‘Cadde’de fiyatlar 4 katına çıktı’
Bağdat Caddesi’nde metrekare fiyatları yenileme çalışmalarıyla 4 kat arttı. Uzmanlar, bölgenin emlak haritasını çıkardı.
Bağdat Caddesi'nde dönüşümün başlamasıyla birlikte emlak fiyatları da tavan yaptı. Holdingler, inşaat şirketleri ve yatırımcıların gözdesi olan bölgede arz da talep de her geçen gün artıyor. ERA Gayrimenkul Türkiye Koordinatörü Mustafa Baygan ve TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Değerleme Uzmanı Aslı Güler, Bağdat Caddesi'nde kentsel dönüşüm sonrasında yaşanan hareketliliği emlaktasondakika.com için değerlendirdi.
Era Gayrimenkul Koordinatörü Mustafa Baygan:
Bağdat Caddesi'nde kentsel dönüşümün ardından satış ve alımlarda ne gibi değişiklikler yaşandı?
İstanbul'un ve en prestijli bölgelerinden biri olan Bağdat Caddesi, son iki yılda kentsel dönüşümün en hızlı ilerlediği yerlerden biri haline gelmiştir. Caddede yer alan yüzlerce bina için yenileme çalışmaları devam etmekte olup, bölge şu anda şantiye alanına dönmüş durumdadır.
‘CAZİPLİĞİ ESKİ VE PAHALI OLMASI'
Bağdat Caddesi'nin bu kadar cazip olmasında binaların çok eski ve satış değerlerinin çok yüksek olması önemlidir. Ayrıca, yapılar genellikle eski olduğu için mevcut imar planındaki imar hakkının tamamı kullanılmamış durumdadır. Yeni yönetmeliklerle gelen inşaat hakları da olunca dönüşüm işlemi kolaylaşmaktadır.
‘CADDE'YE GERİ DÖNÜŞ VAR'
Cadde'de ciddi kentsel dönüşüm artışı aynı zamanda 2000'li yılların ortasından itibaren Kurtköy, Samandıra gibi kaliteli sitelerin inşa edildiği bölgelere ve yaşam alanlarına Cadde'den gidenler artık tersine bir taleple Cadde'ye kaliteli yapıların yapılmasıyla birlikte geri dönüş yapmaya başlamışlardır. Bu da zaten Cadde'ye yoğun olan ilgiliyi daha da artırmaktadır.
Bölgedeki konut stoku ve iş yeri sayısı yaklaşık ne kadar?
Caddede eski bina stoğu nedeniyle yaklaşık 30 bin bina riskli durumda olduğu tahmin edilmektedir. Bunun yanında 5 bin civarında da işyeri bulunmaktadır.
EN BÜYÜK ARTIŞ BAĞDAT CADDESİ'NDE YAŞANDI
Metrekare fiyatları dönüşüm öncesinde nasıldı? Şu an nasıl?
Kentsel dönüşüm yasasının çıktığı 2012 yılı ile 2014 yılı arasında bazı ilçelerdeki 100 m2 alana sahip aynı apartman dairesinin ortalama kira değerlerine bakacak olursak 2 yılda gerçekleşen en yüksek artışın yaşandığı bölgelerden birinin Bağdat Caddesi'dir. Kadıköy genelinde 2012 yılındaki ortalama kira değerleri aylık 1.600 TL/ay civarındayken 2015 yılı itibariyle bu değerin 3.000 TL/ay ulaştığı görülmektedir. 2012'den bu zamana yaklaşık yüzde100 oranında bir artış söz konusudur.
‘CADDE'DE FİYATLAR DAHA DA ARTACAK'
Bağdat Caddesi'ndeki binaların Türk yatırımcılar tarafından yenilenmesi, Avrupalı güçlü markalar tarafından komple kiralanması ile fiyatların 3-4 kat arttığı, 500 bin dolarlık dairelerin fiyatlarının 2-2,5 milyon dolarlara ulaştığı tespit edilmiştir. Fiyatların aynı artış hızında olmasa da daha da artması beklenmektedir.
‘10 BİN TL VEREN KİRACI VAR'
İşyerine kiralık verilen dairelerde ise örneğin 130-140 m2 büyüklüğünde 3+1 daireler yerine, katına göre üç yıl öncesinde 2.500- 5.000 TL aralığında kiralanırken şimdilerde 4.000- 10.000 TL aralığında kiracı bulmaktadır. Bölgenin değerli bir yer olması nedeniyle dairelerin fiyatlarında kentsel dönüşümden sonra çok ciddi artış olmuştur. Bu değer artışı yenilenen binaların artmasıyla birlikte stok sayısının artmasını da sağlayacağından dolayı değer artışı aynı hızda olmasa da artmaya devam edecektir.
‘ÇATALÇEŞME-SUADİYE ARASINA TALEP VAR'
Bölgede lokasyona göre fiyatlar nasıl değişiyor?
