Ev sahibi ve kiracının el rehberinde neler var?
Günümüzün en önemli ve karmaşık ilişkilerinden biri olan ev sahibi ve kiracı ilişkisi aslında birçok bilinmezi bünyesinde barındırıyor.
Bu sayfadaki çizim, daha çok sinema filmlerinde rastlanır türden. Ama, biraz da abartı payı koyarak, ev sahibi ve kiracı arasındaki ilişkinin bu noktaya varmaması için her iki tarafın da baştan itibaren belirlenmiş kurallara göre hareket etmesi gerektiğini net bir şekilde ifade etmek gerekiyor. Her iki tarafın da kendi haklarının nerede başlayıp nerede bittiğini, kapının nereye kadar kendisi için açık olduğunu bilmesi için hem ev sahibi hem de kiracı için bir el rehberi hazırladık.
Günümüzün en önemli ve karmaşık ilişkilerinden biri olan ev sahibi ve kiracı ilişkisi aslında birçok bilinmezi bünyesinde barındırıyor. Ev sahibinin bir gelir olarak baktığı konut, kiracı içinse başını sokacak bir yuva anlamına gelirken en büyük anlaşmazlıklar da bu ilişkiden doğuyor. Birçok konuda olduğu gibi bu alanda da uzmanlara danışmadan ya da yeterli bilgiye sahip olmadan sözleşmelerin altına imza atabiliyoruz. Kira sözleşmeleri de mahkemeye giden ve uzun yıllar baş ağrıtan sözleşmelerden biri olarak gündemdeki yerini koruyor.
Her yıl yüz binlerce konutun kiraya verildiği ve sözleşme yapıldığı düşünüldüğünde, aslında çok basitmiş gibi görünen bu ilişkinin doğru seyretmesi için doğru adımları da atmak gerekiyor. Basit birkaç kurala uyulması durumunda hem ev sahibinin hem de kiracının başını ağrıtmadan bu ilişkiyi sürdürmesi ya da sona erdirmesi kolaylaşıyor.
Bu sayımızda geçen haftalarda işlediğimiz konulara ek olarak, ev-sahibi ve kiracı ilişkisini mercek altına aldık. Aynı zamanda Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı da olan Avukat Ali Güvenç Kiraz, kira sözleşmesinde atılacak önemli adımları ev sahibi ve kiracı tarafından ayrı ayrı ele aldı…
EV SAHİBİNİN EL REHBERİ
DEMİRBAŞLARI ŞERH EDİN
Taşınmazın teslim edildiğindeki mevcut durumuna uygun şekilde ve ayrıntılı olarak, demirbaşlar ile birlikte kira sözleşmesine şerh edilmesi (açıklanması) sözleşmenin sona ermesi durumunda kiracının verdiği zararların tespiti ve tazmini bakımından önem taşır.
TAHLİYE TAAHHÜTLERİ GEÇERLİ DEĞİL
Potansiyel kiracınızla sözleşmenin kurulması sırasında ya da öncesinde birlikte karar verdiğiniz tahliye taahhütleri hiçbir geçerliliğe sahip değil.
YENİLEMEZSENİZ 1 YILI KABUL EDERSİNİZ
Kiracınızla yaptığınız sözleşmenin süresi doldu ve siz yenilemediniz. Bu durumda sözleşmedeki tüm maddeler 1 yıl daha geçerli olduğunu kabul etmiş olursunuz.
DAVAYI HANGİ KOŞULLARDA AÇABİLİRSİNİZ
Kiracınızla temerrüd yaşamışsanız, yani kiracınız yükümlülüklerini yerine getirmemişse ve bir dava açmayı planlıyorsanız, bunun sözleşmenizde belirtilmiş olması gerekir. Daha açık bir deyişle kiranın altı gün mü, bir ay mı yoksa iki ay mı ödenmemesi halinde sözleşmenin fesih edilebileceğine dair bir madde bulunması ve buna dayanarak tahliye davası açmanız gerekiyor. Ancak, öncelikle ihtarın gerekli olduğunu da belirtmek gerekiyor.
İHTAR NASIL ÇEKİLİR, DAVA NASIL AÇILABİLİR?
Dava açabilmek için bir kira dönemi içinde iki haklı nedenle ihtarın kiracıya gönderilmiş olması gerekir. Takip eden süreçte de kira sözleşmesinin sonunu takip eden bir ay içinde dava açılabilir. Konuya daha ayrıntılı bir açıdan bakacak olursak... Ev sahibinin konutu işyeri ya da eşinin, çocuklarının ihtiyacı için kullanacağı yönünde bir ihtiyaçtan yola çıkması durumunda kira sözleşmesinin sona ermesini takiben bir ay içinde önce kiracıya ihtar çekerek durumu bildirmesi gerekir. Ardından taşınmazın tahliye edilmesi isteğinin vurgulanması ve tahliye için altı aylık süre verilmeli. Bu sürenin sonunda tahliye gerçekleşmemiş ise dava açılabilir. Unutmayın, tebligatın kiracıya ulaşmasından sonra aylık süre beklenmeden açılan davalar süreye uyulmaması nedeniyle reddedilir.
BOŞALTIYORSUNUZ YA SONRA NE OLACAK?
