Konut kredilerinde değişken faiz cazip mi?
Konut kredilerinin kabaca yarısını dahi bulan değişken faizli krediler, Türkiye'de neden verilmiyor, alınmıyor?
Konut finansmanına ilişkin 2007 yılında yürürlüğe giren 5582 Sayılı Yasa ile "mortgage" ve ilgili menkul kıymet piyasalarının önü açılmıştı. Ancak bugüne kadar geldik; ne "mortgage" (ipotek senedi) ne de ilgili menkul kıymetler piyasası işlemleri başladı. Hatırlarsak, 2005 ve özellikle 2006 yılı sonlarında "mortgage" geliyor diye reklamlar, kampanyalar yapılıp oluşturulan iyimser atmosfer ile önemli tutarlarda konut kredisi verilmişti. Halen verilen konut kredilerinin aslında öncekilerden temel anlamda hiçbir farkı yok.
İlgili Yasa ile getirilen, ancak halen uygulaması "anlamsız" kalan bir konu da, konut kredilerinin değişken faizli verilebilmesi imkânıydı. Gidip soralım bankalarımıza; ne kadar değişken faizli, ne kadar sabit faizli kredi vermişler? Görülmektedir ki, değişken faiz uygulaması çok nadir ve istisnaidir. Öyleyse batılı ülkelerde "mortgage" gelsin gelmesin, konut kredilerinin kabaca yarısını dahi bulan değişken faizli krediler, Türkiye'de neden verilmez/alınmaz?
Öncelikle değişken faizli konut kredisini kısaca açıklayalım: Konut kredisi alan bir müşteri taksit ödemelerini ileriki dönemde (genelde) aylar itibariyle yapar. Ödemelerinin bir kısmı, aldığı kredi anapara ödemesine giderken, bir kısmı da bakiye (kalan) anaparanın faizinden oluşur. İşte bu faiz kısmı eğer baştan belirlenmiş bir oran ile vade sonuna kadar tüm taksitlerde uygulanırsa sabit faizli kredi uygulaması oluyor. Yok, her bir yeni taksit ödemesinde günün koşullarına göre bir faiz uygulaması uygulanırsa, o zaman değişken faiz uygulaması kabul ediliyor. Basit ifadeyle, faizlerin yükselmesi olasılığı daha fazla ise sabit faizli kredi, tersi durumda değişken faizli kredi cazip olacaktır.
Yasanın yürürlüğe girdiği dönemde aylık sabit faizler %1,5 seviyesinde idi. Geldiğimiz noktada %0,75'ler dahi görülmüş durumda. Bu saptamaya göre, bankalarımızın daha çok değişken faizli kredi vermiş, müşterilerin de istemiş olması beklenirdi.
Başlıktaki sorumuza cevap net: Değişken faiz referansı uygun seçim değildir. Kanuna göre değişken faiz referansı TCMB tarafından veriliyor. O da, kendisinden bekleyebileceğim bir analize dayalı referans belirlemek yerine; içinde bulunulan aydan 2 önceki ay başında TÜİK tarafından açıklanan yıllık tüketici fiyat enflasyonunu referans seçti. Bu durumda; cevabımızı netleştirmek üzere; aşağıdaki saptamalarımı yapabiliriz:
- Günün faiz koşullarını sadece enflasyon belirlemez.
- İki önceki ay açıklanan enflasyon alınırsa zamansal hata olur.
- Açık ekonomilerde enflasyon, faiz, kur ilişkilerinin önemli dengesizlikler gösterdiği bir dünyada, faiz farklılaşmaları, parite ilişkileri, beklenen enflasyon farklılaşmaları çok daha fazla sapmalara ve düzeltmelere açık haldedir.
- Sabit faizle alınan kredilerin refinansman imkânının kolay olması nedeniyle sabit faizle alınması daha cazip olur. Faizler düştüğünde bu imkân kullanılır. Ayrıca, faizler yükselmesi olasılığında müşteriye ek bir zararı olmamış olacaktır.
- Bankaların değişken faizli kredilere (mevcut referans oran etkisiyle çekinceli olmalarından ötürü) yüksek komisyon ve masraf uygulaması müşterileri sabit faizli krediye yönlendirir.
- Türkiye'de ciddi işlem hacmine ulaşmış, her an önemli gösterge olarak kabul edilebilecek tahvil ve bono piyasası ile ilgili repo/ters repo piyasası oranları değişken faiz referansı içinde yer almamaktadır.
Daha fazla gerekçe saymak mümkün. Temennimiz, modern konut finans sisteminde yeri olan değişken faizli kredi uygulamasının lafta kalmayıp, uygulamaya sokulabilmesidir.
Kaynak:Bloomberg HT
- Etiketler:
- Konut kredileri
Yorum Yaz