Konut Projeleri
02.03.2012 17:54
Okuma Süresi: 06:08 dakika

Geleceğini kentsel dönüşüm belirleyecek

Kamuran Fidan, Zeytinburnu'ndaki yeni projeleri, yatırım fırsatlarını ve fiyatları inceleyip, bölgeyi değerlendirdi

Aktif Gayrimenkul Değerleme ofisinde gayrimenkul danışmanlığı görevini sürdüren Kamuran Fidan, Zeytinburnu'ndaki yeni projeleri, yatırım fırsatlarını ve fiyatları inceleyip, bölgeyi değerlendirdi

Tarihi 300 bin yıl önceye dayanan Zeytinburnu, ismini, tarihte kıyı şeridi boyunca uzanan zeytinliklerden ve Yedikule ileBakırköyarasında bulunan küçük burundan alıyor. 1999 depreminden sonra Kentsel Dönüşüm alanı içinde yer alan bölge, son yıllarda yeni bir görünüm kazanıyor

KONJONKTÜR: Yıllarca tekstil ve deri sektöründe faaliyet gösteren fabrikalar ve sanayi sitelerini sınırlarında barındıran Zeytinburnu, 1999 depreminden sonra pilot bölge seçilmesi ile tekrar hareketlendi. Öncelikle Sümer Mahallesinin kentsel dönüşüm projesi kapsamına alınması ile yatırımcıların ilgisini çeken bölge, konut, ofis ve alışveriş merkezi projelerine ev sahipliği yapmaya devam ediyor. Her ne kadar mevcut durumda konut alanında hem satılık hem de kiralıkların sirkülasyonu fazla olsa da bölge her tür ulaşım aracı ile ulaşılması mümkün olan ve ulaşım hatlarının kesiştiği bir noktada yer alması ve diğer ticari alanlara da yakınlığı sebebi ile yeni işyeri, ofis ve otel projelerini gerçekleştirmek için tercih edilen bölgeler arasında.

YENİ YATIRIMLAR: Bölgenin kentsel dönüşüm alanları içerisinde sayılmasıyla projelerde artış olduğu söylenebilir.Bölgede öne çıkan caddelerden olan Telsiz, Beştelsiz ve Sümer mahallelerinde yatırımlar yoğunlaşıyor. Bölgedeki başlıca projeler arasında Kiptaş Veliefendi Sahilpark Evleri, Onaltıdokuz İstanbul, Irmak Garden Plus, Real İstanbul, Merkezpark Yelevleri ve Ottoman Gayrimenkul Yeşil Proje, Yedikule Konaklar sayılabilir.

KİRALARDA DURUM: Kiralık emlak sektöründe konut alanında işyerlerine oranla sirkülasyon daha fazla. Özellikle proje bazlı yeni yapılan konutlarda talep artıyor. Ayrıca üniversitelerin kayıt dönemlerinde de bölgeye olan ilginin arttığı söylenebilir. Yenidoğan, Gökalp ve Hatboyu bölgesinde kısa sürede kiracı bulmak mümkün. Mahalle arasındaki eski binalarda kiralar 600 -800 lira arasında değişirken bazı özellikli sitelerde full eşyalı olma durumuna göre 1.000 – 2 bin lira arasında değişiklik gösteriyor. Yine mahalle arasındaki yeni binalarda ise kiralar 3+1 dairelerde 1.000 – 1.200 lira aralığında olup markalı konutlarda 2 bin 500 -3 bin lira arasında.

SATILIKLARDA DURUM: Daha çok deprem sonrası yapılan binalar ve yasal çerçevesi tam, krediye uygun olanlar tercih ediliyor. Bu sirkülasyonun daha çok Yenidoğan ve Gökalp mahallerinde olduğunu söyleyebiliriz.3+1 ve mahalle arasındaki eski bir daireyi 120 bin ile 150 bin lira arasında almak mümkün iken bazı özellikli sitelerde ise fiyatlar 350 bin liraya kadar çıkabilir. Markalı konutlarda ise satışlar metrekare birim fiyatları üzerinden satılmakta ve yapıldıkları yere göre metrekare birim fiyatları 5 bin ile 7 bin lira arasında değişiklik gösteriyor.

ALICI PROFİLİ: Bölgeyi çoğunlukla yatırımcılar ve orta gelir gurubunda ev sahibi olmak isteyen kesim tercih ediyor. Yıllardır tekstil ve deri sektöründen yatırımcılara ev sahipliği yapan bölgeye tekstilcilerin rağbet ettiği de söylenebilir.

