Esenler'in gayrimenkul değeri nereye gidiyor?
TSKB Gayrimenkul Değerleme'den Doğuşcan Iğdır, kentsel dönüşüm projeleri ile dikkat çeken Esenler'in gayrimenkul geleceğini masaya yatırdı
Esenler, 60'lı ve 70'li yıllarda, kırdan kente göç ile birlikte gelişmeye başlamış, 1993 yılında ilçe olmuş ve günümüzde 458.964 kişilik bir nüfusa ulaşmıştır. İlçe, Kuzeyde Bayrampaşa, güneyde Güngören, güneydoğuda Zeytinburnu, batıda Bağcılar ilçeleriyle komşudur. 18 mahalleden oluşan ilçe, İstanbul'un orta büyüklükteki ilçelerinden biridir. Esenler, 60'ların ortasından başlayarak, çevresinde çok sayıda sanayi alanı bulunması nedeniyle nüfus almaya başlamış ve plansız bir şekilde gelişmiştir. Özellikle 1990'ların başında TEM Otoyolu'nun açılmasıyla birlikte, ilçenin nitelikleri değişmiş, o döneme kadar İstanbullular tarafından nispeten şehir dışı sıfatına sahip olan ilçe, İstanbul'un da fiziksel olarak büyümesine paralel olarak, şehir merkezine yaklaşmış, 1993 yılında ilçe ilan edilmesi ile birlikte de, ilçenin gelişimi büyük bir ivme kazanmıştır. Zaman içinde gösterdiği plansız ve kalitesiz büyümenin bir sonucu olarak, günümüzde Esenler'de yapı stoğu son derece niteliksiz ve güvensiz durumdadır. Neredeyse tamamen beton yapılardan oluşan ilçenin yeşil alanı sınırlıdır ve bu durum ilçenin en önemli olumsuz özelliklerinden biridir.
2012 yılında kentsel dönüşüm kapsamında somut adımlar atılan ilçede, yaklaşık olarak 26.000 konutun yıkımının gerçekleşmesi beklenmektedir. Günümüzde Deprem Yönetmeliğine uygun olarak inşa edilmiş binalarda yaşayan kişilerin nüfusa oranı yaklaşık %10 seviyesindedir. Basit bir hesap ile, ilçe nüfusunun %90'ının etüdü yapılmamış yapılarda yaşamını sürdürdüğü sonucuna ulaşılmaktadır. İlçe sınırları içerisinde kalan Havaalanı, Oruç Reis, Turgut Reis ve Çiftehavuzlar Mahalleleri, kentsel dönüşümün devam ettiği alanlardır. Ancak bölgenin yoğun bir şekilde ve izinsiz olarak yapılaşmış olmasından dolayı, gerek malikler arasında, gerekse malikler ve yükleniciler arasında çeşitli sorunlar yaşanmaktadır ve bu durumda kentsel dönüşüm çalışmalarını yavaşlatmaktadır.
Esenler İlçesi'nde, TEM Otoyolu cephesinde yer alan birkaç bloğun dışında, nitelikli konut ve ofis projesi sayısı son derece kısıtlıdır. İlçede nitelikli proje olarak değerlendirilebilecek en önemli proje Albayrak GYO tarafından hayata geçirilen Kemerpark Projesi'dir. 15 blok ve 600 konuttan oluşan projenin birim fiyatı 3.000 TL/m2 civarındadır. 2008 yılında tamamlanan proje kapsamında satışlar halen devam etmektedir.
Esenler İlçesi'nin kentsel dönüşüm ile birlikte çehresinin değişmesi ve nitelikli alanların sayısının artması beklenmektedir. Malik-müteahhit sorunlarının herhangi bir mağduriyet yaratmadan çözülebilmesi durumunda, bölgede gerçekleşen dönüşümün hızlanması ve bu durumu takiben bölgede ciddi bir değişim beklenmektedir.
Bugün, bölgenin kişi başına düşen yeşil alan oranı, İstanbul ortalamasının çok altındadır. Yaklaşık 10 sene sürecek dönüşüm çalışmalarının sonucunda, bu oranın çok daha yüksek sevilyere çıkması, kentsel dönüşüm çalışmalarının temel amaçlarından biridir.
Doğuşcan Iğdır/TSKB
Yorum Yaz