Bu yazıyı okuyun haklarınızı öğrenin!

 Taşınmaz satışı sözleşmeleri, resmi şekilde düzenlenecek. Taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri, resmi şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmayacak.

Önalım sözleşmesinin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmış olmasına bağlı olacak.

Önalım, geri alım ve alım hakları, en çok 10 yıllık süre için kararlaştırılabilecek ve kanunlarda belirlenen süreyle tapu siciline şerh edilebilecek.

Aksine anlaşma olmadıkça, sözleşmeden doğan ön alım, alım ve geri alım hakları devredilemeyecek, ancak miras yoluyla geçecek.

 

ÖN ALIM HAKKI
Ön alım hakkı, taşınmazın satışı ya da ekonomik bakımdan satışa eşdeğer her türlü işlemin yapılması durumunda kullanılabilecek.

Satıcı veya alıcı, satış sözleşmesinin yapıldığını ve içeriğini; ön alım hakkı sahibine noter aracılığıyla bildirecek.

Sözleşmeden doğan ön alım hakkını kullanmak isteyen hak sahibi, bu hak şerh edilmiş ve taşınmazın mülkiyeti alıcı adına tescil edilmişse alıcıya; aksi takdirde satıcıya karşı, satışın veya ekonomik bakımdan satışa eşdeğer başka bir işlemin kendisine bildirildiği tarihten başlayarak 3 ay ve her halde satışın yapılmasından başlayarak 2 yıl içinde dava açabilecek.

 Taksitle satış sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olamayacak.

Malın, satıcının ticari faaliyeti kapsamında satılması halinde taksitle satış sözleşmesinde, ''alıcının 7 gün içinde sözleşme yapılması konusundaki irade açıklamasını geri alma hakkı, temerrüt veya vadenin ertelenmesi durumunda, yasal faiz oranının yüzde 30 fazlasını geçmemek üzere ödenecek faiz'' de belirtilecek.

 

YASAL TEMSİLCİSİNİN RIZASI
Ayırt etme gücüne sahip küçük veya kısıtlı tarafından yapılan taksitle satış sözleşmesinin geçerliliği, yasal temsilcisinin yazılı rızasına bağlı olacak. Bu rızanın, en geç sözleşmenin kurulduğu anda verilmesi zorunlu olacak.

Taksitle satış sözleşmesi, satıcı bakımından sözleşmenin kurulduğu anda, alıcı açısından ise sözleşmenin bir nüshasının eline geçmesinden 7 gün sonra hüküm doğurmaya başlayacak.

Alıcı, peşin satış bedelinin en az 10'da 1'ini en geç teslim anında peşin olarak, satış bedelinin geri kalan kısmını da sözleşmeyi izleyen 3 yıl içinde ödeyecek. Bakanlar Kurulu, satılanın türüne göre peşinat miktarı ile yasal ödeme sürelerini yarıya kadar indirebileceği gibi, 2 katına kadar çıkartabilecek.

 

Taksit borcu kambiyo senedine bağlanmamışsa, alıcı, satış bedelinin kalan kısmını bir defada ödeyebilecek. Bu durumda, peşin satış bedeline ilave edilen bedelin ödenmemiş taksitlere isabet eden kısmı, yarısından az olmamak üzere ödeme süresinin kısaltılmasına uygun olarak indirilebilecek.

Satıcı, alıcının peşinatı ödemede temerrüte düşmesi halinde, sadece peşinatı isteyebilecek veya sözleşmeden dönebilecek. Alıcının taksitleri ödemede temerrüte düşmesi halinde ise satıcı, hemen ödenmesi gereken taksitlerin veya geri kalan satış bedelinin tamamının bir defada ödenmesini talep edebilecek veya sözleşmeden vazgeçebilecek.

 

HAKİMİN SÖZLEŞMEYE MÜDAHALESİ
Hakim, temerrüte düşen alıcının borçlarını ödeyeceği güvencesi vermesi ve satıcının da bu yeni düzenleme dolayısıyla herhangi bir zararının söz konusu olmaması koşuluyla, alıcıya ödeme kolaylıkları sağlayabilecek ve satıcının satılanı geri almasını yasaklayabilecek.

