Konut kredisinde faizlerin düşmesi bekleniyor!

Tasarruflarını faizli enstrümanlarda değerlendirenler için zor bir dönem başladı. Uluslararası kredi derecelendirme kuruluşu Fitch'in Türkiye'nin notunu "yatırım yapılabilir" seviyeye yükseltmesiyle faiz getirilerinde aşağı yönlü bir hareket başladı. 

 

Evet, faiz getirişi azaldı ve önümüzdeki günlerde de yükselmesi beklenmiyor. Uzmanlara göre faizlerde en iyi ihtimalle mevcut seviyeler korunacak. Hal böyle olunca cebindeki parasını değerlendirmek isteyen yatırımcı faiz dışında, getirişi daha yüksek başka yatırım araçları arayışına girdi. 

 

Uzmanlara göre, tasarruflarını mevduat ve diğer faizli enstrümanlarda değerlendiren bir kesim ekim ayından bu yana gayrimenkule yöneldi. Gayrimenkule yönelen bu ilgiyle son birkaç aydır haftalık mortgage kredilerinin tutarı neredeyse yüzde 50 artışla 300-350 milyon TL'ye yükseldi. Yapı Kredi Konut ve İşyeri Finansmanı Direktörü İsmet Erdem, "Faizden umduğunu bulamayanlar gayrimenkule yöneldi. 2013 yılında konut sektörüne yatırım amaçlı talepte daha ciddi artış olabilir" diyor. 

 

Konut kredilerinin yılı yaklaşık yüzde 12 civarında büyümeyle kapatacağı tahmin ediyor. Uzmanlara göre 2013'te ise bu oran minimum yüzde 20'ler civarında oluşacak. 

 

Bu arada, bankaların yılın son günleri yaklaşırken konut kredisi pastasından daha fazla pay kapmak için yeni bir faiz indirim dalgasına hazırlandıklarını da belirtelim. Halen konut kredilerinde en düşük aylık faiz yüzde 0.81 seviyesinde bulunuyor. Bu hafta beş yıl ve daha kısa vadeli mortgage kredilerinde faizin yüzde 0.80'in altına inmesi bekleniyor. 

 

Bundan iki yıl önce konut kredisi faizlerinin yüzde 0.70'lere kadar gerilediğini hatırlatan uzmanlar, aralık ayında bazı bankaların oranlarım bu seviyelere indirilebileceğini öngörüyor. 

 

Ancak bu düşüşün kalıcı olacağı düşünülmüyor. Uzmanlara göre, önümüzdeki bir ay içinde mortgage kredi faizlerinde düşüş olsa bile bu durum 2013 yılında devam etmeyecek. Kısacası faizlerin bugünkü şartlar itibariyle yüzde 0.80-0.70 aralığında kalması bekleniyor. Buna gerekçe olarak ise global konjonktürdeki belirsizlik ve bankaların kaynak maliyetlerinde çok önemli bir düşüş beklenmemesi gösteriliyor. 

 

Öte yandan İstanbul, Ankara, İzmir gibi büyük illerde son dönemde özellikle nitelikli konutlarda maketten satışlarda artış görüldüğüne dikkat çekiliyor. Anadolu'dan ise sanayisi gelişmiş Bursa, Antalya, Adana, Gaziantep, Kayseri, Denizli gibi illerden gelen konut kredisi taleplerinde artış gözlendiği ifade ediliyor. TEB Bireysel Bankacılık Satış Direktörü Tuğbay Kumoğlu, 2013 yılında özellikle Anadolu'dan daha yoğun talep gelmesini bekliyor. Gerekçesini de şöyle ekliyor: "Anadolu'da çok sayıda yeni konut projesi var. Konut kredisi faizleri belki 2013 yılında düşmeyecek ama artan arz nedeniyle Anadolu'daki konut projelerinde fiyatlarda bir miktar düşüş yaşanabilir. Bu da Anadolu'nun konut talebini 2013'te daha da artıracak.

 

Uzmanlar, mütekabiliyet yasasının çıkmasının ardından yabancıların Türkiye'deki konut taleplerinde artış gözlendiğine de dikkat çekiyor. Buna bağlı olarak Türk bankalarının son aylarda yabancılara da mortgage kredisi vermeye başladığını belirtelim. Üstelik sadece euro veya dolar değil, örneğin Suudi Arabistan Riyali cinsi kredi veren bankalar da var. 

