Cushman & Wakefield Türkiye: İstanbul ofis pazarında balon oluşuyor mu
Türkiye ve İstanbul, hem geniş tüketici kitlesine ulaşma kolaylığı hem de önemli pazarlara yakınlığı nedeniyle ciddi coğrafi avantajlara sahiptir
Demografik yapısı, nitelikli iş gücü ve sürdürdüğü ekonomik gelişmeler sayesinde iş dünyasında oynadığı rolün artmasına paralel şekilde giderek daha fazla uluslararası şirket İstanbul'u bölgesel üs olarak konumlandırmaktadır. General Electric, Microsoft, Unilever, Procter & Gamble, Coca Cola ve Pepsi gibi dünyanın dört bir yanında farklı sektörlerde faaliyet gösteren dünya devleri, Türkiye'ye yakın bölgelerin kapsadığı ülkelerdeki operasyonlarını İstanbul merkezlerinden yönetmektedir. Bu noktada İstanbul'un coğrafi konumu, demografik özellikleri ve ekonomik avantajları ile birlikte operasyonların yürütüleceği nitelikli ofis binalarının arzı da giderek önem kazanmaktadır. Uluslararası şirketler, çalışma ortamları ile ilgili çok ciddi standartları şart koşarlar. Bu standartlar; teknik altyapı, yangın ve deprem güvenliği, iş sağlığı ve ergonominin yanı sıra mimari tasarım kriterleri gibi konuları da kapsar. Operasyonların yürütüleceği söz konusu binaların bu standartlara sahip olması, risk açısından önem taşır ancak bu talebi karşılayacak mevcut nitelikli ofis binalarının halen kısıtlı olması olumsuz bir unsurdur. Uluslararası şirketler gayrimenkul sektörü ile doğrudan bağlantılı olmadıkları sürece finansal ve operasyonel üs olarak kullandıkları binaların sahipleri olmayı genelde tercih etmezler. Dolayısıyla, pazardaki seçeneklerin değerlendirilmesi gerekmekte fakat genel anlamda mevcut seçeneklerin az sayıda olması, konum olarak seçeneklerin kısıtlı olması ve seçeneklerin fiyat aralıklarının dar olması uygun ofis binası bulma sürecini olumsuz etkilemektedir.
Şirketlerin faaliyet gösterdikleri sektörler, müşteri kitleleri, çalışan profilleri ve kârlılık yapıları ofis arayışlarında göz önünde bulundurdukları önemli kriterlerdir ancak çoğu zaman mevcut seçeneklerin nitelikleri, konumları ve maliyetleri bu ve buna benzer kriterlerle örtüşmemektedir. İstanbul'un nitelikli ofis arzı Ekim 2013 itibariyle yaklaşık 3,2 milyon m²'ye ulaşmıştır. Arzın büyük bir kısmı, “Merkezi İş Alanı” olarak tanımlanan Maslak-Levent-Zincirlikuyu aksında yer alır. Toplam arzın, devam eden ve planlama aşamasında olan ofis projeleri ile birlikte 2015 yılı sonuna kadar yaklaşık 5 milyon m² olması beklenmektedir. İstanbul'u yakın coğrafyadaki önemli ofis pazarları ile kıyasladığımızda ilginç bir tablo ortaya çıkmaktadır. İstanbul'a ait verileri, benzer nüfusa sahip şehirlerin toplam ofis arzı ve benzer ofis arzına sahip şehirlerin nüfusu ile karşılaştırdığımızda bölgedeki konumumuz daha net ortaya çıkmaktadır. Örneğin; 11,5 milyon nüfusu ile İstanbul'a benzer büyüklükte olan Moskova'nın nitelikli ofis arzı 13,6 milyon m²'dir. Diğer bir deyişle, Moskova'daki ofis arzı İstanbul'dakinin dört katından fazladır. Prag'ın toplam nitelikli ofis arzı yaklaşık 2,9 milyon m² olup İstanbul'un ofis arzına yakındır ve nüfusu sadece 1,3 milyon yani İstanbul nüfusunun yaklaşık onda biridir.
Yakın zamanda Orta Doğu bölgesinin önemli iş ve finans merkezi olarak konumlanmış Dubai, yaklaşık 2,1 milyon nüfusu ile İstanbul'un yaklaşık altıda biri nüfusa sahipken, nitelikli ofis arzı 7 milyon m² ile İstanbul'un yaklaşık iki katıdır. Ofis talebi açısından durum değerlendirmesini yaptığımızda mevcut arzın halen kısıtlı kaldığını görebiliriz. Mesela, Levent bölgesinde bulunan üst segment ofis binalarında 300 m²'den küçük ofis binaları bulmak pek mümkün değildir. Bununla birlikte 2.000 m²'den büyük bitişik alanları kısa vadede ancak yeni projelerde bulmak mümkündür ki bu projelerin bir kısmı inşaat aşamasında, hâlihazırda satılmış veya kiralanmış bulunmaktadır. Anadolu yakasının önemli bölgelerinden Kozyatağı'nda da benzer bir durum hâkimdir. 1.000 m² ve üstü geniş ofis alanları halen son derece kısıtlıdır. Bu segmente ait mevcut talep ancak orta vadede yeni projeler ile karşılanabilecek olmasına rağmen beklenen genel büyüme trendini karşılaması pek mümkün gözükmemektedir. “Merkezi İş Alanı”nın yakınında gelişmekte olan yeni bölgeler önümüzdeki dönemlerde daha da önem kazanacaktır. Kâğıthane ve Cendere bölgeleri bunlara iyi birer örnek teşkil etmektedir. Anadolu Yakası'nda ise Ataşehir'de yer alan İstanbul Finans Merkezi uzun vadede üst segmentteki yeni taleplerin bir kısmını karşılama potansiyeline sahiptir.
Nitelikli ofislerin yanı sıra İstanbul'da toplam arzı tespit edilemeyen ciddi anlamda niteliksiz ofis binaları ve ofis olarak kullanılan konut binaları mevcuttur. Bu tip binalara bilhassa Mecidiyeköy, Kadıköy, Kozyatağı ve Taksim gibi İstanbul'un merkezi bölgelerinde sıkça rastlanmaktadır. Eski apartman binaları, iş hanları, mağazalar ve diğer ofis amaçlı olmayan binalar yerli ve yabancı şirketler tarafından ihtiyaç nedeniyle iş yeri olarak kullanılmakta, fakat ciddi anlamda hukuki (uygun yapı kullanım izninin olmaması) ve teknik (alt yapı yetersizliği) sıkıntılara neden olmaktadır. Önümüzdeki 3-4 yıl gibi kısa bir süre içinde İstanbul'daki ofis arzının neredeyse ikiye katlanacak olması endişe yaratsa da, gerek mevcut ofis talebi göz önünde bulundurulduğunda gerekse bölgedeki önemli ofis pazarları ile karşılaştırma yapıldığında bu gelişmenin aslında uzun zamandır gerçekleşmesi gereken bir büyüme olduğu açıkça görülebilir.
Cushman & Wakefield Türkiye
Yorum Yaz