Taksitle satışa ilişkin hükümler, aynı ekonomik amaçla yapılan işlemlere de uygulanacak. Kira-satış vaadi, kira-alım ve kira-bağışlama şeklinde yapılan birleşik sözleşmelerde de taksitle satış hükümleri geçerli olacak.
 

 Alıcının taşınır bir malın satış bedelini önceden kısım kısım ödemeyi, satıcının da bedelin tamamen ödenmesinden sonra satılanı alıcıya devretmeyi üstlendikleri ön ödemeli taksitle satış sözleşmesi de yazılı yapılacak. Sözleşmede, ''taksitleri kabule yetkili banka'' belirtilecek. Banka, her iki tarafın çıkarlarını gözetecek.

Alıcı bir veya daha çok ön ödemede temerrüte düşerse, satıcı, ancak vadesi gelmiş olan ödemeleri isteyebilecek.

 
Kiracı-ev sahibi ilişkisinde yeni dönem

 TBMM Genel Kurulunda kabul edilen Türk Borçlar Kanunu'na göre, mal sahibi; kiralık yeri kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmekle yükümlü olacak.

Kiralık yerle ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülükleri mal sahibi karşılayacak.

Kiraya veren, kiralananın kullanımıyla ilgili olmak üzere, kendisi veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderlere katlanacak. Buna göre, çatı onarımı ve dış cephe boyası gibi giderler, ev sahibi tarafından karşılanacak.

Gayrimenkulu kiralayan, mal sahibinden kiralanan yerle ilgili ayıbın uygun bir sürede giderilmesini isteyebilecek. Bu sürede ayıp giderilmezse kiracı, bu ayıbı mal sahibi adına gidertebilecek ve bundan doğan alacağını kira bedelinden kesebilecek. Ayıbın verilen sürede giderilmemesi durumunda, kiracı sözleşmeyi feshedebilecek.

Kira sözleşmesinin imzalanmasından sonra kiralanan yer herhangi bir nedenle el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olacak.

 
Ev sahibi depozitoyu harcayamacak

 Kiracı da ev sahibinin yazılı rızasıyla konut veya iş yerinde yenilik ve değişiklikler yapabilecek. Kiracı, aksine yazılı bir anlaşma yoksa, kiraya verenin rızasıyla yaptığı yenilik ve değişiklikler dolayısıyla kiralananda ortaya çıkan değer artışının karşılığını isteyemeyecek.

Mal sahibinin yazılı rızasını almadıkça kiracı, kira ilişkisini başkasına devredemeyecek. Ancak kiraya veren, iş yeri kiralarında ''haklı bir sebep olmadıkça'' bu rızayı vermekten kaçınamayacak.

Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralanan yeri geri verirse, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre ödeme yapmakla sorumlu tutulacak. Yeni kiracı bulunması durumunda, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erecek.

Gayrimenkulü kiralayanın ölmesi durumunda mirasçıları, yasal fesih bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için sözleşmeyi feshedebilecek.

 

Kiracı, kiralanan yeri ne durumda teslim almışsa, kira sözleşmesinin bitiminde o durumda geri verecek. Ancak, kiracı sözleşmeye uygun kullanım dolayısıyla kiralananda meydana gelen eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu olmayacak.

Kiraya veren, kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ve ayıpları hemen yazılı olarak bildirecek. Bu bildirim yapılmazsa, kiracı her türlü sorumluluktan kurtulacak. Ancak, teslim alma sırasında olağan incelemeyle belirlenemeyecek olan eksikliklerin ve ayıpların varlığı halinde kiracının sorumluluğu devam edecek.

 

DEPOZİTOYA SINIRLAMA
Konut ve çatılı iş yerlerinde, mal sahibine verilen depozito miktarı, 3 aylık kira bedelini aşamayacak. Güvence olarak para verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, mal sahibinin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatıracak. Güvence senetleri ise bankaya depo edilecek. Banka güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesi ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilecek.