TİCARİ GAYRİMENKUL: İstanbul'un gelişmekte olan ilçelerinden biri olması nedeni ile ticari gayrimenkullere ilgi büyük ölçüde artmakta. Ticari gayrimenkuller çoğunlukla tekstilcilerin rağbet ettiği yerlerde, Olivium ve çevresinde yatırımcılar tarafından tercih ediliyor. Bu sebeple ofis ve dükkânlarda fiyatlar artış gösteriyor. İş yeri olarak alım satımlar daha yoğunluklu olarak 58. Bulvar Caddesinde gerçekleşiyor. Buradaki satış değerlerine ilişkin yer ve konum aralığına göre çeşitlilik çok fazla. 10.000-15.000 TL aylık kira bedelleri ile rahatlıkla kiracı bulmak mümkün.

PRİM FIRSATLARI: Bölgenin tarihi yapıları ve doğal değerleri sayesinde turizm potansiyeli taşıdığı söylenebilir. Bununla birlikte, bölgede yapılandırılmaya başlanan deprem referanslı kentsel dönüşüm projeleri, apart otel ve rezidanslar ve sanayi dönüşümlü merkezi iş alanları ile gelecekte daha fazla değer kazanacağı öngörülüyor. Bölgenin yeni kazanmakta olduğu kimliği ile İstanbul'un en önemli ilçelerinden biri haline geleceği ve yatırımları 15 yıl gibi bir sürede amorti edeceği düşünülüyor.Prim getiren ve yatırım yapılabilecek taşınmazlar özellikle yasal çerçevesi oluşmuş krediye uygun olan yapılar, projeler olarak sıralanabilir. Ancak kentsel dönüşüm alanı olarak belirlenmiş Sümer Mahallesi yine prim getirebilecek alanlar olarak değerlendirilebilir. Ayrıca Bölgede yapılacak olan Marina da prim getirici unsur olarak görülebilir.

Avantajları ve dezavantajlarıyla eski, sıfır ve markalı konutlar

Zeytinburnu'nda üç yatırım alternatifini inceledik. Eski bir konut mu ya da sıfır bir daireye sahip olmak mı daha avantajlı? Veya markalı bir konuta yatırım yapmak mı daha kârlı?Kamuran Fidan değerlendirdi

Eski Binadan Daire Almanın Avantajları ve Dezavantajları Nelerdir?

Müteahhitlerin gözde bölgesi olan Zeytinburnu'nda eski daire almak, Kısa süre içerisinde müteahhitler ile anlaşılıp karlı bir yatırıma dönüştürülebilir.

Alıcı Ne Kadara Alabilir?

3+1 ve mahalle arasındaki bir daireyi 120 bin ile 150 bin lira arasında almak mümkün iken bazı özellikli sitelerde ise fiyatlar 350 bin liraya kadar çıkmaktadır.

Kira Getirisi Ne Olur?

Mahalle arasındaki kira getirisi ise 600-800 lira arasında değişirken söz konusu sitelerde full eşyalı olma durumuna göre 1.000– 2 bin lira arasında değişebilir.

Sıfır Normal Bir Daire Almanın Avantajları ve Dezavantajları Nelerdir?

1999 Depreminden sonra pilot bölge olarak seçilen Zeytinburnu'nda, yeni inşaatlar Deprem yönetmeliğine uygun olarak yapılıyor. Tabii ki yeni yapılaşmada da yasallığına ve krediye uygunluğuna bakılmalı.

Alıcı Ne Kadara Alabilir?

Oturum amaçlı 100 metrekare bir daireyi 180 bin- 350 bin lira arasında bulmak mümkün.

Kira Getirisi Ne Olur?

Kira geliri ise 800 -1.300 lira arasında değişiklik göstermekte.

Markalı Konut Almanın Avantajları ve Dezavantajları Nelerdir?

Markalı konutlar yatırım amaçlı oldukça karlı olmasının yanında bölgede rezidans tipli yapılar ilgi görmektedir.

Alıcı Ne Kadara Alabilir?

Markalı konutların m² birim fiyatları yapıldıkları yere göre 5 bin ile 7 bin lira arasında.

Kira Getirisi Ne Olur?

3+1 dairenin kira getirisi 2 bin 500 ile 3 bin lira arasında olabilir.

Bunlardan Hangisini Almak Daha Kârlı olur? Neden?

Yatırım Ya da Oturum Amaçlı Olursa En Karlısı Hangisi Olur? Neden?

Oturum amaçlı depreme dayanıklı bir daire, yatırım için ise eski bir daire alınarak Kısa dönemde müteahhitler ile anlaşılabilir. Ya da oturum için aldığınız eski bir daireyi kısa dönemde karlı bir yatırım aracına dönüştürebilirsiniz. Ayrıca yapım aşamasındaki projelere yapılan yatırımda kendisini kısa sürede amorti edecektir.

