Manzara farkına YARIM MİLYON DOLAR!
İstanbul’da uygulamaya konulan bazı projelerde müşterilerin ödediği şerefiye bedelleri, yüzde 50’ye kadar çıkarken, fiyat farkı milyon dolarları buluyor
Konut fiyatlarında önemli rol oynayan manzara faktörü, artık deniz, göl ve ormanla sınırlı kalmıyor. Şimdi yeni konut projelerinde, havuzdan tenis kortuna, parktan alışveriş merkezine kadar bir çok unsur için, şerefiye ödemek zorunda kalınıyor. İstanbul'da uygulamaya konulan bazı projelerde müşterilerin ödediği şerefiye bedelleri, yüzde 50'ye kadar çıkarken, fiyat farkı milyon dolarları buluyor. Bugün İstanbul'da yürütülen yeni konut projelerinde şerefiye farkları deniz gören konutlarda milyon doları bulurken, göl manzarasında 30 bin dolar, şehir manzarasında ise 20 bin dolar olabiliyor. Ormana bakan daireler için bazı projelerde 10 bin dolar şerefiye farkı alınırken, sitenin içindeki havuza bakan dairelerle diğer daireler arasında 5 ila 20 bin dolar arasında farklar olabiliyor.
Evinizin penceresinden baktığınızda gördüğünüz manzara önemlidir, evin değerini artırır veya eksiltir. İstanbullular artık sadece Boğaz, Adalar, orman değil; havuz, tenis kortu, gölet, park ve alışveriş merkezi gibi birçok ‘yapay manzara' için de şerefiye (yani manzara farkı) ödüyorlar. İstanbul'da manzaraların en pahalısı elbette Boğaz. Denizi görmek istiyorsanız, şerefiye niyetine ikinci bir daire parasını, göl ya da şehrin güzel bir köşesini görmek istiyorsanız bir otomobil parasını gözden çıkaracaksınız. Sonuçta, villa aynı villa, ama ormana bakıyorsa bir ödüyorsanız, Boğaz'a karşı iki ödemeyi göze alacaksınız.
BOĞAZ MANZARASINA 1 MİLYON DOLAR
Aynı projedeye dahil benzer konutlar arasındaki fiyat farkını oluşturan hususlar, villaların, dairelerin şerefiyesini belirliyor. Şerefiye her geçen yıl daha büyük önem kazanıyor. İstanbul'da yürütülen yeni konut projelerinde şerefiye farkları deniz gören konutlarda 1 milyon doları bulurken, göl manzarasında 30 bin dolar, şehir manzarasında ise 20 bin dolar olabiliyor. Ormana bakan daireler için bazı projelerde 10 bin dolar şerefiye farkı alınırken, sitenin içindeki havuza bakan dairelerle diğer daireler arasında 5 ila 20 bin dolar arasında farklar olabiliyor.
Aynı projedeye dahil benzer konutlar arasındaki fiyat farkını oluşturan hususlar, villaların, dairelerin şerefiyesini belirliyor. Şerefiye her geçen yıl daha büyük önem kazanıyor. İstanbul'da yürütülen yeni konut projelerinde şerefiye farkları deniz gören konutlarda 1 milyon doları bulurken, göl manzarasında 30 bin dolar, şehir manzarasında ise 20 bin dolar olabiliyor. Ormana bakan daireler için bazı projelerde 10 bin dolar şerefiye farkı alınırken, sitenin içindeki havuza bakan dairelerle diğer daireler arasında 5 ila 20 bin dolar arasında farklar olabiliyor.
Sapphire'de fark yüzde 30'a, Trump'da yüzde 50'ye çıkıyor
SAPPHİRE: Kiler'in Levent'te inşa ettiği rezidans ile alışveriş merkezinden oluşan Sapphire, 54 kat ve 261 metre yüksekliğiyle İstanbul'un şu anda en yüksek binası. Tüm dairelerin İstanbul manzarasına hakim olduğu projede dairenin bulunduğu kata ve baktığı manzaraya göre fiyat değişiyor. Sapphire'in 10'uncu katında yer alan dairelerin metrekare fiyatı 8.582 dolar iken, 35'inci kata çıktığınızda 11.126 dolara yükseliyor. Aradaki 25 kat, yüzde 30'luk bir fiyat farkını da beraberinde getiriyor. Projede 10'uncu katta Zincirlikuyu şehir manzarasına hakim 2 oda 1 salon 200 metrekare büyüklüğündeki bir daire için 1.716.000 dolar bedel ödenirken, Boğaz'ın Karadeniz'e açıldığı eşsiz manzara için aynı büyüklükteki fakat 35'inci kattaki bir dairenin değeri ise 2.225.000 dolar oluyor. Böylece manzara fakı 500.000 doları buluyor.
ANTHILL RESİDENCE: Ant Yapı'nın Bomonti'de hayata geçiridği Anthill Residence ise, 804 konutluk bir proje. 54 katlı 2 kule olarak inşa edilen projenin 22'inci katından şehir görüntüsüne hakim 4 oda 1 salon dairenin metrekare fiyatı 5 dolar olarak belirlenirken, aynı katta Adalar ve eski İstanbul manzarasına hakim 2 oda 1 salon dairelerin metrekare fiyatı 5.300 dolar.
Haliç ve Marmara Denizi manzarasına hakim güneydoğu cepheli 52'inci kattaki bir dairenin de metrekare fiyatı ise 7 bin doların üzerine çıkıyor. Birinci katta yer alan 2 oda 1 salon 96 metrekare büyüklüğnde ve projenin rekreasyon alanında yer alan Karınca Tepesi ile sitenin ortak alanlarını göre dairenin fiyatı 316.000 dolar olarak belirlenmiş. Ancak 22'inci kattaki, 121 metrekare bir daire için ödenmesi gereken bedel 645.000 dolar olurken, 40'ıncı kat ve üstünde aynı tipte dairelerin fiyatı 900.000 dolardan başlıyor.
TRUMP TOWERS: Emlak kralı Donald Trump'ın Doğan İnşaat ortaklığıyla Mecidiyeköy'de yapımını sürdürdüğü Trump Towers 37 ve 39 katlı iki kuleden meydana geliyor. Trump Towers'ın 32'nci katında yer alan Boğaz, Adalar ve Topkapı manzaralı bir dairenin metrekaresi 9.000 dolar olarak belirlenirken aynı kattaki şehir manzaralı dairenin fiyatı 8.500 dolar. 22'nci katta yer alan şehir manzaralı bir daireye metrekaresi 7.600 dolardan sahip olabilirsiniz. Aynı kattaki Adalar ve Boğaz manzaralı dairenin metrekare fiyatı ise 9.000 dolara çıkıyor. Projede metrekare fiyatı 4'üncü katta bahçe manzaralı dairelerde 4.700 dolara kadar iniyor. Trump Towers'da 4'üncü kattan 114 metrekare bahçe manzaralı bir daireye 547.000 dolara sahip olabilirsiniz. Ancak Boğaz ve Adalar manzarasına hakim 32. kattaki 228 metrekare bir daire için ödemeniz gereken tutar 2.157.000 dolara çıkıyor. Bu iki daire arasındaki metrekare farkı ve manzara farkı göz önüne alındığında, müşterinin manzaraya ödediği bedelin 1 milyon doları bulduğu görülüyor.
İlk kriter konutun manzarası cephe ikinci planda kalıyor
ŞEREFİYEYİ belirleyen tek unsur manzara değil.
* Eğer daireniz Boğaz'a, Adalar'a yahut bir güzel göle bakıyorsa, şerefiyeyi öncelikle manzarası belirliyor.
* Böyle ağır basan bir ‘fark' söz konusu değilse, bu kez binanın cephesi dikkate alınıyor. İstanbul'da şerefiye, sırasıyla güneydoğu, güneybatı, güney ve doğu cepheli olmak üzere artıyor. Kuzey, kuzeydoğu ve kuzeybatı yönleri ise manzaralı değilse ilgi görmüyor. Kuzeye bakan, birbirine yakın bloklarda bulunan ve manzara görmeyen konutların yüzde 10 ‘eksi şerefiye'si oluyor.
* Sitenin, binanın çevresinde ‘çarpık yapılaşma' (yani genelde gecekondu mahallesi) varsa, sitenin içine bakan konutlara talep (ve fiyatlar) daha yüksek oluyor.
* Çevrede çirkin bir görüntü yoksa ve ‘kapanmayacak' (bu da önemli bir kriter) açık bir açıklık söz konusuysa, dış cepheye bakan konutlar değer kazanıyor.
* Eğer daireniz Boğaz'a, Adalar'a yahut bir güzel göle bakıyorsa, şerefiyeyi öncelikle manzarası belirliyor.
* Böyle ağır basan bir ‘fark' söz konusu değilse, bu kez binanın cephesi dikkate alınıyor. İstanbul'da şerefiye, sırasıyla güneydoğu, güneybatı, güney ve doğu cepheli olmak üzere artıyor. Kuzey, kuzeydoğu ve kuzeybatı yönleri ise manzaralı değilse ilgi görmüyor. Kuzeye bakan, birbirine yakın bloklarda bulunan ve manzara görmeyen konutların yüzde 10 ‘eksi şerefiye'si oluyor.
* Sitenin, binanın çevresinde ‘çarpık yapılaşma' (yani genelde gecekondu mahallesi) varsa, sitenin içine bakan konutlara talep (ve fiyatlar) daha yüksek oluyor.
* Çevrede çirkin bir görüntü yoksa ve ‘kapanmayacak' (bu da önemli bir kriter) açık bir açıklık söz konusuysa, dış cepheye bakan konutlar değer kazanıyor.
Apartmanın orta katı rezidansın üst katı
* Villalarda, şerefiye bedellerinde (varsa) denize, göle(te) ya da havuza yakınlık önemli rol oynuyor.
* Şehir merkezinde inşa edilen çok katlı rezidanslarda, kat yükseldikçe fiyatlar artıyor. Çünkü şehir yahut uzaktan da olsa deniz manzarası üst katlara çıktıkça güzelleşiyor.
* Manzara olarak havuz ve site peyzajı vaad eden projelerde ise bu kez orta katlar değerleniyor. Çünkü kat yükseldikçe, mesela havuz görüntüsü küçülüyor.
* Bunun dışında, konut seçerken insanların başka tercihleri de var. Mesela genelde ‘orta katlar' tercih ediliyor. Zemin katların ve üst katların fiyatı ortalama yüzde 10 daha düşük oluyor. (Zemin katlar, ‘manzarası yok, önü kapalı, güneş almıyor, önünden insanlar geçiyor, gürültülü oluyor' gibi farklı etkenlerle farklı fiyatlandırılıyor.)
* Tabii dairenin ‘önünün açık ya da kapalı' oluşu da önemli bir etken. Binanın öne kapalıysa, bu kez, aksine, üst katlar kıymete biniyor.
* Villalarda, şerefiye bedellerinde (varsa) denize, göle(te) ya da havuza yakınlık önemli rol oynuyor.
* Şehir merkezinde inşa edilen çok katlı rezidanslarda, kat yükseldikçe fiyatlar artıyor. Çünkü şehir yahut uzaktan da olsa deniz manzarası üst katlara çıktıkça güzelleşiyor.
* Manzara olarak havuz ve site peyzajı vaad eden projelerde ise bu kez orta katlar değerleniyor. Çünkü kat yükseldikçe, mesela havuz görüntüsü küçülüyor.
* Bunun dışında, konut seçerken insanların başka tercihleri de var. Mesela genelde ‘orta katlar' tercih ediliyor. Zemin katların ve üst katların fiyatı ortalama yüzde 10 daha düşük oluyor. (Zemin katlar, ‘manzarası yok, önü kapalı, güneş almıyor, önünden insanlar geçiyor, gürültülü oluyor' gibi farklı etkenlerle farklı fiyatlandırılıyor.)
* Tabii dairenin ‘önünün açık ya da kapalı' oluşu da önemli bir etken. Binanın öne kapalıysa, bu kez, aksine, üst katlar kıymete biniyor.
İnşaat teknikleri geliştikçe konutta tercihler de değişiyor
Tabi ki konutun satış fiyatını belirleyen unsurlar manzarasından, cephesinden, katından ibaret değil. Eskiden şerefiyede önemli bir paya sahip olan ‘ısı kaybı, nem' gibi faktörler yalıtım teknolojilerinin gelişmesiyle ikinci plana düştü. Eskiden kat ulaşımı çok önemli iken, binaların çoğunda çift asansör ve jeneratör bulunması, bu farkı da azalttı. Bunun dışında halkın bilinçlenmesiyle birlikte mesela binanın yakınından yüksek gerilim hatlarının geçmesi gibi olumsuzluklar da daire fiyatlarının düşmesine sebep oluyor.
Tabi ki konutun satış fiyatını belirleyen unsurlar manzarasından, cephesinden, katından ibaret değil. Eskiden şerefiyede önemli bir paya sahip olan ‘ısı kaybı, nem' gibi faktörler yalıtım teknolojilerinin gelişmesiyle ikinci plana düştü. Eskiden kat ulaşımı çok önemli iken, binaların çoğunda çift asansör ve jeneratör bulunması, bu farkı da azalttı. Bunun dışında halkın bilinçlenmesiyle birlikte mesela binanın yakınından yüksek gerilim hatlarının geçmesi gibi olumsuzluklar da daire fiyatlarının düşmesine sebep oluyor.
Kaynak: Mehtap ÖZCAN / Hürriyet Emlak
- Etiketler:
- manzara
Yorum Yaz