Ev alırken makete değil, ruhsata bakın!

150 metrekarenin altındaki yeni konut satışlarında uygulanan yüzde 1 KDV'nin kademeli olarak yüzde 8 ve yüzde 18'e çıkarılması birçok soru işaretini de beraberinde getirdi.

 

Maliye Bakanlığı'nın yeni düzenlemesine göre artık konutlardan arsasının metrekare değerine göre KDV alınacak. Buna göre arsa değeri 500 ile 1000 lira arasındaki konutlardan yüzde 8, arsa değeri 1000 lira ve üzerindeki konutlardan ise 18 KDV alınacak.

 

Net 150 metrekarenin üzerindeki tüm konutlardan ise eskisi gibi yüzde 18 vergi alınacak. Bu uygulamayla ucuz konuttan düşük, pahalı konuttan daha yüksek vergi alınması amaçlanıyor. Biz de konuttaki KDV artışının ardından vatandaşların merak ettiği soruları cevaplandırdık.

 

 

Adana, Ankara, Antalya, Bursa, Diyarbakır, Erzurum, Eskişehir, Gaziantep, Mersin, İstanbul, İzmir, Kayseri, Kocaeli, Konya, Sakarya, Samsun, Şanlıurfa, Hatay, Manisa, Balıkesir, Kahramanmaraş, Van, Aydın, Denizli, Muğla, Tekirdağ, Trabzon, Malatya ve Mardin.

 

 

Yeni KDV düzenlenmesinin en dikkat çeken noktalarından biri kentsel dönüşüm alanlarının uygulamadan muaf tutulması oldu. Dönüşüm yasası kapsamındaki rezerv ve riski alanlar ile riskli binalar eski KDV düzenlemesine tabi olacak. Buralarda 150 metrekarenin altındaki konutlarda uygulanacak KDV yüzde 1'de kaldı.

Bu uygulamanın haksız rekabete yol açabileceği ve suistimal edilebileceği konuşuluyor. Çünkü lüks semtlerdeki bazı binalar ‘depreme dayanıksızdır' raporu alıp düşük KDV'den faydalanabilecek, diğerleri ise yüzde 18 KDV'ye tabi olacak.

 

 

Bugüne kadar tüm Türkiye'de net 150 metrekarenin altındaki konutlarda yüzde 1 KDV alınıyordu, üzerindeki metrekareler ise lüks olarak değerlendirilip yüzde 18 KDV tahsil ediliyordu. Şimdi ise büyükşehirlerdeki konutlarda metrekare boyutuna değil değerine bakılacak. Bu da çoğunluğu 1+1, 2+1 olan ve daha önce yüzde 1 KDV ödenen konutlarda verginin 17 puan artarak yüzde 18'e çıkması anlamına geliyor. Metrekare fiyatı 1000 TL'nin üzerinde yüzde 18, 1000 TL'nin altında ise yüzde 8 KDV uygulanıyor.

 

 

Yeni KDV oranları 1 Ocak 2013 sonrası ruhsat alan projelerde geçerli. Yani KDV'de temel belirleyici unsur konutun satışa çıktığı, maketten tanıtıldığı tarih değil, inşaat ruhsatının alındığı tarih olacak.

 

 

Ocak 2013 öncesi olduğu için eski sistem geçerli. Konut 150 metrekarenin altında olduğu için yüzde 1 KDV tahsil edilecek.

 

 

Projenin ruhsatı 2013 öncesi alınmadığından yüzde 1 değil, yüzde 18 KDV ödenecek.

 

 

Yeni uygulamada geçmişteki ‘hileli' davranışların önü kesiliyor. Çünkü konutun KDV'si arsasının metrekare değerine göre belirlenecek. Burada belediye rayiçleri veya Maliye Bakanlığı'nın belirleyeceği rayiç bedeller referans olacak. Böyle olunca da konutların metrekare değerlerini düşük göstermek ve farklı bir KDV dilimine sokmak mümkün olmayacak. Bu yapılsa dahi denetimde ortaya çıkacak yanlışlıklarda büyük cezalar kesilecek.

 

 

Son yıllarda üretilen ve satılmayan yaklaşık 800 bin konut stokta bekliyor. Bu konutlar yüzde 1 KDV avantajına sahip. Yüzde 1 KDV ile satılmaları nedeniyle talebin büyük bölümünün kayacağı stoktaki konutlarda ilk planda bir fiyat artışı öngörülmüyor. Çünkü bunlar zaten arz fazlalığı nedeniyle satılamamış konutlardan oluşuyor. Konut üreticileri düşük KDV avantajına sahip bu konutları hemen satmak isteyeceği için ilk planda fiyat artışına gitmeyecektir. Bunun yerine yeni kampanyalar yaparak bu konutları elden çıkarmayı tercih edecek. Ama stoklar eridikçe KDV avantajına sahip son konutların fiyatlarında yükselmeler olabilir.