Öncelikle esaslı bir tamirat ve değişiklik ned eniyle açılacak tahliye davalarının kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir aylık süre içerisinde açılması gerekir. Ancak, bir başka ihtiyaç ya da esaslı bir tamirat nedeniyle sahip olduğunuz evi boşaltmışsanız 3 yıl boyunca bir başkasına kiralayamayacağınızı unutmayın. Böyle bir durumla karşılaşmamak için yasaların önerdiği yol ise şöyle: Eski kiracıya ihtar çekerek kiralama hakkını kullanması için uyarıda bulunacaksınız. Eski kiracının tebliğ tarihinden itibaren bir ay içinde cevap vermemesi durumunda kiralananın 3'üncü kişiye kiraya verilmesinde herhangi bir sakınca yok.
EĞER BİR İŞYERİNİZ VARSA…
Yukarıdaki bu süreçlerin konut için geçerli olduğunu belirtmek gerekiyor. Eğer söz konusu olan bir işyerinin tahliyesi ise yukarıdaki hükümlerin uygulanma olanağı olmuyor.
KİRACININ EL REHBERİ
DEMİRBAŞLARA DİKKAT
Demirbaşların ibrazı, ev sahibi kadar kiracı için de önemlidir. Taşınmazın mevcut durumunun ve demirbaşların gerçeğe uygun şekilde sözleşmede yer alıp almadığını net bir şeklide kontrol edin.
DEPOZİTO VE KİRA NET OLSUN
Ev sahibinizle yaptığınız sözleşmede depozito ve kira miktarının açık bir şekilde yazılmasını sağlayın. Bu, daha sonraki süreçler açısından önemlidir.
EĞER SÖZLEŞMEDEKİ TARİHTEN ÖNCE BOŞALTIYORSANIZ
Sözleşmede belirtilen süreden önce daireyi boşaltırsanız, tüm boşta kaldığı zamanlar için ciddi bir tazminat ile karşı karşıya kalabilirsiniz. Böyle bir sorunla karşılaşmamak ya da sorunu en az düzeye indirmek için taşınmazın yeniden kiraya verilebileceği düşünülen makul süre kadar öncesinden ev sahibinize tahliye edeceğiniz tarihi ve dahası bu süre içinde ev sahibinizin yeni kiracılara konutu gösterilebilmesi için uygun olan gün ve saatlerin bildirin. Daha da iyisi, seçim hakkını ev sahibine tanımanız.
BİR BAŞKA YOL DAHA VAR
Sözleşmede belirtilen tarih öncesinde konutu boşaltmayı planlıyorsanız eğer, işi en başından itibaren daha sıkı tutabilirsiniz. Sözleşmenize belirtilen tarihten önce feshi halinde tazmin yükümlülüğünün engellenmesi ya da en aza indirilmesi için bir madde ekletebilirsiniz. Örneğin; kiracı bir ay öncesinden kiralayana bildirmek koşulu ile kira sözleşmesini dilediği zaman feshetme hakkına sahiptir gibi.
BİR BAŞKASI SATIN ALIRSA
Kira sözleşmesinin tapuya şerh hakkı sözleşme ile tanınarak 3'üncü kişilere karşı da kullanılabilir. Bu durumda taşınmazı 3'üncü kişi satın alsa bile kiracının, satın alma ve ihtiyaç nedeniyle kira sözleşmesi süresi boyunca çıkarılması mümkün değil.
ANAHTARLAR NE OLACAK
Kira sözleşmesinin sona ermesi durumunda taşınmaza ait anahtarların tesliminin mutlak suretle yazılı olarak ve yetkili kimseye yapılması gerekir. Teslim ettiğinizi başka bir yolla ispatlamanız mümkün değildir. Diyelim ki ev sahibiniz anahtarları teslim almaktan kaçındı. O halde zaman kaybetmeden anahtarları Noter'e tevdii(verme, bırakma) ederek, ev sahibine bu durumu anlatan bir ihtar çekin. Bu arada mahkeme kanalıyla da tevdii mahalli tayini sağlanabilir.
ORTAK GİDERLER NEDİR, NE DEĞİLDİR: Bir apartmanın ortak giderleri elektrik, su, hizmetli gibi unsurlardan oluşur. Bunları hiç atlamadan ödemeyin. Ama, taşınmazın bakım ve onarıma ilişkin giderler, sizin yükümlülüğünüzde değildir.
KİRA SÖZLEŞMESİ NEDİR?
Kira sözleşmesi en basit tanımıyla kiralayanın ücret karşılığında bir şeyin kullanımını kiracıya bırakması durumudur. Sözleşmenin kurulması için tarafların anlaşması yeterlidir, kiralanan şeyin teslim edilmiş olması gerekmez. Kira sözleşmeleri herhangi bir şekil koşuluna bağlı olmamakla birlikte ispat bakımından yazılı olarak yapılması yerinde olacaktır. Kira sözleşmesi çeşitlerinin ve kira sözleşmesi benzeri bir çok sözleşmesel ilişkinin varlığı karşısında güncel olarak en çok karşılaştığımız durum 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki Kanun kapsamına giren konut ve işyerlerinin kiralanmasını konu olan kira sözleşmeleridir. Bu kapsamda kiracı ve kiralayanın gerek kira sözleşmesi kurulurken gerek kira sözleşmesinin ifası süresince dikkat edilmesi gereken hususlar bulunuyor.
YA KEFİL...
Kefil olmak her durumda zor iştir. Konu, kiracı ve ev sahibi olduğunda ise daha da zordur. Eğer kira sözleşmesinde bir kefil olarak yer alıyorsanız sorumluluğunuzun yalnızca kefil olduğunuz sözleşmede yer alan süreyle sınırlı olduğunu belirtmekte fayda var. Uzayan sürelerdeki uyuşmazlıklar, kefillerin sorumluluk alanına girmez.
Milliyet
Yavuz Karaman
Yorum Yaz