Altan Elmas: Markalı konut için felsefi derinlik şarttır!

Türkiye gayrimenkul piyasasında markalı konul tanımını her geçen gün daha fazla duyar olduk. Yakın geçmişe kadar şirketlerin kurumsal yapıları ile ön planda olduğu sektörde, bugün en az şirketler kadar markalı konut projelerinin adı da sıkça telaffuz ediliyor. 

 

Türkiye gayrimenkul sektörüne gerek taahhüt alanında ve gerekse markalı konut sahasında çok sayıda proje geliştiren Sur Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Altan Elmas ile inşaattaki markalaşma sürecini ve etkilerini konuştuk. 

 

Bugüne kadar irili ufaklı 200'e yakın projeye imza atan, Sur Yapı aynı zamanda Sancak tepe'nin de ilk yatırımcılarından. Görüşmemizde sektördeki karlılık rasyolarından ve Sancaktepe'den de bahsettik. 

 

Sur Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Altan Elmas sorularımıza şu yanıtları verdi: 

 

 

Konutta ortaya koyduğunuz eserin bir derinliği olması gerekir. Bu derinlik üretim safhasında da olmalı, satış esnasında da satış sonrasında da. Bu derinliğin ve felsefenin ortaya konulduğu projeler markalı tanımına uyabilecek mertebededir. Yani marka olabilmek için derinlik lazım. Satın alacak insanların zihninde bırakacak bir iz olması lazım, o iz olmalı ki marka oldu denebilir. 

 

 

Hiçbir şey yokken bin 500 konutluk proje açıkla. Reklam kurgusu oluştur, falanca reklam yıldızını kullan, bir bilinirlik sağla. Evet, bir bilinirlilik sağlanır ama marka olmuş olmazsınız. 

 

 

Marka olmak için arkasında derin bir felsefe lazım. Altyapısında, hizmet kalitesinde, tasarımında, satış sonrasında hissettirmeli bu derinlik kendisini. Reklamda bile bir derinlik lazım. Satış sonrası belki de işin en önemli kısmı. Devamlılık da ayrıca önemlidir. 

 

 

Biz, Sur Yapı olarak ürünü kreatif bir yaklaşımla ele alıyoruz. Kendim de mimarım, ekibimin başındayım hep. Üretim safhasındaki tüm bileşenlere, 'biz yaratıcı firma olmak zorundayız' diyorum. Herhangi bir müteahhitten farkımız olmalıdır. 

Sektörünüzde kreatif olmak ne demek? 

 

Bir projeyi ele alırsak, o projenin bütün imalatlarının tasarlanmış, düşünülmüş ve çözülmüş, estetik sonuçlarla uygulanmış olması anlamına geliyor. Bu konuda bir prensipler manzumesi ortaya konmuş olmalıdır. Herhangi bir taşeron işini bildiği gibi yapmamalıdır. Mekanik, elektrik, uygulama vs her anlamda çözüm elimizde olmalıdır. O prensiplerden beslenmelidir. 

 

 

Örneğin konutlarda doğalgaz boruları vardır. Bunlar sistem gereği açıktan gitmesi gereken bir sistemdir. Koridordan çıkar, apartmandan geçer, daire içerisinden mutfağa vs. dolaşır. Bizde tam öyle olmaz. Evet, IGDAŞ'ın tüm beklentilerini karşılarız. Ancak bir tesisatçının yaptığından farklı yaparız. O boru yine duvardan dolaşır. Yine İGDAŞ'ın istediği gibi olur. 

 

Ancak siz o dairenin içinde onu görmezsiniz, mutfağınızda dahi görmezsiniz. Estetik anlamda bir çözümdür bu iş. Her dairede ve projede farklıdır. Bizim farkımızdır. Ya da elektrik kutusu ulu ortada olmaz bizde. Biz dekorasyonun bir parçası olarak gösteririz çözümlerimizle. Bahçe düzenlemesinde, pencerelerde aynı şekilde. 

 

 

Sektörde eskiden böyle büyüklükte binlerle ifade edilen projeler yoktu. Yüz, iki yüz adetlik konutlar büyük projeler idi. Şimdi öyle değil. Her projeye artık bir kimlik giydirmiş oluyoruz. Biz her bir projede ne üretiyorsak, orada ayrı bir marka konumlandırıyoruz. 

 

Özgün bir konseptte dönüştürüyoruz. Her projemiz markadır. Ve sonunda da onu alanlar adına da muhafaza etmeye çalışıyoruz. Bir kere hizmet kalitesi olarak yapmaya çalışıyoruz. Ondan sonra yönetimi ile tüm sorunlarının arkasında durarak sahip çıkıyoruz. İkinci eldeki konut stoklarını yöneterek arkasında duruyoruz. 

 

 

2008'de ciddi bir kriz yaşandı. Bu kriz yaşanırken, konut fiyatlarının ikinci elde düşmesine karşın biz Sur Yapı olarak hiçbir fiyat indirimine gitmedik ve izin vermedik. Ürettiğimiz ve sattığımız konut fiyatlarına inandığımız için hiçbir konutta fiyatları geri düşürmedik. Hem ürettiğimiz, hem de sattığımız projelerde, yani bitirdiğimiz projelerde de fiyatları düşürmedik. 

 

 

Onun önlemini baştan alıyoruz. Biz yatırımcı kitleye çok fazla büyük fırsatlar sunmuyoruz. Mutlaka yatırımcıya ev satıyoruz ancak yüzde 15'i geçmez yatırımcı kitle. Bizden ev alanlar daha çok oturumu düşünenlerdir. Onlar da geleceği satın alırlar. Bir projeyi minimum stokla bitiririz. Müşteriler de oturma için alanlardır çoğunlukla. İkinci elde büyük satış isteği olmuyor. Bin konutta 200 tane satış isteği oluşmuyor örneğin, beş on olur ki onlarda da devrede oluruz gerektiğinde. Bazen de yönlendiriyoruz. Satışına da yardımcı oluyoruz. Biz her projemizde beş on konut kalıyor elimizde. Gösterge malımız hep devrede oluyor. Gerektiğinde iki üç senede saunayız. 

Ama o gösterge oluyor. 

 

 

Başlangıç safhasında maketten alan insanlarda bir risk alma iştahı olduğu için bir kar beklentisi oluyor. 'Madem maketten alıyorum kazancım olmalıdır' diyor. Haklıdır da. Biz de o insanları kazandırmaya çalışıyoruz. Çünkü onların risk alma iştahı bize kazanç sağlıyor, daha doğrusu finans maliyetlerimizi düşürüyor. Lansman öncesi girenlere kazandırmak istiyoruz tabi ki. 

 

 

Biz örneğin bin konutluk projeyi üçe böleriz. Üç yüzer konutluk etaplar halinde. Her etabı da kendi içinde teslimat ve satış projeksiyonu ile böleriz, fiyatlandırırız. İlk satışlardan itibaren başlayarak fiyatlandırma yapıyoruz. Ortalamada başlangıç ile sonuçta fiyat bir dengemiz oluyor ve maliyet ile oranlıyoruz. Kar ile ortaya bir mali tablo çıkarıyoruz. 

 

 

Bu projeye göre değişir. Tabi yere, projeye, zamana göre değişiklik gösterir. Ortalamanın altı ve üstü son fiyat ile başlangıç fiyatı arasında projenin iki yıl olduğunu düşündüğümüzde eğer başka bir risk yok ise biz örneğin iki yılda yüzde 40'lık bir hedef koyarız. 

 

Ortalamada yüzde 20'lere geliyor. Bunun maliyeti paranın maliyeti ile orantılıdır. Talep yüksek ise 50-60 olur değilse yüzde 30'lar mertebesindedir. Ben bir ile başlayıp üçlere çıkmasını doğru görmüyorum. 

 

 

Bazı firmalar maliyeti hesap edemiyorlar. Beş on adetlik bina yapmış, ancak 25 katlı yapmamış. Projeye başlayınca giderleri hesap edemiyorlar, fiyat artırıyorlar. Bin dairenin teslimatı başlı başına bir iştir, o süreçleri yönetmek gerekir. O fiyata o işi bitiremeyeceğini görüyor, bir de ucuz çıkıp talep yaratmışsa, kağıt üzerinde artmış gibi duruyor ancak artmıyor. Alıcı onu görüyor. Satış zorluğu yaşandıkça projeler sıkıntıya giriyor. 

 

 

İnsiyatif elinde mutlaka olmalıdır. Makulde buluşmaktır bunun tanımı. Biz onu yapmaya çalışıyoruz. Üretici ile tüketici herhangi bir üründe, bir de arsa sahipleri var. Bu üçgen makulde buluşabildiği sürece sürdürülebilir kılmamızın yolu buluşmaktır. Herkes makule talip olmalıdır. Biz makul karlara, müşteri makul prime, arazi sahibi de makul daireye. 

 

 

Sektör çok kar ediyor algısı var, Ancak zannedilenlerden daha az kar var. Çünkü çoğunlukla maliyetler iyi hesap edilemiyor. Yüzde 20'leri geçmiyor. Bu net değil, proje karlılığıdır. Şirket giderleri, vergi vs derseniz yüzde 10'dur net kar. Bu bizim gibi standartlara uygun çalışan büyük montanlı gruplarda daha da azdır. 

 

 

Bunda en önemli faktör lokasyondur. Öyle bir iyi yerde yaparsınız ki size çok az iş düşer. Çok kısa sürede kendini ispat eder, rüştünü ispatlar. Firmaların performansı ve ayrıştığı noktalar ise lokasyonun önde olmadığı, firmanın değer katarak bulunduğu projelerdir. Bunun çok güzel örneği İstanbul Sancaptepe Bölgesi'dir. Eski Sarıgazi, Yenidoğan ve Samandıra'nın birleştiği ilçe. Bu bölgede ilk büyük çaplı projelere biz başladık 2008'de. Önceden çok düşündük, girelim mi diye. Sonra bir deneme yaptık ve devanı ettik. 

 

Büyük sanayi alanları vardı etrafında. Bir dünya çarpık yapılaşma ve gecekondu vardı. Lokasyon çok iyi değildi o tarihte. Sarıgazi'nin ismi de lastik yakılan yer olarak algılanıyordu maalesef. Risk aldık. İnandık ve Aydın Örme arazisi ile anlaştık, 60 dönümlük bir araziyi aldık, Adapark'ı yaptık. 826 konut ile biz rüştümüzü ispatladık. Bir bölgeye değer kattık. Uç yıl içinde başladık, projelendirdik, konseptin içini doldurduk. 

 

Fiyatı o bölgede makul tuttuk ve Suryapı'nın kitlesini harekete geçirdik. Etap etap sattık. Bizden sonra başka firmalar da girdi, bir anda orası lastik yakılan yer olmaktan çıktı. 4 yılda 7-8 bin konut üretildi. Bizimle beraber Sinpaş da oraya çok inandı ve değer kattı. Cüzi karlar elde ettik ancak çok iyi bir yerleşim bölgesi ortaya çıktığı için çok mutluyum. Bir bölgenin dönüşümünün dinamiği oldu. Kimse artık lastik yakmıyor, herkes evini müteahhide verme derdinde.