 

İsmet Erdem, yabancı ilgisiyle ilgili şu örneği veriyor: "İstanbul'da konut projesi yapan bir firmadan geçen gün telefon aldık. 'Azeri müşterilerimiz ev almak istiyor, ne yapalım' diye bizi aradılar, İstanbul'dan konut almak için özellikle Suudi Arabistan, Birleşik Arap Emirlikleri, Kuveyt, Katar, Bahreyn, Lübnan gibi Arap ülkelerinden talep geldiği duyumlarını alıyoruz. Ancak konut talebi sadece Arap ülkeleriyle sınırlı değil. Almanya, ingiltere ve Hollanda'dan konut almak isteyenler de var. Bugüne kadar Ege ve Akdeniz bölgesindeki sahil şeridinden ev alan Avrupalılar son dönemde İstanbul'da da yatırım amaçlı konut alımıyla ilgileniyor.

 

Uzmanlara göre yabancıların Türkiye'den konut talebi giderek artacak. Çünkü gayrimenkul alan yabancıların Türkiye'de sadece üç ay olan kalma hakları yalanda değişecek. Hükümetin bu konuda çalışma yaptığını hatırlatan uzmanlar, yabancıların Türkiye'de kalma süresinin önce altı aya, ardından da 1.5 yıla çıkarılacağını düşünüyor. Bu kararla birlikte yabancıların gayrimenkul ilgisinin katlanarak artacağı tahmin ediliyor. 

 

Bu konuda en başarılı örnek ise İspanya... Oturma süresinin uzatılmasının ardından ispanya'da yabancılara gayrimenkul satışlarında patlama olduğunu hatırlatan uzmanlar, aynı durumun Türkiye'de de yaşanacağını tahmin ediyor. Ağır ekonomik kriz yaşayan ispanya'da kısa süre önce devrim niteliğinde bir karar alınarak konut satın alan yabancılara beş yıl oturma hakkı tanınmıştı. 

 

 

Faizlerdeki son düşüş, daha önce yüksek faizle konut kredisi kullananları da harekete geçirdi. Son dönemde çok sayıda insan banka şubelerine gidip geçen yıllarda kullandığı konut kredileri için "yeniden yapılandırma" talep ediyor. Ancak bazıları faiz düşüşünü fırsat bulup kredisini yenilemeye çalıştığında karlı değil aksine zararlı çıkabiliyor. Çünkü en son 2010 yılında yüzde 0.70'lere kadar düşen konut kredisi faizleri bu iki yıllık süreçte ortalama yüzde 1.10-1.20'lere çıktı. 

 

Kısacası faizde dramatik bir yükseliş yaşanmadı. Bir kredinin yeniden yapılandırılması için hem faiz oranı, hem kredi tutarı hem de vadesine kalan süre büyük önem taşıyor. Beş yıl vadeli kredinin iki yılı dolduğunda, zaten faizin tamamına yakını ödendiği için yeniden yapılandırma çok cazip olmuyor. Ayrıca bankacılara göre yüzde l'in altında faizle konut kredisi kullananların yeniden yapılandırma yapmaması gerekiyor. Bunun en önemli nedeni ise yeniden yapılandırma yapacak olan kişinin anaparasının yüzde 2 kadarını "erken ödeme cezası" olarak bankaya ödemek zorunda olması. 

 

Örneğin, kredinizi bir yıl vadeli ve yüzde 0.80 faizle yenileyeceksiniz. Yüzde 2 gecikme faizini bir yıla yani 12 aya böldüğünüzde aylık 16 baz puan maliyet yaratıyor. Buna göre bir yıl vadeli yüzde 0.80 faizli kredinin size aylık maliyeti yüzde 0.96'ya çıkıyor. 

Bir de kendi bankanızdan değil başka bir bankadan refinansman kullanacaksanız toplam 2 bin TL ekspertiz, ipotek ve dosya masrafı adı altında ödeme yapıyorsunuz. 

 

Üstelik bu ödemelerin tamamını peşin olarak yapmak zorundasınız. Bu yüzden bankacılar, "Kredinizin aylık ödemesini 30 TL düşürmek için baştan erken ödeme ücreti artı 2 bin TL ödemek çok anlamlı değil" uyarısında bulunuyor. Ancak bankalar kendi müşterilerinden dosya masrafı, ipotek, ekspertiz parası talep etmiyor. Tabii bunun için eski mortgage kredinizin maksimum üç yıllık olması gerekiyor. BDDK'nın getirdiği prosedüre göre üç yılı aşmış bir mortgage kredisi yenilendiğinde ekspertiz raporu da yenilenmek zorunda. Bu da size 600- 650 TL civarında bir tutara mal oluyor.