• Ofis
• 05.10.2010 13:16
• Okuma Süresi: 08:57 dakika

Konutun gözdesi Kartal ofiste de öne çıkacak!

İstanbul’da son yıllarda konut projeleri yatırımlarının öne çıktığı bölgelerden biri olan Kartal’da ofis yatırımlarının da artması bekleniyor

Kaynak: İndergi

Colliers International 2010 2. Yarı Emlak raporu'nu açıkladı. Ofis, otel, endüstriyel, perakende ve konut piyasalarının ele alındığı raporda son gelişmeler aktarıldı. Rapora göre ofis piyasasında Ümraniye ve çevresinin yıldızı parlarken, Kartal'ın da ofis tercihlerinde ön çıkması bekleniyor. 2009 yılında küresel krizin etkisiyle duran pek çok alışveriş merkezi yatırımının, bu yılın başlamasıyla birlikte hız kazandığının belirtildiği raporda, İstanbul otel piyasasının da krizden etkilenmediği vurgulanıyor. Konut piyasasında ise merkezi lokasyonlardaki projelerin öne çıktığının ifade edildiği raporda kredi tercihlerinde ise 5 ile 10 yıl arasındaki vadelerin tercih edildiği belirtiliyor. Raporda şu görüşlere yer veriliyor:

İstanbul ofis piyasasında Anadolu yakası öne çıkıyor

2010 yılının ikinci çeyreği ofis piyasasında iyileşmeler yaşanırken, hem ofis kiracıları hem de geliştiriciler ve yatırımcılar açısından olumlu bir dönem oldu.

Ofis piyasasında ekonomik krizin yaraları sarılırken, kiralama talebinde bir artış gö­zlüyor. Son 2 yılda İstanbul ofis piyasası bazı şirketlerin Ümraniye, Kavacık ve Levent'te gerçekleştirdiği kiralama işlemlerinin dışında old­ukça durgundu. Talebin azalmasına rağmen düşmeyen kira rakamları, taşınma maliyetleri, özellikle global şirketlerde beklenenden uzun süren onay süreçleri ve kriz ve merkezi iş aksında arazi geliştirmede yaşanan zorluklar nedeniyle yeni ofis projelerinin piyasaya çıkmaması ofis piyasasındaki durgunluğun diğer nedenleriydi.

Geçmiş dönemde yaşanan bu zorluklara rağmen ekonomideki olumlu hava ile birlikte 2010'un son iki çeyreğinde kiralamalarda ciddi anlamda bir artış ve ofis piyasasında hareketlenme görülüyor. Krizle beraber ofis arayışlarını ve yatırım planlarını donduran ve er­teleyen uluslararası şirketler, özellikle de finans, teknoloji, hızlı tüketim malları ve servis sektörleri, bu dönemde piyasalarda yaşanan olumlu gelişmeler ve göstergelerin de etkisiyle ofis arayış süreçlerini aktif hale getirdiler.

Öte yandan bu dönemde şirketlerin taleplerinin 2007-2008 kriz öncesi dönemdeki talepten çok daha farklı olduğunu görüyoruz. Önceki dönemde merkezi iş aksında Levent, Etiler gibi kiraların yüksek olduğu bölgelerdeki prestijli ofislere yönelik olan talep bu dönemde bütçelerin daha kısıtlı olması sebebiyle Ümraniye, Kavacık gibi ikincil bölgelerde yer alan A sınıfı ofislere yöneldi. Bu bağlamda küçülme, daha verimli ofislere taşınma ve konsolidasyon, ofis piyasasındaki ana eğilimler haline geldi.

Bu dönemde kiralama işleminin tamamlanması, şirketlerin beklediklerin­den daha fazla zaman alan ve daha fazla prosedürü olan bir iş haline geldi. Bütün bu hareket ve talepte canlanmaya rağmen kiracılar kira sözleşmesini imzalamadan önce çok dikkatli davranıyor. Kiracıların mal sahiplerinden taleplerinin arttığı bir döneme girildiği söylenebilir. Kira rakamlarında ciddi bir düşüş olmasa da kiracıların beklentileri daha esnek ve iyileştirilmiş ticari şartlar olarak şekilleniyor.

Kartal'da ofis talebi artacak

Kiralama talebi, merkezi iş bölgelerinden, Anadolu yakasındaki ikincil bölgelere kaydı. Örnek olarak, E-5 ve TEM'in kesişim noktası ve her iki köprüye de erişimi kolay olan bir bölge olarak hızlı bir gelişim kaydetti. Kavacık ise yeni ofis arayışında kısıtlı bütçesi olan şirketler için ulaşım kolaylığı sunan bir başka bölge. Ancak bölgedeki altyapı yetersizliği ve iskan sıkıntısı talebin büyük kısmının diğer bölgelere kaymasına yol açıyor. Önümüzdeki dönemde yeni açılan ve planlanan tünel projeleri ve bağlantı yollarının gelişimi Kağıthane ve Kadıköy-Kartal metro hattının hayata geçmesi ile Kartal'ın talep gören yeni bölgeler haline geleceği öngörülüyor.

Global ekonomik krizi takip eden dönemde düşük talebe karşın arzın geliştirilememiş olması ve boşluk oranlarının pek çok bölgede %5'in altında olması kiraların sabit kalmasını sağladı. 2009 yılında, Levent, Zincirlikuyu ve Kozyatağı gibi birincil ofis bölgelerinde planlanan pek çok proje finansman sıkıntısı nedeniyle ertelendi. Türkiye'de built-to-suit diğer ülkelerdeki ofis piyasalarının aksine çok yaygın bir uygulama değil. 2010 yılında, ekonominin iyileşme sürecinde olmasına ve piyasa durumunun iyimser görünmesine rağmen, kira sözleşmesi geliştiriciler adına fon ve kredi bulmak için hala ön koşul olarak görünüyor. Bu nedenle, ofis projeleri, kısa vadede daha yüksek geri dönüş sağlayan konut ve perakende projelerine kıyasla geri planda kalıyor. Düşük faizler ve piyasadaki olumlu rüzgârlar ardı ardına gerçekleşen kiralama işlemleri ve giderek düşen boşluk oranları ile desteklenirse ve arazi geliştirmede yaşanan sıkıntılar aşılabilirse Levent, Zincirli­kuyu, Esentepe gibi bölgelerde yeni projeler hayata geçirilecek. Eğer projeler aynı dönemde piyasaya çıkarsa oluşabilecek arz fazlası kiralarda aşağı yönlü baskı anlamına gelebilir.

Ofis kiraları düşebilir

2009 yılında kiralarda düşüş kaydedilmesindeki en önemli sebep yetersiz talep olurken, 2010 yılında, kiraların sabit kalmasına rağmen, önümüzdeki dönemde planla­nan projeler hayata geçerse merkezi iş bölgelerindeki kiralarda belirgin düşüşler gerçekleşebilir. Ancak art arda gerçekleşen işlemler ve kiralama taleplerindeki canlılık bu şekilde devam ederse arz-talep dengesi korunacak ve kiralar sabit kalacaktır.

Ofiste yeni trend yeşil binalar olacak!

Önümüzdeki dönemde şirketlerin A ve B sınıfı ofislerin düşük kiralarından ve mal sahipleri tarafından sunulacak cazip imkânlardan et­kileneceği düşünülüyor. Öte yandan deprem riskinin yük­sek olduğu bir coğrafyada ve sel baskınlarının yaşandığı Basın Ekspres gibi bölgelerde cazip kira rakamları ve diğer koşullara rağmen düşük standartlar sunan kalitesiz ofisler kiracılarını ellerinde tutmakta zorlanabilir.

Çevre dostu, enerji tasarrufu sağlayan ve sertifikalı ofislere olan talep önümüzdeki dönemde trendleri ve planlanan projeleri şekillendirecek. Global şirketler kendilerini şimdiden bu standartlara adapte etmeye başladılar ve şu anda LEED, BREEAM gibi sertifikalar zorunluluk olmasa da ofis seçim kriterlerinde yer alıyor.

Çevre konusunda duyarlılığı olan global ve yerel şirketler sertifikalı olsun olmasın yeşil bina özel­liklerine sahip projeleri tercih ediyor. Önümüzdeki dönem tüm dünyada olduğu gibi Türkiye'de de bu tercihlerin daha bilinçli yapılacağı bir dönem olacak. Türkiye'de buna öncülük eden ilk ofis binası Tekfen-Oz Gayri­menkul tarafından geliştirilen LEED sertifikalı Levent Ofis Proje'sidir. Bu proje Siemens'in Gebze'de kendi kullanımı için geliştirdiği LEED sertifikalı Gebze ofisini takip etmekle beraber bun­dan sonra geliştirilecek çok kullanıcılı yeşil ofislere öncülük ederken, ofis geliştiricileri de bu standartları kendi projelerine entegre edebilmek adına sertifikasyon sistemlerini değerlendirebiliyor.

Özellikle Avrupa ve Amerika'da yeşil ofislere talebin artması ve yeni projelerde sertifikasyon aranması Türkiye'de de gayrimenkul geliştiricilerini ve yatırımcılarını bu konuya eğilmeye teşvik ediyor. Bu trend yatırımcı ve gayrimen­kul şirketlerinin yanı sıra mimarlara, müh­endislere, gayrimenkul profesyonellerine ve tabi bu projelerin nihai kullanıcılarına da yeşil binalar ve çevre duyarlılığı konusunda kend­ilerini geliştirme fırsatı sunacak.

Emsale dahil edilmeyen kış bahçeleri ve balkonlar son yıllarda planlanan projelerin konsept tasarımlarında daha çok öne çıkmaya başladı. Eğer benzer teşvikler yerel otoritelerce enerji tasarrufu sağlayan yeşil projelere de verilirse, sertifikasyon ve yeşil binalar gayrimenkul geliştiricilerinin gündeminde de ciddi bir biçimde yer alması bekleniyor.

Alışveriş yatırımları hızlandı

Piyasalarda küresel krizin sonlanıp dipten dönüldüğü düşüncesini güçlendiren veriler perakende sektöründe de görülmeye başlandı. Piyasalardaki genel havanın olumluya dönmesi ve Türkiye gayrimenkul piyasasının bu krizden en az etkilenen piyasalardan biri olduğu düşüncesiyle, perakendeciler 2010 yılı ilk yarısında tüketim mallarına olan talebin arttığını gözlemliyor.

2009 yılında pek çok alışveriş merkezinde kur sabitleme, kira indirimi gibi değişik şekillerde görülen kira iyileştirmeleri, toparlanma sürecine girilen 2010 yılı ilk yarısında kaldırılmaya başlandı. Geçtiğimiz yıl doluluk oranlarında sıkıntı yaşayan özellikle yeni açılan pek çok alışveriş merkezi, 2010 yılındaki iyimser havayla birlikte doluluk oranlarını arttırdı.

Cadde mağazacılığının en önemli yerlerinden olan Nişantaşı, İstiklal Caddesi ve Bağdat Caddesi'ndeki doluluk oranlarında ve kira rakamlarında görülen düşüş, 2010 yılının başlamasıyla beraber toparlanmış ve kriz önceki rakamlara yaklaştı.

2009 yılında küresel krizin etkisiyle duran pek çok alışveriş merkezi yatırımı, bu yılın başlamasıyla birlikte hız kazandı. Tüketicilerin güvenindeki artış, perakende piyasasındaki toparlanmayı da destekliyor.