 

 

KDV artışının ikinci el konut piyasasını da etkilemesi bekleniyor. Bu etki hem satılık hem de kiralık fiyatlarına yansıyabilir. Bir bölgede yeni ruhsatını alan ve yüzde 18 KDV ile satılan konutlardaki yüksek fiyatlar diğer konutların fiyatını da artıracaktır. Bu durumda sıfır konutlardaki kadar olmasa bile ikinci el konutlarda 2013 içinde fiyat artışları yaşanması bekleniyor. Diğer taraftan yüksek KDV nedeniyle konut inşaatının azalması nedeniyle kiralık konutlarda da fiyatların yükselmesi beklenebilir.

 

 

KDV'nin artmasıyla birlikte yeni konut fiyatlarında da artış yaşanacak. Bu artışın ise KDV'ye paralel olarak yüzde 10 ile yüzde 20 arasında olması bekleniyor. 300 bin liralık konutun yüzde 1 ve yüzde 18 KDV ile alınmasının farklı 51 bin lirayı buluyor. Yeni konut alanlar bu farkı ödemek zorunda kalacak. Bu da otomatik olarak fiyatlara yansıyacak. Sektör temsilcileri de eskisi gibi çok yüksek kar marjlarının olmadığı inşaatta bu KDV artışının fiyatlara yansımasının kaçınılmaz olduğu görüşünde birleşiyor.

 

 

Yeni KDV oranları orta ve uzun vadede gayrimenkul sektörüne büyük yük getirecek. Çünkü eldeki mallar artık yüzde 18 zamlı satılacak. Bu tablo zaten arsa ve inşaat maliyetleri nedeniyle sıkıntılı olan inşaat firmalarını kara kara düşündürüyor. Firmaların bu KDV artışı karşısında yeni projelerini rafa kaldırması bekleniyor. Ancak stoklar eridikten sonra yeni projeleri görmeye başlayabiliriz. Fakat şehir içindeki lüks projelerde bir azalma olması beklenmiyor. Türkiye'de yılda yaklaşık 450 bin konut el değiştiriyor. Bunun da 30 ile 50 binini markalı konutlar oluşturuyor. 2013 yılında alınan inşaat ruhsatlarında ise yüzde 30 civarında azalma bekleniyor.

 

 

 

“Yeni düzenlemeye kentsel dönüşüm alanları dahil edilmedi. Bu bölgelerdeki KDV eski düzenlemeye tabi tutulacak. Yani afet riski yasasına göre riskli yapı ilan edilen bir taşınmazın yeniden yapımı sonrasında taşınmaz satımında KDV oranı 150 metrekarenin altındaki evlerde yüzde 1, daha büyük evlerde ise yüzde 18  olacak.

Bu durum dönüşüm konusunda Bağdat Caddesi, Şişli, Beşiktaş gibi lüks bölgelerde yapılan yüzde 80 üzeri riskli yapı tespitlerine karşılık Bağcılar, Sultanbeyli, Pendik, Tuzla, Avcılar, Küçükçekmece, Kağıthane vb. gibi bölgelerde de çok ciddi bir riskli yapı tespiti sürecini de doğuracaktır.”

 

 

“Yeni konutlar için yapılan KDV düzenlemesinde yapı ruhsatlarını 2013 ocak ayından önce alanların bu kanundan muaf tutulmaları şu anda inşa ettiğimiz Spradon Vadi projesimizi olumlu anlamda etkileyecektir. Ancak bu KDV artışını inşaat sektörünün geneli için değerlendirmemiz gerekirse konut sektöründe stokların eriyeceğini söyleyebiliriz.

Diğer taraftan ise özellikle oluşabilecek kayıt dışı ekonomiye dikkat etmek gerekir.

Özellikle yeni başlayacak projelerin yeni KDV'den nasıl etkileneceğini izleyip göreceğiz.”

 

 

“Yeni KDV düzenlemesi lüks-sosyal konut ayrımını kolaylaştıracak.

Metrekare fiyatı 500 ile 999 lira arasında olan konutlardan yüzde 8, metrekaresi 1000 lira ve üzerinde olan konutlardan ise yüzde 18 KDV alınacak. Bu durumda kaliteli ama sade konut yapanlar teşvik ediliyor.

Ayrıca konutta kademeli KDV uygulaması adaletli vergi alma konusunda da önemli bir adım oldu. Lüks konuttan yüzde 1 KDV alınıyor algısı artık tarih oldu.

 

Yeni uygulamanın sonucunda vatandaş bulunduğu yere ve konutunun özelliğine göre ne kadar vergi vereceğini bilecek.”

 

 

 “Yeni KDV oranlarının geçerlilik tarihinin 2013 Ocak ayı olması belirsizliği ortadan kaldırdı. Bu sayede konut alanlar ne kadar KDV ödeyeceğini öğrenmiş oldu. Yüzde 8 ve 18 olarak belirlenen KDV oranları 800 bine yaklaşan konut stoğunun eritilmesi için fırsat olabilir.

 

Konut stoğunun eritilmesi açısından son derece faydalı bir uygulama olarak değerlendirebileceğimiz KDV uygulaması yeni konut projelerine olan talebi azaltacaktır.

 

KDV oranlarının rayiç bedellere göre belirlenecek olması da yeni uygulamayı önemli hale getiren başlıklardan bir tanesi. Birçok belediyede rayiçler piyasa değerinden bile yüksek. Bu konu sektörü olumsuz etkileyebilir.”