 
Ev sahibi depozitoyu harcayamacak

 Kiracı da ev sahibinin yazılı rızasıyla konut veya iş yerinde yenilik ve değişiklikler yapabilecek. Kiracı, aksine yazılı bir anlaşma yoksa, kiraya verenin rızasıyla yaptığı yenilik ve değişiklikler dolayısıyla kiralananda ortaya çıkan değer artışının karşılığını isteyemeyecek.

Mal sahibinin yazılı rızasını almadıkça kiracı, kira ilişkisini başkasına devredemeyecek. Ancak kiraya veren, iş yeri kiralarında ''haklı bir sebep olmadıkça'' bu rızayı vermekten kaçınamayacak.

Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralanan yeri geri verirse, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre ödeme yapmakla sorumlu tutulacak. Yeni kiracı bulunması durumunda, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erecek.

 

Gayrimenkulü kiralayanın ölmesi durumunda mirasçıları, yasal fesih bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için sözleşmeyi feshedebilecek.

Kiracı, kiralanan yeri ne durumda teslim almışsa, kira sözleşmesinin bitiminde o durumda geri verecek. Ancak, kiracı sözleşmeye uygun kullanım dolayısıyla kiralananda meydana gelen eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu olmayacak.

Kiraya veren, kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ve ayıpları hemen yazılı olarak bildirecek. Bu bildirim yapılmazsa, kiracı her türlü sorumluluktan kurtulacak. Ancak, teslim alma sırasında olağan incelemeyle belirlenemeyecek olan eksikliklerin ve ayıpların varlığı halinde kiracının sorumluluğu devam edecek.

 

DEPOZİTOYA SINIRLAMA
Konut ve çatılı iş yerlerinde, mal sahibine verilen depozito miktarı, 3 aylık kira bedelini aşamayacak. Güvence olarak para verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, mal sahibinin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatıracak. Güvence senetleri ise bankaya depo edilecek. Banka güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesi ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilecek.

 Konut ve iş yeri kiralarında kiracı, süre bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmadığı takdirde sözleşme aynı koşullarla 1 yıl uzatılmış sayılacak. Ancak kiraya veren, 10 yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilecek. Düzenlemeyle, kiraya verene, tazminat ödemekle yükümlü olmaksızın, sözleşmeyi tek taraflı sona erdirme hakkı tanınmış olacak.

 

EŞ RIZASI ARANACAK
Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemeyecek. Bu rızanın alınması mümkün olmazsa veya eş haklı sebep olmaksızın rızasını vermekten kaçınırsa kiracı, hakimden bu konuda bir karar vermesini isteyebilecek.

 

KİRA SÖZLEŞMESİNİ SONA ERDİRMEDE YENİ DÖNEM
Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanunda, kiraya verenin, kendisinin, eşinin ve çocuklarının konut ve iş yeri ihtiyacı ileri sürülerek tahliye davası açabileceği öngörüldüğü halde, yasaya göre, ''kendisinin, eşinin, alt soyunun, üst soyunun ve kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin gereksinimi sebebiyle, kira sözleşmesinin dava yoluyla sona erdirebilmesine'' olanak sağlanacak. Böylece, kiraya verenler, üst soyunun (örneğin, babasının veya büyük babasının) ve alt soyunun (torunlar) konut veya iş yeri gereksinimini ileri sürerek tahliye davası açabilecekler.

 

Bugünkü düzenlemeye göre, ''Oğlum evlenecek. Kızım gelin olacak'' şeklindeki gereksinimlerle tahliye davası açabilen ev sahipleri, bu yasadan sonra, ''Babam, dedem, torunum veya evlatlığım oturacak'' gibi gerekçelerle de kira sözleşmelerini dava yoluyla sona erdirebilecekler.

Mal sahibi, kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunduğunu kira sözleşmesinin kurulduğu sırada bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak 1 ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla bitirebilecek.

