Ayazağa’da emlak fiyatları uçtu!
Metronun yakınına gelmesi ve yanı başındaki Aslantepe Stadyumu nedeniyle Ayazağa’da emlak fiyatları fırladı
İstanbul'un gecekondu bölgesi olarak bilinen Ayazağa son yıllarda büyük bir değişim yaşıyor. Gökdelenlerin yükseldiği Levent-Maslak hattının kapı komşusu olan semtte, peşi sıra lüks konut projeleri yapılıyor. Geniş yüzölçümü nedeniyle Şişli, Kağıthane ve Eyüp belediyesi sınırları içinde kalan bölgede, emlak piyasası da oldukça hareketli; satılık ve kiralık konutlara yoğun bir talep var.
Bölgede konut projesi yapan Gökkar İnşaat'ın satış sorumlusu Yurdanur Acarel, “Özellikle satılık konut tarafında büyük bir hareketlilik var. Metronun semtin hemen yanındaki Maslak'a kadar uzaması, Galatasaray'ın Seyrantepe'de inşaatı devam eden stadyumu, yanına Şişli Etfal Hastanesi ve bir AVM'nin yapılacak olması hareketliliği arttırdı” diyor. Satılık ve kiralıklara yoğun bir talep olduğunu doğrulayan Livam Emlak'tan Ercan Ünal ise, “Maslak-Levent tarafında çalışan beyaz yakalılar, bölgedeki İTÜ, Beykent üniversitelerindeki öğretim görevlileri ve buranın en eski sitesi olan Oyak'ta uzun zamandır kiracı olanlar buradan taşınarak yeni yapılan sitelerdeki satılık ve kiralık konutlara yöneliyorlar” şeklinde konuşuyor.
Bütün bunların yanı sıra ortaklıkta dolaşan bazı söylentiler de bölgedeki emlak piyasasını iyice hareketlendirmiş. Örneğin yapılması düşünülen üçüncü köprüyle bağlantılı bir çıkış yolunun Ayazağa'nın çok yakınından geçeceği, şu aralar bölgede en çok yayılan söylentilerden biri. Maslak'a kadar uzatılan metroyla, Ayazağa arasına fünikilerle bağlantı yolu yapılacağı söylentilerinin dolaşmasını da fiyatlara hemen etki etmiş.
Konut projeleri Yeşiltepe'de
Genelde hazine arazileri üzerine yapılmış gecekonduların çoğunlukta olduğu semt, son yıllarda birbiri ardına yükselen lüks konut projeleriyle şantiye'ye dönmüş durumda. Bölgede büyük çoğunluğu kooperatifler tarafından yapılan konut projeleri bulunuyor. Bu projeler Ayazağa'nın kuzey tarafında Yeşiltepe tarafına yoğunlaşmış durumda. Kadıköy Birlik Sitesi, Güzeldeniz Sitesi, Çimenli Sitesi, Magazin Gazetecileri Sitesi kooperatifler tarafından tamamlanmış sitelerden bazıları. Doktorlar Sitesi, Sinema Sanatçıları Kooperatifi'nin yaptığı site ise halihazırda inşaatı devam edenler arasında.
İrili ufaklı inşaat şirketlerinin de lüks konut yaptığı bölgede, Ağaoğlu ise büyük çaplı bir konut projesi gerçekleştirmeye hazırlanıyor. Daha önce 3'üncü Kolordu Komutanlığı'na tahsis edilen ardından askeri tahsisin kaldırılması üzerine burasını ihale yoluyla alan kooperatifle anlaşan Ağaoğlu, 26 bin metrekarelik araziye konut projesi yapacak. Ağoğlu'nun mayıs ayında start vereceği söylenen proje, Ayazağa'nın girişinde; Beykent Üniversitesi'nin yanında bulunuyor.
1+1'ler havada kapışılıyor
Daha önce kooperatiflere yüklenici olarak birçok projeye yapan Gökkar İnşaat da bölgedeki potansiyelin farkına varıp konut yapmaya karar vermiş. Kent Orman Sitesi adıyla 96 dairelik lüks bir konut projesine 10 gün içinde başlayacaklarını söyleyen Gökkar İnşaat'tan Yurdanur Acarel, şimdiden ellerindeki 1+1 dairelerin tamamını sattıklarını belirtiyor.
Acarel, satış Fiyatı 125 bin TL olan 1+1'lere özellikle, Maslak-Levent civarındaki plazalarda çalışanlar, Beykent, İTÜ ve Yıldız Teknik üniversitelerindeki öğretim görevlileriyle öğrencilerin yoğun bir talep gösterdiğini ifade ediyor.
