Bağcılar projelerin yeni merkezi oluyor!
Altın Emlak Bağcılar ofisinde gayrimenkul danışmanlığı görevini sürdüren M. Ali KOÇAK, Bağcılar’daki yeni projeleri, yatırım fırsatlarını ve fiyatları inceleyip, bölgeyi değerlendirdi
Altın Emlak Bağcılar ofisinde gayrimenkul danışmanlığı görevini sürdüren M. Ali KOÇAK, Bağcılar'daki yeni projeleri, yatırım fırsatlarını ve fiyatları inceleyip, bölgeyi değerlendirdi
Yaklaşık 750 bin kişinin yaşadığı Bağcılar, yeni projelerin tercih alanı olmaya devam ediyor. Her ne kadar arsaların çoğunda imar sorunu olsa da bölgeye yapılan Bağcılar- Zeytinburnu tramvay hattı bölgenin gelişmeye devam ettiğinin göstergesi. Ayrıca trafiğe kapatılan Bağcılar Meydanı da bölgenin çehresini değiştirerek yeni bir görünüm kazandırdı.
KONJONKTÜR: Bağcılar emlak piyasası en hareketli dönemlerinden birini yaşıyor. Kısa bir zaman öncesine kadar İstanbul'un kenar semtlerinden biri olarak kabul edilen Bağcılar, artık İstanbul'un yeniden yapılanmaya açık en gözde yerleşim birimlerinin başında geliyor. Gerek yeniden yapılaşmaya açık alanları gerekse sıfırdan inşaata uygun bölgeleri ile Bağcılar inşaatçıların da, yatırımcıların da ilgi odağı haline gelmeye devam ediyor. Dört yeni projenin birbiri ardına hayata geçirildiği bölge, hem TEM'e hem de E-5'e hâkim olması sebebiyle dikkat çekiyor. Hatta bu bölge Basın Ekspres Yolu'na direkt bağlantılı bulunduğu için sanayileşme bakımından da önemli bir rol oynuyor.
YENİ YATIRIMLAR:Gelişime açık olan bölgenin yeniden gündeme gelmesinde en önemli rolü, ulaşımı kolaylaştırması nedeniyle Zeytinburnu – Bağcılar Tramway hattı üstlendi. Ayrıca metro inşaatı nedeniyle trafiğe kapatılan Bağcılar Meydanı sayesinde bölge yeni bir kimlik kazanarak yatırımcıların ilgi odağı haline geldi. Özellikle Mahmut Bey ve Fatih Caddesi bölgedeki hemen hemen bütün ana lokasyonlara direkt bağlanan konumlarıyla, yoğunlaşmanın temel noktaları arasındadır. Ayrıca Bağcılar Meydanı'ndan başlayan ve Esenler Caddesi'ne kadar uzanan İstanbul Caddesi de hareketli yerler arasında sayılabilir.
KİRALARDA DURUM:Bu bölgede konumundan ve yoğun nüfusundan ötürü her zaman yoğun olan kira hareketleri metro hattının inşasıyla birlikte iyice hareketlendi. Bölgede daha çok konut projelerine yer verildiği için ofis kiralarında durgunluk olduğu söylenebilir. Fiyat aralıklarının yapıların yaşına göre belirlendiği bölgede, 2+1 daireler, eski binalarda 450 ile 600 lira aralığında değişiyor. Yeni binalarda ise kira bedelleri aynı özellikte bir daire için 900 ile 1.150 lira olarak ifade edilebilir.
SATILIKLARDA DURUM:Satılıklarda özellikle Mahmutbey Yolu üzerinde bir hareketlilik var. Bölgenin Tem'e bakan cephesinde de bir yoğunluktan söz edilebilir. Özellikle markalı konut satışlarına yoğun talep olduğunu söylenebilir. Ayrıca Ofis projelerinde de yoğun bir satış trafiğinden söz edilebilir.
ALICI PROFİLİ: Bölge kısa bir zaman öncesine kadar İstanbul dışından gelenlerin tercih ettiği bir yer idi. Bu özelliğin hala devam ettiği söylenebilir. Ancak son bir yıldır bölgeye yeniden yapılaşma ve konum itibarıyla farklı bir gözle bakıldığı için özellikle E-5 ve TEM'e yakın bölgelerde farklı bir çehreye sahip yeni bir Bağcılar yükseliyor diyebiliriz. Bir başka ifadeyle bölge son dönemde ağırlıklı olarak C grubu gelir seviyesinden ziyade B grubu gelir seviyesine sahip kişilerin tercih ettiği bir bölge olarak görülüyor.
