AVM projeleri ile Kağıthane ve Cendere Bölgesi canlandı
TSKB Değerleme Uzmanı Doğuşçan Iğdır Kağıthane ve Cendere Bölgesi’ne yapılan projelerin perakende sektörüne etkisini ele aldı.
Türkiye'de 1988 yılında Galleria'nın açılması ile birlikte başlayan AVM sektörü, her geçen yıl gelişerek ve büyüyerek devam etmektedir. Hem şehir merkezlerinde hem uydu kent şeklinde tasarlanan, şehrin çeper noktalarında kurulan yeni yerleşim merkezlerinde sayıları artan AVM'ler, konumlandırıldıkları bölgelerde ciddi bir çekim merkezi olma özelliğini taşımaktadır. Türkiye'deki AVM sektörüne bakıldığında, sektörde en gelişmiş şehrin İstanbul olduğu görülmektedir. AVM'lerin her gelir grubundan insanın tercihi olduğu dikkate alındığında, 14 milyonu aşkın nüfusa sahip İstanbul için bu durumun sürpriz olmadığı düşünülmektedir.
AVM sektörünün gelişimine başladığı dönemlerde daha çok orta, orta-üst ve üst gelir grubu tarafından tercih edilen AVM'lerin bugün her kesime hitap edebilecek merkezler haline dönüştükleri görülmektedir. Bu dönüşümde en önemli rol ise, ülkenin geçirdiği sosyo-ekonomik değişimdir. Özellikle hizmet sektörünün ekonomideki yerinin artması ile birlikte otel, avm ve eğlence merkezi amaçlı yapıların sayısındaki artışı beraberinde getirmiş ve bu artış ülkenin geçirdiği sosyo-ekonomik değişimin şehirleşme konusundaki en önemli yansıması olmuştur. Şehir içerisinde konumlanmış eski sanayi alanları ile çöküntü bölgeleri, hizmet sektörü için arsa arzı oluşturmuştur.
Şehir merkezinde yer alan ve son 20 senede sanayi sektöründen hizmet sektörüne evrilmiş bölgelerden biri de Cendere Bölgesi'dir. Bölge, 60 ve 70'li yıllarda fabrika alanı olarak yapılaşmış iken, 2000'li yılların başında bölgede yeşil alanlar oluşturulmaya başlanmış, son yıllarda eski fabrika arsaları üzerinde çok çeşitli projeler geliştirilmiş, Kağıthane Deresi ıslah çalışmalarına başlanmış ve atılan bu adımlar sayesinde bölgede perakende sektörü var olmaya başlamıştır. Günümüzde bölgede Sur Yapı, Mesa-Ferko İş Ortaklığı, Eroğlu Gayrimenkul gibi prestijli şirketler tarafından geliştirilmiş alışveriş merkezi ve özellikle yapı marketlere hitap eden ticaret alanları bulunmaktadır.
Perakende sektörünün, bölgede yer alan en önemli temsilcisi, Sur Yapı tarafından inşa edilen Axis AVM olarak karşımıza çıkmaktadır. 2013 yılı ortalarında açılışı gerçekleştirilen alışveriş merkezi 29.000 m2 kiralanabilir alana ve yaklaşık 70.000 m2 inşaat alanına sahiptir. Doluluk oranı yüksek olan alışveriş merkezi bünyesinde Media Markt, Makro gibi markalar yüksek metrajlarda kiralamalarda bulunmuş iken, daha düşük metrajlarda kiralama yapan, LCW, Çarşı ve E-Bebek gibi markalar da mevcuttur.
Perakende sektörünün, bölgede yer alan bir diğer aktörü de Bauhaus Yapı Market'tir. Eroğlu tarafından geliştirilen ve ofis alanları ile ticaret alanından oluşan “Ofishane” projesinin zemin katında yer alan zincir, yaklaşık 10.000 m2'lik bir kiralama gerçekleştirilmiştir.
Bölgede yer alan en önemli ofis ve ticaret projelerinden biri olan Papirus Plaza'nın zemin katında yer alan Metro Yapı Market ise, sektörün Cendere Bölgesi'ndeki temsilcilerinden biridir. Yaklaşık 9.000 m2'lik kiralama gerçekleştiren marka, bölgede yerleşen ilk yapı market olma özelliğine sahiptir.
Bölgede kiralar yükseliyor
Bölgede yer alan, gerek alışveriş merkezlerindeki gerekse önemli projelerin zemin katlarındaki nitelikli ticaret alanlarında kira değerleri 15-25 USD/m2 aralığında değişmektedir. Ancak, prestijli firmalar ile yapılan sözleşmeler, genellikle, %6-%7 gibi yüksek artış oranlarına sahip olmakla birlikte, bu durum, bölgeye ait tahminlerin olumlu olduğunun da bir göstergesidir.
Cendere Bölgesi'nin en büyük dezavantajı, bölgenin toplu taşıma olanaklarındaki kısıtlılık olarak görülmektedir. Bölgenin geçirdiği değişimin, henüz ulaşım imkanları ile desteklenmemiş olması, bölgede yer alan nitelikli projeler ile bu projelerde yer almak isteyen kitle arasındaki irtibatı zorlaştırmaktadır. E-5 ve TEM Otoyollarına yakın bir noktada konumlanmasına rağmen, kauçuk tabanlı ulaşım alternatiflerinin dışında herhangi bir alternatife sahip olmayan bölgede 2017 yılında metro açılışının yapılması planlanmaktadır. Ayrıca bölgede gerçekleşmesi planlanan bir diğer proje de Kağıthane Deresi ıslah çalışmalarını takiben, Haliç üzerinden bölgeye su yolu ile ulaşım sağlanmasıdır. 18 km uzunluğundaki Mecidiyeköy-Mahmutbey Hattı ve Haliç-Kağıthane Deresi su yolu ulaşımı projeleri ile bölgenin en önemli sorununa çözüm sunulması amaçlanmaktadır.
Doğuşçan Iğdır/ TSKB Değerleme Uzmanı
Yorum Yaz