Yatırımcıların gözdesinin 1+1 konutlar olduğunu söyleyen Acarel, “Sıfır ya da ikinci el olması fark etmiyor;beyaz yakalılar, öğretim üyeleri, genç çiftler, yalnız yaşayanlar, çevre üniversitelerdeki öğrenciler tarafından çok yoğun bir talep var. Fakat arz yetersiz olduğu için 1+1 konut bulmak neredeyse imkansız” diyor. Acarel, arsa bulmaları durumda Gökkar İnşaat olarak tamamen 1+1 konuttan oluşacak yeni bir projeye başlayacaklarını da dile getiriyor.
1+1 konutlarda büyük bir açık olduğunu vurgulayan Livam Emlak'tan Ercan Ünal ise, “Daha önceki projeler hep geniş ailelere yönelik yapılmış. Maslak ve Levent'teki plazalarda çalışan hedef kitle göz ardı edilmiş. Bu nedenle eski tip binalarda 1+1 konutlar hiç yok. Yeni yapılanlar da talebi karşılayamıyor” diyor.
Kiralıklar bin 300 TL'yi buluyor
Yeni konut projeleri içinde yer alan 45-75 metrekare büyüklükte 1+1'lerin satılık fiyatı 100-130 bin TL arasında değişiyor. 90-125 metrekare olan 2+1'ler 160-170, 130-140 metrekare olan 3+1'ler ise 160-275 bin TL arasında. Ayazağa'da 1+1'ler 500-600 TL'ye kiralanıyor. 2+1'ler 600-700, 3+1'lerin kiralık fiyatı ise 700-bin TL arasında değişiyor. Siteler dışında bölgedeki eski tip binalarda ikinci el satılık fiyatları ise şöyle: 2+1'ler 80-90 bin, 3+1'ler 100-125 bin TL. Bu tip binalarda 1+1'ler ise hemen hemen hiç yok, olanların fiyatı ise 45-50 bin TL.
Bölgenin en popüler sitelerinden biri olan Oyak Sitesi'nde de fiyatlar fırlamış durumda. Sitedeki kiralık fiyatları 900 TL'den başlayıp eşyalı olanlarda bin 300 TL'yi buluyor. Genelde 100 metrekare büyüklükte 3+1 tek ya da çift cepheli dairelerin yer aldığı sitede; dairelerin satılık fiyatları ise 270-300 bin TL arasında değişiyor. Gecekondu sahipleri ise satılığa çıkarttıkları konutlar için 100 bin hatta 200 bin TL isteyebiliyorlar. Yurdanur Acarel, iki katlı dubleks olarak yapılmış ikinci el gecekonduların fiyatlarının 250 bin TL'nin de üzerine çıkabildiğini belirtiyor.
Konutlar yüzde 80 prim yapıyor
Bölgede yatırımın son derece karlı olduğu belirten Acarel, konut projelerinin üç yılda yüzde 70-80 prim yaptığını söylüyor. Kendisinin de bölgede konut yatırımı yaptığını anlatan Acarel, “2006'da 1+1 daire satın aldım. 2009 neredeyse iki katından fazlaya sattım” diyor.
Özellikle 1+1 konutlara yatırım öneren Acarel, bu tip konutların kira ve satışında hiçbir sıkıntı yaşanmadığı belirtiyor. Yatırım için kooperatiflerin yeni yaptığı projeleri tavsiye eden Ercan Ünal ise, “1+1 ve 3+1'lerin rayiç bedelleri yüksek. Kira getirisi de var” diyor. Kooperatiflerin yaptığı yeni konut projelerinin çoğunun kat mülkiyetinin olmadığına işaret eden Ünal, “Bu projelerin kat mülkiyeti çıktığında fiyatları daha da yükselecek. Konut projelerinin yer aldığı Yeşiltepe daha da prim yapacak” diye konuşuyor.
İTÜ ve Beykent üniversitelerinin yer aldığı semtte, akademisyenler ve üniversite öğrencileri satılık ve kiralıklara talep gösterirken, üniversiteler de arsa topluyor. Beykent Üniversitesi'nin, çevresinde bulunan gecekonducularla anlaşarak üzerinde bulunan arsaları satın aldığı konuşulanlar arsasında. Üniversitenin kampüsünü genişletmek için bitişiğindeki arsaları topladığı belirtiyor.
Hangi şirketlerin arsası var?
Ayazağa'nın sanayi kısmı ise oldukça geniş bir alana yayılmış durumda. Özellikle bölgenin Kemerburgaz-Cendere Yolu tarafında gıda, matbaa, madencilik, kimya, beton, çorap ve alüminyum gibi birçok sektörden firmanın fabrika ve depolama alanlarının büyük bir çoğunluğu bulunuyor.
Kemerburgaz-Cendere Yolu'nda şu an imarın bulunmadığını belirten Çağdaş Emlak'tan Selçuk Demir, belediyenin uygun gördüğü yerlerde genelde atölye ve depolama tarzındaki yerlerin kurulması için ancak geçici olarak imar verdiğini; bacalı sanayi için ise verilmediğini ifade ediyor. Ayazağa'nın Kemerburgaz-Cendere Yolu'nda birçok firma, fabrika ve üretim tesislerinin üzerinde bulunduğu geniş çaplı arazileriyle de dikkat çekiyor.
Bölgedeki arazinin en büyüklerinden biri sabun ve kişisel bakım ürünleri fabrikası olan Evyap'a ait. Şirketin fabrikanın da üzerinde yer aldığı yaklaşık 100 dönüm arazisi bulunuyor. 37 dönüm üzerinde 10 dönüm kapalı alanı olan Gedik Cam da büyük araziye sahip şirketler arasında. Öğrendiğimize göre kısa bir süre önce Gebze'ye taşınan şirket, fabrikasını ise kiraya vermek istiyormuş. Yine bölgede hastane ürünleri fabrikası bulunan Eczacıbaşı'yla süt ürünleri üretim tesisi bulunan Pınar'ın yaklaşık 15'şer dönüm yeri bulunuyor.
Diğer bazı firmaların sahip olduğu arazilerin büyüklükleri ise şöyle:
“Best Tekstil'in ise 15 dönüm üzerinde yaklaşık 6 dönüm kapalı alanı var. Bu arsa üzerinde bulunan işyerinden birini MNG kargoya kiraya veren şirket hemen karşısında ise kendi işyeri bulunuyor. 10 dönüm içinde 5 dönüm büyüklükte bakır fabrikası olan Ramazanoğulları da bölgede arsası olanlar arasında.”
“Best Tekstil'in ise 15 dönüm üzerinde yaklaşık 6 dönüm kapalı alanı var. Bu arsa üzerinde bulunan işyerinden birini MNG kargoya kiraya veren şirket hemen karşısında ise kendi işyeri bulunuyor. 10 dönüm içinde 5 dönüm büyüklükte bakır fabrikası olan Ramazanoğulları da bölgede arsası olanlar arasında.”
Arsa ve depolama alanlarının fiyatı da katlandı
Bölgedeki arsa ve işyerlerinin fiyatları ise her geçen gün artıyor. Örneğin Selçuk Demir, Candere Yolu üzerinde 5 dönüm bir arsanın fiyatının 3 milyon dolar olduğunu belirtiyor. Yine 600 metrekare büyüklükteki bir işyerinin fiyatı ise 1.5 milyon dolardan aşağı değil.
Şehir merkezinde bulunması nedeniyle özellikle depolama alanlarına yoğun bir talep var. Bu nedenle depolama alanlarının fiyatları fırlamış. Selçuk Demir, “Yoğun talebe rağmen bölgede yeterli depolama alanı yok. Mülk sahipleri talebe cevap verecek yeterli depolama alanının olmamasından dolayı fiyatları sürekli yukarı çekiyorlar. Metrekare kiralık fiyatı en fazla 5-6 dolar olacak yerler için 10-12 dolar istiyorlar” diyor.
Bölgenin Kağıthane belediyesi sınırları içindeki kısmında ise Ayazağa'nın diğer bölgelerindeki gibi büyük sanayi tesisleri ve fabrikalar bulunmuyor. İmar planında değişikliğe gidilen bölgede, haziran ayına kadar imar çalışmasının netleşmesi bekleniyor. Bölgede geniş çaplı arsası olan şirketlerin gözü kulağı da çıkması beklenen yeni imar planında. Galatasaray'ın inşaatı devam eden stadyumunun hemen yanında 44 dönüm yeri olan Akyapı İnşaat iştiraklerinden Megnum Yatırım, burada en büyük parsele sahip şirketler arasında. Bölgedeki imar çalışmasının netleşmesini bekleyen şirket buraya otel, konut ve AVM seçeneklerinin yer aldığı büyük çaplı bir proje yapmaya hazırlanıyor. Megnum'un hemen yanındaki Yörük Ailesi'nin ise 50-60 dönüm civarında arsası var.
Kaynak: Kezban GEBETAŞ / Hürriyet Emlak
Yorum Yaz