Bağdat Caddesi'nin ana arterleri olarak, Bostancı-Çatalçeşme ile Suadiye ışıklar arası, Suadiye ışıklar ile Şaşkınbakkal arası, Şaşkınbakkal ile Erenköy Divan arası ve Erenköy Divan ile Caddebostan arası, Caddebostan ile Göztepe Işıklar arası, Göztepe Işıklar ile Feneryolu arası ve Feneryolu ile Kızıltoprak arası olmak üzere lokasyonlara ayırdığımızda, Çatalçeşme-Suadiye arası bundan üç yıl önce neredeyse hiç talep almazken, şimdilerde dünyaca ünlü markaların ilgisini çekmektedir.
‘ÇATALÇEŞME BÖLGESİ'NDE DEĞERLER ARTACAK'
Suadiye ışıklar ile Şaşkınbakkal aralığı ise dünya markalarının her zaman tercih ettikleri bir bölümdür. Şaşkınbakkal ile Erenköy Divan Pastanesi aralığı yoğun trafiği ve genç nüfusu nedeniyle genç giyim ile cafe ve restoranların en çok tercih ettikleri güzergahtır. Erenköy-Caddebostan arası için ise cafe ve restoranların yoğunlukta olduğu bölgedir. Caddebostan ile Feneryolu arası gelişen yapısıyla Çatalçeşme bölgesindeki gibi yeni birçok bina ve sitenin yapılmasıyla birlikte gelişmeye müsait ve önümüzdeki birkaç yıl içinde ciddi değer artışı sağlayacak bölgedir.
Fiyatların her geçen gün artmasına rağmen yatırımcılar halen bölgeyi mercek altına almaya devam ediyor? Bu seyir daha devam eder mi?
Kesinlikle devam edecektir. Türkiye'nin ve İstanbul'un en gözde ve değerli yaşam alanı olan Bağdat Caddesi sürekli gelişmeye ve yenilemeye doğal olarak da değerini diğer bölgelere göre daha fazla artırmaya devam edecektir.
‘KİRALIKLAR HIZLA TALEP GÖRÜYOR'
Bölgedeki fiyatların reel olduğunu düşünüyor musunuz?
Bölgede yüksek seviyelerde dolaşan kiralama fiyatları kentsel dönüşümün yarattığı ortalama 15 aylık yeni birçok kiracı adayından dolayı yaklaşık yüzde 30 yüksektir. Buna rağmen kiralık yerler hızla talep görmektedir. Bunun yanında müteahhitlerin bölgeyi iyi bilmemelerinden iyi analiz yapamamaları ve/veya bizler gibi bölgeyi çok iyi bilen profesyonellerden destek almamaları durumunda ön gördükleri satış bedellerinin yaklaşık yüzde10 civarında daha yüksek olmasından dolayı sıkıntı yaşamaktadırlar. Ancak, bölgede talepler sürekli artarak devam etmektedir.
‘CADDE OLAĞANDAN FAZLA DEĞERLENECEK'
Dönüşüm sürecinin tamamlanmasından sonra bölgedeki gayrimenkul fiyatlarıyla ilgili nasıl bir öngörünüz var?
Doğal olarak kentsel dönüşüm süreci uzun bir sürede tamamlanacaktır. Önümüzdeki 10 yıl içinde tamamlanması durumunda arzın artmamasından dolayı olağan değer artışından daha fazla değer artışı beklenmektedir.
Yabancı yatırımcının bölgeye ilgisi nasıl?
Bağdat Caddesi, yerli ve yabancı yatırımcıların dönüşüm yapmak üzere yer arayışında oldukları Tahinciler'den Teknik Yapı'ya kadar markalı üreticilerin yanı sıra Ortadoğu ve Körfez bölgesinden fonlar ile Anadolu'dan inşaat şirketlerinin de ilgisi altındadır. Ordu, Adana, Mersin, Kayseri, Ankara gibi Anadolu kentlerinde faaliyet gösteren ama Türkiye çapında tanınmayan inşaat firmaları Bağdat Caddesi'nde proje geliştirip tanınmak amacında. Cadde mağazacılığı ile öne çıkan Bağdat Caddesi'ne yabancı yatırımcılar hem mağaza satın almak hem de dönüşüm yapmak istemektedirler.
Alımlar daha çok yatırım amaçlı mı oluyor?
‘Cadde'de alımlar yatırım amaçlı olmakla birlikte kullanım amaçlı olarak da ciddi talep gelmektedir. Bölgenin ve binaların yenilenmesi özellikle deprem riski nedeniyle ayrılanların geri dönmelerine neden olmaktadır. Ayrıca, eskiden büyük m2 yaşayanlar yenilenen binalarda nispeten daha küçük daireleri tercih etmektedirler. Bu da fiyatların artmasına rağmen küçük ama daha uygun bedellerle satın almayı kolaylaştırmaktadır. Tabii ki yatırım amaçlı yeni binalardan satın alımlarla birlikte işyeri alarak gelir elde etmek amacıyla talepler artarak devam etmektedir.