 

EV SAHİPLERİNE HAPİS CEZASI KALKIYOR
Gereksinim ileri sürülerek boşaltılan konut ve iş yerlerinin, 3 yıl süreyle eski kiracıdan başkasına kiralanamayacağına ilişkin mevcut düzenleme yasada da korunmakla birlikte, ''yeniden kiralama yasağına'' aykırı hareket eden kiraya verenler için öngörülen 6 aydan 1 yıla kadar hapis ve 3 yıllık kira bedeli tutarınca ağır para cezası kaldırılacak. Bunun yerine, kiraya veren, söz konusu yasağa aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına, son kira yılında ödemiş olduğu bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olacak.

 
Kiracı mülke gözü gibi bakacak

 İntifa ve oturma hakkı sahipleri, binanın bakımındaki eksiklerden doğan zararlardan malikle birlikte müteselsilen sorumlu tutulacak.

Bir başkasına ait bina veya diğer yapı eserlerinden zarar görme tehlikesiyle karşılaşan kişi, bu tehlikenin giderilmesi için gerekli önlemlerin alınmasını hak sahiplerinden isteyebilecek.

Tehlike sorumluluğunun, genel ilkeleri belirlenen yasaya göre, önemli ölçüde tehlike arz eden bir işletmenin faaliyetinden zarar doğduğu takdirde, bu zarardan işletme sahibi ve varsa işleten müteselsilen sorumlu olacak.

Bir işletmenin, mahiyeti veya faaliyette kullanılan malzeme, araçlar ya da güçler gözönünde tutulduğunda, bu işlerde uzman bir kişiden beklenen tüm özenin gösterilmesi durumunda bile sıkça veya ağır zararlar doğurmaya elverişli bulunduğu sonucuna varılırsa, bunun önemli ölçüde tehlike arz eden bir işletme olduğu kabul edilecek. Özellikle, herhangi bir kanunda benzeri tehlikeler arz eden işletmeler için özel bir tehlike sorumluluğu öngörülmüşse, bu işletme de önemli ölçüde tehlike arz eden işletme sayılacak.

Önemli ölçüde tehlike arz eden işletmenin faaliyetine hukuk düzenince izin verilmiş olsa bile, zarar görenler, bu işletmenin faaliyetinin sebep olduğu zararlarının uygun bir bedelle denkleştirilmesini isteyebilecek.
 

 İntifa ve oturma hakkı sahipleri, binanın bakımındaki eksiklerden doğan zararlardan malikle birlikte müteselsilen sorumlu tutulacak.

Bir başkasına ait bina veya diğer yapı eserlerinden zarar görme tehlikesiyle karşılaşan kişi, bu tehlikenin giderilmesi için gerekli önlemlerin alınmasını hak sahiplerinden isteyebilecek.

Tehlike sorumluluğunun, genel ilkeleri belirlenen yasaya göre, önemli ölçüde tehlike arz eden bir işletmenin faaliyetinden zarar doğduğu takdirde, bu zarardan işletme sahibi ve varsa işleten müteselsilen sorumlu olacak.

Bir işletmenin, mahiyeti veya faaliyette kullanılan malzeme, araçlar ya da güçler gözönünde tutulduğunda, bu işlerde uzman bir kişiden beklenen tüm özenin gösterilmesi durumunda bile sıkça veya ağır zararlar doğurmaya elverişli bulunduğu sonucuna varılırsa, bunun önemli ölçüde tehlike arz eden bir işletme olduğu kabul edilecek. Özellikle, herhangi bir kanunda benzeri tehlikeler arz eden işletmeler için özel bir tehlike sorumluluğu öngörülmüşse, bu işletme de önemli ölçüde tehlike arz eden işletme sayılacak.

Önemli ölçüde tehlike arz eden işletmenin faaliyetine hukuk düzenince izin verilmiş olsa bile, zarar görenler, bu işletmenin faaliyetinin sebep olduğu zararlarının uygun bir bedelle denkleştirilmesini isteyebilecek.
 

