Mortgage ne anlama geliyor?
Mortgage terimi İngilizce bir sözcüktür, ve uzun dönemli ipotekli konut kredisi anlamına gelir
Hepimizin kullandığı adıyla "morgıc" yani mortgage ya da "tutsat"...
Mortgage terimi İngilizce bir sözcüktür, ve uzun dönemli ipotekli konut kredisi anlamına gelir.
Mortgage Avrupa ve Amerika'da ortaya çıkmış olan bir konut kredisi türü olup 20-30 yıl vadeli kredi kullanmayı sağlayan bir uygulamadır. Mortgage sisteminin ilk ortaya çıkma sebebi piyasaya daha fazla para ve mali enstrüman aktarma ihtiyacıdır.
Mortgage sisteminden önce de Avrupa ve Amerika'da uzun vadeli konut kredileri bulunmaktaydı ve insanlar kira öder gibi ev sahibi olabiliyordu. Hala da mortgage haricinde bu şekilde ev sahibi olma imkanları bulunmaktadır.
Mortgage sisteminin en büyük özelliği kredi kullanan ile yapılan sözleşmenin tedavüle çıkarılabilmesidir. Demek istediğim mortgage kredisini veren kurumlar ve\veya firmalar ellerinde bulunan kredi sözleşmelerini satabilmekte, teminat olarak verebilmekte, kiralayabilmekte ve devredebilmektedirler.
Kredi kullanana ise tek avantajı görece daha uzun vadelidir.
Özellikle Amerika'da bu sistem neredeyse tüm piyasaya yayıldı ve sözleşmeler çok değerli hale geldi. Artık tüketici kime nereye borçlu olduğunu bilmiyordu. Çok yüksek işlem hacimlerine ulaşıldıktan sonra artık sözleşmeler üzerinden de spekülasyon yapanlar ortaya çıktı ve aslında kredibilitesi ve değeri düşük sözleşmeler de satılabilir hale geldi.
Sözleşmelerin tek güvencesi bireysel müşterilerin ödeme güçleri ve değeri belirsiz ipoteklerdi. Emlak piyasasındaki denetimsizlik sonucu düşük değerli ipotekler çok büyük değerlere sahipmiş gibi görüldü. Sistem bir noktada koptu ve hepimizin duyduğu üzere Amerika büyük bir Mortgage krizi ile karşı karşıya kaldı.
Bu kriz bizim konumuz değil ama bu kriz sayesinde Türkiye mortgage sistemini daha dikkatli uygulamaya başladı.
BİZ NASIL UYGULADIK?
Türkiye, BDDK nın ve -haklarını teslim etmek gerek- o zamanki maliye ve ekonomi bakanlarının sağduyusu sayesinde mortgage'ı sadece bir kredi türü olarak kabul etti.
Sözleşmelerin devredilmesi, satılması ve bir değişim aracı olarak kullanılmasını yasakladı. Hoş bu resmen yadsınan bir durum olmadı ancak bankalar sözleşmelerine bu tedavül maddesini eklemediler. Bu anlama gelecek kelimeler bulunsa bile bunun piyasasını oluşturmadılar ve sistem dünyadaki gibi uygulanmadı.
Bunun yanısıra Maliye Bakanlığı da Tüketiciyi Koruma Kanunu'nun da görüşleri ile konut kredisini diğer krediler gibi değerlendirmedi. Böylece bireysel kredilerden alınan KKDF (Kaynak Kullanım Destekleme Fonu) ve BSMV (Banka Sigorta Muameleleri Vergisi) almamaya karar verdi.
Bu dolaylı vergiler uygulanan faiz oranını daha da büyültüyor ve bundan hem kredi veren hem de kredi alan zararlı çıkıyordu. Kısaca bu alınan vergi ve fonlardan bahsedeyim;
KKDF adıyla tanınan Kaynak Kullanım Destekleme Fonu kredi alan kişinin ödediği faizden alınan bir tutar olup Merkez Bankası'nın dolayısıyla Maliye Bakanlığı'nın kredi kullanan kişilerin sisteme de bir pay vermesini istemesi olarak düşünülebilir. Tamamen Maliye Bakanlığı kasasına aktarılmaktadır. Tabi ki sistemsel olarak Merkez Bankası'nda yer almakta ve bankacılık sistemini güçlendirmeye yaradığı görülmektedir. (Aynen verdiğimiz bir yğın ÖTV gibi bizim yararımızdadır...? )
KKDF faiz oranının %15 i olarak sabittir. Aldığınız kredinin faiz oranının aylık akdi %1 olduğunu düşünürsek aslında uygulanan reel faiz oranı KKDF ile birlikte %1,15 olmaktadır.
BSMV ise Banka Sigorta Muameleleri Vergisi demek olup aslında tüm yaptığınız bankacılık işlemlerinden alınan vergidir. Eft yaptığınızda, havale yaptığınızda, hesaplarınızdan yıllık işlem ücreti alındığında ve bunu gibi tüm bankacılık işlemlerinde bankaya verdiğimiz komisyon üzerinden de BSMV ödemekteyiz. BSMV oranı %5 olup bankacılık işlemlerinin haricinde kredi faizlerinden de alınmaktadır.