ONALTIDOKUZ İSTANBUL

25 bin metrekarelik alışveriş ve yaşam alanı bulunan proje, 36, 32 ve 27 katlı 3 bloktan oluşuyor.Denize 200 metre mesafede konumlanan projede dairelere,en alttan en üst kata kadar, Haliç'e ve Boğaz'a hakim bir manzara sunuluyor.Çocuklar için ayrılmış özel oyun alanları ve kreşlere de yer verilen projede, açık-kapalı yüzme havuzları, fitness merkezi ve spa alanının dışında tenis kortu, basketbol sahası ve koşu parkuru da bulunuyor. Sahil yolu üzerinde, Marmaray ve tüp tünel girişine komşu olan proje, Boğaziçi Köprüsüne 16 km, Atatürk Havalimanı'na 8 km, E–5 karayolu ve İDO Yenikapı iskelesine de 4 km uzaklıkta yer alıyor. Ayrıca projede, araç kiralamadan 2. el gayrimenkul değerlendirme hizmetine, çocuk bakıcılığından, ev içi temizliğine birçok hizmet veriliyor.

Adı: OnaltıDokuz İstanbul

Yeri: Zeytinburnu

Yapımcı firma: Astay Gayrimenkul

Teslim tarihi: Mart 2012

Toplam konut sayısı: 496

Satıştaki konut sayısı: Konutların %85'i satılmış durumda.

Konut tipleri: 1+1, 2+1, 3+1, 4+1, 3+2, 6,5+2

Konut fiyatları: Metrekare fiyatı 8.500 – 12.000 TL

IRMAK GARDEN PLUS

36 konuttan oluşan projede 10 tane ticaret merkezi de yer alıyor. 3+1 ve 4+1 daire seçeneklerinin yer aldığı projede, dairelerin tavan yükseklikleri 3,5 metreye kadar uzanıyor. Marmara Forum, Olivium, Galeria, Capacity, Carousel gibi alışveriş merkezlerine 5 dakika mesafede konumlanan projede, kapalı yüzme havuzu, Türk hamamı, sauna, masaj salonu, fitness center ve aerobik salonunun yanı sıra voleybol ve basketbol sahaları da bulunuyor.

Adı: Irmak Garden Plus

Yeri:Zeytinburnu

Yapımcı firma: RTL Irmak İnşaat

Teslim tarihi: Kasım 2012

Toplam konut sayısı: 36

Satıştaki konut sayısı: 36

Konut tipleri: 3+1, 4+1

Konut fiyatları: 550.000 – 950.000 TL

THE İSTANBUL VELİEFENDİ

14 katlı 15 blok olarak tasarlanan projede, 35 katlı bir de rezidans yer alıyor. 68 bin 333 metrekare arsa üzerinde inşa edilen proje, 210 bin metrekare inşaat alanına sahip. 1+1'den 4+1'e kadar çeşitli daire tiplerinin yer aldığı projenin, 12 bin 500 metrekarelik alanı 42 adet ticari üniteye ayrıldı. Açık ve kapalı yüzme havuzlarının yer aldığı projede, çeşitli spor alanları, sauna, hamam, kreş, kameralı güvenlik sistemi ve her daireye ayrılan kapalı otoparklar bulunuyor. Ulaşım ağında yer alan proje, deniz otobüsü, metrobüs, otobüs, tramvay ve metro gibi toplu taşıma araçlarına birkaç dakikalık mesafede yer alıyor. Atatürk Havalimanı'na 8 km'de konumlanan proje, Merter'e 2 km, Bakırköy'e 1 km, Topkapı'ya 4 km ve sahil yoluna 1 km uzaklıkta bulunuyor.

Adı: The İstanbul Veliefendi

Yeri: Zeytinburnu

Yapımcı firma: YDA Grup ve Kuruluş İnşaat

Teslim tarihi: 2013 Haziran

Toplam konut sayısı: 486

Satıştaki konut sayısı: 260

Konut tipleri: 1+1,2+1, 3+1, 4+1

Konut fiyatları: Metrekaresi 4.500 TL'den başlıyor

REALİSTANBUL

41 bin metrekarelik alanda kurulan projenin, yüzde 81'lik kısmı yeşil ve açık alan olarak değerlendiriliyor. 6 blokta toplam 417 konut ve 1 alışveriş merkezinden oluşan projede, satışların henüz başlamadığı ve ‘Realistanbul Exclusive' olarak anılan 6. blok ise toplamda 100 konuttan oluşuyor. Projede, yürüyüş, bisiklet ve koşu parkurunun dışında, yüzme havuzu, sauna, fitness, spa hizmetleri ve cep sinemasında olduğu sağlıklı yaşam merkezi de yer alıyor. Merter, Bakırköy, Bahçelievler ve Topkapı ağında bulunan proje, metrobüs, tramvay ve metro gibi ulaşım araçlarına olan yakınlığı ile kolaylık sunuyor.

Adı: Realistanbul

Yeri: Merter

Yapımcı firma: Türköz İnşaat- İttifak İnşaat- Oliv Yapı

Teslim tarihi: Hemen teslim

Toplam konut sayısı: 417

Satıştaki konut sayısı: 29

Konut tipleri: 2+1, 3+1, 4+1 ve dubleks

Konut fiyatları: 625.000 TL – 2.250.000 TL arası

Milliyet Emlak

Yavuz Karaman