.jpg)
TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Değerleme Uzmanı Aslı Güler:
Bağdat Caddesi ve sahil arasında kalan kısımda konut birim fiyatlarının bölge içerisinde en yüksek seviyede olduğu, Bağdat Caddesi'nden Fahrettin Kerim Günay Caddesi'ne çıktıkça birim fiyatların azaldığı dikkat çekmektedir. Bölgede birim fiyatı etkileyen en önemli etkenlerden biri de gayrimenkulün konumlandığı semttir.
‘CADDE'YE GÖRE FİYATLAR DAHA DÜŞÜK'
Bölgede Fenerbahçe, Caddebostan, Göztepe, Erenköy ve Suadiye semtlerinde birim fiyatlar Bağdat Caddesi'ne yaklaştıkça artmakta, uzaklaştıkça azalmaktadır. Feneryolu ve Bostancı semtleri ise Bağdat Caddesi'nin başlangıç ve bitiş noktalarında konumlanmakta olup, bu semtlerde fiyatlar diğer semtlere göre daha düşük kalmaktadır.
‘METREKARESİ 2-3 BİN DOLAR ARASINDA'
Bölgede eski konut piyasası incelendiğinde, Bağdat Caddesi'ne yakın ara sokaklarda kalan mevcut durumda dönüşümü yapılmamış eski yapıların birim fiyatları konumlarına ve yapıların yaşlarına göre 2.000-3.500 USD/m2 arasında değiştiği, Fahrettin Kerim Gökay Caddesi'ne yaklaştıkça ise birim fiyatların 1.000-2.000 USD/m2' ye kadar düştüğü gözlemlenmektedir.
‘DENİZ MANZARALI DAİRELERDE FİYATLAR ARTTI'
Aynı yapı içerisinde konumlu konutların ise birim fiyatları, ışık alma, cephe, konutun konumlandığı kat, deniz manzarası gibi faktörlerden etkilenmektedir. Bölgede deniz manzarası birim fiyatları önemli ölçüde etkilemektedir. Deniz manzaralı dairelerin birim fiyatı, manzarası olmayan dairelere göre %20-30 arasında daha fazladır.
‘YENİLENMEYENLERDE FİYATLAR AYNI'
Kentsel dönüşüm çalışmalarının devam ettiği, henüz dönüşüm sürecine girmemiş yapılarda dönüşümden dolayı fiyat artışı gözlemlenmektedir. Söz konusu dairelerin birim fiyatları kentsel dönüşüm sürecinin henüz başlamadığı yaklaşık 5 yıl öncesinde 3.500-5.000 TL/m2 iken kentsel dönüşüm ile birlikte birim fiyatlar neredeyse iki katına çıkarak yukarıda bahsedilen fiyat aralıklarına gelmiştir.
‘SAHİLDE MERTEKARE 5-8 BİN 500 DOLAR ARASI'
Yeni inşa edilen projelerde ise konut birim fiyatları konumu, katı, manzarası gibi faktörlere göre Bağdat Caddesi Fahrettin Kerim Gökay Caddesi arasında 3.500-6.000 USD/m² arasında değişirken, sahil kesiminde 5.000-8.500 USD/m² arasında değişmektedir.
‘CADDE'DE TİCARİ KİRALAMA OLUYOR'
Bağdat Caddesi'nden cephe alan yapıların, ilk katları dükkan, mağaza, restaurant vb. fonksiyonlarında kullanılırken, üst katlar ofis, dershane, emlak ofisleri, muayenehane gibi kullanılan ev-ofis fonksiyonlarında kullanılmakta olup bölgede cadde cepheli binalarda genellikle kiralama işlemleri gerçekleşmektedir. Bağdat Caddesi cepheli ev-ofis kullanımlarının kira fiyatlarının üst kattan alt katlara inildikçe arttığı ve birim fiyatların 15-25 USD/m²/ay bandında değiştiği tespit edilmiştir.
‘CADDE'DEN UZAKLAŞTIKÇA FİYATLAR DÜŞÜYOR'
Bağdat Caddesi ve yakın çevresindeki bölgede de ticari birimlerin satış bedellerinin, Bağdat Caddesi'nin bölümlerine göre değiştiği, en değerli bölgenin Suadiye, Şaşkınbakkal ve Erenköy semtleri olduğu bilinmektedir. Aynı zamanda Bağdat Caddesi'ne dik sokaklarda Bağdat Caddesi'ne yaklaştıkça fiyatların arttığı, caddeden uzaklaştıkça ise fiyatların azaldığı tespit edilmiştir. Bölgede yaya akışının fazla olduğu Suadiye-Caddebostan bandından uzaklaştıkça birim kira fiyatları da 150 USD/m²/ay seviyelerinden 30 USD/m²/ay seviyelerine kadar düşmektedir. Satış birim fiyatları ise 15.000-30.000 USD/m² aralığında değişmektedir.
Merve N. Güreş/Emlaktasondakika.com
Yorum Yaz