Kiracı ve ev sahibi ilişkileri düzelecek mi?

11 Ocak 2011'de TBMM'de kabul edilen Borçlar Kanunu Resmi Gazete'de yayımlanmasının ardından önümüzdeki yıl temmuz ayından sonra hayatımıza girecek. Yaklaşık bir buçuk yıl sonra yürürlükte olacak yasa, 8 yıllık bir çalışmanın ürünü. Bu hafta okuyucularımızdan gelen sorular doğrultusunda yeni Kanun'un kiralayan ve kiracı açısından getirdiği yenilik ve değişiklikleri anlatacağız.

En başta söylemek gerekir ki bu yasayı klasik yasa metinlerinden ayıran önemli bir özellik var. O da yasa dilinin sadeleşmesi ve herkes tarafından kolaylıkla anlaşılabilir olması.
Gelelim Yeni Borçlar Kanunu ile ilgili yöneltilen sorulara.

-Kira artırım oranları ne olacak ve nasıl yapılacak?
Ev sahipleri ile kiracıların en sık yaşadıkları sorunlardan biri kira artırımları. Yapılan düzenleme ile bir önceki kira yılında üretici fiyatları endeksindeki (ÜFE) artış oranını geçmemek koşulu ile kira artırımı yapılabilir. Bu kural bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde kullanılacak. Taraflarca anlaşma sağlanamamışsa ve konu mahkemelik olmuşsa, hâkim kiralananın durumunu ve emsallerini göz önüne alarak bir önceki kira yılının ÜFE artış oranını geçmemek koşulu ile artırım oranını belirleyecektir. Kiralayan ve kiracı arasındaki kira kontratında artış ile ilgili bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın beş yıldan uzun süreli veya beş yıl sonra yenilenen kira kontratlarında kira bedeli hakim tarafından ÜFE artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri ile hakkaniyete uygun bir şekilde belirleneceği şeklindedir. Ancak hemen hatırlatalım ki Yeni Borçlar Kanunu'nun hükümleri yasanın yürürlüğe girdiği 2012 Temmuz'dan itibaren geçerli olacak. Meclis'te bu Kanun'a ek olarak çıkarılan Borçlar Kanunu'nun Yürürlülüğü Hakkındaki Kanun'un hükümleri bu durumu öngörüyor.

-Gayrimenkullerin döviz ile kiralanması halinde kira artışı ne olacak?
Yeni düzenlemede yabancı para ile yapılan kiralamalarda beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamıyor. Beş yıl geçtikten sonra, yabancı paranın değerindeki değişiklikler göz önünde tutularak, yine ÜFE artış oranı, emsal ve kiralananın durumu göz önüne alınarak anlaşmaları halinde ev sahibi ve kiracı, yoksa hâkim tarafından kira bedeli belirleniyor.
 

-Kiracı olarak her ev değiştirdiğimde ev sahibine depozito veriyorum. Her defasında sözleşmeye uygun davransam da ya bir kısmı geliyor ya da hiç alamıyorum. Yeni Borçlar Kanunu'nda bu konu ile ilgili bir düzenleme var mı?
Gerçekten de depozito sorun oluyordu. Ne kadar verileceği, iadesi ile ilgili değişik düzenlemeler yapılıyordu. Yeni Borçlar Kanunu'nda kira sözleşmelerinde depozitonun üç aylık kira bedelini geçemeyeceği hüküm altına alındı. Güvence olarak para verilmesi kararlaştırılmışsa, kiracı, kiralayanın onayı olmaksızın parayı ortak ve vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli bir evrak ise bir bankaya depo edebilir. Kiraya veren, sözleşmenin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı bir dava açmadığını veya icra -iflas yolu ile takip yapmadığını yazılı olarak bankaya bildirmemişse, banka kiracının isteği üzerine güvence bedelini geri vermekle yükümlüdür.
 

-Aile konutu nedir? Kiracı, eşinden izin almadan kira kontratını feshedebilir mi?
Yeni Borçlar Kanunu ile aile konutu kavramı hayatımıza girecek. Daha önceki gayrimenkul kiraları kanununda böyle bir düzenleme yoktu. Artık eşinden izin almadan tek taraflı kira kontratı feshedilemeyecek. Buna göre; Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez. Eşin rızasının alınması mümkün olmazsa veya haklı bir sebep olmaksızın rızasını vermekten kaçınırsa kiracı, hâkimden bu konuda bir karar vermesini isteyebilir. Kiracı olmayan eşin ev sahibine bildirimde bulunarak kira sözleşmesinde taraf sıfatını kazanması halinde ev sahibi fesih bildirimi ve fesih ihtarına bağlı bir ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır.