YAZICI'DAN TÜYOLAR!
Gayrimenkulde ticari bir yatırım yaparken, doğru kararlar almak, belki de bu alanda çözülebilecek en zor denklemlerden biri.
Ticari bir yatırım yapmak, gayrimenkulün en zor alanlarından biridir. Karşınıza adeta çok bilinmeyenli bir denklem çıkar.
Gayrimenkulde ticari bir yatırım yaparken, doğru kararlar almak, belki de bu alanda çözülebilecek en zor denklemlerden biri. Bir konut alırken, karşınıza çıkanlardan çok daha fazlası çıkar. Mesela, 'fiyat getiri oranı'na dikkat etmeniz gerekir. Yani, kira getirisiyle fiyatı arasında oransal olarak düzgün bir ilişki olup olmadığına... Size anlatılan gerçeklerle tapudaki gerçekler arasında nasıl bir bağlantı olduğuna... Tüm bunlar, beraberinde denklemin diğer bilinmeyenlerini getirir.
EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık Genel Müdürü ve Lisanslı Değerleme Uzmanı Cansel Turgut Yazıcı, çok bilinmeyenli bu denklemi çözdü.
Öncelikle, şehrin merkezi iş alanı (MİA) denilen bölgelerinde yer alan yatırımların en sağlıklısı olduğuna işaret eden Yazıcı, ancak bunları elde tutmak kadar satın alma ve geliştirilme maliyetlerinin de yüksek olduğuna dikkat çekerek, fiyatlandırmadan tapu aşamasına, binanın gerçeklerinden dükkânın nasıl olması gerektiğine kadar ticari gayrimenkul gerçeğini 12 maddede anlattı.
1) FİYAT VE KİRA PARALEL Mİ, EMSALLERİYLE BENZER Mİ:
Satın alacağınız ticari gayrimenkulde dikkat etmeniz gereken en önemli noktalardan biri elde edeceğiniz kira getirisiyle satış bedelinin birbiri ile makul orada ilişkili olmasıdır. Fiyatlandırma konusunda dikkat etmeniz gereken bir diğer unsur, gayrimenkulün emsallerine metrekare birim fiyat seviyesi olmalı. Makul mü yoksa ederinden çok daha yüksek bir fiyat mı, dikkat edin.
2) FİYATIN İÇİNE NELER DAHİL:
İşyerinin park imkanları, bahçe kullanım imkanları, mülkte baca olup olmaması, kaç girişi- çıkışı olduğu gibi konular tercih edilirliği ve kira bedelini etkileyen unsurlardır. Mülkün işyeri olarak farklı fonksiyonlar için kullanım imkanı sunması değerini arttıracaktır. Söz konusu mülk bir yemek restoranı açılabilecek potansiyelde ise kendine ait bir baca gibi unsurlar ön plana çıkacaktır. İşyerinde bahçe kullanımı imkanı varsa bu kullanımın siz ait olup olmadığı yerin fiyatlamasında önemli faktörlerden biridir.
3) BÖLGEYİ NASIL SEÇMELİ:
Nadir bulunanın her zaman daha değerli olduğunu bir kenara not edin. Bölgeyi seçerken dikkat etmeniz gereken bir diğer nokta, bol dükkâna sahip olan bir bölgede, sizin satın alacağınız iş yerinin nasıl bir farklılık yarattığı olmalı. Bu iki etkenin yanına seçtiğiniz yerin, gayrimenkulünüzü farklı fonksiyonlar için de kullanılabilir hale getirmesini de ekleyin.
4) TAPU NE ANLATIYOR:
Ticari mülklerde alacağınız mülkün tapuda ne nitelikte görüldüğü yani resmi durumu çok önemlidir. Projesinde dükkân olarak görülmeyen konut olarak görülen bir zemin kat mülkünün niteliğini değiştirmek için apartmandaki diğer mal sahiplerinin iznine ihtiyaç duyulur. Fırın veya pastane gibi özel nitelikli bir mülk arıyorsanız resmi projedeki nitelik de bu olmalıdır. Aksi durumda bu işlevleri yerine getirmek için ciddi uğraşılar verirsiniz ve başaramayabilirsiniz. Özelikle diğer kat maliklerinin iznine tabi olan bu tür değişiklilerde diğer malikler para talep edebilir veya o iş kolunu istemedikleri için izin vermeyebilirler.
5) TAPU, KAT MÜLKİYETİ DİYOR MU:
Tapu noktasında dikkat etmeniz gereken bir diğer unsur, mülkün açık adresini öğrenmek ve almayı düşündüğünüz yerle size gösterilen yerin aynı yer olup olmadığını doğrulamak olmalıdır. Mülkün tapusunun kopyasını edinin. Mülkün tapusu 'kat irtifakı' veya tercihen 'kat mülkiyetli' olmalıdır. Tapuda arsa görünen ama fiilen inşa edilmiş bir mülkü bir bilene danışmadan ve riskleri anlamadan almayın. Çünkü bu tip mülkler kat irtifakına geçmediyse ciddi bir sorunu olma ihtimali yüksektir. Mülkün iskânı olup olmadığını öğrenin. Kat mülkiyetine dönmüş tapuların iskân belgesi zaten vardır.
6) İPOTEK OLABİLİR Mİ:
Mülkü almadan önce gayrimenkulün bulunduğu tapu sicil müdürlüğünü mutlaka ziyaret edin. Üzerinde herhangi bir takyidat yani yasal sınırlama (ipotek, intifa hakkı, yıkım kararı, eski eser tescili vs.) olup olmadığına bakın. Tapuda size ait görülen hisse miktarını ve mülkün toplam hisse miktarını kontrol edin. Dükkânınıza uygun miktarda hisse düşüyor mu düşmüyor mu öğrenin.
7) AYNI BÖLÜMLER Mİ:
Tapu aşamasında dikkat etmeniz gereken bir diğer nokta size gösterilen bağımsız bölüm ile tapusu verilen bağımsız bölümün aynı bağımsız bölümü gösterip göstermediğidir. Aldığınız mülkle size araştırma için verilen tapunun aynı mülk olup olmadığından emin olun. Bunun için tapu ziyaretinden mülkün arşiv dosyasındaki projesine bakmak istediğinizi söyleyin ve sizin gördüğünüz ve tapusu sizde olan dükkan ile tapu projesindeki bağımsız bölüm numarasının aynı konumdaki mülke ait olduğunu teyit edin. Yanlış bağımsız bölüm ve kapı numarasından korkun.
8) VERGİ BORCU VAR MI YA KİRACI:
Mülkün belediye nezdinde emlak vergisi borcu olup olmadığını öğrenin. Mülkte siz almadan önce kullanan birisi varsa önceki kullanan işyerinin elektrik, su, doğalgaz borcu, belediye çevre vergisi bırakmasına engel olacak önlemler alın. Bütün resmi sayaç saatlerini resmen kapalı teslim almak istediğinizi söyleyin ve öyle alın. Ayrıca kiracıya yapılacak depozito iadesinin size kalmaması için önceki mal sahibi ile görüşerek gerekli önlemi alın. Varsa içindeki kiracının durumu ve ödediği kira, mevcut kira kontratlarının bitiş tarihi son derece önemli. Mülkün mevcutta ödemek zorunda olduğu genel gider var mı dikkat edilin. Kiralayıncaya kadar bu genel gideri yeni mülk sahibi üstlenecektir.
9) BİNANIN GERÇEKLERİ NEDİR:
Seçtğiniz gayrimenkulün yer aldığı binanın inşaat kalitesi, yaşı, büyüklüğü ve fiiliyattaki kullanım durumuna dikkat edin. Özellikle dükâanlarda kaçak alanlar, çıkmalar, projesine uygun olmayan genişlemeler olabiliyor. Ticari mülklerde en sık karşılaşılan sorunlardan biri bodrum alanlarının aslında dükkânlara ait olmamasıdır. Dükkânda fiili olarak bahçe kullanımı varsa veya var olduğu söyleniyorsa bunun da projesinde veya yönetim planında olup olmadığına bakın. Çünkü bu alan yasal olarak size tahsis edilmediyse daha sonra sorun yaşayabilirsiniz.
Bina için için sormanız gereken diğer sorular onaylı bir mimari projenin, inşaat yapı ruhsatının, yapı kullanma izin belgesinin, yani iskânının olup olmadığıdır. Ayrıca üzerinde herhangi bir yıkım kararı, ruhsatsal sorun olup olmadığından, iskânı olup olmadığından ve imarla ilgili bir problem görülüp görülmediğinden emin olun. İnşaat bitim tarihini, inşaatı yapan gibi bilgilere inşaat ruhsatından bakın, deprem veya yapı denetim ile ilgili bir çalışmaya dahil olup olmadığını araştırın. Bunlardan anlamıyorsanız imarda çalışanlara durumu anlatarak yardım isteyin.
10)BODRUM NEREYE AİT:
Ticari mülklerde en sık karşılaşılan sorunlardan biri bodrum alanlarının aslında dükkanlara ait olmamasıdır. Örneğin sığınak alanları projesine aykırı olarak dükkanlara ilave edilebiliyor. Bu durumda aslında ortak alan statüsünde olan bu alanın sizin için resmi anlamı olmamalıdır. Çünkü herhangi bir dava anında bu alanı kayıp edersiniz. Değerlendirmelerinizi buna göre yapmalısınız. Bunun dışında dükkanda fiili olarak bahçe kullanımı varsa veya var olduğu söyleniyorsa bunun da projesinde veya yönetim planında olup olmadığına bakmalısınız. Çünkü bu alan yasal olarak size tahsis edilmediyse daha sonra diğer kat malikleri bu alanı kullanmanızı engelleyebilir, kullanımınız için para talep edebilirler.
11) DÜKKÂN NASIL BİR KULLANIMA SAHİP:
Görünürlük, ulaşabilirlik, kulanım şekli, yani kullanılış biçimine dikkat edin. Yatırım yapmayı düşündüğünüz yerin yaya yolu olması, kolay erişilebilir olması, önünde kısa süreli park imkanının olması gibi koşullar önemlidir. Ayrıca dükkânın şekli, o dükkanla ilgilenebilecek iş kolları için önemli olacaktır. Çok kolonlu bir dükkânla, servis çıkışı olan bir dükkânla ilgilenecek işyeri sahipleri farklı olabilir. Dükkânın cephe büyüklüğü, uzunluğu da önemlidir. Çok ince uzun, cephesi dar bir mülk birçok işkolu için kullanışlı olmayabilir. Çok iyi görünürlüğü olsa da ulaşılabilir olmayan bir mülk sadece reklamınızı yapacak ama içeriye müşteri girmesini sağlamadığı için beklentinizi karşılamaz.
12) DEĞERLEME UZMANI FAKTÖRÜ:
Bankalar kredi kullanımı sırasında konutların değerini belirlemek için değerleme uzmanlarını kullanır. Eğer kredi kullanıyorsanız bu maddelerin çoğunu değerleme uzmanları sizin için yerine getirecektir. Bu uzmanlar sizin mülkünüzle ilgili değeri belirlerken yukarıdaki araştırmaları yaparken, değerleme raporlarını yazar. Eğer işyeriniz için kredi kullanmayacaksanız lisanslı bir değerleme uzmanından veya lisanslı bir değerleme şirketinden değerleme raporunu kendiniz bizzat başvurarak alın. Böylece mülkün tüm durumunu bilerek, röntgenini çekerek almış olursunuz.
Yavuz Karaman
Yorum Yaz