TİCARİ GAYRİMENKUL:Basın Ekspres Yolu ve Mahmutbey Bölgesi'nde arsa rayiçleri büyük bir artış gösterdi. Bu bölgedeki ticari projelerde home-office ve residance projeleri hızla artıyor. Basın Ekspers Yolu ile Mahmutbey arasında kalan bölüm MİA (Merkezi İş Alanı) ilan edildiği için bu bölgede ticari hareketlilik çok yoğun. MİA alanlı yerler toplam 60 hektar büyüklüğünde olup bu alanların 130 farklı kişi ve kuruluş adına tapuları bulunuyor. Ticari nitelikli bu arsalarda fiyat 2 bin ile 4 bin lira arasında değişiyor.
PRİM FIRSATLARI: Gelir amaçlı düşünenler için amortisman süresi bu bölgede 12-14 yıl arasında değişiyor. Merkezi konumda olmasından ötürü yeni projelerin değeri artacağı söylenebilir. Özellikle E-5 ve TEM bağlantı noktalarına yakın yapılarda değerler daha hızlı yükselecektir. Bu nedenle yapılaşmalar belirtilen lokasyonlarda hızlanmaktadır.
Avantajları ve dezavantajlarıyla eski, sıfır ve markalı konutlar Bağcılar'da üç yatırım alternatifini inceledik. Eski bir konut mu ya da sfır bir daireye sahip olmak mı daha avantajlı? Veya markalı bir konuta yatırım yapmak mı daha kârlı?M. Ali Koçak değerlendirdi
ESKİ KONUT
Eski binadan daire almanın avantajları ve dezavantajları nelerdir?
Bağcılar'da geçmiş dönemlerdeki düzensiz yapılaşmadan kaynaklanan imar problemleri çok yoğun olarak görülmektedir. Bu bölgede arsa tapulu daire sayısı çok fazla olduğu için alıcıların şuf'a hakkı unsuruna dikkat etmeleri gerekmektedir. Kaçak yapılaşma ihtimali bulunan daireler mutlaka o bölgedeki uzmanlarla beraber tespit edilmelidir. Yatırım amacıyla yer alacaklara az katlı ve arsa payı yüksek olan yerler almaları önerilebilir. Zira bu tarz yerler, alıcılar için ileride çok karlı bir yatırıma dönüşebilir.
Alıcı ne kadara alabilir?
Metrekaresi 750 – 900 lira aralığında alım yapılması mümkündür.
Kira getirisi ne olur?
Yukarıda belirtilen aralıktan alım yapılan yerler için kira getirisi 450 – 500 lira aralığındadır.
SIFIR KONUT
Sıfır normal bir daire almanın avantajları ve dezavantajları nelerdir?
Sıfır bir daire alırken özellikle konumuna dikkat edilmelidir. Yapılaşma çok yoğun olduğu için merkezi yerlerden tercih edilirse avantaj sağlayabilir. Ayrıca inşaatın kalitesi de önemli bir unsurdur.
Alıcı ne kadara alabilir?
Metrekaresi (tek binalarda) 1.100 TL – 1.300 lira aralığındadır.
Kira getirisi ne olur?
Yukarıda belirtilen maliyetten bir dairenin kira getirisi 550 – 700 lira aralığında yer alır.
MARKALI KONUT
Markalı konut almanın avantajları ve dezavantajları nelerdir?
Özellikle Bağcılargibi yoğun yapılaşmanın bulunduğu bölgelerde otoparktan sosyal donatılara kadar her ayrıntıya yer verilmesi, tüm konforun sunulması en büyük avantaj olarak göze çarpıyor. Bunun yanı sıra Bağcılar gibi merkezi, yeniden yapılanan ve hatta şekillenen bir bölgede markalı konut almak aynı zamanda geleceğe yapılan yatırım özelliği taşımaktadır. Nitekim ortalama bir yeni daire için 1.300 TL'den başlayan metrekare fiyat aralığının nitelikli projelerde 4.000 TL'ye kadar çıkmasının nedeni de budur.
Alıcı ne kadara alabilir?
Ortalama fiyatlar 100 metrekare bir daire için 250 bin ile 300 bin lira aralığından bahsedilebilir.
Kira getirisi ne olur?
Bu tarz bir gayrimenkulün kira getirisi 1.100-1.500 lira aralığındadır.
ÜÇ YATIRIMDAN HANGİSİ DAHA KÂRLI?
Bunlardan hangisini almak daha kârlı olur? Neden?
Markalı bir projeyi almak daha avantajlıdır çünkü yeni yapılarda imarla ilgili sorunlara rastlanmayacağı gibi sosyal donatıları ve güvenli olması açısından da markalı konutlar tercih edilebilir.
