelerdir?
"Güneydoğu'da terörizmin önlenmesi için şehir merkezlerinde yapılan operasyonlarda harab olan yerlerin dönüşümü için çalışma yapıldı. Yeni bir düzenleme şu: Kamu düzeni ve güvenliğinin olağan hayatı durduracak veya kesintiye uğratacak şekilde bozulduğu yerlerde; altyapı hizmetleri yetersiz olan veya imar mevzuatına aykırı yapılaşma bulunan yapı ve altyapısı hasarlı alanlar; fen, sanat norm ve standartlara uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek, sağlık, eğitim ve ulaşım gibi kamu hizmetlerinin düzenli bir şekilde yürütülmesini sağlamak amacıyla Bakanlar Kurulunca riskli alan olarak kararlaştırılabilecek. Bu düzenleme Güneydoğuda terör kapsamındaki alanlarda da kentsel dönüşümün kolayca uygulanmasına vesile olacaktır.
Öte yandan riskli alanlarda Danıştay'ın iptal kararları var. Bu kararlar ile riskli alanlardaki tüm binaların riskli olarak tespit edilmesi isteniyordu. Şimdi, tüm binalar yerine %65 oranında riskli veya ruhsatsız olunca riskli alan ilan edilebilecek. Torba Kanunla bir alanda % 65 oranında ruhsatsız veya kaçak yapılaşma varsa bu alanın riskli alan olarak ilan edilebileceği düzenlendi. Bu kural ile çarpık kentleşen alanların kolayca kentsel dönüşüme katılabilmesi mümkün hale geldi"
"Üçüncü önemli değişik sonucu, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, TOKİ veya belediyeler; riskli alanlarda ve rezerv yapı alanlarında her türlü imar ve yapılaşma işlemlerini 2 yıl süreyle geçici olarak durdurabilecek ve bu durdurmayı 1 yıl daha uzatılabilecek. Böylece; riskli alan ilan edilen yerlerde alınan inşaat ruhsatlarının hükmü kalmayacak, başlayan inşaatlar da kentsel dönüşümde yapılacak ana projeyi engellemek için gerekirse durdurulabilecek"
Emlak Konut GYO Genel Müdürü Murat Kurum, geçtiğimiz günlerde İstanbul'da kentsel dönüşüm için master plan hazırlanması gerektiğini açıkladı. Bu konu hakkındaki görüşleriniz neler?
"Sayın Murat Kurum çok haklı. Türkiye'de çarpık kentleşmeyi yaratan sorun plansız büyüme ve plansız yapılaşma. Bir yerde şehir kurulacaksa en önemli konu buranın imar planları yapılarak halkın ihtiyaçlarının elli yıl için planlanması. Kentsel dönüşümde de bu imar planları kullanılıyor. İmar planları ile bina ve işyerlerinin dışında; yollar, alt yapı, parklar, okullar, spor salonları, çocuk bakımevleri, yaşlı evleri, kültür merkezleri de planlanıyor. Yaşayan halkın sosyal ve kültürel ihtiyaçları için o alanda arsalar ayrılıyor. Devlet ve belediyeler de bu arsalara parklar, okullar, spor salonları, çocuk bakımevleri, yaşlı evleri, kültür merkezlerini inşa etmeli. Maalesef geçmişte ihale usulü teknikerlere yaptırılan imar planlarında yeterli alanlar olmadığı için günümüzde insanlar yaşadıkları semti ve şehri sadece barınma amaçlı kullanabiliyorlar. Onları mutlu eden parklar, okullar, spor salonları, çocuk bakımevleri, yaşlı evleri, kültür merkezleri yakınlarda yok. Daha da acısı şehirlerin imar planlaması ucuz olsun diye ihale usulü vizyonsuz ve bilgisiz teknikerlere yaptırılmış ve böyle yapılınca da elli yıllık bir gelecek için yeterli sosyal donatı alanları ayrılmamış, ayrılan yerler bile belediyelerce gelir elde etmek için satılmış. Bu yüzden çarpık kentleşen İstanbul'un yeniden, halkın önümüzdeki 50-100 yıllık ihtiyaçları için yeniden planlanması ve bu planlarda yolların yanısıra parklar, okullar, spor salonları, çocuk bakımevleri, yaşlı evleri, kültür merkezleri için de yerler ayrılması gereklidir. Bu planların da ilçelerin birbiriyle ilişkileri açısından bütüncül olarak tüm İstanbul'u hedefleyerek hazırlanması gerekir. Bu planlarda kentsel dönüşüm için riskli alanlar, rezerv yapı alanları yeniden düşünülmelidir. Yoksa şimdilik 20 dönüm bir alanı düzenleyelim, haftaya da bir başka mahalle için 70 dönüm alanı riskli alan ilan ederiz diye bir çalışma şehircilik ilkelerine aykırıdır elbette"
