Colliers Türkiye 'Konuttaki hareketlilik sürecek'

Uluslararası piyasalarda, Yunanistan, Portekiz ve İspanya'nın bütçe açıkları ve borç ödeme kapa¬sitelerine ilişkin kaygılarla beraber Euro/Dolar paritesinde sert düşüşler yaşandığın vurgulandığı raporda, söz konusu gelişmeler ve riskten kaçış eğiliminin Dolar/TL paritesinin yükselmesine neden olduğu; para piyasalarındaki bu gelişmelerin, yabancı para birimi üzerinden satışa sunulan ticari gayrimenkul ve konuta olan talep üzerinde de olumsuz etki meydana getirdiği ifade edildi.

 

Sadece konutta talep arttı
Yatırım piyasasında 2009 yılının satıcılara alıcılar arasında ciddi pazarlıkların yaşandığının vurgulandığı gayrimenkul raporunda bu durumun, 2009 yılı boyunca çok zayıf hacimli gayrimenkul yatırımı yapılmasına neden olduğunun altı çizildi. Bu dönemde az da olsa artan bir talebin sadece konut satışlarında yaşandığının belirtildiği raporda şu ifadeler kullanıldı:

 

“Bunun sebebi, talepteki azalmayla beraber fiyatların ve ev kredilerinin faizlerinin düşürülmesi olarak açıklanabilir. Bunu yanı sıra, geliştiriciler konut satışlarında kampanya ve ödeme kolaylıkları uygulamaya başlamışlar ve bazı geliştiriciler uygun ödeme koşulları oluşturmak için ticari bankalarla ortaklığa gitmişlerdir.”

Perakende sektörünün değerlendirildiği raporda “2008 ve 2009 boyunca birçok alışveriş merkezlerinde yüzde 30'dan yüzde 50'ye kadar düşen kiralarda herhangi bir artış yapılmamasına rağmen, 2009'un 4. çeyreği ve 2010'un 1. çeyreğinde artan perakende ciroları ve alışveriş merkezlerinin giriş rakamlarındaki artış olumlu bir hava oluşturdu.” Açıklaması yapıldı.

 

İstanbul'da 200 bin metrekare yeni ofis
Türkiye'deki tek A sınıfı ofis piyasasına sahip olan İstanbul'da A sınıfı ofis sektörünün, 2009 yılında genel olarak zayıf bir performans gösterdiğinin vurgulandığı raporda “Ofis kiraları, 2008 oranlarıyla kıyaslandığında, indirgenen ortalama yüzde 25 seviyelerinden yukarı gidememiştir. İnşaat aşamasında olan yeni ofis arzının piyasaya, İstanbul'da 2010 yılında yaklaşık 200.000 metrekare yeni arzla girme beklentisi, kiralarda 2010 yılında da devam edecek bir baskı oluşturabilir” görüşlerine yer verildi.

 

Ticari gayrimenkulde işlemsizlik yaşandı
Raporda, 2009'da ofis, perakende ve endüstriyel/lojistik alanlarında yatırım ile ilgili bir hareketlilik görülmediği ifade edilirken, Bunun sebebi esas olarak şunlar gösterildi:
“Mülklerine yüksek satış fiyatları belir¬leyen, çoğunluğunu banka kredileri kullanmayan geliştirici veya mal sahiplerinin oluşturduğu, tok satıcılara sunulan ve ileride birçok ticari sektördeki kiraların düşeceği beklentisiyle kar marjlarını alımda yükseltmeye çalışan alıcıların belirlediği fiyat teklifleridir. Bu arz ve talep kombinasyonundan çıkması beklenen tek sonuç işlemsizlikti ve bu gerçekleşti.”

 

Konuttaki hareketlilik sürecek
2010 yılında, konut satışlarının geçen yıl olduğu gibi güçlü devam edeceğinin öngörüldüğü raporda, “Bu dönemde bankalardan proje finansmanı zor, hatta neredeyse imkânsız olmasına rağmen, bir¬çok geliştiricinin ana şehirlerdeki planlı projelere devam ettiğini gözlemliyoruz. Bu da, ön satışların hala konut gelişimini finanse ettiğini ortaya koymaktadır”

 

“Finansman yetersizliği nedeniyle planlama aşamasındaki neredeyse bütün projeleri iptal edilmiş ya da ertelenmiş ticari gayrimenkul sek¬törü için aynı şeyi söyleyemeyiz” denilen raporda şu görüşler aktarıldı:
 

“2010 yılında çok kısıtlı sayıda yeni projenin piyasaya girmesi beklendiğinden dolayı, alışveriş merkezi arzının belirgin bir şekilde artması beklenmemektedir. Eğer 2010 yılındaki kiralama performansları güçlü ve talep edilen satış fiyatı gerçekçi olursa, İstanbul'daki A sınıfı ofis piyasası, yatırımcılar için iyi fırsatlar sunacaktır. Şaşırtıcı bir şekilde, İstanbul'daki A sınıfı ofis fiyatları, diğer sektörlere göre fiyatlarını en sağlam şekilde koruyabilen sektördü. Merkezi İş Alanı'ndaki bir A sınıfı ofis binası, 2010'un ilk başlarında ancak yüzde 8'e kadar yatırım geri dönüş oranı teklifleri alabilmiştir. Bu da, bir bölgede boşluk oranı yüzde 1'e düşmüşken, başka bir yerde yüzde 50'lere yükselen İstanbul'un farklı merkezi iş alanlarının arasındaki dengesiz gelişiminin de bir sonucudur.
Sonuç olarak, bu denli düşük bir yatırım geri dönüş oranı, sadece boşluk oranı ve kiralama riski çok düşük olan, yatırımcılara teklif edilecek çok fazla alternatif binanın bulunmadığı bölgelerdeki projeler için teklif edilmiştir. Bu durumların tersine işlediği ofis bölgelerindeki binalar alıcı dahi bulamamaktadır.”