Alternatif bir finansman aracı olarak kira sertifikası nedir?
Gayrimenkullerin kaynak kuruluşlarca kira sertifikası ihracı amacıyla varlık kiralama şirketlerine satışı ile bu varlıkların varlık kiralama şirketlerince taşınmazın devralındığı kuruma satışından elde edilen kazançların tamamı kurumlar vergisinden istisnadır.
Şirketler ihtiyacı olan finansmanı çeşitli şekillerde sağlıyorlar. Yaptıkları yatırımları öz kaynakları ile finanse eden firmaların yanında yabancı kaynağa ihtiyacı olan firmalar da bulunuyor. Bu durumda ilk başvurulan kurum genellikle bankalar oluyor. Banka kredileri yerine finansal kiralama, faktoring gibi finansman yöntemleri de sıklıkla kullanılabiliyor.
Bu geleneksel finansman tekniklerinin yanında son yıllarda tanıştığımız İslami finans tekniklerinden de bahsedilebilir. Bunlardan en çok bilineni hiç şüphesiz "kira sertifikası" veya diğer adıyla "sukuk".
Bu hafta, son düzenlemeleri de dikkate alarak, kira sertifikalan ile bu menkul kıymetleri ihraç eden şirketlerin vergileme esasları ve kira sertifikalarına yatırım yapan bireysel yatırımcıların elde ettikleri gelirlerin vergilendirilmesine değineceğiz.
İSLAMİ FİNANSMANIN ESASLARI
Finansal işlemlerin İslami finans kapsamında değerlendirilebilmesi için aşağıdaki temel unsurları barındırması gerekiyor:
İşlemin mutlaka bir maddi varlığa dayalı olması.
İşlemin bağlı olduğu maddi varlığın yasaklanmış olan endüstrilere ilişkin olmaması.
Faiz ve bu nevi ödeme içermemesi.
Aşın spekülatif işlemlerde bulunulmaması.
Yatının sonucunda elde edilecek kar ya da zararın işlemin niteliğine göre müşterisinin temsilcisi ya da ortağı durumunda olan İslami banka ile müşteri arasında paylaşılması.
İslami finans ürününün şer'i hukuka uygunluğunun onaylanmış olması, İslami finansman teknikleri bu genel özellikleri taşırken, bunlardan biri olarak sayabileceğimiz kira sertifikalarının ihraç esasları ile varlık kiralama şirketlerine ilişkin kurallar ise Sermaye Piyasası Kurulu tarafından hazırlanan tebliğ ile belirlenmiştir.
KİRA SERTİFİKASI NEDİR?
Kira sertifikası SPK'nın tebliğinde; her türlü varlık ve hakkın finansmanım sağlamak amacıyla varlık kiralama şirketi tarafından ihraç edilen ve sahiplerinin bu varlık veya haktan elde edilen gelirlerden paylan oranında hak sahibi olmalarını sağlayan menkul kıymet olarak tanımlanıyor. Varlık kiralama şirketi (VKŞ) ise münhasıran kira sertifikası ihraç etmek üzere anonim şirket şeklinde kurulmuş olan sermaye piyasası kurumunu ifade ediyor. Kaynak kuruluş ise sahip olduğu (ya da kiraladığı) varlıklar vasıtasıyla ihraç edilecek kira sertifikaları yoluyla finansman sağlamak isteyen bu kapsamda da VKŞ kuran ve söz konusu varlıklarını VKŞ'ye devreden anonim şirketleri ifade ediyor. Sistemin işleyişi aşağıdaki şemadaki gibi gerçekleşiyor:
Bu işleyişi aşağıdaki şekilde özetleyebiliriz:
Kaynak kuruluş olarak adlandırılan ve fon ihtiyacı olan şirket kira sertifikası ihraç etmesi için bir VKŞ kurar.
Kaynak kuruluş, VKŞ'ye varlığı (örneğin gayrimenkulü) devreder. VKŞ devraldığı varlığın finansmanını sağlamak üzere kira sertifikası ihraç eder. Söz konusu ihraç işlemi sonucunda toplanan paralar kaynak kuruluşa devir bedeli olarak ödenir. Böylelikle kaynak kuruluşun finansman ihtiyacı karşılanmış olur.
VKŞ devraldığı varlığı kaynak kuruluşa kiralayarak kira geliri elde eder. VKŞ bu kiralar ile kira sertifikasını elinde bulunduran yatırımcılara dönemsel ödemeleri gerçekleştirir.
Kira sertifikasının vadesinin gelmesiyle, VKŞ'nin kaynak kuruluşa kiraladığı varlık da kaynak kuruluşa devredilir. Dolayısıyla VKŞ'nin aktifinde herhangi bir varlık kalmayacağı gibi kira sertifikası ihracıyla yatırımcılara karşı oluşan yükümlülüğü de sona ermiş olur.
DEVRİDE VERGİ YOK
Gayrimenkullerin kaynak kuruluşlarca kira sertifikası ihracı amacıyla varlık kiralama şirketlerine satışı ile bu varlıkların varlık kiralama şirketlerince taşınmazın devralındığı kuruma satışından elde edilen kazançların tamamı kurumlar vergisinden istisnadır.
Bu istisnanın uygulanabilmesi için gayrimenkulün işletmede en az iki tam yıl bulunma şartı da bulunmuyor.