KKDF gibi bu vergi de Maliye Bakanlığı'na ödenmektedir.
Kredi faiz oranınıza BSMV yi de eklediğimizde ödediğiniz reel faiz oranı aylık akdi %1,20 olmaktadır.
Şimdi basitçe hesaplayalım; 10 yıl vadeli aylık %1 faiz oranından 100.000 TL kredi kullandınız. Aylık taksitleriniz KKDF ve BSMV eklenmeden 1.435 TL olmakta ve 10 yıl sonunda 72.365 TL faiz ödemiş oluyorsunuz. Vergileri ve fonları eklediğimizde ise aylık taksitler 1.577 TL ve 10 yıl sonunda ise 89.217 TL brüt faiz ödemiş oluyorsunuz.
Mortgage kredisi ile 10 yılda 100.000 TL kredi aldığınızda 17.052 TL daha az ödemiş oluyorsunuz.
Mortgage kredisinin diğer farkı ise çok çeşitli ödeme şekillerinin bulunmasıdır. Eski konut kredilerinde ve mevcut ihtiyaç ve taşıt kredilerinde faiz sabittir ve ödemeler aylık eşit taksitli olarak belirlenir. Ancak mortgage kredisinde ise faiz oranınız değişken olabilir, taksitleriniz her ay için farklı olabilir, ilk 12 ay düşük ,sonraki aylar yüksek ödeyebilirisiniz, taksitleriniz düşük olur her yıl ya da 2 yılda bir istediğiniz zaman toplu ödeme yapabilirsiniz... Ödeme planları çok çeşitlidir. Hatta 10 yıl vadeli kredide 9 yıl çok düşük taksitler ödeyebilir kredinin son yılı veya ayında aldığınız kredinin %70 ini bir anda ödeyebilirisiniz. Dediğim gibi siz nasıl isterseniz.
ANCAK ÖNEMLİ BİR FARK İSE ERKEN ÖDEME VE KREDİYİ KAPATMAK İSTEDİĞİNİZDE MİNUMUM %2 KOMİSYON ÖDERSİNİZ...
Diğer önemli bir fark ise Konut kredilerinde taksit ödemeleri aksatıldığında yasal olarak bir yıl telafi hakkınız bulunmaktadır. Mortgage'ta ise böyle bir hakkınız yoktur. Ödemeleriniz aksadığı taktirde banka o ana kadarki ödemelerinizi size geri ödeyerek konutu satışa çıkarma hakkına sahiptir.
MORTGAGE KREDİSİNİ KONUSUNU HANGİ TÜR EVLER OLUŞTURUR?
Mortgage kredisi bireylerin kendilerinin kullanmak için aldıkları ve\veya başka bireylerin kira karşılığı oturumuna yönelik yatırım amaçlı aldıkları konutun finansmanını sağlar.
Basitçe tabirle "aile konutu" olması gerekir. Ticari kullanım için alınan konutları kapsamaz.
Konut kredilerinde alınacak konutun ipoteğe uygun olması tabiri geçer. Bu tabir konutun kat irtifakı veya kat mülkiyetinde olmasını, imar ve iskanının bulunmasını,belediyede onaylı projesi olmasını, gayrimenkulün üzerinde haciz,şerh ve\veya irtifa hakkının bulunmamasını kastetmektedir.
Mortgage kredisinde ise bunlara ek olarak tapuda ve ekspertiz raporunda "aile konutu" vasfında olması gerekir.
Alacağınız konut bu şartları sağlamamış olabilir. Eğer sahip olduğunuz bu şartlara haiz başka bir konutunuz var ise yine alacağınız konut aile konutu olması şartıyla sahip olduğunuz eve ipotek konularak mortgage kredisi kullanabilirsiniz.
Aynı mantıkla yeni bir ev almasanız da mortgage kredisini uygun gayrimenkulünüzü ipotek vererek "Kendi Evime Mortgage" kapsamında da vergisiz kredi kullanabilirsiniz.
MORTGAGE KREDİSİNDE DİKKAT ETMENİZ GEREKENLER
Masraflar : Bankanın veya kredi kurumunun aldığı faiz haricindeki komisyon ve masrafları da dikkate alıp kredinin toplam maliyetine eklemeniz gerekir. Örneğin kredi kurumu faiz oranını %0.50 olduğunu söyleyip sizden %5 komisyon alabilir. Siz de uygun faizle kredi aldığınızı sanabilirsiniz.
Hayat ve Konut Sigortaları: Tüketici kanunu gereği mortgage kredisinde sadece krediye konu gayrimenkule DASK (Zorunlu Deprem Sigortası) yapılma zorunluluğu vardır.
Kredinizi kullanmadan önce mutlaka size verilemesi gereken tüm faiz oranlarınızın,alınan komisyon ve masrafların yazılı olduğu sözleşme öncesi bilgi formunu alın ve inceleyin
Umarım yardımcı olabilmişimdir.
Onur Senol/Milliyet
Yorum Yaz