"Bu planlarda unutulmaması gereken bir konu da estetikdir. Zaha Hadid'in çizdiği Kartal tasarımı buna bir örnektir. En yenisi de Dünyanın en iyi beş mimarından biri olan Norman Foster'in şirketinin Gaziosmanpaşa için 4000 dönümü planlayan tasarımıdır. Kentsel dönüşüm açısından estetiği sağlayan kentsel tasarımdır. Marka, ürüne değer katar. Leyla hanımın yaptığı deri çanta 100 liraya satılırken Louis Vuitton çanta 7000 liraya satılır. Fosterin tasarımı uygulanırsa konutlar için 1000 dolar m2 fiyatı on yılda bu ilçede 25.000 dolara çıkar. Turizmi geliştiren de yabancı sermayeyi çeken de güzel semtler ve mahallelerdir. Güzel tasarımlı yapılardır. Tüm bunların önce İstanbul ölçeğinde planlanması, sonra ilçeler ve mahalleler ölçeğinde bütüncül olarak planlanması ve kentsel tasarımlarının yapılması en doğru yöntemdir. Bunun için ilçe belediyeleri tarafından; tüm yapılaşmaya altı ay ara verip, ülkemizin ve dünyanın en ünlü mimarlarına, üniversitedeki hocalarına, tasarımcılarına ilçeleri ve semtleri yeniden planlatması, tasarımlarını yaptırması ve ondan sonra inşaat işine başlaması gerekmektedir"
Kentsel dönüşümün geldiği seviyeyi değerlendirir misiniz?
"Kentsel dönüşüm iyi başladı ama bakan değişimi ve seçimler sebebi ile iki yıl yavaşladık. İlk planlandığında 2013 yılından başlamak üzere kentsel dönüşümün her yıl %5'i yapılarak, bu iş yirmi yılda tamamlanacaktı. İlk üçbuçuk yılda söylediğim sebeplerle %5 seviyesine geldik. İlk üç yılda riskli bina bazında kentsel dönüşüm oturdu. 100.000 bina riskli yapı olarak belirlenip yeniden yapım sürecine girdi. Ama riskli alanlarda hedeflerin altındayız. Bunda ana pay belediyelerin yavaşlığı ve riskli alan kararlarının Danıştay tarafından iptal edilmesi oldu. B ve C planları bürokratlar tarafından yapılsa da uygulaması gecikti. Şimdi yeni Çevre ve Şehircilik Bakanımız Fatma Güldemet Sarı'nın mimar olması sebebiyle bu yavaşlama döneminin bittiğini gözlemliyoruz. Bir yıllık yoğun bir çalışma ile 2017'de hedefleri yakalarız diye düşünüyorum"
"Bu arada maalesef Maliye Bakanlığı kentsel dönüşüm sürecinde algıyı bozan açıklamalar yapıyor. Bildiğiniz gibi kentsel dönüşümdeki binalarda ve riskli alanlarda kentsel dönüşümü teşvik için konutlarda KDV %1'e indirilmişti. KDV halkın cebinden çıktığı için bu teşvik sonucu halkımız %17 daha az para ödeyerek konut alabileceği için kentsel dönüşümü benimsedi, inşaat sektörü de bu işe gönül verdi. Bir yanda kentsel dönüşümü hızlandırmak için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, başta bakanımız ve bürokratları canını dişine takmış uğraşıyor, diğer yanda Maliye Bakanlığı kentsel dönüşümde KDV indirimini kaldıracağız diyor ve başlayan projelerde kafaları karıştırıyor, olumlu algıyı bozuyor. Şimdi kentsel dönüşümde KDV'yi yeniden %8 veya Allah korusun %18'e çıkarırsanız, kentsel dönüşüm biter. Bildiğiniz gibi halka sağlıklı konut sağlamak Anayasanın 56. Maddesine göre Devletin görevi. Devlet KDV'yi yükseltirse konut fiyatı %17 artacak ve vatandaşın konut edinimini Devlet zorlaştırmış olacak. Maliye Bakanlığı bunu yaparsa Anayasa 56. Maddeye ve Sosyal Devlet ilkesine aykırı hareket etmiş olur. Maliye Bakanlığı halkın aldığı konutu %17 pahalılaştırmış olur. Öte yandan inşaat sektörü de KDV %1 olduğundan, vatandaş bunu tercih ediyor diye inşaat öncesi iki yıl boyunca riskli alandaki halkımız ile uzlaşma süreci için çaba gösteriyor. KDV kentsel dönüşümde yükselirse halk %17 daha fazla ödemek zorunda kalır ve hiçbir inşaat ve yatırım şirketi halkla uzlaşma çalışmaları için iki yıl para ve zaman kaybetmez, gider bir boş arsada hiç uğraşmadan projesini ve inşaatını yapar"
Uğurcan Tokay / emlaktasondakika.com
Yorum Yaz