Ayrıca geçtiğimiz günlerde yayımlanan bir yasa ile (6487 sayılı yasa) varlık kiralama işlemine konu taşınmazların varlık kiralama şirketi veya kaynak kuruluş tarafından üçüncü kişi veya kurumlara satılması durumunda oluşacak satış kazancının ne şekilde vergilendirileceği konusuna da açıklık getirildi. Buna göre varlık kiralama işlemine konu olan taşınmazların üçüncü kişilere satışında oluşan kazancın hesaplanması sırasında bu varlıkların kaynak kuruluşta varlık kiralama şirketine devirden önceki kayıtlı değeri ile anılan kurumlarda ayrılan toplam amortisman tutarının dikkate alınması gerekiyor. Bu yeni düzenleme 11 Haziran 2013 tarihinden itibaren kaynak kuruluşlarca devredilen taşınmazlar için uygulanabilecek.
KATMA DEĞER VERGİSİ
Menkul, gayrimenkul ve maddi olmayan varlıkların, varlık kiralama şirketlerine devri ile bu varlıkların varlık kiralama şirketlerince kiralanması ve devralman kuruma devri işlemlerinde katma değer vergisi ödenmiyor.
DAMGA VERGİSİ VE HARÇLAR
Damga Vergisi Kanunu'na ekli (2) sayılı tabloda damga vergisinden istisna edilen kağıtlar yer alıyor. Bu listeye kira sertifikalan da eklendi. Kira sertifikalarının yanında; menkul, gayrimenkul ve maddi olmayan varlıkların varlık kiralama şirketine devri, bunların varlık kiralama şirketince devralınan kuruma devri, bu devirlere bağlı olarak yapılan ipotek işlemleri ile bunların varlık kiralama şirketlerince kiralanması nedeniyle düzenlenen kâğıtlar da damga vergisi istisnası kapsamına alındı. Bunun yanında yukarıdaki işlemler üzerinden harç ödenmesi de söz konusu değil.
BSMV ÖDEMESİ
Varlık kiralama şirketleri tarafından yurt içinde Türk Lirası cinsinden ihraç edilen kira sertifikalarının geri alım ve satım taahhüdü ile iktisap veya elden çıkarılması karşılığında BSMV mükelleflerince lehe alınan paralar üzerinden yüzde 1 oranında BSMV ödenmesi gerekiyor. Bu menkul kıymetlerin vadesi beklenmeksizin satışı nedeniyle lehe alınan paralar da aynı oranda BSMV'ye tabi. Söz konusu kıymetlerin itfasında lehe alınan paralar ile yurt dışında ve/veya döviz cinsinden ihraç edilen kira sertifikaları dolayısıyla lehe alınan paralar üzerinden ise yüzde 5 oranında BSMV ödenmesi gerekiyor.
VARLIK KİRALAMA ŞİRKETLERİ
Hazine Müsteşarlığı tarafından kumlan varlık kiralama şirketleri tarafından da kira sertifikası ihraç edilebiliyor. Nitekim Hazine Müsteşarlığı Varlık Kiralama A.Ş. tarafından ilk olarak 3 Ekim 2012 tarihinde bankalara doğrudan satış yöntemi ile TL cinsi kira sertifikası ihracı gerçekleştirilmişti. Bu şirket ve ihraç ettiği kira sertifikalan için de mevzuatta çeşitli istisna ve muafiyetler yer alıyor. İlk olarak kurumlar vergisi muafiyetinden bahsedebiliriz. Bu şirket elde ettiği kazanç üzerinden kurumlar vergisi ödemiyor. İhraç ettiği kira sertifikalan ile ihraca ilişkin işlem ve kağıtlar üzerinden damga vergisi ve harç da ödenmiyor. Ayrıca bu kira sertifikalarından elde edilen kira gelirleri ve vade sonunda lehe alınan paralar BSMV'ye de tabi değil. Ancak söz konusu kira sertifikalarının geri alım ve satım taahhüdü ile iktisap veya elden çıkarılması ya da vadesi beklenmeksizin satışı nedeniyle lehe alınan paralar üzerinden yüzde 1 oranında BSMV hesaplanması gerektiği unutulmamalı. Son olarak, kira sertifikası ihracı işlemine konu olan binalar ile arazi ve arsalar için emlak vergisi ödenmesinin söz konusu olmadığım söyleyebiliriz.
KİRA SERTİFİKALARI
Varlık kiralama şirketleri tarafından Türkiye'de ihraç edilen kira sertifikalarından tam mükellef bireysel yatırımcılar tarafından elde edilen gelirler yüzde 10 oranında stopaja tabidir. Bu gelirler için ayrıca beyanname verilmesine gerek yok. Başka gelirler dolayısıyla beyanname verilmiş olsa dahi, bu gelirler beyannameye dahil edilmiyor. Tam mükellef varlık kiralama şirketleri tarafından yurtdışında ihraç edilen kira sertifikalarından elde edilen gelirlerde stopaj oranı kira sertifikasının vadesine göre değişiyor. Bu oran vadesi 5 yıl ve daha uzun olan kira sertifikalarında yüzde 0 olarak uygulanıyor. Vadesi 5 yıla kadar olanlarda ise vadeye göre yüzde 3 ile yüzde 10 arasında değişen oranlarda stopaj yapılması söz konusu.
Hazine Müsteşarlığınca kurulan varlık kiralama şirketi tarafından yurt dışında ihraç edilen kira sertifikalarından elde edilen gelirlerde ise stopajın oram yüzde 0 olarak uygulanıyor. Bireysel yatırımcılar tarafından bu menkul kıymetlerden elde edilen gelirler belli bir tutarın (2013 yılı için 26 bin lira) altında ise beyan edilmiyor. 2013 yılında bu tutan aşan bir gelir elde edilmesi durumunda ise gelirin tamamının 2014 yılı mart ayında beyan edilmesi gerekiyor. Beyan edilen faiz gelirleri üzerinden hesaplanan vergiden, bu gelirler üzerinden kesilmiş olan vergilerin (tevkifat) düşülebileceğini de hatırlatmak isteriz.
Fatih Köprü/Ekonomist
Yorum Yaz