ÇINAR OLİMPİA PARK 2
Metar Grup'un 2007 yılında inşasına başladığı Çınar Olimpia Park'ın yoğun talep görmesi üzerine inşa ettiği Çınar Olimpia Park 2'de satışlar devam ediyor. 11 katlı, 9 bloktan oluşan projede, açık ve kapalı olimpik yüzme havuzları, yürüyüş ve bisiklet parkurları, tenis, voleybol ve basketbol sahaları, fitness ve sauna yer alıyor. Atatürk Havalimanı'na 8, Bahçelievler'e 6, Bakırköy'e 7, Topkapı'ya 8 ve Eminönü'ne 11 kilometre uzaklıkta konumlanan projede, ayrıca kontrollü site girişinden kesintisiz güvenlik hizmetine, kat erişimli otoparklara, entegre kamera sistemine kadar birçok detay mevcut durumda.
Adı: Çınar Olimpia Park2
Yeri: Bağcılar
Yapımcı firma: Metar Grup
Teslim tarihi: Hemen teslim
Toplam konut sayısı: 196
Konut tipleri:2+1, 3+1 ve 4+1
Konut fiyatları:275.000-335.000 arasında değişiyor.
BATIŞEHİR
Avrupa'nın en büyük karma projesi olarak nitelendirilen projede, gölet ve yansıma havuzlarının yanı sıra yeşil çatı uygulamasına da yer veriliyor. Üç etap olarak tasarlanan projede, 1. ve 2. etap satışları devam ederken, 3. etap satışlarının ise öne çekilmesi planlanıyor. İçerisinde konut ve rezidansların dışında otel, ofisler, özel eğitim kompleksi ve açık alışveriş çarşısı da bulunan proje, E-5 ve TEM Otoyolu'nun kesiştiği noktada yer alıyor. Açık ve kapalı yürüyüş-koşu-gezi-parkurları, spor salonları ve 100 bin metrekareye varan ortak alan bulunan proje, Basın Ekspres Yolu'na 2, Maslak ve Atatürk Havalimanı'na ise 10 dakika mesafede yer alıyor.
Adı: Batışehir
Yeri: Bağcılar
Yapımcı firma: TOKİ iştiraki Emlak Konut GYO ile EGEYAPI Group ve diğer bir TOKİ iştiraki olan Emlak Pazarlama İnşaat A.Ş.'nin (EPP) işbirliği
İlk etap teslim tarihi:Ağustos 2013
Toplam konut sayısı: 3.123
Satıştaki konut sayısı: 1.923
Konut tipleri: Stüdyo, 1+1, 1,5+1, 2+1, 2,5+1, 3+1, 3,5+1, 4+1, 4,5+1, dubleks
Konut fiyatları: 175.000-1.173.000 TL
GÜNEŞLİ PARK GARDENYA
Farklı daire seçeneklerinin yer aldığı proje, 21 bin metrekare arsa üzerine inşa ediliyor.
7 bloktan oluşan projede, konutların alanları 80 ile 380 metrekare arasında değişiyor. Projede, 15 bin metrekarelik kapalı otopark, açık-kapalı yüzme havuzu ve spor salonunun yanı sıra 17 bin metrekarelik yeşil alan ve çocuk oyun alanları da bulunuyor. İçerisinde 10 adet ticari alanın da yer aldığı proje Atatürk Havalimanı'na ve Tem otoyoluna 3 kilometrelik uzaklıkta yer alan proje, Basın Ekspres Yolu'na ise 500 metre mesafede konumlanıyor.
Adı: Güneşli Park Gardenya
Yeri: Güneşli
Yapımcı firma: Gül İnşaat ve Mutlu İnşaat
Teslim tarihi:Aralık 2013
Toplam konut sayısı: 263
Satıştaki konut sayısı: 263
Konut tipleri:1+1, 2+1, 3+1, 4+1
Konut fiyatları: 210.000-1.078.000 TL
SAĞLAM PARK EVLERİ
2 bin 500 metrekare alan üzerinde inşa edilen proje, 11 katlı tek bloktan oluşuyor. 80, 95, 115, 125, 145 ve 170 metrekarelik dairelerin yer aldığı projenin, yüzde 80'i yeşil alanlara ayrılmış durumda. Mini basketbol sahasına ve çocuk oyun alanlarına yer verilen projede fitness center da bulunuyor. Projenin girişinde 30 metrekarelik galeri bulunuyor.
Adı: Sağlam Park Evleri
Yeri: Bağcılar
Yapımcı firma: Sağlam İnşaat
Teslim tarihi:Hemen Teslim
Toplam konut sayısı: 44
Satıştaki konut sayısı: 8
Konut tipleri:2+1, 3+1, 4+1
Konut fiyatları: Metrekare 2.200-2.300 TL
Milliyet Emlak
Yavuz Karaman
Yorum Yaz