 Satılandaki hasardan, taşınırlarda zilyetliğin devri, taşınmazlarda ise tescil anına kadar satıcı sorumlu olacak.

Borcunu ödemeyen satıcı, alıcının uğradığı zararı giderecek.

Satıcı, alıcıya karşı herhangi bir surette bildirdiği niteliklerin satılanda bulunmamasından sorumlu olacak. Satıcı, aynı zamanda, satılanda niteliğe aykırı olan, kullanım amacı bakımından değerini ve alıcının ondan beklediği faydaları ortadan kaldıran veya önemli ölçüde azaltan maddi, hukuki ya da ekonomik ayıpların bulunmasından da sorumlu tutulacak. Satıcı, bu ayıpların varlığını bilmese bile sorumluluktan kurtulamayacak.

Satıcı satılanı ayıplı olarak devretmekte ağır kusurluysa, ayıptan sorumluluğunu kaldıran veya sınırlayan her anlaşma, hükümsüz sayılacak.

 

Satıcı, satış sözleşmesinin kurulduğu sırada alıcı tarafından bilinen ayıplardan sorumlu olmayacak. Satıcı, alıcının satılanı yeterince gözden geçirmekle görebileceği ayıplardan da ancak böyle bir ayıbın bulunmadığını ayrıca üstlenmişse sorumlu olacak.

Alıcı, devraldığı satılanda, satıcının sorumluluğunu gerektiren bir ayıp görürse, bunu uygun bir süre içinde satıcıya bildirecek. Yoksa alıcı, satılanı kabul etmiş sayılacak.
 

 Alıcı, satıcının satılanın ayıplarından sorumlu olduğu hallerde; satılanı geri vermeye hazır olduğunu bildirerek sözleşmeden dönebilecek. Alıcı, satılanı alıkoyup ayıp oranında satış bedelinde indirim isteyebilecek, aşırı bir masraf gerektirmediği takdirde, bütün masrafları satıcıya ait olmak üzere satılanın ücretsiz onarılmasını veya satılanın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini isteyebilecek.

Satıcı, alıcıya aynı malın ayıpsız bir benzerini hemen vererek ve uğradığı zararın tamamını gidererek, seçimlik haklarını kullanmasını önleyebilecek.

 

Satılanın değerindeki eksiklik, satış bedeline çok yakınsa alıcı, ancak sözleşmeden dönme veya satılanın ayıpsız bir benzeriyle değiştirilmesini isteme haklarından birini kullanabilecek.

Satış sözleşmesinden dönen alıcı, satıcıdan; ödediği satış bedelinin faiziyle birlikte geri verilmesini, yargılama giderleriyle satılan için yaptığı giderlerin ödenmesini, ayıplı maldan doğan doğrudan zararının giderilmesini isteyebilecek. Satıcı, kendisine hiçbir kusur yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe, alıcının diğer zararlarını da karşılayacak.

Satıcı daha uzun bir süre için üstlenmiş olmadıkça, satılanın ayıbından doğan sorumluluğa ilişkin her türlü dava, satılandaki ayıp daha sonra ortaya çıksa bile, satılanın alıcıya devrinden başlayarak 2 yıl geçmekle zaman aşımına uğrayacak. Satıcı, satılanı ayıplı olarak devretmekte ağır kusurluysa 2 yıllık zaman aşımı süresinden yararlanamayacak.

 

AYIPLI YAPIDA ALICIYA TAZMİNAT ÖDENECEK
Aksine sözleşme olmadıkça, satılan taşınmaz, satış sözleşmesinde yazılı yüzölçümü tutarını kapsamıyorsa satıcı, eksiği için alıcıya tazminat ödemekle yükümlü olacak.

Bir yapının ayıplı olmasından doğan davalar, mülkiyetin geçmesinden başlayarak 5 yılın, satıcının ağır kusuru varsa 20 yılın geçmesiyle zaman aşımına uğrayacak.