AMPD (Alışveriş Merkezi ve Perakendeciler Derneği) ve Nielsen tarafından yayınlanan “Perakende Endeksi” verilerine göre 2010 yılının ilk beş ayı ciroları, 2009 yılının aynı dönemi cirolarına göre %6 oranında bir artış gösterdi.

2010 yılının ilk yarısı itibarıyla, İstanbul perakende piyasası mevcut 80 alışveriş merkeziyle, toplam 2,3 milyon m2'lik, bin kişi başına düşen 178 m2'lik kiralanabilir alana ulaştı. Yapım aşamasında olan projelerin de bitmesiyle birlikte, 2010 yılı sonunda, toplam kiralanabilir alanın 2,5 milyon m2 olması bekleniyor.

2010 yılı itibarıyla, Türkiye'de organize perakendenin, perakende sektöründeki payının %38 seviyelerinde olduğu tahmin ediliyor. AB ülkelerinde organize perakendenin perakende sektöründeki payının %80'lerin üzerinde olduğu düşünüldüğünde Türkiye, organize perakende sektöründeki büyüme potansiyeliyle yatırımcılara fırsatlar sunmaya devam ediyor. Özellikle nüfus yoğunluğu yüksek, ekonomik bakımdan gelişmiş olan Anadolu şehirlerinde organize perakende anlamında gelişme potansiyeli yüksek.

İstanbul, Ankara ve İzmir gibi metropol şehirlerde alışveriş merkezi arzı son yıllardaki yatırımlarla önemli derecede arttı. Bu sebeple bu illere alışveriş merkezi yatırımı yaparken, projenin lokasyon seçiminden dizaynına, konseptinden mağaza karmasına kadar her detay titizlikle düşünülmesi gerekiyor.

İstanbul otel piyasası krizden etkilenmedi

İlk 6 aylık döneme bakıldığında, Türkiye'yi ziyaret eden yabancı sayısının 2009 yılına oranla %9,26 artış göstererek 11.571.427 kişiye ulaştığı görülüyor. Bu artışın genellikle yaz sezonu dışında gerçekleşmiş olması, başta İstanbul olmak üzere Türkiye'nin dünyada önemli bir finans ve kültür merkezi olmak için attığı adımların olumlu sonuçlarını gösteriyor. Bu artış üzerinde İstanbul'un Avrupa kültür başkentlerinden biri olmasının ve kongre vadisi projesinin faaliyete geçmesinin yanı sıra turizm potansiyeli olan ülkelerle vizeleri karşılıklı kaldırma girişimlerinin de önemli payı bulunuyor.

Geçen yıla göre elde edilen bu artış, kriz ortamından en az hasarla çıkmak adına uygulanan stratejilerin başarılı bir şekilde yürüdüğüne işaret ediyor. 2010 yılı Ocak-Haziran döneminde Türkiye'yi ziyaret eden yabancıların milliyetlerine göre dağılımına bakıldığında Almanya'nın %14,55 (1.683.158) ile birinci, Rusya'nın %10,87 (1.257.263) ile ikinci, İngiltere'nin %8,68 (1.004.393) ile üçüncü sırada olduğunu görülüyor. İngiltere'yi İran, Bulgaristan, Gürcistan, Hollanda, Suriye, Fransa ve Yunanistan izliyor. Bu dağılımda dikkat çeken nokta, 2009 yılı ile kıyaslandığında kısa sure önce karşılıklı olarak vizelerin kaldırıldığı İran ve Suriye'den gelen ziyaretçi sayılarında yaklaşık %100 civarında olan artış.

Yine kısa bir süre önce Rusya ile imzalanan fakat henüz yürürlüğe girmeyen karşılıklı vizelerin kaldırılmasına ilişkin anlaşmanın olumlu sonuçları ise daha ileriki tarihlerde görülecek. 2009 yılı ziyaretçi sayılarına kıyasla dikkat çeken bir diğer ülke ise %42,86 artış ile 92,548 ziyaretçi gönderen Japonya.

İlk 6 aylık dönemde 3.061.587 yabancı ziyaretçi ile İstanbul toplam yabancı ziyaretçilerin %26,46'sını ağırlayarak Antalya'dan sonra en çok ziyaret edilen şehir oldu. 2008 ortasında %80 doluluk oranlarına kadar ulaşan ve yılı %75 ile kapatan İstanbul otel piyasası, 2009 yılını da %70'in üzerinde doluluk oranı ile kapatarak kriz döneminden çok fazla etkilenmediğini gösterdi.

İstanbul otelleri ayrıca 2009 yılı sonunda 200 dolar ortalama oda fiyatı ile yatırımcılarını memnun ederken, Türkiye ekonomisinde yaşanan olumlu gelişmelerle birlikte güçlü ve gelecek vaat eden bir otel piyasası olduğunu gösteriyor.

Ev sahipliği oranının yüzde 68

Son dönemlerde, İstanbul'da merkezi lokasyonlara olan konut talebinde bir düşüş olmazken, kent dışı bölgelere olan talepte bir azalma meydana geldi.

İstanbul konut piyasasındaki yavaşlamaya rağmen, üst gelir grubunu hedefleyen şehir merkezinde ve merkezi iş alanları yakınlarında inşa edilen projelere olan talep, gücünü koruyor. Lüks konut ve rezidans tipi konut talebi konusunda Beşiktaş-Şişli-Taksim ve Levent-Maslak bölgeleri en çok ilgi çeken bölgeleri oluşturuyor. 2009 yılının ikinci yarısından başlayarak 2010 yılının ilk yarısı boyunca, bu bölgelere olan talep canlanmış ve fiyatlar tekrar yükseliş eğilimine girdi.

Maliyet-kazanç analiziyle örtüşen, uygun fiyatlı arsa bulmanın mümkün olduğu merkezi lokasyonlarda yüksek standartlarda orta-üst ve üst gelir grubuna hitap edecek rezidans projeleri geliştirmenin öncelikli yatırım potansiyeli olduğunu düşünülüyor.  

Bunun yanı sıra, şehir merkezi sınırlarına yakın bölgelerde fiyat açısından uygun olan orta ölçekli, apartman tipi projelerin daha fazla talep göreceğini ve başarılı olacağını tahmin ediliyor. Bu tarz projelerin başarılı olmasının sebepleri arasında, projelerin fiyat açısından uygun olması ve altyapı olanaklarının gelişmiş olması yer alıyor.

Türkiye'de konut piyasasının zaman içinde önemli ölçüde gelişmesi ve bunun sonucunda ev sahipliği oranının %68 olmasına rağmen, Türkiye'deki konut kredilerinin GSYH'ya oranı (%4), AB ülkeleri ortalaması olan %50'nin çok altında bulunuyor. 2010 yılının ilk çeyreğinde, Türkiye'de konut satışları önceki döneme göre %21 oranında düşüşle 85.857 adet oldu.

Kredide tercih düşük vade

Türkiye'deki ev sahiplerinin kısa ve orta vadeli kredileri uzun vadeli kredilere tercih etme eğilimleri bulunuyor. Bu eğilimin sebepleri arasında, Türkiye'nin 2001 yılında yaşadığı gibi sık sık ekonomik kriz dönemi görmesi yer alıyor. Şu an ortalama konut kredisi vadeleri yedi yıldan daha kısa süreli. Konut sahiplerinin nerdeyse yarısı kredi vadelerinin 5 ile 10 yıl arasında olmasını tercih ederken, kredi vadesinin 10 yıldan fazla olmasını tercih edenlerin oranı %19 oldu.

Konut sahiplerinin çoğu kredilerin faiz oranları daha yüksek olmasına rağmen Türk Lirası cinsinden olmasını tercih ediyor. Bu davranış da yine sıkı sık ekonomik kriz görmüş olmayla ve bu dönemlerde Türk Lirasının çok değişken olmasıyla açıklanıyor.  

• Etiketler: