Sektörden Haberler
21.11.2014 16:48
Okuma Süresi: 06:47 dakika

Emlak piyasası Balat'ta yükseliyor!

Son dönemlerde yapılan restorasyonlarıyla İstanbul’un yeni çekim merkezleri haline gelen Balat ve çevre semtleri, Haliç, Cibali ve Fener şimdilerin trendi olma yolunda...

Son dönemlerde yapılan restorasyonlarıyla İstanbul'un yeni çekim merkezleri haline gelen Balat ve çevre semtleri, Haliç, Cibali ve Fener'in her sokağında birçok medeniyetin izlerine rastlamak mümkün. Avrupa Birliği'nin maddi desteği ile yapılan Kentsel Yenileme Projesi'nin yanısıra birbiri ardına açılan restoranlar ve kafeler, butik oteller ve restorasyonu yapılmış tarihi binalarıyla yeni bir çehreye bürünen eski İstanbul'un gözdesi bu tarihi semtler şimdilerin trendi olma yolunda...

Sanatçılardan yoğun ilgi
Balat, İstanbul'un göbeğinde tarihi dokusunu koruyabilmiş, kültür zengini bir yer olduğu için son yıllarda revaçta. Ayrıca bölge sanatçılar, ressamlar, tasarımcılar, gazeteciler, yabancılar, akademisyenler, tarihi ve kültürü seven insanlar tarafından tercih edilen bir bölge. ‘Kavak Yelleri' adlı dizide bir dönem ‘Efe' karakterini canlandıran Dağhan Külegeç ve gazeteci Savaş Ay Balat'ta ev alanlardan. Yaşayan kültürel dokusundan dolayı film çekimleri için canlı plato niteliğinde olan bölgede bugüne kadar sayısız klip, film, reklam filmi ve belgesel çekildi. Eşkıya, Acı Hayat, Yeditepe İstanbul, Aşk Yakar ise örneklerden birkaçı...

Bölgeye kimler yatırım yaptı?
Kentsel yenileme projeleri kapsamında dönüşen ya da gelişen bölgeler yatırımcıların iştahını kabarttı. Fener-Balat-Ayvansaray ve Cibali gibi bölgeler gayrimenkul yatırımcılarının akınına uğradı. Fener-Ayvansaray'da son bir yıl içinde 100'e yakın binanın el değiştirdiği biliniyor. Bölgede gayrimenkul toplayan firmalar arasında Şener Holding ve 3 yıl önce kurulan Riva Vakfı başı çekiyor.

Fiyatlar 250 bin TL'den başlıyor
Ağırlıklı olarak konut ve ticari imarın bulunduğu bölgede yer alan tarihi binaların fiyatları 250 bin TL ile 2 milyon TL arasına değişiyor. Kemha Emlak'ın sahibi Hakim Obcesoy, bölgede bina alan kişilerin bir bölümünün ressamlar, sanatçılar ve yabancılardan oluştuğunu söylüyor Avyansaray'da tadilatı yapılmamış 23 metrekare taban oturumlu 3 katlı tarihi evler 250 bin TL'den başlıyor. 2 derece tarihi eser olan yapıların aylık kiralama bedeli ise 500-600 TL. Balat'ta ise 40 metrekare taban oturumlu 4.5 katlı evler 300 bin TL'ye alıcı bulurken, bu evlerin kiraları ise 1.000 TL'den başlıyor. Manzara, konum ve büyüklüğüne göre fiyatların değiştiği Fener semtinde ise 275 bin TL'den başlayan tarihi yapıların kiraları 1.500 TL ile 4000 TL arasında değişiyor.

Son dönemlerin cazibe merkezi
Emlak Pr Ajansı'nın sahibi gayrimenkul yatırım uzmanı Başak Soner tarihi semtlerde son dönemde yapılan projelerle birlikte hareketliliğin artığına dikkat çekiyor. Son yılların cazibe merkezi olan Cibali- Fener-Balat- Ayvansaray ve Haliç kıyılarının oldukça renkli ve farklı karakteristik özelliklere sahip semtler olduğuna dikkat çeken Soner, “Bir dönem çöküntü bölgesi olarak bilinen ve pek tanınmayan bu semtler son 2-3 yıldır turistlerin de uğrak yeri haline geldi” diyor ve ekliyor: “Haliç kıyısı boyunca uygulanan rekreasyon alan çalışmaları ve tarihi binaların restorasyonu ile kültürel ve sosyal amaçlı bina kullanımının desteklenmesi bu semtlere sanatçıların ilgi göstermesini sağladı. UNESCO'nun projesi ile daha da gelişecek olan bölgede 60-70 tane binanın belirli çevreden kişilere satıldığı biliniyor. Aslında kendi içinde kapalı–tutucu semt yapısı uzun yıllardır rantsal eğilimlerin gelişimine olanak vermedi.”

Olumlu yönde gelişme görülüyor
Pek çok tarihi binaın bilinçsiz kullanım ve yanlış restorasyonla kimliğini yitirmeye başladığına dikkat çeken Soner şöyle devam ediyor: “Araçlı trafik ve otopark sorununun ve yeşil alan sıkıntısının oldukça fazla olduğu bölgede, tarihi yapıların kullanıma açılmadan kaderine terk edilmişliğinin yanısıra, kültürel ve sosyal tesis yetersizliği de bulunuyor. Ancak son yıllarda yapılan proje çalışmaları ile semt bu olumsuzluklarından kurtulma yolunda. Belediye-UNESCO-üniversitelerin birlikte yapmakta olduğu projeler çerçevesinde söz konusu semtlerimiz olumlu yönde değişime uğramaktadır ve boş binalar değerlendirilmektedir.”

Fener eskiden varlıkların semtiydi
Kıyıda, Cibali'nin devamında Fener semti sınırları başlar. Ağırlıklı olarak Ortodokslar'ın yaşadığı ve Bizans'ın yıkılmasından sonra göçen varlıklı ailelerin dönerek yerleştiği bir semt olan Fener'in kuzeybatısında, adı “saray yeri” anlamına gelen Balat yer alır. Balat, geçmişte ağırlıklı olarak Yahudi mahallesi olmakla birlikte, Osmanlı toplumunun başlıca etnik ve dini öğelerinin, dini binalarının birbirine çok yakın kurulu olduğu İstanbul semtlerinden biridir. 18. ve 19. yüzyıllarda ardı ardına çıkan yangınlar ve depremden sonra eski önemini yitirmiş bir semt.

Balat'ın kuzeyinde kalan Ayvansaray, Bizanslılar zamanında en parlak dönemini yaşamış, buradaki kayıkhane ve yalılar saraylılar tarafından tercih edilmiş. Latince ‘denize inen yol' anlamına gelen ve Haliç'in iki yakasını birleştiren köprüye ve kuleye adını veren ‘Galata' semti de, 12.yüzyılda Cenevizlilerle yaşadığı parlak dönemi, son dönemlerde tekrar yaşıyor. Tarihi, turistik ve bohem dokusu ve Beyoğlu'na yakın olmasıyla talep gören semt, idari olarak Beyoğlu'na bağlı.

Bölgenin şöhretli sakinlerinden...
Ersin Kalkan (Gazeteci)
Yalçın Küçük (Yazar)
İrfan Pulcu (Tasarımcı)
Savaş Ay (Gazeteci, TV)
Onur Bayraktar(Sanatçı/Oyuncu)
Dağhan Külegeç(Sanatçı/Oyuncu)
Timurtaş Onan (Fotograf Sanatçısı)
Morgan Evans(Kanada-Akademisyen)
Prof.Dr Clifford Endres (Kadir Has Üniversitesi)
Beyhan Gürsoy (Balart Sanat evi-Seramik Sanatçısı)
Şükrü Dökücü (Sabancı Üniversitesi Koordinatörü)
Alexandra İvanof (USA- Gazeteci & Moda Tasarımcısı)
Elyo Mortarana (İtalya- Fotograf Sanatçısı)

Fener-Balat'tan ev alırken dikkat edilmesi gerekenler!
* Fener Balat evleri 30 metrekareden başlayan genelde 40 ve 50 metrekare taban oturumuna sahip bodrumu ile birlikte 3.5 katlı yapılardır. Bu tüm Fener Balat evlerinin özelliği. Bu özelliğinin nedeni de depreme karşı dayanıklı olması ve kolon kiriş sisteminin olmamasından kaynaklanıyor. Büyük taban alanına sahip veya bahçeli ev tipleri bölgede az sayıda bulunuyor ve bu evler de genellikle Rum Lisesi'ne yakın kısımlarda konumlanıyor.
* Binaların bir başka özelliği dış cephelerinin kırmızı harman tuğladan yapılması. Bu özelliğiyle evler yazın serin, kışın sıcak oluyor. Binaların tavan, taban döşemeleri ve merdiven sistemleri ise ahşaptan yapılmış. Oda bölme duvarları tuğla ile olmayıp, bağdadi diye adlandırılan çıta üzeri horasan sıva tekniği uygulanan hafif bölme sisteminden oluşuyor. Evlerin bodrum katları yapıldıkları dönemlerde, mutfak, banyo ve tuvaletlerin olduğu bölümlerdir. Bu nedenle bodrum kat zeminlerinde muhakkak yer çinisi kullanılmış ve su sistemi için kuyusu vardır.
* Alacağınız evi veya binayı ne amaçla kullanmayı düşünüyorsanız, amacınıza uygun bir mahallede seçmelisiniz.
* Alacağınız evde hemen oturmayı düşünüyorsanız eğer, yaşayan bir ev almanız sizin için faydalı. Çok yıkılmış veya yanmış bir evin restorasyonu için Anıtlar Kurulu'nun onayı gerekir ve proje onayı en erken 3 ayda alınır. Diğer evlerde yapılacak basit onarım tadilat işleri için basit onarım izni almak yeterli oluyor. Alacağınız tarihi binanın tadilat işi ne kadar az ise o kadar avantajlısınız.
* Evinizin sağlamlığı konusunda tarihi evleri bilen bir uzmandan onay alınız.
* Tarihi evler de bilinenin aksine banka kredisi ile alınabiliyor. Ancak alacağınız evin altında dükkan varsa, o bina ticari alana girdiği için konut kredisi verilmiyor.
* Balat ve Fener'deki evlerin yüzde 90'ı ikinci derece tarihi eserdir, bilginize.
* Kültür Bakanlığı restorasyonu yapılacak tarihi evlerin durumuna göre hibe şeklinde yardımda bulunuyor.
* Alacağınız evin kat sayısı fazla ise muhakkak belediyenin imar bölümünden durumunu kontrol ettiriniz. Aksi halde kaçak katı olan evler yenileme projesi kapsamında yıkılacak.
* Fener-Balat bölgesi tarihi özelliklerinden ve yapılarından dolayı SİT alanıdır. Bilginize.
* Bölgede Kadir Has Üniversitesinden sonra, Yeniyüzyıl Üniversitesi'nin de 2011'de açılması planlanıyor.
* Son olarak, alacağınız evin ahşap pencere doğramalarının değişmeden restore edilebileceğini, zemindeki eski yer çinilerinin eksik parçaları var ise tamamlanabileceğini ve eski ihtişamına dönebileceğini, mevcut zemin rabıta tahtalarının silim ve cilalama işleminden sonra muhteşem görüneceğini, duvarda ve giriş tavanlarında kalemişi süslemeleri var ise restore edilebildiğini unutmayınız.

Fatih Belediye Başkanı Mustafa Demir
Proje kültürümüze sahip çıktığımızın göstergesi
Fatih Belediye Başkanı Mustafa Demir, Tarihi Yarımada'da yeralan Haliç ve Balat bölgelerinde yapılan tarihi ve kültürel dokunun korunması, yaşatılması ve bugünkü standartlarla yaşanılabilir ve yaşatılabilir bir hale getirilebilmesi için yapılan yenileme projeleri tamamlandığında bölgenin kültür vadisine dönüşeceğini belirterek “Ayvansaray Türk Mahallesi turizm ve kültür merkezi olacak. Fener Balat'ta Türkiye'nin en büyük yenileme çalışması yapılacak. Yedikule Gazhane'de büyük bir kültür ve kongre kompleksi yükselecek. Yalı Mahallesi'nde ise rezidanslar, butik oteller ve ofisler yer alacak' diyor. Demir, tüm bu yenileme çalışmalarını yaparken Fatih'in tarihi kültürel yapısını koruyacaklarını söylüyor. Başkan Mustafa Demir Fener Ayvansaray arası yenileme projesi hakkında şu bilgileri veriyor: “Yenileme alanı, Sur'un üst tarafı (Ayvansaray ve Mürselpaşa Caddeleri) ile Sur'un alt tarafından Haliç'e kadar olan alan içersinde bulunan ve toplam 59 yapı adası, 909 adet parsel ve civarı alanlardan oluşuyor.

Bu alanlar, Surun üst tarafında brüt yaklaşık 79.335,00 m2. Surun alt tarafında ise brüt 200.010 m2 olmak üzere toplam 279.345 m2 bir alanı kapsıyor. Bu proje öncesi alanda 223 adet tarihi ve kültürel değeri olan tescilli yapı varken proje ile bu yapı sayısı 343'e çıktı. Bu durum tarihi ve kültürel değerlere belediyemizin verdiği önemin en önemli göstergesidir. Avrupa Birliği hibesiyle yürütülen Fener Balat Semtlerinin Yenileme Programı kapsamında restore edilen 38 bina Yenileme Alanı içinde kalıyor. Bu yapıların bir kısmı basit, bir kısmı kapsamlı onarım gördü. 11 adet köklü onarım gören bina sağlamlaştırma adına ilave bir müdahaleye ihtiyaç duymadığından Yenileme Projesi kapsamında farklı bir müdahaleye tâbî tutulmayacak. Ancak 27 adet yapı basit onarım gördüğünden, İstanbul Teknik Üniversitesi uzmanları tarafından hazırlanan statik önrapor da dikkate alınarak, müdahale biçimleri belirlenecek.”

Proje kapsamında yapılanlar...
* 1 ada konaklama, 1 ada ofis + kültürel tesis alanı öngörülmüş olup, diğer 17 adet ada konut ve konut + ticaret olarak değerlendirildi.
* Bölge yenileme alanı ilan edildikten sonra yenileme alanında kalan tüm parsellerin tapu kütüklerine yenileme şerhi konuldu. Ayrıca belediyenin Temmuz-Eylül 2009 tarihleri arasında yapılan bilgilendirme toplantılarında, mal sahiplerine, bölgede bir değer artışı beklendiğinden, yerlerinin satılmaması hususunda bilgi verildi. Ancak yerlerin satılmaması ile kurumun herhangi bir yaptırım yetkisi bulunmuyor.
* Yapılan incelemelerde bölgedeki mülkiyetlerin el değiştirme oranının kayda değer düzeyde olmadığı görüldü. Bu arada mülkiyet satışı konusunda belediyenin herhangi bir yaptırımı bulunmuyor.